張　靜

輿論普遍認(rèn)為39號令極大打擊了部分開發(fā)商“付小錢?多占地?慢開發(fā)”的蓄意囤地行為,將迫使房地產(chǎn)企業(yè)加快開發(fā)進(jìn)度,扼住了“低成本循環(huán)運(yùn)作——高價(jià)拿地——推高房價(jià)”的要害?

不久前,中國社會科學(xué)院金融所研究員易憲容曾告訴《新民周刊》一個(gè)“釜底抽薪”的好辦法:如果政府在此輪調(diào)控中一改往日寬容的態(tài)度,在土地出讓金問題上錙銖必較,下決心讓房產(chǎn)商把土地出讓金全部付清,或者把沒付清土地出讓金的地塊全部收回來重新拍賣,開發(fā)商以少量首付資金獲得土地使用權(quán)證?繼以抵押土地證獲得銀行貸款的循環(huán)滾動“杠桿”將不復(fù)存在?屆時(shí)把貸款利息加上去,再完善住房預(yù)售制度,誰還敢囤地呢?房價(jià)馬上會降下來?但他同時(shí)嘆息,由于地方政府具有監(jiān)管者和利益相關(guān)者的“雙重人格”,這味“猛藥”不太容易下得了手?

言猶在耳,9月21日國土資源部審議通過了第39號令,即《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》,“繳一部分?蓋一部分?回籠一部分資金”房地產(chǎn)開發(fā)模式業(yè)被終結(jié)?

誰在囤地

近年中國房價(jià)久抑不下,地方政府被詬病最多的就是與民爭利?“惜售”土地?從去年下半年開始,有關(guān)部門終于啟動了增加土地供應(yīng)政策,寄希望以積極增加房屋供應(yīng)量的方式來穩(wěn)定房價(jià)?

國土資源部土地副總督察甘藏春介紹:“國土資源系統(tǒng)加大了房地產(chǎn)的土地供應(yīng)?今年1月到5月份的統(tǒng)計(jì),住宅用地的土地供應(yīng)量比去年同比增長35.5%,普通商品房的土地供應(yīng)總量同比去年增加76.3%,經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)總量比去年增加166%?當(dāng)然,土地供應(yīng)最后轉(zhuǎn)化為住宅供應(yīng)還有一個(gè)時(shí)間過程,我相信這些措施實(shí)施之后,房地產(chǎn)價(jià)格會平穩(wěn)下來?”

但令主管部門尷尬的是,增加供應(yīng)的土地居然都被以房地產(chǎn)上市公司帶頭的“地主”囤了去?

上半年中報(bào)暴露了一切?火爆的A股市場讓地產(chǎn)大鱷們?nèi)缁⑻硪?他們爭相以上市?增發(fā)方式巨額融資,然后快速囤積土地資源?據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份報(bào)告,囤地10平方公里以上的房地產(chǎn)上市公司不下10家,有些公司圈的地10年?20年都開發(fā)不完?

“他們看中的是地價(jià)上漲帶來的回報(bào)超過囤地總成本?這種囤地或者故意延長開發(fā)周期的策略,加劇了住房的供應(yīng)緊張,很多地方的房價(jià)隨著土地招拍掛價(jià)格的上漲而相應(yīng)大幅上漲,這顯然與政府的初衷背道而馳?”京城一位頗有影響力的房地產(chǎn)商余志明(化名)告訴記者?

向“地主”說不

土地管理部門顯然無法過多增加土地供應(yīng)量以解決房價(jià)問題?將耕地保有量保持在18億畝,是我國“十一五”規(guī)劃綱要中提出的約束性硬指標(biāo)之一?在今年的政府工作報(bào)告中,溫家寶總理再次強(qiáng)調(diào)“我們絕不能犯不可改正的歷史性錯(cuò)誤,遺禍子孫后代?一定要守住全國耕地不少于18億畝這條紅線?”房地產(chǎn)市場調(diào)控的下一個(gè)重點(diǎn)必然是重新“向地主說不”?

據(jù)悉,日前國土資源部已經(jīng)擬定了幾條辦法限制開發(fā)商囤地?如″凈地″出讓?合理控制單宗土地出讓規(guī)模,規(guī)定每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過3年,“對超出合同約定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的,要按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi),滿兩年未動工開發(fā)的閑置土地?zé)o償收回?并將開發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資額不足四分之一?且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)滿一年的納入“閑置土地”?

但易憲容認(rèn)為:“開發(fā)商囤地不要緊,關(guān)鍵是他們有沒有把土地出讓金全部付清?開發(fā)商囤地或延遲開發(fā)的前提是他‘拖得起?”

如今土地出讓成交價(jià)格動輒數(shù)十億元,再加上貸款利息?資金周轉(zhuǎn)壓力?等待成本,對于任何一家地產(chǎn)公司來說,他們敢于“囤積居奇”的奧秘就是以小搏大的“無風(fēng)險(xiǎn)套利”?

余志明告訴記者:“一般只付10%-30%的土地出讓金就能全部或者分期取得土地使用權(quán)證,然后再拿土地證到銀行抵押貸款?1995年我在北四環(huán)附近拿了一塊地甚至沒出錢?先通過關(guān)系搞到土地證,然后用房子預(yù)售的款補(bǔ)繳了一部分出讓金,剩下的?慢慢再說吧?”

當(dāng)年大規(guī)模圈地的順馳集團(tuán),就是用不多的流動資金一口氣拿下全國眾多高價(jià)土地,很多地塊有拖欠土地出讓金的情況?

