摘"要：隨著時代的不斷發(fā)展以及社會的不斷進步，房地產(chǎn)市場的競爭愈發(fā)激烈，及時識別并控制房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營過程中企業(yè)面臨的各項財務風險已成為強化企業(yè)綜合競爭力、提升項目開發(fā)效益的關鍵所在。文章以房地產(chǎn)行業(yè)財務風險的研究意義作為切入點，梳理了財務風險的概念以及現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財務風險主要類別，分別從內(nèi)外兩方面對房地產(chǎn)財務風險的主要成因進行了分析，最后基于加強成本控制、拓展融資渠道、關注市場變化、預警體系構建、審慎戰(zhàn)略決策以及強化信用評估等方面提出了房地產(chǎn)財務風險的防范建議，力求為同類企業(yè)和項目的經(jīng)營發(fā)展提供參考。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；財務風險；辨識方法；防范策略

中圖分類號：F299.233.42文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2025）03-0115-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2025.03.027

1"引言

國家統(tǒng)計局相關數(shù)據(jù)顯示，截至2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達132895億元，其中，住宅投資占總投資額度的75.7%，房屋施工面積為904999萬平方米。不斷擴大的市場規(guī)模使得相關企業(yè)面臨的市場競爭環(huán)境愈發(fā)復雜，企業(yè)面臨的市場壓力與財務壓力不斷增大，為進一步促進企業(yè)發(fā)展，合理識別并控制房地產(chǎn)企業(yè)財務風險已成為重中之重。有關企業(yè)應當從實際出發(fā)，采取針對性手段和措施對企業(yè)內(nèi)部財務風險進行識別與控制，保障房地產(chǎn)企業(yè)健康規(guī)范發(fā)展。

2"我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險研究意義

首先是理論意義層面。作為一種較為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進程當中，涉及的資金規(guī)模較大，投資回報周期較長，因此可能會面臨復雜的經(jīng)營與財務風險，對于企業(yè)內(nèi)部財務管理與風險控制等相關工作的開展提出了較高的要求。針對上述問題，立足實際針對房地產(chǎn)行業(yè)財務風險識別與預警體系進行構建，從更加豐富多元的角度針對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險形態(tài)及其影響進行分析，能夠使企業(yè)決策者與管理者具備更加深刻全面的風險認知，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)更加游刃有余地針對財務風險進行防范和控制，為提升房地產(chǎn)企業(yè)市場價值與經(jīng)營效益提供更加堅實的理論基礎[1]。

其次是實踐意義層面。隨著時代的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出激烈的分化狀態(tài)，各房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭程度不斷提升，小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間受到了一定的擠壓。在這一背景下，財務風險成了影響企業(yè)發(fā)展與生存的關鍵性節(jié)點。靈活調(diào)整自身的發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展路徑，充分把握房地產(chǎn)市場發(fā)展特點，構建適應企業(yè)需求的財務管理模式成為推動房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展、提升其經(jīng)營效益的重中之重。通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各項財務風險進行研究與分析，能夠較為全面地掌握企業(yè)財務管理進程當中所面臨的各項問題，同時能夠從實際出發(fā)為企業(yè)的財務風險規(guī)避與控制工作提供積極的解決方案，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標。

3"財務風險的概念

財務風險指的是企業(yè)在日常財務與經(jīng)營活動過程中受到突發(fā)因素的影響，導致其在一定周期和范圍內(nèi)所獲取的財務成果與預期目標之間產(chǎn)生偏差，企業(yè)經(jīng)濟效益受損的一種現(xiàn)象。

相較于其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)營發(fā)展進程而言，房地產(chǎn)項目呈現(xiàn)出開發(fā)周期較長的特征。在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)建設的過程當中，企業(yè)自有資金較為有限，導致其內(nèi)部資金鏈的運行可能會出現(xiàn)相應的問題。另外，作為宏觀經(jīng)濟的重要組成部分，行政部門往往對房地產(chǎn)項目的開發(fā)管理較為關注，同時會結合市場需求以及行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀推出一系列宏觀調(diào)控政策，這也給財務管理帶來了一定的不確定性。

