為加強對房地產(chǎn)價格的監(jiān)測分析工作，前不久，國家發(fā)展改革委價格監(jiān)測中心組織各地價格監(jiān)測機構(gòu)通過發(fā)放調(diào)查問卷、與地方有關(guān)部門及開發(fā)企業(yè)座談等方式，對全國35個大中城市的住房價格情況進行了調(diào)查，共回收消費者調(diào)查問卷5541份，企業(yè)調(diào)查問卷121份。我中心還對北京、天津、上海、南京、杭州等城市進行了實地調(diào)查。
　　
　　一、各地認真貫徹落實國家穩(wěn)定房價政策，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)
　　
　　從調(diào)查情況看，多數(shù)城市出臺了貫徹落實國務(wù)院關(guān)于穩(wěn)定住房價格意見的措施。一是制定規(guī)劃調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，增加中低價、中小套型普通商品住房供應(yīng)。廣州市去年9月份出臺2006—2010年住房建設(shè)規(guī)劃，按照90平方米以下住房占70%的要求，對套型建筑面積實行總量控制，并將廉租房、經(jīng)濟適用房等政府保障性住房的比重由“十五”期間的5%提高到17%。天津市自去年6月1日起，嚴格項目規(guī)劃審批，6—8月份規(guī)劃部門共審批新項目16項、187萬平方米，90平方米以下套型所占比重為70.5%。二是完善住房保障體系，擴大保障覆蓋面。成都市自2001年起在全國率先建立了以租金補貼為主、實物配租為輔的廉租住房制度，去年8月份又出臺公共住房制度實施方案，細化了經(jīng)濟適用房和廉租房制度，將享受廉租房制度的范圍由年收入8000元家庭，擴大到年收入8000元至22000元家庭可選擇購買經(jīng)濟適用房，也可自主從市場上租賃住房領(lǐng)取政府租金補貼。大連市、廣州市分別將城市雙特困戶住房面積認定標準由人均6、7平方米以下調(diào)整為8、10平方米以下，擴大了保障覆蓋面。三是加強市場管理，規(guī)范房地產(chǎn)秩序。上海、杭州、南京等城市利用網(wǎng)上透明售房平臺，將房屋銷售與網(wǎng)上公示掛鉤，通過在網(wǎng)上對不同銷售狀態(tài)房屋標注不同顏色、設(shè)立項目合同撤銷率和撤銷時間、接納消費者投訴意見等手段，加強了對開發(fā)商銷售過程的透明管理。
　　國家穩(wěn)定房價的調(diào)控政策效果初步顯現(xiàn)。一是房價快速上升的勢頭得到初步遏制。去年10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，比上年同期下降1.2個百分點，其中前期上漲較快的長三角地區(qū)城市房價回落更為明顯，上海、南京、杭州、寧波同比漲幅分別回落7.6、3.9、4.8和2.6個百分點。二是住房投資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)積極變化。多數(shù)城市加大了經(jīng)濟適用房開發(fā)工作力度，去年前10個月，全國經(jīng)濟適用房投資由去年同比下降14.4%轉(zhuǎn)為增長9.8%。三是房地產(chǎn)投機因素明顯減少。從調(diào)查結(jié)果看，近期全國35個大中城市以短期轉(zhuǎn)手為目的的投資性購房需求平均為1.07%，購房用于長期出租的占5.53%，都比前期有較大幅度下降。
　　
　　 二、中央穩(wěn)定房價政策符合國情和廣大人民群眾意愿，目前需要加大政策落實力度，進一步解決存在的問題
　　
　　對近年來中央采取的一系列調(diào)控房價的政策措施，廣大消費者和多數(shù)開發(fā)企業(yè)都表示擁護和贊成，認為這些政策體現(xiàn)了黨和政府以人為本的精神，符合我國國情，也有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。但不少調(diào)查對象也認為，目前調(diào)控效果還未充分顯現(xiàn)，與居民預期還有一定差距。因此，落實中央穩(wěn)定房價政策的工作還需要進一步加強。從各方面反映意見情況看，今后需要進一步解決的主要問題是：
　　
　?。ㄒ唬┓績r收入比有所擴大，多數(shù)城市居民認為當前房價過高
　　由于近幾年房價上漲過快，房價收入比居高不下，且有所擴大。按照居民家庭全部年收入和實際住房面積及當期住房價格計算，全國城鎮(zhèn)家庭的房價收入比從2000年的6.26擴大到2005年的6.77，而且由于城鎮(zhèn)居民收入差距的拉大，中低收入家庭房價收入比還要大于平均數(shù)據(jù)。2005年全國城鎮(zhèn)中等收入家庭房價收入比為7.75，同期北京、上海的中等收入家庭房價收入比則分別為11.36和12.29。從調(diào)查結(jié)果看，有86.99%的消費者認為當前房價比較高或非常高，有66.89%的消費者希望房價能夠下降。
　　
　?。ǘ┳》抗┙o結(jié)構(gòu)尚未得到明顯改善，與中低收入居民的住房需求還有較大差距
