顧俊杰

[摘 要]近年來(lái)，上海市政府相繼出臺(tái)了加強(qiáng)土地總量控制，放開(kāi)搞活房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)等系列政策措施，但近幾個(gè)月以來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量恢復(fù)迅猛，而在宏觀調(diào)控上各方完全統(tǒng)一，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，各部門(mén)的判斷卻有較大的差異。因此，如何貫徹好國(guó)家的宏觀調(diào)控，研究好上海房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行現(xiàn)狀就成為擺在我們面前的重大課題。

[關(guān)鍵詞]二、三級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)關(guān)系

一、房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)及其結(jié)構(gòu)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈三級(jí)模式。一級(jí)市場(chǎng)為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，體現(xiàn)的是土地所有者與使用者之間的關(guān)系，土地流轉(zhuǎn)的基本形式是土地使用權(quán)出讓，具有國(guó)家壟斷性質(zhì)。二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的交易行為，是土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)和房地產(chǎn)增量市場(chǎng)，具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。三級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)使用者間的交易行為，是土地的再轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)的存量多次交易市場(chǎng)，具有消費(fèi)性質(zhì)。而房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，則是健全住房市場(chǎng)體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)一流通一消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈條良性循環(huán)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的主體是住宅存量市場(chǎng)和增量市場(chǎng)。存量住宅是物化社會(huì)財(cái)富的積累，對(duì)它如何處理是影響二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的關(guān)鍵要素之一。

二、上海市房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)狀況分析

（一）上海市房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀

上海市的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)期的萎縮之后，隨著鄧小平同志南講話而迅速崛起，迅猛發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之復(fù)蘇振興。而2006年春節(jié)過(guò)后，經(jīng)過(guò)政策消化，消費(fèi)者預(yù)期發(fā)生變化，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下主要四個(gè)特征：

1．市場(chǎng)逐漸回暖，房產(chǎn)成交量逐步放大。3月上海的商品住宅交易量達(dá)179.67 萬(wàn)平方米，與2月環(huán)比增幅高達(dá)119%。同時(shí)一手住宅成交量也呈現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，全市交易量達(dá)到179.67萬(wàn)平方米、共16140套，這一成交規(guī)模達(dá)到了去年宏觀調(diào)控新政出臺(tái)前的水平。

2．自住需求占市場(chǎng)主導(dǎo)地位。一季度買(mǎi)房客戶中以自用為目的客戶比例大幅增加，而以投資為主要目的則大幅減少。2006年一季度偏向于"長(zhǎng)期自用"客戶占比大幅上升，而偏向于投資的"自用、投資皆可"、"轉(zhuǎn)讓"和"出租"客戶占比卻大幅下降。這說(shuō)明2006年市場(chǎng)越發(fā)趨向理性，短期炒作行為整體得到抑制，自住需求已成為市場(chǎng)主導(dǎo)。

3．房?jī)r(jià)有所反彈，并保持高位。近期上海商品房均價(jià)曾突破萬(wàn)元大關(guān)，并一直在高位徘徊，配套商品房所占比重已由年初的50% 以上下降到不足20%，內(nèi)環(huán)內(nèi)的高檔房成交比例大幅攀升，內(nèi)環(huán)均價(jià)摸高18000元/平方米關(guān)口。

（二）上海市房地產(chǎn)二，三級(jí)市場(chǎng)規(guī)模及其發(fā)育狀況

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如雨后春筍，迅速增加

1995年上海共有各類房地產(chǎn)企業(yè)2637家，至2002年年底，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總數(shù)已達(dá)1.2 萬(wàn)家。七年的時(shí)間里增加了一萬(wàn)多家，可見(jiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展之快速，也可見(jiàn)房產(chǎn)行業(yè)的獲利之豐厚。

2．房地產(chǎn)規(guī)模逐年擴(kuò)大

1995年，上海市完成商品房開(kāi)發(fā)投資規(guī)模466億，當(dāng)年完成商品房竣工面積700萬(wàn)平方米；從1995年到2004年，投資規(guī)模增長(zhǎng)了252%，新建商品房面積共計(jì)1.8億平方米。2005年，投資總額達(dá)到1246.86億元，這些都預(yù)示著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)規(guī)模的逐年擴(kuò)大。

3．二、三級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，交易量迅速增加

2004年，全市商品房銷售及出租量已是4200萬(wàn)平方米。同時(shí)，隨著一級(jí)市場(chǎng)土地批租量的增加，從1995到2004年商品房銷售共計(jì)1.5億平方米。商品房平均售價(jià)也是逐年攀升，到了2005年，售價(jià)更是已經(jīng)突破了6500元大關(guān)，接近7000元。三級(jí)市場(chǎng)近年來(lái)發(fā)展迅猛，04年交易量全市達(dá)到了2727萬(wàn)平方米，其勢(shì)頭超過(guò)了同一時(shí)期的新建商品房。05年由于國(guó)家宏觀調(diào)控等原因，降到了1971萬(wàn)平方米。截至到07年2月，上海二手房市場(chǎng)受春節(jié)長(zhǎng)假影響，買(mǎi)賣(mài)活躍程度較差，成交量下滑明顯。然而二手房?jī)r(jià)格卻呈現(xiàn)小幅上漲。

