張金萍　陳龍乾　田紅保　王雯雯

摘要：進入本世紀，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，大城市房地產(chǎn)市場發(fā)展日趨成熟完善的同時，出現(xiàn)了價格過快上漲、市場過熱的現(xiàn)象，縣域房地產(chǎn)市場的發(fā)展面臨著諸多機遇。從市場需求、供給以及整體因素三方面分析了縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展的驅(qū)動因素，并提出了促進縣域房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；驅(qū)動力；縣域

中圖分類號：F293.31 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2009）07-0150-02

近年來，房地產(chǎn)市場形勢嚴峻，大的開發(fā)企業(yè)無論在品牌、信譽，還是資金實力等方面都可以承受市場變化帶來的影響，但中小企業(yè)則難以承受市場波動帶來的損失，這就迫使他們從大城市撤資，轉(zhuǎn)向中小城市以及縣域的房地產(chǎn)市場。同時，城鎮(zhèn)化進程加快，住房需求壓力驟然增大，而縣城是農(nóng)村和城市的最佳結(jié)合地，這也給縣域和城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來了機遇。

一、縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展特點

縣城房地產(chǎn)業(yè)雖然起步比較晚，但是發(fā)展迅速，尤其是近幾年，隨著國民經(jīng)濟快速發(fā)展、人民生活水平不斷提高和城市環(huán)境不斷改善，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

從供給來看，主要有以下特點：（1）外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為投資主體；（2）開發(fā)量逐年上升，商業(yè)用房面積比例逐漸增多；（3）小區(qū)規(guī)劃設(shè)計逐步規(guī)范；（4）建筑形式以多層為主，向小高層和高層過渡；（5）供應(yīng)戶型以中等戶型和大戶型為主。

從需求來看，主要特點如下：（1）總需求中，低收入家庭所占比例大，但由于縣域住房商業(yè)貸款審查嚴格，“門檻”較高，有效需求相對較少；（2）縣域房地產(chǎn)起步較晚，對外不具備輻射力，以本地需求為主；（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位職工和出外打工回城者購房比例大；（4）消費者市場信息不對稱，消費心理受全國大環(huán)境影響較??；（5）付款方式多樣，貸款購房比例逐漸增加；（6）住房價格穩(wěn)中有升，漲幅不大，暫不具備投資和投機的潛力，絕大部分為自用性需求。

二、縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展驅(qū)動力分析

（一）需求驅(qū)動

1.城市化進程加快

城市化進程的加快，為大量進城的農(nóng)民提供了工作機會，同時擁入城市的大量人口也給城市的運營帶來了巨大的壓力，首先表現(xiàn)在刺激房地產(chǎn)需求的增長方面。根據(jù)建設(shè)部政策研究中心的數(shù)據(jù)，2005年中國城鎮(zhèn)人口為5.32億，城市化水平為40.4%，預計到2020年，中國城鎮(zhèn)人口將達到7.58億，城市化水平達到53.2%。城市化水平短期內(nèi)的迅速提高，城市的數(shù)量和人口急劇增加，大城市驟然膨脹，對于突如其來的人口浪潮，城市的建房速度將遠遠落后于城市人口的增長速度，從而出現(xiàn)住房緊缺的狀況。據(jù)統(tǒng)計，2005年，中國城鎮(zhèn)人均住房面積為26平方米，以世界發(fā)達國家20世紀90年代人均建筑面積（35平方米～45平方米）的下限，作為中國2020年城鎮(zhèn)住宅發(fā)展目標的參考依據(jù)。那么2005—2020年的15年間，中國因城鎮(zhèn)人口增多，而需新增住宅建筑面積127億平方米，平均每年8.5億平方米，而根據(jù)國家發(fā)改委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中國每年商品房竣工面積只有5億多平方米，且自2005年起，商品房銷售面積都高于竣工面積，巨大的需求使得市場開始用存量房來滿足日益增長的需求。通過擴張現(xiàn)有大城市來轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口固然是一條出路，但這僅僅是出路的一個方面，并且不是主要方面。轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)剩余勞動力一條新的思路就是發(fā)展壯大縣域經(jīng)濟，擴大縣城規(guī)模，大力發(fā)展以縣城為主體的廣大中小城市，吸納農(nóng)村剩余勞動力。