　　目前全國經(jīng)濟適用房和小戶型住宅開發(fā)面積仍較低，從2000年到2005年，全國經(jīng)濟適用房新開工面積由5313.32萬平方米下降到3513.45萬平方米，占當年商品住宅新開工面積的比例也從21.78%下降到6.37%。在全國經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)比例較高的天津市，2005年全市新開工建設(shè)的經(jīng)濟適用房面積僅為當年住宅新開工面積的18%。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)去年12月初顯示可售期房和現(xiàn)房總面積為1564萬平方米，共10.4萬套，套均面積超過150平方米。從調(diào)查結(jié)果看，有30.55%的購房者希望購買經(jīng)濟適用房；能夠承受住房單價在5000元、總價40萬元以下的消費者則分別占92.5%和83.02%，其中能夠承受單價在1000—3000元、總價在10—20萬區(qū)間的消費者比例最高，分別占53.19%和36.04%。
　　
　?。ㄈ┓績r上漲快于房屋造價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤過高
　　從2000年到2005年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋造價由1139元/平方米，增加到1451元/平方米，上漲27.39%，而同期房屋平均銷售價格由2112元/平方米，上漲到3168元/平方米，上漲50%，房價的上漲幅度遠遠大于房屋造價的上漲。同時，房屋造價占房屋售價的比例也由2000年的54%，下降到2005年的45.8%；北京、上海占比則更低，僅為31.7%和44.6%。除了地價及開發(fā)企業(yè)銷售費用增長因素外，開發(fā)企業(yè)利潤較高是影響房價過快上漲的一個重要因素。從我們調(diào)查的121家房地產(chǎn)企業(yè)填報的調(diào)查問卷反饋情況看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤平均占房屋售價的12.25%，北京、上海、深圳等房價較高地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤平均占房屋售價的比例更高，分別為19.47%、21.11%和18.45%。另據(jù)財政部對全國39家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2005年的經(jīng)營狀況調(diào)查表明，被調(diào)查企業(yè)的平均利潤為26.79%，最高達57%。
　　
　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)市場信息透明度低，市場秩序仍待進一步規(guī)范
　　從調(diào)查情況看，目前僅上海、南京、杭州等少數(shù)城市的網(wǎng)上透明售房系統(tǒng)比較健全，多數(shù)地方的網(wǎng)上售房系統(tǒng)建設(shè)滯后，對開發(fā)商的網(wǎng)上信息管理工作也不到位，房屋銷售信息尚不能做到在網(wǎng)上實時更新，一些開發(fā)商仍可以通過虛擬購房合同、多次撤銷合同或虛擬預訂房等方式鉆空子，制造虛假銷售、誤導消費者。杭州售房網(wǎng)顯示，開發(fā)商捂盤銷售、內(nèi)部認購等不規(guī)范銷售行為仍是消費者集中投訴的問題。此外，房屋中介服務(wù)機構(gòu)良莠不齊，行業(yè)誠信度較低，吃差價、違規(guī)收費等現(xiàn)象還時有發(fā)生。個別經(jīng)濟適用房開發(fā)企業(yè)擅自突破政府指導價的情況也有存在。
　　
　　三、不斷總結(jié)完善住房政策，進一步做好穩(wěn)定房價工作
　　
　　保持住房價格的基本穩(wěn)定，不僅是保持我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的需要，也是構(gòu)建社會主義和諧社會的重要條件。從我國住房制度改革基本完成后的住房建設(shè)發(fā)展和相關(guān)經(jīng)濟指標的比較看，居民住房需求呈持續(xù)較快增長態(tài)勢，住房價格漲幅也明顯高于消費價格。1998年以來，我國GDP、消費品零售總額、居民消費價格年均分別增長8.9%、10.1%、0.6%，商品住房投資、銷售額、銷售價格年均分別增長27.7%、34.6%、6.5%，后者分別比前者高18.8、24.5、5.9個百分點。未來十年，隨著經(jīng)濟和居民收入的不斷增長，特別是隨著城市化進程的加快，居民住房需求仍將會保持較快的增長速度，住房價格上漲的壓力也仍然較大。因此，保持住房價格基本穩(wěn)定，將是一項長期而艱巨的任務(wù)。
　　
　　
　?。ㄒ唬┛偨Y(jié)完善現(xiàn)行住房政策，并使之成為長期堅持的制度性政策