4"房地產(chǎn)項目財務風險特點分析

4.1"客觀存在性

作為房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)與建設過程當中所面對的一項現(xiàn)實性問題，財務風險呈現(xiàn)出客觀存在的特性，其存在特性不因個人意志的影響而變化和轉移，有關企業(yè)以及風險控制人員只能采取措施盡可能降低風險出現(xiàn)的概率或控制財務風險的影響，而不能完全消除風險。

4.2"不確定性

基于上文能夠得知，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設具有總體周期長、資金鏈壓力大、影響因素豐富等特征，因此與之而來的財務風險也顯現(xiàn)出了一定的不確定性。企業(yè)風險控制人員與決策層雖然能夠基于市場趨勢、項目概況、資金鏈情況等要素對財務風險進行一定程度上的預測和分析，但往往難以準確針對風險來臨時的影響進行評估。

4.3"分散轉移性

雖然房地產(chǎn)項目開發(fā)進程當中的財務風險是客觀存在的，但企業(yè)決策層以及風險控制工作人員依然能夠采取合理手段與措施對風險的影響進行分散與轉移，控制財務風險造成的損失。例如，一些房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)與建設的同時，可將遠期外匯交易、貨幣利率互換等工具進行合理利用，減少財務風險對于企業(yè)資金鏈以及項目開發(fā)基本情況造成的沖擊和影響，使項目財務風險得到針對性防范和控制，使財務風險的沖擊方向得到有效轉移。

4.4"可預測性

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)與經(jīng)營呈現(xiàn)出持續(xù)性特征，因此在開發(fā)實踐過程當中，往往會形成大量級的財務數(shù)據(jù)與會計信息，這些數(shù)據(jù)和信息能成為企業(yè)決策層進行風險預測與規(guī)避的重要參考依據(jù)。相關企業(yè)決策者以及項目開發(fā)人員能夠借助企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程當中所形成的財務數(shù)據(jù)與信息對未來房地產(chǎn)項目財務動向進行針對性預測，使財務相關決策更加合理，減少企業(yè)財務風險帶來的不利影響。

4.5"收益并存性

雖然房地產(chǎn)項目的開發(fā)與建設面臨著一定風險，但同時也具備相應的收益。通常來說，財務風險所帶來的損失越大，其背后蘊藏的收益越大。

5"房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析

作為我國宏觀經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場環(huán)境以及經(jīng)營環(huán)境日趨復雜，其財務風險的來源更加多元，為強化風險管控針對性，現(xiàn)基于不同風險類別以及風險來源進行詳細分析。

5.1"籌資風險

作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的重要基礎和前提，充沛的資金鏈能夠助力企業(yè)經(jīng)營規(guī)模不斷擴張，保障房地產(chǎn)項目的順利建設，但受到資金市場以及經(jīng)濟環(huán)境變化等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)能夠籌集到的資金可能會出現(xiàn)一定的不確定性，一些企業(yè)本身籌資結構以及籌資渠道的建設不夠合理，對于市場環(huán)境的適應能力較弱，其資金來源大量依賴于金融機構的信貸，企業(yè)內(nèi)部負債率較高，導致其融資籌資工作出現(xiàn)了一定的困難。還有一些企業(yè)持有的金融資產(chǎn)受金融市場環(huán)境變革影響較大，其籌資與融資成本出現(xiàn)了明顯波動，部分企業(yè)對于其內(nèi)部資金的調(diào)配、管理和使用情況的跟蹤管控存在一定滯后，對于企業(yè)內(nèi)部各職能部門的權責分配不夠合理，相關風險預警指標的建設缺乏合理性與科學性，相關企業(yè)未能將風險預警指標與企業(yè)財務管理歷史數(shù)據(jù)進行相互比對，影響了企業(yè)與項目資金的健康度。

