鄒　杰　薛嘉鈺

[摘 要]近兩年來，隨著個人住房抵押貸款（以下簡稱個人房貸）的發(fā)展，個人住房抵押貸款合同糾紛案件（以下簡稱房貸案件）日漸增多，而其中涉嫌欺詐的情形也呈多發(fā)之勢。對此，結(jié)合審判實踐，對近年來房貸案件的審理情況進行了簡要的分析，然后側(cè)重從銀行的角度分析了當前個人住房抵押貸款中欺詐行為多發(fā)的主要原因，最后，就如何通過完善制度來加強銀審協(xié)作，共同防范和制裁個人住房抵押貸款中的欺詐行為提出了一些建議。

[關(guān)鍵詞]抵押貸款 民事欺詐 行為 防范

一、從近年來的個人房貸案件看其中的民事欺詐行為

（一）個人房貸案件情況簡析

個人住房抵押貸款是指借款人為購置個人住房而向商業(yè)銀行申請貸款，并將所購住房抵押給貸款銀行的貸款形式。近年來，隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展以及人們對住房需求的不斷增長，個人住房抵押貸款發(fā)展迅速，逐漸成為各大商業(yè)銀行個人消費信貸中的支柱產(chǎn)品。然而，在個人住房抵押貸款蓬勃發(fā)展的背后，各種借貸糾紛也層出不窮，突出表現(xiàn)為近兩年來法院所受理的個人房貸案件突然增多。

2004年，某法院受理個人房貸案件僅74件，占同期銀行借款合同糾紛案件數(shù)的60.66％；2005年收案數(shù)激增到167件，比2004年增加了125.68％，占同期銀行借款合同糾紛案件數(shù)的64.98％；2006年達169件，較2005年又增加了2件，占同期銀行借款合同糾紛案件數(shù)的65％。

（二）個人房貸中民事欺詐行為的主要表現(xiàn)形式

概括而言，個人房貸中的民事欺詐行為主要是指貸款人及相關(guān)人以套取銀行資金為目的，利用銀行審貸方面的疏漏，通過不真實的證明材料等辦理個人住房抵押貸款，或明知自身沒有還貸能力，仍然申領(lǐng)貸款，造成銀行信貸風險的行為。它的實質(zhì)在于名為購房，實為套取銀行資金。

首先需要說明的是，本文所稱個人房貸中的欺詐行為是民商事法律行為，不涉及我國《刑法》第一百九十三條規(guī)定的“貸款詐騙行為”，對于個人房貸中某些符合“貸款詐騙罪”構(gòu)成要件的刑事犯罪行為，本文暫不作探討?？梢哉f，兩者的主要區(qū)別主要體現(xiàn)在主觀惡意和客觀行為兩個方面：刑事詐騙行為人以明顯的非法占有、拒不返還為主觀心態(tài)，并造成了貸款無法返還的既成事實；而民事欺詐中不能排除行為人主觀上有返還的意愿，但是由于被移作他用或確實無償還能力而造成暫時還款困難。根據(jù)2001年1月21日《全國法院審理金融犯罪案件工作座談會記要》精神，人民法院審理銀行貸款案件時，要嚴格區(qū)分貸款詐騙與貸款糾紛的界限，不宜將貸款詐騙行為作泛化理解。

雖然個人房貸中民事欺詐的個案危害較刑事詐騙要輕微，但是，從近兩年來審理的個人房貸案件中，我們發(fā)現(xiàn)各種通過民事欺詐手段套取銀行資金的現(xiàn)象正在悄然增多。

1．“假按揭”。房地產(chǎn)開發(fā)商不以真實購買住房為目的，虛擬若干購房人，并以這些購房人的名義與其簽訂虛假的購房合同，再以這些虛擬的購房人名義申請按揭貸款，從而套取銀行資金。

