2024年底，國家出臺一系列樓市政策：交易稅率全面調降、一線城市取消普通住宅和非普通住宅標準、多地提高公積金貸款額度、住房契稅優(yōu)惠政策開始實施，利好政策的持續(xù)加碼，使得樓市釋放明顯回暖信號。業(yè)內人士認為，這有望帶動短期市場持續(xù)回溫。

By the end of 2024， the central government rolled out a series of policies to revitalize the housing market： a comprehensive reduction in transaction tax rates， the removal of restrictions on ordinary and non-ordinary residences in first-tier cities， an increase in the amount of housing provident fund loan， and the implementation of preferential housing deed tax policy. These favorable policies consistently spurred positive signs of recovery in the housing market. Industry insiders believe that these measures will help sustain the shortterm market recovery.

樓市政策持續(xù)寬松

2024年11月26日，廣州住房公積金管理中心發(fā)布關于調整住房公積金政策的通知，提升公積金貸款額度，調整貸款最低首付款比例、租房提取限額等政策。

除了廣州，哈爾濱也對公積金政策進行調整，包括縮短申請公積金貸款繳存期數(shù)，提高公積金貸款賬戶余額核定倍數(shù)。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，公積金政策調整進一步說明各地在降低房屋交易成本方面持續(xù)發(fā)力，有助于從公積金層面進一步保障購房需求，持續(xù)促進各類型購房需求的釋放。同時也展示各地政策仍有優(yōu)化空間，各地要堅持“應出盡出”的原則，持續(xù)助力購房市場活躍。

除了公積金政策調整外，更多房地產利好政策相繼落地。11月22日，隨著廣州的加入，四個一線城市都已宣布將從12月1日起取消普通住房和非普通住房標準，相關稅費也會隨之調整。調整后，有助于降低購房者置業(yè)成本，緩解企業(yè)資金壓力，從而進一步穩(wěn)定市場預期。

具體來看，此次稅收新政前，一線城市之外的其他城市，90平方米以上住房分首套和二套，契稅稅率分別為1.5%和2%。稅收新政實施后，購買140平方米以下住房，契稅均可減少至1%。而對于二套住房來說，相關稅費優(yōu)惠力度更高。過去四個一線城市二套住房按照3%征收契稅，這次統(tǒng)一調整至140平方米及以下1%，140平方米以上2%。

隨著一系列政策的密集出臺與穩(wěn)步落地，房地產市場的預期風向已悄然發(fā)生轉變。

對此，58安居客研究院院長張波分析認為，本次政策對于全國樓市都將形成較為直接的影響，契稅的降低有利于降低購房成本，對于購房者而言是實實在在的利好，尤其是對于一線城市改善性需求的促進較為明顯。同時，營業(yè)稅“5改2”的政策直接利好二手房交易，對于市場流通性的提升有著顯著作用，大量次新房的上市一方面可以增加市場供應量，另一方面可以通過賣一買一實現(xiàn)連環(huán)單成交，帶動市場活躍度提升。

從優(yōu)化限購措施到降低貸款利率、首付比例，再到取消普通住房和非普通住房標準、交易稅降低，一系列利好政策持續(xù)釋放“穩(wěn)地產”信號，有助于降低購房門檻，提高購房者的購房意愿和購房能力，激發(fā)房地產市場的活力，推動房地產市場健康發(fā)展。

市場活躍度顯著提升，彰顯了政策調控的精準與高效。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設部此前數(shù)據(jù)，從2024年第四季度的銷售數(shù)據(jù)看，全國房地產市場呈現(xiàn)出“三個首次”的重大轉變：全國新建商品房網(wǎng)簽成交量連續(xù)15個月下降后首次實現(xiàn)增長；全國二手房網(wǎng)簽成交量連續(xù)8個月下降后首次實現(xiàn)增長；房地產市場“銀十”超“金九”，為近17年來首次。