5.2"投資風險

房地產(chǎn)項目建設具有周期長、投資規(guī)模大等特點，對于房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的可行性與科學性提出了較高的要求。在項目建設進程當中，受市場需求變化的影響，導致項目實際收益與預期收益可能會出現(xiàn)偏差，影響項目的正常收益。此外，通貨膨脹、利率變化、匯率變化等相關因素也會成為項目投資風險的關鍵性誘因。部分房地產(chǎn)企業(yè)在針對重點項目進行投資建設的同時，缺乏合理成本管控措施的搭配與利用，企業(yè)經(jīng)營以及項目開發(fā)的成本支出額度較高，其最終收益與企業(yè)戰(zhàn)略目標規(guī)劃之間形成了一定的脫節(jié)現(xiàn)象，導致了額外的財務風險。

5.3"資金運營風險

房地產(chǎn)市場供需關系變化存在不確定性，進而可能會引發(fā)企業(yè)項目資金運轉遲滯等現(xiàn)象和風險，導致企業(yè)發(fā)展價值與經(jīng)濟效益出現(xiàn)一定的變化。例如，部分企業(yè)對于建材供應市場以及房地產(chǎn)銷售市場的敏感度較為低下，對于材料供應商相關價格變動的反應存在一定滯后，導致其資金運營工作的開展受到相應影響。此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目建設與開發(fā)的過程當中，未能立足實際針對企業(yè)內(nèi)部資金使用情況進行合理規(guī)劃和管控，導致企業(yè)內(nèi)部資金的使用較為隨意，成為房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的另一誘因。受我國國情的影響，企業(yè)對于宏觀市場發(fā)展趨勢的把握往往不夠全面，財務層面的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略與市場實際需求之間往往存在著一定隔閡，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響。

5.4"收益分配風險

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進程當中，合理合規(guī)的收益分配是保障其持續(xù)性發(fā)展的關鍵。但一些企業(yè)內(nèi)部的收益分配不符合公司章程以及法律法規(guī)要求，利潤支配與利用較為隨意，一方面給財務工作的開展帶來了一定負面影響；另一方面加大了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的稅收風險。部分企業(yè)對于計提公益金的分配比重較高，股東利潤份額較大，其資本金結轉額度以及現(xiàn)金流量情況受到一定影響，資產(chǎn)負債率不斷上漲，也會帶來相應的財務風險。

6"房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的主要成因

6.1"外部環(huán)境

第一，項目開發(fā)周期長。相較于其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)營發(fā)展進程而言，房地產(chǎn)項目呈現(xiàn)出開發(fā)周期較長的特征。通過對典型房地產(chǎn)項目進行全面統(tǒng)計與分析過后能夠得出結論，項目開發(fā)往往需要經(jīng)過土地征收、規(guī)劃設計、開發(fā)建設等多項環(huán)節(jié)，其時間周期常常會達到3～4年，總體成本回流周期往往在十年以上，這一過程對房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈穩(wěn)定性提出了一定的要求。

第二，環(huán)境影響因素多。房地產(chǎn)項目的開發(fā)與建設涉及規(guī)劃設計、市場交易、土木工程、財務管理等多項內(nèi)容，其開發(fā)流程較為復雜，總支出的影響因素較為豐富，人工成本、原材料價格、銀行利率等多項指標都是項目開發(fā)成本的重要影響要素。另外，作為宏觀經(jīng)濟的重要組成部分，行政部門往往對房地產(chǎn)項目的開發(fā)管理較為關注，同時會結合市場需求以及行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀推出一系列宏觀調(diào)控政策，這也給市場帶來了一定的不確定性[3]。

第三，市場供求變化大。近年來，房地產(chǎn)市場波動較為顯著，供求關系變化巨大，房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)與銷售活動也受到了一定影響，一些企業(yè)銷售遇冷，資金回流速度放緩，資金流動性不斷下降，影響了企業(yè)的發(fā)展活力，進而給企業(yè)帶來了一系列財務風險。

6.2"內(nèi)部環(huán)境

除了外部環(huán)境之外，內(nèi)部環(huán)境同樣也是導致房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)進程當中出現(xiàn)風險的另一項要素，具體包括以下三點。