2．為還賭債等其他大額債務(wù)，借款人虛構(gòu)上家，利用自有房屋設(shè)定房屋買賣合同到銀行申請貸款，或不惜將自有房產(chǎn)過戶他人名下，并唆使他人與銀行簽訂借款合同，將貸款放入自己的賬戶以套取貸款用來還債。

3．好友之間、房屋共有權(quán)人之間合謀欺詐，如虛構(gòu)二手房買賣事實，“互購”對方房屋，利用這些的二手房買賣合同到銀行套取貸款。

4．借貸款炒房牟利的行為。如原告某銀行支行訴被告李某借款合同糾紛一案中，被告李某系無固定職業(yè)居民，為獲取銀行個人住房抵押貸款并實現(xiàn)“零首付”，開具不真實的工資證明，同時簽訂商品房買賣“陰陽合同”。被告以此種方法在全市各大銀行申請貸款屢獲成功，先后購得新建商品房50余套。嗣后，被告無力償還銀行貸款，在各區(qū)縣法院涉訴案件達30余起。此案即典型的被告利用銀行貸款“空手套白狼”，囤積房源，伺機拋售牟利。

二、從銀行角度分析個人房貸中借款人欺詐行為多發(fā)的原因

個人住房抵押貸款合同的履行基于約定，更基于誠信，然而，在當前的信貸市場環(huán)境中，由于誠信體系不夠健全，個人房貸成為少數(shù)人 “圈錢”的方式。加之一些房產(chǎn)中介公司利用“貸款中介”業(yè)務(wù)，為借款人的欺詐行為推波助瀾。如有的為不符合放貸條件的借款人出謀劃策，套取銀行貸款，有的甚至作為虛構(gòu)的上家，與借款人合謀“炮制”房屋買賣合同后，共同向銀行申領(lǐng)貸款，從中收取高額的手續(xù)費。

然而，必須指出的是，個人房貸中欺詐行為多發(fā)，既有市場環(huán)境和借款人個人誠信的問題，也有銀行內(nèi)部制度和審貸操作上的不足。尤其是在商業(yè)銀行業(yè)務(wù)競爭日益白熱化的今天，一些銀行為了搶占更多的市場份額，不講游戲規(guī)則，惡意競爭，放松了對借款人資信度的審查。鷸蚌相爭，漁翁得利，銀行自身在辦理個人房貸業(yè)務(wù)各個環(huán)節(jié)上的疏漏使一些意欲從銀行“圈錢”的借款者有了可乘之機。

（一）貸款調(diào)查信息不準，銀行難以掌握借款人的真實信息

某些涉案的銀行在貸款調(diào)查過程中確實存在不積極主動調(diào)查借款人真實情況的現(xiàn)象。借款人的貸款意圖、身份、收入狀況、家庭情況、居住地址、聯(lián)系方法等方面的資料，一般都是由借款人自己或房產(chǎn)中介機構(gòu)向銀行提供，而不是銀行主動調(diào)查取得的，其真實性難以保證。很多情形下，銀行只有到將借款人起訴到法院后才發(fā)現(xiàn)很多信息是虛假的。銀行怠于進行貸款調(diào)查的原因很大程度上在于偏信住房抵押，而忽視對借款人真實貸款意圖的查明。一些貸款調(diào)查人員片面認為，既然借款人向銀行提供了住房作抵押，那么銀行幾乎是沒有什么風險的。

（二）貸款審查中只作形式審查，對放貸風險評測不準

銀行的貸款審批部門在大多數(shù)情況下對借款人的資信情況只依據(jù)調(diào)查部門提供的材料進行書面上的形式審查。而疏于對借款人信息的實質(zhì)審查。一些無清償能力、靠低保生存的無業(yè)人員，在本市無固定住所的外來人員等，都能夠成功地成為銀行房貸放款對象。