2.消費群體轉(zhuǎn)移拉動住房需求

自1998年實行住房制度改革以來，中國居民逐漸接受了個人貸款買房的事實。城市居民購買商品房已然市場化非常明顯，同時，縣城的城市化建設(shè)步伐加快，縣域房地產(chǎn)市場除滿足本地區(qū)居民住房需求外，一方面，外出打工人員在大城市暫時買不起房，而縣城又具有相對舒適的居住條件，因而回城購房；另一方面，越來越多的富裕農(nóng)民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的行政事業(yè)人員也更愿意到縣城購房安家。在住房消費群體構(gòu)成方面，政府機關(guān)及部分事業(yè)單位人員、公務(wù)員，外地做生意回城及縣城個體商業(yè)人員買房，鄉(xiāng)鎮(zhèn)從業(yè)人員及鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師，三個群體各占三分之一。部分富裕的農(nóng)民，為了小孩就學而在縣城買房的也不在少數(shù)，這些因素構(gòu)成縣域房地產(chǎn)市場的巨大需求。

3.大城市郊區(qū)化

近年來，隨著城市的快速擴張，大城市的郊區(qū)化現(xiàn)象越來越受到關(guān)注，中國的大城市多是典型的單中心組團式城市結(jié)構(gòu)，中心市區(qū)的發(fā)展受到地理空間和資源條件的制約，需要通過城市化進程，實施市區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口和城市建設(shè)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，因而大城市周邊的城鄉(xiāng)結(jié)合部和縣城，承擔了分擔城市的產(chǎn)業(yè)和人口壓力的角色。在郊區(qū)或者縣城買房的人群，他們一部分是看中了郊區(qū)的優(yōu)美環(huán)境和舒適生活，這屬于城市居民的主動郊區(qū)化；另一部分人由于經(jīng)濟承受能力的限制，受郊區(qū)低廉住宅價格吸引而形成被動郊區(qū)化。無論主動還是被動的郊區(qū)化，對于縣域房地產(chǎn)市場來講，都在一定程度上拉動了住房需求。

（二）供給驅(qū)動

1.縣域投資環(huán)境改善

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是能夠提供大量財政收入的產(chǎn)業(yè)部門，經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)營收入一般可占政府財政收入的10%~40%。房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展，使得地方政府的財政收入大幅增加，因此有充足的資金來進行城市的各項設(shè)施建設(shè)。反過來，國民經(jīng)濟的發(fā)展狀況又直接影響和制約著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，縣域政府通過加大招商引資力度等，加快發(fā)展國民經(jīng)濟，縣城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨成熟和完善，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的投資環(huán)境。

2.中小開發(fā)企業(yè)被迫轉(zhuǎn)移

中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從20世紀80年代末開始形成規(guī)模，經(jīng)歷了20世紀90年代初的“房地產(chǎn)熱”之后，少部分存活下來的企業(yè)迅速調(diào)整戰(zhàn)略，在經(jīng)濟快速發(fā)展帶來的機遇下，獲取了豐厚的利益。同時帶來了城市房價的持續(xù)上漲，為抑制房地產(chǎn)價格的上漲，國家自2003年起施行了一系列的宏觀調(diào)控政策：“121號文件”對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進行了限制，“8·31大限”規(guī)定了經(jīng)營性土地必須以招標、拍賣、掛牌方式出讓，“國八條”、“國六條”意在努力實現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定住房價格等等。這些政策措施的實施，大城市房地產(chǎn)市場競爭加劇，中小房地產(chǎn)企業(yè)在城市中不具備競爭力，缺乏生存空間，于是紛紛轉(zhuǎn)向更具潛力的中小城市和縣城。