（三）上海市房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展中的主要問(wèn)題

1．有較小規(guī)模，發(fā)育尚不齊全

房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的雛形已初露端倪，而且隨著一級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，二、三級(jí)市場(chǎng)的規(guī)模也逐年擴(kuò)大，交易量日漸增多。

2．機(jī)制未順，法規(guī)滯后

目前，全市二、三級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制總體上還未脫離計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式。以計(jì)劃為龍頭，土地絕大多數(shù)由行政劃撥配置，仍制約著二級(jí)市場(chǎng)。有些地區(qū)無(wú)統(tǒng)一的管理部門(mén)和機(jī)構(gòu)，政出多門(mén)，既不配套又不統(tǒng)一，可操作性差，嚴(yán)重地影響二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)和健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)的制訂還沒(méi)有相應(yīng)跟上，或即使制訂了一些法規(guī)，由于不成系列，不配套而無(wú)法有效地規(guī)范市場(chǎng)行為。

3．房地產(chǎn)中介服務(wù)不適應(yīng)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的需要

房地產(chǎn)是特殊商品，價(jià)值量大，其流轉(zhuǎn)不僅要求金融支持，更要求中介機(jī)構(gòu)能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。目前“買(mǎi)難賣(mài)難”問(wèn)題沒(méi)有解決，主要是買(mǎi)賣(mài)信息無(wú)法對(duì)接，信息資源不能共享 。大家知道，不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)，信息溝通至關(guān)重要，可是目前有許多信息不完善、不新鮮、不共享、不真實(shí)，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方錯(cuò)失交易機(jī)會(huì)。

三、完善上海市房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的對(duì)策

（一）調(diào)控好一級(jí)市場(chǎng)

土地是房地產(chǎn)之本，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭。本研究認(rèn)為：完善土地的供給機(jī)制須從兩方面著手，一方面是必須真正建立嚴(yán)格的土地供給機(jī)制，每年依據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃提出相應(yīng)土地供應(yīng)計(jì)劃，通過(guò)法定程序后公布于眾，并通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)等形式有償出讓，堅(jiān)決杜絕集體土地非程序地直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面是對(duì)土地的受讓者，要根據(jù)其資質(zhì)、資信、開(kāi)發(fā)能力、經(jīng)營(yíng)狀況等有一個(gè)限制，不能不分情況，隨意出讓給購(gòu)買(mǎi)者。

（二）完善市場(chǎng)體系

健全的市場(chǎng)須是一個(gè)完整的體系，在二、三級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作模式中，眾多的中介、物業(yè)管理部門(mén)及相應(yīng)的會(huì)計(jì)、律師等部門(mén)是市場(chǎng)運(yùn)作不可缺少的保證，因此必須制訂政策，積極引導(dǎo)，鼓勵(lì)這些機(jī)構(gòu)的組建。具體可以分為兩步走：第一步，機(jī)構(gòu)到位，形成體系；第二步，加強(qiáng)規(guī)范，逐步正規(guī)。要改變目前有些如評(píng)估等機(jī)構(gòu)都只能有官方或指定單位才可以成立的規(guī)定，有意識(shí)地引導(dǎo)社會(huì)力量參與，這樣才有利于形成公平競(jìng)爭(zhēng)、相互制約監(jiān)督的機(jī)制。

（三）適度擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模

在擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模方面，重點(diǎn)是優(yōu)化二級(jí)市場(chǎng)，放開(kāi)三級(jí)市場(chǎng)。從目前二級(jí)市場(chǎng)情況看，散而弱的問(wèn)題比較突出，所謂“散”是資金散，所謂“弱”是開(kāi)發(fā)能力弱，形不成集團(tuán)開(kāi)發(fā)、規(guī)模生產(chǎn)。放開(kāi)三級(jí)市場(chǎng)，就是要使存量市場(chǎng)交易充分活躍起來(lái)，一是要放開(kāi)交易對(duì)象；二是放開(kāi)交易價(jià)格。本研究認(rèn)為，只有搞活三級(jí)市場(chǎng)，才能帶動(dòng)促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

（四）強(qiáng)化政府的宏觀調(diào)控職能

房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)是一個(gè)嶄新事物，它的發(fā)展必須得到政府政策的大力支持。第一是加強(qiáng)總量控制，使住房總供給和總需求大體保持平衡;第二，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，科學(xué)進(jìn)行投資決策，實(shí)現(xiàn)有效供給;第三，規(guī)范市場(chǎng)行為，研究制定完善的法律法規(guī)體系，依法對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范和管理，保障市場(chǎng)的公平、公正、公開(kāi)。第四，通過(guò)傾斜的稅費(fèi)政策調(diào)節(jié)收益，以合理的收益分配調(diào)節(jié)引導(dǎo)市場(chǎng)行為。

參考文獻(xiàn)

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[2]上海二手房指數(shù)辦公室www.ehomeday.com

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