第一，風險預警能力較為欠缺。高水平的風險預警能力能夠使企業(yè)在項目開發(fā)與日常經(jīng)營過程當中及時地掌握市場變化情況以及項目管理需求，并能夠針對性明確風險來臨時的相關預兆，同時積極采取措施對其進行有效規(guī)避，降低財務風險給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響。但從目前房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)建設乃至日常財務管理工作的開展情況來看，很多企業(yè)尚未建立起高水平的風險預警體系，導致在進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)進程當中，企業(yè)內(nèi)部資金風險與財務風險頻發(fā)，相關資金利用率較為低下，影響了房地產(chǎn)項目的管理效益。

第二，資本結構不夠合理。資金是保障房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展穩(wěn)定性的關鍵，因此構建合理的資本結構對抑制房地產(chǎn)企業(yè)財務風險具有重要價值[4]。但從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，很多企業(yè)對于金融借貸等融資手段產(chǎn)生了較為明顯的依賴性，企業(yè)內(nèi)部資本結構呈現(xiàn)出較高的負債比重，造成額外的財務風險。

第三，成本管理體系不夠完善。項目開發(fā)過程當中企業(yè)具備的成本管理能力直接影響著其在項目當中所獲取到的收益，因此加強房地產(chǎn)成本管理能力是提升企業(yè)市場競爭力的關鍵所在。但從房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展進程來看，其內(nèi)部尚未建立起一套較為完善的成本管理體系，很多企業(yè)對于其經(jīng)營擴張過程當中的資金使用情況缺乏重視，對于融資數(shù)額未能進行詳細的分解與記錄，在向金融機構進行信貸融資的過程當中，也未能考慮到自身償還能力，進而在還款過程當中可能會出現(xiàn)資金鏈斷裂的風險。

7"房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范建議

為進一步強化房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作開展水平，實現(xiàn)對財務風險的及時預警、處置與防范，減少財務風險給項目建設以及企業(yè)經(jīng)營造成的影響，有關從業(yè)者應當采取以下幾方面措施開展工作。

7.1"外部風險防范建議

7.1.1"審慎進行戰(zhàn)略決策，適應長周期開發(fā)要求

在房地產(chǎn)項目開發(fā)以及企業(yè)投資活動開展過程當中，科學的戰(zhàn)略決策能夠為企業(yè)帶來較為豐厚的投資收益，同時減少投資風險給企業(yè)財務管理工作造成的影響。在針對重點投資項目進行決策之前，相關企業(yè)管理層應多方收集信息，組織業(yè)務、市場、財務等相關部門的代表召開決策會議，吸收職能部門的相關建議，同時要求專業(yè)團隊給出明確的項目可行性評估方案，使房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略決策更加科學可靠。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營以及項目開發(fā)過程當中，應充分減少受迫性決策的產(chǎn)生和影響，使企業(yè)內(nèi)部財務管理工作的開展更加穩(wěn)定，提升企業(yè)投資決策合理性[5]。

7.1.2"針對性加強信用評估，減少額外風險要素影響

在市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)往往是整個產(chǎn)業(yè)鏈條當中的關鍵性節(jié)點，其與上下游合作商之間的協(xié)作關系對企業(yè)財務風險也具有較為顯著的影響。為了改善市場環(huán)境，高質(zhì)量開展合作，有效識別財務風險，企業(yè)還應當加強信用評估工作，針對項目開發(fā)與經(jīng)營過程當中上下游合作商的能力、規(guī)模、財務發(fā)展狀況、償債能力等相關要素進行全面調(diào)研與評估，同時構建企業(yè)信用評估名單，加強與信用健康的客戶之間的合作，減少財務風險對企業(yè)收益造成的影響。

7.1.3"關注市場變化趨勢，適應市場供求變化

作為外部環(huán)境當中影響企業(yè)財務發(fā)展決策的一項重要因素，加強對市場變化趨勢的關注和監(jiān)測對于提升房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制工作水平具有關鍵性意義。相關企業(yè)應當組織專業(yè)力量，針對房地產(chǎn)市場供需關系變化情況以及項目開發(fā)進程當中各項要素的成本支出情況進行全面監(jiān)測，針對可能引發(fā)企業(yè)財務風險的內(nèi)容進行充分分析。同時立足于企業(yè)實際情況以及房地產(chǎn)項目開發(fā)建設要求，針對財務風險控制工作構建應急方案，其中應涵蓋風險形態(tài)、風險分析、影響范圍、應對措施等相關內(nèi)容。在企業(yè)內(nèi)部，應由財務部門按照房地產(chǎn)市場趨勢變化情況進行對應處置，積極落實企業(yè)各職能部門工作要求，更好地針對企業(yè)內(nèi)部財務管理資源進行調(diào)配與利用，同時更好地針對房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險進行監(jiān)控、預警、識別與處置，提升房地產(chǎn)企業(yè)關于財務風險的反應速度，減少財務風險帶來的相關損失。