（三）貸款發(fā)放后，對借款人獲款后信息追蹤調(diào)查不力

商業(yè)銀行在辦理個人房貸的整個過程中，往往只注重對借款人在貸款前的資信審查，而對借款人在借款后的相關(guān)信息掌握不夠。尤其是忽視對借款人貸款使用情況和收入情況的實時調(diào)查和掌控，有的甚至連借款人聯(lián)系方式的變更都不知曉。加之一些個人房貸是由房產(chǎn)經(jīng)紀公司“協(xié)助”借款人辦理的，銀行往往是將貸款直接劃入房產(chǎn)經(jīng)紀公司的帳戶，這使其對借款人使用貸款的真實情況更加難以知悉。

（四）銀行操作不規(guī)范，使其訴訟實現(xiàn)債權(quán)阻力重重

由于銀行在貸款調(diào)查、貸款審批、貸款發(fā)放等環(huán)節(jié)中存在著這樣或那樣的操作不規(guī)范問題，以致于銀行在將借款人起訴到法院后，通過訴訟途徑實現(xiàn)銀行債權(quán)，保護銀行合法權(quán)益也是困難重重。主要體現(xiàn)在：第一，銀行掌握的被告信息不準確，法院向被告送達難，影響訴訟活動的順利進行；第二，缺席判決率高，對法庭查明案件事實不利；第三，生效判決執(zhí)行難，嚴重影響銀行金融債權(quán)的實現(xiàn)，同時也造成銀行長期的訟累。

此外，民商事訴訟程序本身對制裁騙貸行為作用有限，而銀行又不愿通過刑事訴訟追究某些涉嫌騙貸的借款人的刑事責任?；谀承﹥?nèi)部的原因和對員工個人利益的考慮，加之自身在放貸操作上存在問題，銀行對一些明顯存在刑事犯罪嫌疑的個人房貸案件，仍然只愿意通過民事訴訟途徑處理，不會主動向公安機關(guān)報案，涉嫌犯罪的借款人因此依然逍遙法外。

由此可見，銀行自身操作不規(guī)范使得借款人利用欺詐手段套取銀行資金有了可乘之機，同時也給個人房貸業(yè)務(wù)的良性運作帶來隱患。在銀行業(yè)界，個人房貸因其單筆貸款數(shù)額不大，并有相應(yīng)房產(chǎn)作抵押而多被視為低風險貸款。而如今相當數(shù)額的個人房貸被歸入呆帳貸款、呆滯貸款和逾期貸款，這反映的既是一個銀行內(nèi)部放貸制度的問題，也是一個銀行信貸從業(yè)人員的責任觀念和風險意識問題。有的銀行員工甚至錯誤地認為，即使某些借款人是在利用房貸套取銀行資金，也是為了解決資金的周轉(zhuǎn)問題，風險還是相對較低的。為了增加業(yè)務(wù)量，不少工作人員在明知存在欺詐嫌疑的情況下仍然冒險放貸。而結(jié)果往往事與愿違，借款人“闖關(guān)成功”拿到貸款后便馬上變成了“老賴”，有的甚至消失得無影無蹤。

三、強化制度建設(shè)，加大銀審協(xié)作，防范和制裁個人房貸中借款人的欺詐行為

（一）銀行自身應(yīng)加強對個人房貸業(yè)務(wù)的內(nèi)部監(jiān)督機制

首先，各商業(yè)銀行應(yīng)嚴格按照《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、中國人民銀行發(fā)布的《貸款通則》和《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》要求，建立健全相應(yīng)的個人房貸調(diào)查、審批、發(fā)放及催收等各個環(huán)節(jié)的規(guī)章制度。并按照銀監(jiān)會有關(guān)《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》的要求，盡快制訂具體的崗位職責和規(guī)范的業(yè)務(wù)流程。尤其是在貸款調(diào)查環(huán)節(jié)，銀行工作人員應(yīng)嚴格依照操作規(guī)范的要求對借款人的真實情況盡力查明，準確評測借款人的資信水平，為后續(xù)的貸款審批和發(fā)放及催收等環(huán)節(jié)提供準確的信息，把好防范借款人欺詐的第一道關(guān)口。

