李耀林

摘要：為了保證住宅工程質(zhì)量，讓廣大居民住上放心房，各地政府紛紛出臺(tái)分戶驗(yàn)收辦法，文章就住宅的使用功能和觀感質(zhì)量，論述了分戶驗(yàn)收時(shí)應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)鍵詞：住宅工程質(zhì)量；分戶驗(yàn)收；住宅觀感質(zhì)量；住宅使用功能

中圖分類號(hào)：F407

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1009-2374(2009)04-0016-02

隨著人們生活水平的提高，對(duì)居住環(huán)境的需求日益增長(zhǎng)，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速升溫，房?jī)r(jià)長(zhǎng)了好幾倍，各地高層、多層住宅如雨后春筍般拔地而起。然而，工程質(zhì)量卻良莠不齊，樓板裂縫、抹灰脫落、跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象普遍存在，居民投訴現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。為了保證住宅工程質(zhì)量，讓廣大居民住上放心房，各地政府紛紛出臺(tái)分戶驗(yàn)收辦法，《河北省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收暫行辦法》從2008年11月1日起施行。本文就分戶驗(yàn)收相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行論述。

一、分戶驗(yàn)收的含義

分戶驗(yàn)收是指在施工單位提交竣工報(bào)告后，住宅工程竣工驗(yàn)收前，按照國(guó)家質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范對(duì)住宅工程的每一戶主要使用功能和觀感質(zhì)量進(jìn)行的專門(mén)驗(yàn)收。

二、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收之間的關(guān)系

分戶驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收均都是建立在建筑工程各分部、分項(xiàng)驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。但兩者有所不同，首先驗(yàn)收主體不同，分戶驗(yàn)收的主體為建設(shè)、監(jiān)理、施工單位，竣工驗(yàn)收的主體為建設(shè)、監(jiān)理、施工、設(shè)計(jì)、勘察單位等工程質(zhì)量責(zé)任主體；第二，驗(yàn)收對(duì)象不同，分戶驗(yàn)收只適用于住宅工程，而所的建筑工程在交付使用前均應(yīng)進(jìn)行竣工驗(yàn)收；第三，驗(yàn)收階段不同，分戶驗(yàn)收應(yīng)在施工單位提交竣工報(bào)告后住宅工程竣工驗(yàn)收前完成，分戶驗(yàn)收合格是住宅工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收的必備條件，竣工驗(yàn)收是施工單位提交竣工報(bào)告后單位工程質(zhì)量最終驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收合格是工程竣工驗(yàn)收備案和辦理產(chǎn)權(quán)的必備條件；第四，驗(yàn)收內(nèi)容不同，分戶驗(yàn)收是涉及住宅工程主要使用功能及觀感質(zhì)量的驗(yàn)收，而竣工驗(yàn)收是工程質(zhì)量綜合驗(yàn)收(包括實(shí)體、觀感、質(zhì)量控制資料、涉及安全和功能的檢測(cè)資料和抽查結(jié)果等)并對(duì)分戶驗(yàn)收進(jìn)行復(fù)核；第五，實(shí)體檢查數(shù)量不同，分戶驗(yàn)收逐戶全數(shù)檢查，竣工驗(yàn)收對(duì)實(shí)體工程抽樣檢查。

三、分戶驗(yàn)收的內(nèi)容

分戶驗(yàn)收應(yīng)在確保工程地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)安全可靠的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)對(duì)每戶住宅的觀感質(zhì)量和使用功能進(jìn)行檢查，主要內(nèi)容包括：

(1)房屋室內(nèi)空間尺寸。

(2)地面、墻面和頂棚面層質(zhì)量。

(3)門(mén)窗、護(hù)欄安裝質(zhì)量。

(4)室內(nèi)防水工程質(zhì)量。

(5)給排水及采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量。

(6)室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量。

(7)其他規(guī)定要求分戶驗(yàn)收檢查的內(nèi)容。

四、分戶驗(yàn)收的主體

分戶驗(yàn)收由建設(shè)單位的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織驗(yàn)收，監(jiān)理單位的總監(jiān)、專業(yè)監(jiān)理工程師和施工單位的質(zhì)量負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理、施工員、質(zhì)檢員等參加驗(yàn)收。已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司可參加住宅工程分戶驗(yàn)收工作。

五、分戶驗(yàn)收前應(yīng)做好的準(zhǔn)備工作

首先建設(shè)單位組織成立分戶驗(yàn)收組，根據(jù)分戶驗(yàn)收工作量合理分組(一般分為土建組、水暖組和電氣組)，制定驗(yàn)收方案并向參加驗(yàn)收的人員交底；其次準(zhǔn)備好相關(guān)的檢測(cè)儀器，如小錘、鋼尺、測(cè)量?jī)x等，做好衛(wèi)生間等有防水房間的蓄水試驗(yàn)的準(zhǔn)備工作。

六、分戶驗(yàn)收檢查單元的劃分

分戶驗(yàn)收以每戶為一個(gè)檢查單元。

七、分戶驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理

分戶驗(yàn)收檢查發(fā)現(xiàn)不合格的，應(yīng)對(duì)不合格部位及時(shí)標(biāo)注，整改符合要求后，重新進(jìn)行驗(yàn)收。

八、分戶驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)

(一)房屋室內(nèi)空間尺寸——室內(nèi)的開(kāi)間、進(jìn)深和凈高

室內(nèi)凈高推算值為設(shè)計(jì)層高扣除樓板、天棚飾面層、地坪找平層及面層等厚度后計(jì)算得出，開(kāi)間和進(jìn)深推算值為兩墻間軸線尺寸扣除兩墻的軸線到墻內(nèi)側(cè)的尺寸和抹灰層厚度。用鋼尺、卷尺進(jìn)行實(shí)際測(cè)量，按每戶不少于3個(gè)自然問(wèn)，每間開(kāi)間、進(jìn)深各測(cè)2點(diǎn)，凈高測(cè)5點(diǎn)，實(shí)際測(cè)量值應(yīng)符合規(guī)范允許偏差的規(guī)定。

