張文利

[中圖分類號(hào)]F8[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1009—2234(2009)01—0159—01

近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年從銀行取得的貸款飛速上升，金融資本大量投入。但是，一旦房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，貸款違約情況就會(huì)大增，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)顯現(xiàn)。美國(guó)發(fā)生的次貸危機(jī)表明，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)一旦形成，便會(huì)迅速擴(kuò)張，并會(huì)超過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的范疇，引發(fā)了全球金融動(dòng)蕩，進(jìn)而危及整個(gè)金融體系乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展。

一、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

1，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款存在依賴性。房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)其他信用類貸款較小一些，這類貸款往往有土地或者房產(chǎn)抵押，并且房地產(chǎn)貸款的額度大，利潤(rùn)高。同時(shí)，房?jī)r(jià)越高，抵押品的價(jià)值和變現(xiàn)能力就越強(qiáng)，從而激發(fā)了銀行的貸款沖動(dòng)。商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸加劇，當(dāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，房貸的違約率就會(huì)上升，形成多米諾骨牌效應(yīng)，引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩。深圳的房貸“斷供”現(xiàn)象，顯現(xiàn)了房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。

2，信息不對(duì)稱導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)為了順利獲得銀行信貸支持并長(zhǎng)久地占用信貸資金，隱瞞或歪曲企業(yè)項(xiàng)目和企業(yè)財(cái)務(wù)的有關(guān)真實(shí)信息，致使銀行不能準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的償還能力及貸款風(fēng)險(xiǎn)，這將導(dǎo)致貸款決策時(shí)的逆向選擇風(fēng)險(xiǎn)并形成企業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)。由于信息不充分，即使在市場(chǎng)最好的情況下，銀行也很難準(zhǔn)確估計(jì)房地產(chǎn)的價(jià)值，造成當(dāng)前的抵押物評(píng)估價(jià)值經(jīng)常被高估，形成隱性的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

3，宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控對(duì)商業(yè)銀行影響較大。政府一系列貨幣政策和財(cái)政稅收政策影響商業(yè)銀行對(duì)信貸政策的把握。國(guó)家采取積極的貨幣政策時(shí)，部分商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目缺乏選擇。盲目放貸，進(jìn)而增大了商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的幾率。同時(shí)宏觀調(diào)控會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)信貸的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，如果政策向中低檔商品房開發(fā)傾斜，中低檔商品房供應(yīng)占比將穩(wěn)步提高，導(dǎo)致中高檔商品房銷售價(jià)格下降，商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)信貸中對(duì)中檔商品房項(xiàng)目的貸款風(fēng)險(xiǎn)加大。

二、加強(qiáng)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策

1，健全房地產(chǎn)信貸的法律體系。通過(guò)立法改變土地和房屋登記中存在著的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清、登記資料不齊全、土地狀況和邊界不清楚、法律效力不明確等問(wèn)題。對(duì)土地、項(xiàng)目在建設(shè)工程和房屋的使用權(quán)、所有權(quán)、抵押權(quán)進(jìn)行明確規(guī)定，并為這些權(quán)利的行使提供法律保障。要依法辦事，嚴(yán)格執(zhí)法。對(duì)于提供假資料、假資信騙取貸款的開發(fā)商或個(gè)人，應(yīng)立即停止貸款，追討款項(xiàng)，并通過(guò)法律手段，追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

2，建立房地產(chǎn)貸款信用體系。房地產(chǎn)貸款信用體系包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款信用評(píng)級(jí)體系。

建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用體系，重要的是要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行資信評(píng)級(jí)。目前我國(guó)商業(yè)銀行資信評(píng)級(jí)存在著兩大問(wèn)題，一是定性指標(biāo)過(guò)高。二是定量指標(biāo)不足。銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)要解決的主要問(wèn)題是突出評(píng)級(jí)指標(biāo)中定量指標(biāo)的作用，擴(kuò)大定量指標(biāo)占比。一方面要適當(dāng)提高定量指標(biāo)權(quán)重，通過(guò)對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的分析，增強(qiáng)銀行對(duì)企業(yè)信用評(píng)分的科學(xué)依據(jù)；另一方面，對(duì)定性指標(biāo)的處理應(yīng)當(dāng)進(jìn)行量化，解決銀行信貸人員在評(píng)判時(shí)的主觀性。

建立和完善個(gè)人住房貸款信用體系，也是要對(duì)個(gè)人進(jìn)行資信評(píng)估。在對(duì)客戶提供的個(gè)人資料進(jìn)行調(diào)查核實(shí)的基礎(chǔ)上，按照統(tǒng)一制定的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)貸款申請(qǐng)人的還款能力和還款意愿進(jìn)行定量與定性分析，以確定借款人借款資格。加快對(duì)個(gè)人資信評(píng)估的立法工作，使個(gè)人資信評(píng)估體系建設(shè)有法可依。工商、稅務(wù)、戶籍管理部門加快內(nèi)部信息系統(tǒng)的建設(shè)，盡快實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)內(nèi)的聯(lián)網(wǎng)和查詢，為個(gè)人資信評(píng)估體系的建立創(chuàng)造良好的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境。

3，構(gòu)建多元化房地產(chǎn)市場(chǎng)融資體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展，在規(guī)范房地產(chǎn)信貸的同時(shí)，也要為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，擴(kuò)大直接融資比例，鼓勵(lì)支持金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，打造房地產(chǎn)開發(fā)商的創(chuàng)新金融模式。從單一的銀行貸款資金來(lái)源向多元化的融資渠道發(fā)展。如股權(quán)、定向增發(fā)、開發(fā)項(xiàng)目債券、信托、房地產(chǎn)投資基金、私募融資等方式。加強(qiáng)外資的引進(jìn)，在一定程度上緩解目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大量而又急迫的資金需求。

4，完善房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款操作模式，加強(qiáng)對(duì)貸款及售房款項(xiàng)的監(jiān)控。銀行應(yīng)改變以“企業(yè)”為中心的管理模式，加強(qiáng)對(duì)銷售回籠資金的監(jiān)管。防止房地產(chǎn)企業(yè)將已經(jīng)完工項(xiàng)目的信貸資金再投入到下一個(gè)項(xiàng)目，降低房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。一是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審查。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的評(píng)估，確定房地產(chǎn)貸款投放的金額、投放時(shí)機(jī)，簽訂相應(yīng)借款合同、項(xiàng)目封閉式管理補(bǔ)充條款，并在合同，補(bǔ)充條款及協(xié)議中明確項(xiàng)目封閉式管理的具體事項(xiàng)。二是對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行封閉管理。建立專戶監(jiān)管和使用跟蹤制度，項(xiàng)目資金用于專項(xiàng)、用于項(xiàng)目專項(xiàng)支出；建立資金用前審查制度，貸款行在審查資金用途證明等資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行資金撥付；建立貸款回收制度，在項(xiàng)目達(dá)到一定進(jìn)度后，及時(shí)收回原有的開發(fā)企業(yè)貸款。三是開發(fā)新項(xiàng)目需要重新審批。原項(xiàng)目竣工后，需要開發(fā)其他項(xiàng)目，銀行再根據(jù)新項(xiàng)目的具體情況確定是否給予信貸支持。四是住房按揭貸款要考慮規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)商的道德風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。銀行在辦理住房按揭貸款時(shí)，要嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)商的真實(shí)性，認(rèn)真審查房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)及其資信情況，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款信貸準(zhǔn)入條件，以防范房地產(chǎn)信貸中的風(fēng)險(xiǎn)。