其次，銀行信貸從業(yè)人員應(yīng)轉(zhuǎn)變偏信抵押而忽視借款人資信的觀念。在辦理個人房貸業(yè)務(wù)時，應(yīng)將借款人的還貸能力而不是抵押物作為第一位的還款來源，嚴把房貸審批關(guān)，減少銀行以后可能承擔的信用風險。而對于所接受的抵押房產(chǎn)，不應(yīng)僅僅考查其靜態(tài)價值，也要綜合考慮其動態(tài)價值，尤其是日后的變現(xiàn)可能性和價值減損問題。

再次，銀行應(yīng)謹慎對待房產(chǎn)中介結(jié)構(gòu)辦理的“貸款中介”業(yè)務(wù)，不能偏信中介結(jié)構(gòu)提交的書面材料，而應(yīng)盡力查明材料背后的真實情況，對房產(chǎn)中介與借款人串通騙貸行為保持高度警惕。

最后，銀行應(yīng)加強內(nèi)部組織體制建設(shè)，健全信貸政策制訂部門、風險分析部門、業(yè)務(wù)管理部門、風險審查部門、不良貸款處理部門以及系統(tǒng)一體化管理部門等等。各部門應(yīng)分工明確，各司其職，在業(yè)務(wù)上相互溝通、協(xié)作又相互監(jiān)督，實現(xiàn)信貸權(quán)力上的制衡。同時，還應(yīng)建立具體的承辦人員獎懲問責機制，鼓勵工作人員在業(yè)務(wù)承辦過程中勤勉盡責，發(fā)揮正面激勵的效果。并嚴肅查處違法、違規(guī)的工作人員，形成有效的風險約束和激勵機制，避免因銀行內(nèi)部工作人員操作不規(guī)范而違規(guī)放貸、盲目放貸甚至與借款人串通騙貸。

（二）加強銀審協(xié)作，合力防范個人房貸中的欺詐行為

為保護合法的金融債權(quán)，銀行與法院應(yīng)在以下幾個方面加強協(xié)調(diào)與配合，共同防范房貸風險。

1．銀審協(xié)作推進審理程序順利進行

從目前的審判實踐來看，被告（借款人）不知所蹤是影響個人房貸案件審判程序順利進行的主要原因。尤其是因此造成的送達困難，往往使審理程序停滯不前。對此，銀行應(yīng)盡量向法院提供準確的被送達人（借款人）實際住所地、聯(lián)系方式、抵押房產(chǎn)所在地等信息，便于法院一次送達成功，提高審判效率。同時也可以有效防止借款人在訴訟過程中隱匿財產(chǎn)、逃避債務(wù)，以及通過惡意的管轄異議故意拖延訴訟進程。

2．銀審協(xié)作攻克執(zhí)行難關(guān)

個人房貸案件中，由于不少案件的被告往往以經(jīng)濟困難等理由拒絕償還銀行貸款、履行生效判決。因此，借款人的抵押房產(chǎn)能否順利變現(xiàn)是銀行的合法債權(quán)能否順利實現(xiàn)的關(guān)鍵。然而，自2005年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），在規(guī)范人民法院執(zhí)行行為的同時，也在一定程度上限制了人民法院對抵押房產(chǎn)的執(zhí)行措施。該《規(guī)定》第六條要求：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！蓖瑫r，該《規(guī)定》第七條指出：“對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行?！?/p>