“全國房地產市場進入止跌回穩(wěn)的向好階段，充分說明當前一系列政策精準有效?！眹儡S進表示，越來越多的跡象表明，現(xiàn)階段的政策調整是有效的。隨著政策紅利的持續(xù)釋放，有理由相信房地產市場將步入一個更加穩(wěn)健、健康的發(fā)展軌道。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，市場能夠保持熱度與“有效落實存量政策，加大力度推動增量政策落地見效”的紓困邏輯關系很大。一系列穩(wěn)樓市政策不僅大范圍解除了此前的限制性措施，還將購房門檻降至歷史新低，政策利好持續(xù)釋放，形成了疊加效應。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，隨著一線城市交易稅費減免以及普宅和非普宅標準的取消，為存量交易潤滑提供方便。尤其是置換型買家對此反饋積極，預計會加快二手房的流轉，也為后續(xù)轉化為新房的銷售提供了儲備力量。

有專家分析稱，短期來看，核心城市住房銷售目前所呈現(xiàn)出的回穩(wěn)態(tài)勢依舊存在延續(xù)的可能性。鑒于此，后續(xù)應當持續(xù)加快存量政策的落實工作，并適時考慮推出增量政策，進一步提振市場信心，鞏固前期政策效果。

“經(jīng)過三年的調整，中國的房地產市場在系列政策作用下已經(jīng)開始筑底?！弊》砍青l(xiāng)建設部部長倪虹表示，將把房地產政策“組合拳”打好并狠抓落實，讓這些政策的效果能夠充分顯現(xiàn)，讓人民群眾能夠享受政策紅利。

樓市升溫明顯

在利好政策持續(xù)加碼下，2024年最后兩個月，樓市成交活躍度有所提升。

北京的置業(yè)者、中介經(jīng)紀人都明顯感受到了二手房市場的熱度?！爸苣┪胰タ捶?，發(fā)現(xiàn)一套房里有三四撥人同時在看，比前幾個月熱鬧多了。”在北京租房多年想置業(yè)一位女士表示，“買房對我來說是剛需，現(xiàn)在價格合適，還有各項優(yōu)惠政策支持，覺得時機不錯，可以考慮出手了?！?/p>

有數(shù)據(jù)顯示，全國多地的新房和二手房市場均呈現(xiàn)出較為明顯的回暖跡象。一線城市新房成交面積在10月熱度的基礎上進一步攀升。同時，二手房市場在“以價換量”下帶動市場回暖，尤其是一線城市二手房市場復蘇明顯，成交量同比增幅超六成，其中滬深兩地二手房成交量齊創(chuàng)近4年來的新高。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月份，20個主要城市的二手房成交套數(shù)達到140197套，環(huán)比增長11.7%，同比增長26.3%。

一線城市二手房市場的回暖尤為明顯。北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，11月，北京二手住宅網(wǎng)簽成交量18763套，遠超榮枯線，創(chuàng)下了近20個月以來的最高紀錄。

在上海，樓市新政推動消費者的購房意愿提升。安居客監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月，上海二手房累計簽約成交達27050套，不僅是2024年以來二手房成交量最高的月份，同時也創(chuàng)下近44個月以來的最高單月成交量。

廣州市房地產中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，11月，廣州二手住宅網(wǎng)簽面積為124.12萬平方米，同比增長2.5%，網(wǎng)簽數(shù)創(chuàng)下自2023年4月以來的新高。

除了二手房市場，各地新房市場也表現(xiàn)得可圈可點。中指研究院監(jiān)測顯示，盡管2024年1—11月的累計成交面積同比仍下降26.4%，但降幅已有所收窄，顯示出市場正在逐步走出低谷。

北京1 2月新房成交出現(xiàn)“開門紅”。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，12月1日，北京新房網(wǎng)簽206套，網(wǎng)簽面積16494.97平方米，其中住宅網(wǎng)簽119套，網(wǎng)簽面積13771.91平方米。11月份，北京新建商品房實現(xiàn)網(wǎng)簽3246套，環(huán)比上升1.22%。其中大興區(qū)表現(xiàn)良好，以652套、成交總價37.26億元位居榜首。順義區(qū)、朝陽區(qū)分別以589套和577套，位列第二、第三。

上海中原地產的數(shù)據(jù)顯示，11月上海新建商品住宅成交面積78.4萬平方米，環(huán)比增加21.9%，同比增加48.8%。

11月，廣州一手住宅網(wǎng)簽面積90.02萬平方米，同比大幅增長53.2%。從套數(shù)看，11月網(wǎng)簽8304套，僅次于10月份的10418套。