（三）整體驅(qū)動因素

1.整體經(jīng)濟的發(fā)展

進入本世紀以來，城市建設(shè)發(fā)展迅速，縣城經(jīng)濟的快速發(fā)展為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了良好的條件：（1）縣城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷改善，包括建成區(qū)綠化覆蓋面積的增大，城區(qū)道路的鋪設(shè)和改造，因地制宜景觀帶的建設(shè)，以及城內(nèi)交通和對外交通系統(tǒng)的完善等。（2）縣城進行城市發(fā)展規(guī)劃，新城市發(fā)展框架逐步形成，建設(shè)用地供給量加大。（3）住宅建設(shè)量大幅提升，居住條件明顯改善。隨著縣域經(jīng)濟的發(fā)展，一方面，由于城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，投資環(huán)境得到較大改善，大批外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進駐，住宅小區(qū)建設(shè)不僅在量上急速增加，而且在質(zhì)上不斷提高，并開始在建筑水平和住宅品質(zhì)上與大城市接軌；另一方面，人民生活水平的提高，具備購房能力的收入群體擴大，又為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的需求支撐。

2.政府居住保障政策覆蓋到縣域

在住房保障政策方面，2007年8月，根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》［24號文件］，2007年底前，所有設(shè)區(qū)的城市要對符合規(guī)定住房困難條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭基本做到應(yīng)保盡保；2008年底前，所有縣城要基本做到應(yīng)保盡保；“十一五”期末，全國廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭；依此可以看出，國家住房政策保障體系也已經(jīng)開始向縣域擴展，向低收入人群擴展。

3.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整引導供需

縣域經(jīng)濟基礎(chǔ)還相對較弱，房地產(chǎn)市場起步也較晚。但是，近年來地區(qū)生產(chǎn)總值增長加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整也初見成效。原來以農(nóng)業(yè)為主的縣域經(jīng)濟，對傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的改造，使得非農(nóng)人口增加，住房需求增加；但同時又重視發(fā)展縣域中小工商業(yè)，提高第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的比重，加大招商引資力度，加快整體經(jīng)濟發(fā)展，在一定程度上引導增加供給，有利于房地產(chǎn)發(fā)展水平的提高。

三、結(jié)論與建議

縣域城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展面臨非常好的機遇，應(yīng)加大力度發(fā)展，但縣域房地產(chǎn)市場才剛剛起步，發(fā)展還很不成熟，一定時期內(nèi)還很難與全國大中城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展達到同一水平，發(fā)展的過程中也會遇到許多問題，應(yīng)加以引導和利用，使其健康發(fā)展。

縣域政府在加大招商引資力度，促進經(jīng)濟發(fā)展的同時，首先應(yīng)合理引導房地產(chǎn)的規(guī)劃開發(fā)，開發(fā)過程做到先規(guī)劃、后開發(fā)，讓住宅開發(fā)、商業(yè)用房開發(fā)和公共設(shè)施建設(shè)協(xié)調(diào)布局，根據(jù)縣域經(jīng)濟發(fā)展和人口轉(zhuǎn)移速度，以及城鎮(zhèn)的輻射力和承載力，確定房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和速度。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，應(yīng)堅持發(fā)展普通商品房，適當增加中低價位、中小戶型的普通住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)，對于最低收入家庭，政府應(yīng)考慮提供廉租房。

參考文獻：

[1]陳龍乾，黃賢金.現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)營與管理[M].徐州:中國礦業(yè)大學出版社，2000.

[2]建設(shè)部政策研究中心課題組.2020：我們住什么樣的房子——中國全面小康社會的居住目標研究[J].北京房地產(chǎn)，2004，（12）:22-25.

[3]謝劼.從城鎮(zhèn)化發(fā)展看縣域房地產(chǎn)開發(fā)[J].四川經(jīng)濟管理學院學報，2006，（1）:31-33.

[4]李瑜華.縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況調(diào)查[J].金融與經(jīng)濟，2006，（5）:78-79.

[責任編輯安世友]