(二)樓地面、墻面和天棚

1．地面面層與下一層應(yīng)結(jié)合牢固，無(wú)空鼓。

(注：水泥砂漿地面空鼓面積不應(yīng)大于400cm²，且每個(gè)自然間不多于兩處可不計(jì)，地磚、花崗巖樓地面，凡單塊邊角有局部空鼓，且每個(gè)自然間不超過(guò)總數(shù)的5％可不計(jì)。)用小錘輕擊檢查。水泥砂漿樓地面面層應(yīng)潔凈，無(wú)裂紋、脫皮、麻面、起砂等缺陷。設(shè)計(jì)有坡度的地面面層表面的坡度應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不得有倒泛水和積水現(xiàn)象。

2．墻面、天棚。各層抹灰之間及抹灰層與基層之間必須粘貼牢固，抹灰層應(yīng)無(wú)空鼓和裂縫。抹灰表面應(yīng)光滑、潔凈、接槎平整、分格縫應(yīng)清晰?，F(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的外觀質(zhì)量不應(yīng)有嚴(yán)重缺陷。對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的嚴(yán)重缺陷，應(yīng)由施工單位提出技術(shù)處理方案，并經(jīng)監(jiān)理(建設(shè))單位認(rèn)可后進(jìn)行處理。對(duì)經(jīng)處理的部位，應(yīng)重新檢查驗(yàn)收。

3．門(mén)窗、護(hù)欄

(1)外窗臺(tái)高度。窗臺(tái)或落地窗防護(hù)欄桿高度不低于900mm且不得有負(fù)偏差。

(2)窗扇及玻璃密封條。密封條接縫平整，不得卷邊、脫槽。

(3)外窗滲漏。外窗及周邊應(yīng)無(wú)滲漏。

(4)門(mén)窗開(kāi)啟。門(mén)窗扇應(yīng)開(kāi)啟靈活、關(guān)閉嚴(yán)密，分戶門(mén)等不松動(dòng)、不晃動(dòng)。推拉門(mén)窗扇必須有防脫落措施，上下安裝防盜滑塊。門(mén)窗與墻體的固定必須牢固，在砌體上安裝門(mén)窗嚴(yán)禁用射釘固定。

(5)安全玻璃認(rèn)證標(biāo)識(shí)。應(yīng)使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，當(dāng)單塊玻璃大于1.5m²時(shí)應(yīng)使用安全玻璃，玻璃上應(yīng)有安全認(rèn)證標(biāo)識(shí)。

(6)欄桿高度。六層及六層以下住宅陽(yáng)臺(tái)、外廊及上人屋面的欄桿凈高，不應(yīng)低于1.05m，七層及七層以上的不應(yīng)低于1.1m。

(7)豎桿間距。臨空處欄桿凈間距不應(yīng)大于0.11m，正偏差不大于3mm。

(8)防攀爬措施。有水平桿件的欄桿或花式欄桿應(yīng)設(shè)防攀爬措施(密目網(wǎng)、安全玻璃等)。

(9)護(hù)欄玻璃。護(hù)欄玻璃應(yīng)使用12mm的鋼化玻璃。當(dāng)護(hù)欄一側(cè)距樓地面高度為5m及以上時(shí)，應(yīng)使用鋼化夾層玻璃。

4．防水

(1)衛(wèi)生間等有防水要求的地面應(yīng)排水通暢，經(jīng)24h蓄水試驗(yàn)無(wú)滲漏。

(2)頂層住宅的屋頂應(yīng)不滲漏。

(3)墻面無(wú)滲漏，滴水線(槽)不倒泛水。

5．給排水及采暖

(1)給水、排水、衛(wèi)生器具、閥門(mén)、水表等的接口應(yīng)無(wú)滲漏。

(2)排水管道的坡向、坡度正確。

(3)給水、排水、衛(wèi)生器具、閥門(mén)、水表等應(yīng)安裝固定牢固、支架間距位置應(yīng)符合要求。

6．電氣

(1)插座的相序、接地應(yīng)符合規(guī)范要求。

(2)室內(nèi)照明配電箱(盤(pán))內(nèi)配線整齊，回路編號(hào)齊全，標(biāo)識(shí)正確，箱(盤(pán))內(nèi)開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活可靠。

(3)照明系統(tǒng)通電試運(yùn)行正常。

(4)等電位連接端子齊全，位置正確。

7．其他

(1)煙道、通風(fēng)道應(yīng)伸出屋面，伸出高度應(yīng)有利煙氣擴(kuò)散。平屋面伸出高度不得小于0.6m，且不得低于女兒墻的高度。

(2)墻面的空調(diào)孔無(wú)滲漏和反坡現(xiàn)象，與插座位置協(xié)調(diào)。

九、分戶驗(yàn)收資料的收集與整理

每戶住宅分戶驗(yàn)收后填寫(xiě)《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收檢查記錄表》，單位工程所有住戶經(jīng)分戶驗(yàn)收完畢后填寫(xiě)《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收匯總表》。

住宅工程的質(zhì)量，是國(guó)家的百年大計(jì)，關(guān)系著百姓安居樂(lè)業(yè)，作為一個(gè)住宅工程的參建者，有義務(wù)做好分戶驗(yàn)收工作，讓居民住上放心房。