吳德俊

房地產企業(yè)既要使各個下屬公司快速發(fā)展，又要讓集團總部避免失控的風險，經營分析決策平臺是企業(yè)把握平衡的關鍵。

經過了20年的發(fā)展，房地產行業(yè)整合已成大勢所趨，逐步由區(qū)域地產開發(fā)轉變成為集團化的跨地區(qū)綜合開發(fā)。地產商們因勢所趨，快速實現規(guī)模擴張已成為他們的必由之路。然而，對于處在超常規(guī)速度發(fā)展的房地產企業(yè)來說，其面臨的挑戰(zhàn)也是超常規(guī)的。首先，房地產企業(yè)要在有限的資金和人力條件下，同一時間，對全國區(qū)域范圍內的多個項目做出科學的決策，以及進行合理的資源平衡。這是一項非常復雜的系統(tǒng)工程。另外，由單個區(qū)域開發(fā)到全國跨地區(qū)開發(fā)所帶來的管理上的復雜程度也是呈幾何級數增長的。這就對企業(yè)在項目進度控制、現金流管理等方面提出了更加精細的要求。因此對于正處于快速擴張中的房地產企業(yè)來說，能否建立一套以資源配置有效性、決策科學性為核心的經營分析決策平臺，有效進行集團管控成為企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展至關重要的一環(huán)。房地產企業(yè)既要使各個區(qū)域的下屬公司快速發(fā)展，又要讓集團總部避免失控的風險，這個經營分析決策平臺是企業(yè)能否取得成功的關鍵。

房地產企業(yè)需要堅固的“平臺”

房地產企業(yè)經營分析的主要內容是通過對企業(yè)一定時期內全部或部分的經營活動進行調查、總結、分析、評價和研究企業(yè)完成計劃的情況。企業(yè)還要分析研究影響企業(yè)計劃完成情況的因素以及影響的程度，揭示企業(yè)經營過程中存在的問題，預測企業(yè)的現金流狀況，協(xié)調平衡資源，提高企業(yè)經濟效益和綜合管理水平。

對于房地產企業(yè)來說，決策分析需要的數據信息主要來源于：成本、財務、銷售、投資、進度、客戶等。經營分析決策平臺能夠通過深入挖掘數據，分析財務、項目、客戶的多個指標，并提供靈活的多維度分析功能，以支撐管理者經營分析工作的開展。經營分析決策平臺的作用主要體現在以下三個層面：

對業(yè)務決策的支持

經營分析決策平臺能夠對房地產項目從開始立項、可行性研究、投資評價到最后的投資決策及項目實施提供全過程的科學預測及動態(tài)分析。經營分析決策平臺能夠對投資項目進行事前分析、事中追蹤、事后評估，如進行多因素的敏感性分析、項目資金計劃等，為項目的投資決策提供科學的依據。

經營分析決策平臺還會根據企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略目標，同時匯總相關部門和下屬公司的年度投資計劃，結合企業(yè)的資金狀況，編制年度出投資計劃。

平臺還可以分析企業(yè)范圍內或分公司的資源需求狀態(tài)，保證恰當的資源分配到恰當的項目中去。

經營分析決策平臺能對企業(yè)的情報信息和投資信息進行全生命周期管理。

經營分析決策平臺能適應房地產集團的集中式管理，為集團提供多賬套縱向和橫向的分析功能。

對于銷售的房產建設項目，平臺會根據項目的實際投入、產出情況，進行企業(yè)的利潤結算分析。

進行商業(yè)智能分析

企業(yè)經營分析決策平臺具備數據挖掘（DM）技術，可以利用數據倉庫（DW）管理歷史信息，并在已有信息的基礎上，對房地產企業(yè)的進度計劃、現金流等做出預測。

經營分析決策平臺會在數據倉庫的基礎上進行數據挖掘，針對多個項目的運營狀況和未來發(fā)展趨勢做出完整、合理、準確的分析和預測。

經營分析決策平臺能夠實現企業(yè)運營信息的ETL（數據抽取、轉載、轉換過程）。平臺將實現企業(yè)數據抽取、完成包含業(yè)務系統(tǒng)在內的各種數據源的訪問、數據轉換，并對數據進行清理匯總和整合，然后分析數據分布，并對結果數據存儲進行分配等。

經營分析決策平臺還能夠實現在線事務分析（OLAP）。企業(yè)通過平臺，可實現對報表進行預定義，發(fā)布信息，并能夠進行多維度分析、動態(tài)分析，實現靈活查詢等功能。經營分析決策平臺能通過應用多維分析、動態(tài)分析對不同項目中同一階段的數據進行縱向或橫向比較，讓數據實時更新到分析結果中，進而支撐房地產企業(yè)高層的決策。