　　住房建設(shè)既是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，更是支持民生的重要產(chǎn)業(yè)。上世紀90年代末，中央配套住房制度改革確立了經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)制度，但一些地方落實的不好，廉租房建設(shè)滯后，經(jīng)濟適用房建設(shè)面積遞減。去年以來，針對房價上漲過快的情況，國務(wù)院出臺一系列穩(wěn)定住房價格的政策，包括堅持經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)，發(fā)展中低價位中小套型普通商品房等，并提出了對普通商品房建設(shè)實行“雙限雙競”的政策要求。應(yīng)該說，這些政策是符合我國國情和廣大人民群眾的意愿的，也符合在未來較長時期內(nèi)如何解決多數(shù)人住房問題的要求。但是，我們在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，相當一部分人是把這些政策、特別是把發(fā)展中低價位中小套型普通商品住房的政策當作權(quán)宜之計的。因此，今后應(yīng)當進一步明確，要長期堅持這些政策，特別是對發(fā)展中低價位中小套型普通商品住房的政策，應(yīng)在推行中不斷總結(jié)完善，并使之上升為制度性的政策。
　　
　?。ǘ┘哟笳呗鋵嵙Χ?，切實調(diào)整好住房結(jié)構(gòu)
　　要加強經(jīng)濟適用房的建設(shè)工作，特別是大中城市應(yīng)適當提高經(jīng)濟適用房占商品房建筑總面積的比重；加快廉租房制度建設(shè)步伐，可采取實物配租與貨幣補貼結(jié)合的辦法，努力擴大對低收入群體住房保障的覆蓋面。加大對“雙限雙競”商品房政策的推行力度，限房價的底價要合理，競價結(jié)果既要保證開發(fā)質(zhì)量，又要能使絕大多數(shù)工薪階層買得起住房。價格部門應(yīng)加強對普通商品房限價和競價過程的監(jiān)督。要加強地方政府落實政策的責任制，做好政策規(guī)范運作工作，保證上述建房的土地有效供應(yīng)，完成中小套型住房建設(shè)面積不低于總建設(shè)面積70%的目標，并加強對政策性住房入口和出口的規(guī)范、管理，要切實保持房價的合理穩(wěn)定。
　　
　　（三）清理房價構(gòu)成，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為
　　目前，商品房承擔的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、物業(yè)管理建設(shè)以及其他設(shè)施建設(shè)的收費過多，應(yīng)進一步清理和減輕房價負擔。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤過高的問題，除了依靠市場和經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)外，也要依靠法律手段，研究制止牟取暴利的措施。要在大中城市中全面推廣住房網(wǎng)上交易，加強網(wǎng)上交易管理和監(jiān)督工作，并嚴格實行住房銷售明碼標價制度，對虛假銷售、捂盤瞞號、短給米數(shù)、亂加價等行為，要依法嚴懲。要進一步加強房地產(chǎn)市場信息發(fā)布工作，正確引導輿論和市場預期，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
　　
　?。ㄋ模├^續(xù)搞活住房二級市場，積極發(fā)展租賃市場
　　住房二級市場和租賃市場是分散一級市場需求，有利于穩(wěn)定住房價格的一個重要方面。對這兩個市場除了打擊炒房行為需要外，總體上應(yīng)實行輕稅費政策，特別是對房屋租賃市場的稅費應(yīng)簡化減少，目前一些地方的房屋租賃稅費除了房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅外，還有土地使用稅、城建稅及教育附加、房屋租賃管理費等，名目太多，應(yīng)簡化規(guī)范。要進一步規(guī)范二手房交易和房屋租賃中介行為，打擊欺買瞞賣、私自加價的行為，完善房地產(chǎn)中介法律，建立良好的市場交易秩序。
　　
　　（五）重視房地產(chǎn)安全，加強監(jiān)測預警工作
　　房地產(chǎn)安全直接關(guān)系經(jīng)濟運行安全。日本的房地產(chǎn)泡沫曾使其經(jīng)濟多年不振，我國1993—1995年也曾發(fā)生過由“開發(fā)區(qū)熱”和“房地產(chǎn)熱”引發(fā)的嚴重通貨膨脹。從調(diào)查了解情況看，這一輪房地產(chǎn)價格的過快上漲，與部分大中城市的房地產(chǎn)投資熱和投機炒作也有很大關(guān)系。經(jīng)濟快速發(fā)展期往往是房地產(chǎn)泡沫的易發(fā)時期。因此，要高度重視房地產(chǎn)安全問題，有關(guān)部門應(yīng)借鑒國內(nèi)外經(jīng)驗，根據(jù)我國經(jīng)濟發(fā)展的趨勢和特點，深入研究關(guān)系房地產(chǎn)安全的價格、貸款、土地供應(yīng)的警戒線，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測和預警工作，以確保經(jīng)濟高效、有序、安全運行。