在深圳，契稅的降低進一步推動一手樓盤的成交，高總價的房源成交占比上升明顯。深圳市住房和建設局的數(shù)據(jù)顯示，11月深圳市預售新房共成交8734套，環(huán)比增長86.8%，同比增長158.9%，其中住宅成交8076套，環(huán)比增長94.5%，同比增長 191.2%。樓市政策對新房成交量的影響正在逐步體現(xiàn)。

未來樓市走向

在經(jīng)歷了一系列政策調整與市場自我修復后，2025年的中國樓市正步入一個充滿變化與挑戰(zhàn)的新階段。這一年，樓市走向將受到政策優(yōu)化、市場分化與高質量發(fā)展趨勢的共同影響。

進入2025年，政策寬松的趨勢仍在持續(xù)。中央經(jīng)濟工作會議已為房地產發(fā)展定調，要實施更加積極有為的宏觀政策，擴大國內需求，穩(wěn)住樓市股市。這一系列政策不僅降低了購房門檻，也提高了購房者的購買意愿，為樓市回暖奠定了堅實的基礎。

當然，樓市回暖的道路并非一帆風順。高庫存和土地收儲壓力依然是市場面臨的重要挑戰(zhàn)。此外，房企資金壓力、購房者信心不足等問題也依然存在。因此，雖然市場回暖信號明顯，但樓市要想實現(xiàn)全面復蘇，還需要克服諸多困難。

一是市場分化加劇。隨著政策效果的逐步顯現(xiàn)，不同城市、不同區(qū)域的樓市將呈現(xiàn)出更加明顯的分化趨勢。一線城市和部分強二線城市由于人口密度高、購房需求旺盛，市場將保持相對穩(wěn)定甚至有所反彈。而三四線城市則面臨人口流失、需求不足的問題，市場恢復難度較大。這種分化趨勢將推動房地產市場進入更加健康、理性的發(fā)展軌道。

隨著房地產市場的逐步成熟，高質量發(fā)展將成為未來的主流趨勢。房企將更加注重產品品質和服務質量，以滿足購房者的多元化需求。同時，綠色建筑、智能家居等創(chuàng)新概念的融入也將為房地產市場帶來新的增長點。這些變化將有助于提升房地產市場的整體競爭力，推動行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

為了避免市場出現(xiàn)過度波動，政府將繼續(xù)加強對房地產市場的調控力度。但與前幾年相比，政策調控將更加注重精準性和靈活性。政府將根據(jù)市場變化及時調整政策方向，確保樓市在合理區(qū)間內運行。這種精準的調控方式將有助于維護市場穩(wěn)定，保障購房者的合法權益。

對于購房者來說，購房門檻將進一步降低。為刺激市場需求，政府可能會繼續(xù)推出降低首付比例、下調房貸利率、契稅調整等優(yōu)惠政策，以降低購房門檻，減輕購房者負擔。同時，政府將根據(jù)不同城市的市場情況，實施差異化的調控政策。一線城市和強二線城市可能繼續(xù)實施限購、限貸等政策，以抑制投機性需求；而三四線城市則可能更加側重于去庫存和刺激購房需求。

對開發(fā)商而言，因為購房者越來越理性，不再盲目跟風購房。他們更加注重房子的實際居住體驗和性價比，會根據(jù)自己的實際需求和經(jīng)濟狀況來選擇合適的房源。

在品質競爭和多元化需求滿足的背景下，開發(fā)商將面臨更加激烈的市場競爭。只有不斷提升產品品質和服務水平，才能在市場中脫穎而出。

面對市場分化的趨勢，開發(fā)商需要根據(jù)不同城市的市場情況調整市場布局。在一線城市和強二線城市，可以更加注重改善性需求和學區(qū)房市場的開發(fā)；而在三四線城市，則需要更加注重去庫存和價格策略的調整。

此外，租賃市場或將迎來發(fā)展機遇。隨著越來越多的年輕人選擇租房居住，租賃市場將迎來巨大的發(fā)展機遇。政府將加大對租賃市場的支持力度，推動租賃市場規(guī)范化、專業(yè)化發(fā)展。同時，房企也將積極參與租賃市場建設，提供多樣化的租賃產品和服務。這將有助于滿足年輕人的住房需求，促進房地產市場多元化發(fā)展。