對經營報表進行分析

經營分析決策平臺具備多種數據源采集分析的功能，可對所有關聯的業(yè)務系統(tǒng)數據進行收集、分析。從一定程度上簡化了企業(yè)決策者收集數據資料途徑，同時也提高了數據收集的準確性。

經營分析決策平臺能為企業(yè)的決策者提供多種分析指標，如投資收益率、投資回收期、凈現值、內部報酬率、盈虧平衡點、單方造價等，企業(yè)決策者可以通過這些指標多維度地進行綜合考量，以便做出更為精準的判斷。

經營分析決策平臺還可以為決策者提供多種數據分析方法，常用的如結構分析法、對比分析法、比率分析法、趨勢分析法、因素分析法等。決策者可以根據實際情況選擇合適的分析方法。

經營分析平臺會根據決策分析的需要，自定義指標取值及數據間的邏輯公式，自由建模，并出具各種業(yè)務報表：客戶分析報表、業(yè)務發(fā)展分析報表、項目執(zhí)行情況分析報表、收益情況分析報表、財務分析報表、客戶服務質量分析報表及銷售管理分析報表等。平臺系統(tǒng)為決策者提供了多維度展示界面的報表工具，并定制客戶化報表，直觀地展示了企業(yè)重要績效指標的達成狀況。系統(tǒng)將這些信息形成管理層看板，以圖形的形式呈現給決策者。

平臺系統(tǒng)會按照需求的不同，將報表和圖表提供給不同管理層人員使用。平臺系統(tǒng)還能夠支持報表和圖表模版的上傳，并支持多種格式輸出，如PDF、Excel、XML、HTML、RTF、CSV等。

BI是搭建“平臺”的工具

房地產企業(yè)經營分析決策平臺的實現需要對企業(yè)大量信息進行整合和運算，并能進行多維度的展示，這些都需要一套完整的BI（商業(yè)智能）信息系統(tǒng)來實現。目前，BI正在從簡單的報表工具逐漸過渡為可以通過數據挖掘和分析解決客戶關鍵業(yè)務問題的綜合解決方案，雖然BI本身還處在初期階段，但就目前房地產行業(yè)的基本需求來看，大多數廠商提供的軟件功能都是可以滿足房地產企業(yè)需求的。企業(yè)選擇BI系統(tǒng)軟件時，可以主要從一下四個因素進行考慮：

數據倉庫（DW）

從數據倉庫的管理層來看，內容主要包括：元數據(Metadata)管理、操作、管理與維護、數據字典、邏輯數據模型、物理數據模型、網絡管理、系統(tǒng)管理與數據管理。由于房地產企業(yè)對檔案管理工作的要求比較高，而且單個文件數據量較大，所以要求系統(tǒng)的邏輯數據模型要比較為靈活，而且對系統(tǒng)數據維護的要求也較高。

根據這些要求來看，目前BI廠商的主要情況是：Cognos支持數據挖掘工具、統(tǒng)計分析工具配合使用能夠較好的滿足企業(yè)的數據管理需求，而Hyperion則缺少數據挖掘功能。 MicroStrategy具有后端數據分析與挖掘功能，并能提供集成化的方案。對于房地產企業(yè)的一般性的數據管理需求，基本上各個產品都能夠滿足。

數據抽取、轉換和加載（ETL）

ETL功能的強弱可以從以下幾個方面來評價：支持平臺、支持數據源、流程設計、可擴展性、API、數據驗證、數據質量管理等。對于房地產企業(yè)來說，各種數據種類繁多，數據的形式轉換頁也較為多樣，因此要求系統(tǒng)必須能夠支持多種文件輸入輸出格式，并可方便地進行多種格式之間的轉化。對于集團性的房地產企業(yè)來說，經營分析數據來源于各個分子系統(tǒng)，這就對數據有較高的要求，需要能快速實現多種路徑數據抽取的系統(tǒng)功能。

而目前主要的BI廠商中，Hyperion支持封存在客戶交易系統(tǒng)內的有價值信息的抽取，可以做到直接存取、分析績效管理的數據。例如預算、預測、財務報表合并、平衡記分卡的KPI等。BusinessObjects是通過集成工具包來從企業(yè)應用程序中訪問 BI 信息。SAS主要是通過將數據整合（DI，Data Integration）、可升級智能平臺(SIS，Scalable Intelligence Sever）、分析智能(AI，Analytic Intelligence)和傳統(tǒng)的商業(yè)智能(BI，Business Intelligence)四個部分集成在一起，推出了SAS企業(yè)級智能平臺EIP(Enterprise Intelligence Platform)，可實現統(tǒng)一元數據管理。