對“順馳模式”頗有研究的中國社會科學(xué)院金融研究所尹中立認(rèn)為:“地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部誰都清楚,順馳能夠維持高速擴(kuò)張的秘訣是什么?孫宏斌作為地產(chǎn)界‘黑馬,第一時(shí)間洞察了各地政府的心思,雙方達(dá)成了‘共識:順馳拖欠政府的土地價(jià)款,這有利于維持順馳的資金循環(huán)?而順馳在政府土地招拍掛時(shí)盡力叫高價(jià)格,有利于維持城市的房地產(chǎn)繁榮?”

“如果把所有房地產(chǎn)存地清一遍,讓開發(fā)商把未繳清的土地出讓金全部補(bǔ)齊,開發(fā)商的資金鏈馬上會吃緊?要么交出土地,要么就得把房子降價(jià)銷售以籌集資金?”易憲容的這個(gè)觀點(diǎn)與39號令不謀而合?39號令影響較大的條款,除了首次明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍,就是“未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的,不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書,也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書”?根據(jù)國土資源部有關(guān)部門負(fù)責(zé)人的解讀,雖然在不違反合同約定的情況下,開發(fā)商拿地還可以“分期付款”,但已經(jīng)不可以分期拿證了?

資本為王

輿論普遍認(rèn)為39號令極大打擊了部分開發(fā)商“付小錢?多占地?慢開發(fā)”的蓄意囤地行為,將迫使房地產(chǎn)企業(yè)加快開發(fā)進(jìn)度,扼住了“低成本循環(huán)運(yùn)作——高價(jià)拿地——推高房價(jià)”的要害?

正如東方證券分析報(bào)告指出:“39號令對規(guī)范土地一級市場秩序有積極作用,有利于遏制土地招牌掛市場上不斷飆升的土地出讓價(jià)格?如果土地款必須一次性全部付清,房地產(chǎn)開發(fā)商才可能根據(jù)自身資金實(shí)力和資產(chǎn)規(guī)模配置來‘理性拍地,未來土地出讓價(jià)格漲幅有可能放緩,這也有利于房地產(chǎn)企業(yè)合理控制拿地成本?”

易憲容說:“39號令的影響最少要等半年到一年才能看出?土地只是調(diào)控的一部分,如果能同時(shí)改革存在嚴(yán)重缺陷的住房預(yù)售制度,或者把‘封頂才可以預(yù)售的規(guī)定與39號令相結(jié)合,威力將是空前的?至于主管部門出臺的這項(xiàng)政策能不能見效,關(guān)鍵看地方政府能不能真正執(zhí)行?早在2004年3月31日,國土資源部?監(jiān)察部就聯(lián)合下發(fā)了‘開發(fā)商必須及時(shí)繳納土地出讓金,且需在兩年內(nèi)實(shí)施開發(fā),否則政府可把該土地?zé)o償收回的強(qiáng)硬政策,但這條規(guī)定從來沒有被認(rèn)真落實(shí)過,某些地方政府和開發(fā)商之間利益關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜?”

此外他也提出一個(gè)隱憂:開發(fā)商有可能會利用39號令“玩兼并”?

在余志明看來,39號令只會加劇房地產(chǎn)市場“大魚吃小魚”的格局?“我認(rèn)為政策出臺的初衷是為了讓房地產(chǎn)企業(yè)做大作強(qiáng)?前兩年房地產(chǎn)政策非常寬松,手上有50萬元就可以開發(fā)樓盤,從開發(fā)到建筑?銷售全部外包?有些樓盤預(yù)售完開發(fā)商就不知所蹤了,留下一地雞毛?39號令提高了進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的資金門檻?在必須具備全部的付款能力才能參與土地競買的情況下,一些想進(jìn)入這個(gè)市場的小資金只能給資金實(shí)力雄厚的大地產(chǎn)商‘打工去了?中小開發(fā)商面臨兩個(gè)選擇,或者把土地拿出來掛牌拍賣,或者引進(jìn)合作方強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合?將來房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集度會越來越高,金融地產(chǎn)將會風(fēng)生水起?潘石屹前段時(shí)間已經(jīng)強(qiáng)調(diào),地產(chǎn)企業(yè)想要規(guī)避39號令帶來的風(fēng)險(xiǎn),就必須考慮上市融資?”

他判斷,39號令將引導(dǎo)在大中城市的生存空間受到極大壓縮的中小房地產(chǎn)商,從“紅?！鞭D(zhuǎn)向二?三線城市的廣大“藍(lán)?！?

正如北京我愛我家控股公司副總裁胡景輝所言:“在北京等大城市,房地產(chǎn)大開發(fā)年代已經(jīng)結(jié)束,擺在開發(fā)商面前有兩種路:或者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二?三級城市,或者對開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)一步經(jīng)營,轉(zhuǎn)化成為綜合性房地產(chǎn)服務(wù)商?房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)正在逐漸從以項(xiàng)目為主的開發(fā)模式向以物業(yè)?資金?配置?商業(yè)物業(yè)經(jīng)營為主的存量房發(fā)展模式邁進(jìn)?”

華寶證券高級分析師李國旺將這種可能性稱之為“政策的溢出效應(yīng)”?“這一政策的意圖是從源頭上防止可能出現(xiàn)的地產(chǎn)泡沫?但我們就會發(fā)現(xiàn),新政策的作用與政策出臺的意圖可能會不一致?新政策為地產(chǎn)壟斷提供了歷史階段性機(jī)會,寡頭壟斷局勢將逐步形成,必然提高全國性地產(chǎn)商的定價(jià)能力,從而削弱投資者消費(fèi)者議價(jià)地位?”

余志明若有所思地告訴記者:“閑置土地重新掛牌,拍賣價(jià)只會水漲船高?我相信政府在年底之前還會出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施?”