這兩條規(guī)定使銀行通過拍賣或變賣抵押房產(chǎn)收回貸款增加了難度。即使第七條為人民法院的執(zhí)行作出了一個變通的規(guī)定，但是實際執(zhí)行起來仍然困難不小。一方面，“被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋”本身的標準不好確定，另一方面，將一套完整的商品房進行拍賣或變賣后還要留出一部分面積的使用權(quán)歸借款人及其所扶養(yǎng)家屬，又會造成房屋本身價值的減損。社會對此類抵押房產(chǎn)的有效需求不足，拍賣或變賣的途徑有限。如果能夠通過商品房置換的方式騰出一套產(chǎn)權(quán)完整的抵押房產(chǎn)來，這對銀行來說將是十分有利的。但是，所有權(quán)房變成使用權(quán)房、大房變成小房，這對借款人及其同住家屬來說卻是無法接受的。在權(quán)衡了銀行的金融債權(quán)和借款人及其同住家屬的基本生存權(quán)之后，在考慮了法院的執(zhí)行力度與社會民眾的可承受程度之后，法院在執(zhí)行過程往往也是進退兩難，很多情形下只能向銀行提供一紙《債權(quán)憑證》或中止執(zhí)行程序的裁定。

所以，在確實無法將借款人的抵押房產(chǎn)變現(xiàn)的情況下，銀行應(yīng)盡量向法院提供被執(zhí)行人除生活必需住房以外的其他財產(chǎn)信息，使法院執(zhí)行程序能夠取得實效：第一，各商業(yè)銀行要對各自房貸欠款人的財產(chǎn)信息進行追蹤監(jiān)控，并及時向法院提供財產(chǎn)線索；第二，各商業(yè)銀行之間對非商業(yè)秘密的借款人資金流動信息應(yīng)加大共享程度，尤其是銀行向借款人代發(fā)、代記薪金收入的記錄，各商業(yè)銀行應(yīng)當允許相互之間憑實效法律文書進行查詢和交流；第三，各商業(yè)銀行不得再向借款人發(fā)放新貸還舊貸，而應(yīng)通過銀行與法院之間在執(zhí)行措施上的配合及時收回原有貸款。

3．實現(xiàn)銀審之間信息資源共享

為使銀行在后續(xù)的個人房貸業(yè)務(wù)中準確掌握借款申請人的資信程度，法院可以將非涉密的個人房貸案件信息提供給銀行，幫助銀行不斷充實自己的借款人資信系統(tǒng)，提前防范可能的借款人欺詐行為。同時，各商業(yè)銀行也可以將其掌握的涉案借款人資產(chǎn)狀況及時提供給法院，以便于法院對借款人的財產(chǎn)狀況實時掌控、及時執(zhí)行。

金融安全是國家經(jīng)濟安全的重要一環(huán)，而信貸風險往往又是對金融安全的主要威脅。涉嫌欺詐的個人房貸雖然單筆貸款金額不大，但是積聚起來足以對商業(yè)銀行的良性運營造成影響。為維護自身的合法權(quán)益，銀行應(yīng)提高警惕，加強制度建設(shè)和內(nèi)部監(jiān)督，拒企圖騙貸的借款人于門外。同時，為了充分發(fā)揮民商事審判救濟權(quán)利、化解矛盾、預(yù)防違法犯罪的社會功能，法院也應(yīng)該加強與商業(yè)銀行、銀行業(yè)監(jiān)督機構(gòu)等企業(yè)和部門的溝通與協(xié)作，共同防范、制裁個人房貸中的欺詐行為，有效維護金融安全。

注釋

即實際成交價格低于合同價格，通過抬高房屋交易價款獲取相當于房產(chǎn)實際價值的貸款數(shù)額，變向達到“零首付”目的。

參考文獻

[1]高圣平，擔保法新問題判決研究[M].北京：人民法院出版社，2001：11

[2]Loyola. 洛杉磯法律評論[J].westlaw.com:2006(9)

[3]董進宇，宏觀調(diào)控學(xué)[M].北京：吉林大學(xué)出版社，1999：71

[4]李亞虹，美國銀行法[M].法律出版社，2000：31

[5]王江雨，美國統(tǒng)一商法典信用證篇[M].中國法制出版社，1998年11月

作者簡介：鄒杰，男，湖南人，上海市虹口人民法院；薛嘉鈺 女，河北人，華東政法大學(xué)研究生院法律碩士二年級。