7.2"內(nèi)部風險防范建議

7.2.1"構建完善的財務風險預警體系

及時開展風險預警工作，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)獲取到較為充分的風險應對空間，使企業(yè)在項目開發(fā)建設過程當中的財務活動得到科學客觀地評估，提升房地產(chǎn)企業(yè)風險識別能力與處置水平。在財務風險預警體系的建設與應用過程當中，明確風險預警指標的作用對提升預警準確性具有關鍵性作用[6]。在針對財務風險進行識別和預警的過程中，應將企業(yè)現(xiàn)金流量作為關鍵性指標進行分析。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量主要受償債能力、盈利能力、運營能力以及利潤能力影響，技術團隊應當分別基于上述數(shù)據(jù)針對企業(yè)現(xiàn)金流量狀態(tài)進行分析，確保其財務管理工作的穩(wěn)定可靠。此外，在進行財務風險預警的過程當中，還應當考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售能力對于風險產(chǎn)生的影響。企業(yè)財務部門應基于實際銷售收入、預計銷售收入比等指標對銷售比率進行核算，這一比值越大，房地產(chǎn)產(chǎn)品與資金的流動性越強，企業(yè)面臨財務風險的威脅就越小。

7.2.2"優(yōu)化資金結構，拓寬融資渠道

在以往房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進程當中，其融資渠道大量依賴金融機構信貸，給企業(yè)日常經(jīng)營與資金鏈造成了一定的壓力。因此，進一步拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模以及融資渠道，從更加多元化的角度吸納資金是保障房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，有效控制企業(yè)財務風險的重要手段。

第一，企業(yè)可基于信托投資的方式開展融資活動。企業(yè)在針對房地產(chǎn)項目進行開發(fā)建設的過程當中，可與規(guī)?；纳虡I(yè)信托公司達成合作，由信托公司以直接投資或股份注入等相關形式為企業(yè)提供相應的資金支持，使信托公司旗下管理的資金得到合理利用，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲取到充分的資金支持實現(xiàn)對項目的開發(fā)與建設，這一融資方式適用于短期資金緊張的企業(yè)當中。

第二，企業(yè)可依托上市的方法開展融資活動。作為一項較為穩(wěn)定的融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)的上市一方面能夠化解企業(yè)面臨的財務風險以及資金風險；另一方面還能拓展其資金來源，推動企業(yè)經(jīng)營管理能力不斷進步。但基于國家金融相關法規(guī)政策來看，股票市場對于房地產(chǎn)企業(yè)入市的審批提出了較為嚴格的要求，因此在決策上市之前，企業(yè)應當針對其發(fā)展過程當中所面臨的市場環(huán)境以及企業(yè)經(jīng)營發(fā)展實際情況進行細致分析，保障上市可行性。

第三，企業(yè)還可依托基金平臺進行融資?，F(xiàn)階段常見的基金融資方式主要包括股權注資與債券基金兩種形態(tài)，企業(yè)可結合自身發(fā)展實際情況對基金融資策略進行選定，促進企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，消除財務風險的影響。

8"結語

綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)與日常經(jīng)營過程中，財務風險可能會造成一系列負面影響。相關從業(yè)者應當明確房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的來源與定位，同時采取針對性手段對風險進行識別、預警和處置，提升企業(yè)的風險應對能力，提高企業(yè)發(fā)展效益與競爭力。

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［作者簡介］梁詩園（1997—），女，漢族，吉林長春人，碩士研究生，研究方向：資本運營、財務管理；王鳳艷（1968—），女，漢族，吉林九臺人，碩士研究生，副教授，研究方向：財務管理。