聯機分析處理（OLAP）

聯機分析處理可以構造用于分析的多維數據集，預先計算聚合數據。系統(tǒng)可以根據業(yè)務人員所選的分析角度進行功能豐富、響應快速的多維分析。集團組織結構下的房地產企業(yè)有其自身的特定需要：多角度統(tǒng)計分析、靈活的預定義查詢與動態(tài)查詢、數據安全監(jiān)控和多種預測分析功能等，需要特別對待。

目前主要的BI廠商中，Congos采用OLAP分析工具PowerPlay，報表制作工具Report NET以及門戶工具 Upfront支持B/S 構架，客戶端無須安裝任何控件便可以在瀏覽器里面進行報表定義、Drill-Up、Drill-Down 等操作，并且其服務器軟件支持 NET 和J2EE 兩個版本，在大數據量處理方面表現出色，在OLAP Server 上具有一定優(yōu)勢。MicroStrategy則提供Web接口以及拖拽式操作，采用直觀的、所見即所得的報表設計與編輯能力，可以為企業(yè)提供自助式BI服務。BusinessObjects 由于無OLAP Server，所以其數據監(jiān)控功能較弱。

報表管理

房地產企業(yè)的特點之一就是報表種類繁多，報表使用的頻率較高，且報表關系復雜，這很容易造成數據混亂。另外，對于同一數據，報表使用者要求報表展示的形式也是千差萬別，這就造成了報表查詢的困難，及報表展示的復雜性。因此系統(tǒng)需要在查詢條件確定后，能夠訪問后端數據倉庫執(zhí)行多維分析、查詢（隨即查詢、條件查詢、模糊查詢、關聯查詢和組合查詢等），并生成各種形式的復雜報表，以多種方式展現（打印輸出、文件輸出、E-mail輸出、Web發(fā)布等。）

目前主要的BI廠商中，Congos采的是用Web界面使用方式，用戶可以在瀏覽器中自定義報表。報表的格式靈活、元素豐富，并可通過Query Studio進行開放式查詢。BusinessObjects在用戶展現和界面方面的表現比較突出，它可以提供顯著簡化的用戶界面，支持以直觀的方式提出問題，并且支持在經過驗證、可擴展、面向開放式服務的結構管理和安全部署報表、查詢和分析。Microstratagy支持基于Web的所見即所得的文檔設計與編輯，用戶可以直接通過Web設計與優(yōu)化報表，并可以直接將OLAP特性整合到諸如計分卡和儀表盤的企業(yè)級報表中，無需其他的編程和切換接口，操作方便。

總體來說，商業(yè)智能軟件市場在國內正經歷著從提供工具到提供行業(yè)解決方案的轉變。由于傳統(tǒng)的商業(yè)智能都集中于金融、電信、政府等行業(yè)，在房地產行業(yè)的應用較少，因此，對應房地產行業(yè)的商業(yè)智能軟件相對不夠成熟。雖然SAP（收購BusinessObjects）和Oracle（收購Hyperion）都具有完整的房地產解決方案，而且金蝶與Hyperion、用友與BusinessObjects也分別合作完善自己在商業(yè)智能領域的空缺，但仍處于初始階段，在房地產行業(yè)特征上表現還不夠明顯。SAS雖然可以深入到業(yè)務層面，但也沒有完整的房地產解決方案。此外，國內中小型的BI廠商居多，如菲奈特BI Office、和勤商業(yè)智能（Hinge BI）、深圳思樂OLAP、藍葵商業(yè)智能BQ3000、商業(yè)指南針(BusinessCompass)、MAtriX BI、清華同方EZBI2.0、明基逐鹿Analyzer2005、富基BI 3.0、ESG商業(yè)智能系統(tǒng)、普科ProClarity等。這些與國外大型軟件相比，在系統(tǒng)集成性、報表生成和展示方式和數據挖掘方面的差距還比較大。

從經營決策分析平臺的功能來看，房地產企業(yè)在數據處理方面的需求還處于一個相對初級的層面，在報表方面的功能需求也不是很復雜，大部分國內外的軟件都可以滿足。在業(yè)務決策支持方面，由于房地產公司運作模式差異較大，而且很多地產公司在信息化建設方面都處于發(fā)展變化階段，因此如何前瞻性地挖掘業(yè)務需求，思考系統(tǒng)之間的集成關系是在系統(tǒng)選擇方面所應考慮的最主要問題?？偠灾?，在行業(yè)整合加速，集中成為趨勢的新階段，以擴展規(guī)模為目標的房地產企業(yè)借助BI系統(tǒng)建立經營決策分析平臺來降低決策風險只是一個開始，并將逐漸會轉化成為一個熱潮。