易憲容

政府報(bào)告對(duì)二套住房政策的調(diào)整，使開發(fā)商欣喜若狂，似乎第二個(gè)高樓價(jià)時(shí)代又到了。但是，仔細(xì)解讀這一政策才發(fā)現(xiàn)，要想重新托起高價(jià)樓市是不可能的

美國金融危機(jī)全面爆發(fā)后，國內(nèi)所謂的“房地產(chǎn)商會(huì)”一直在打房地產(chǎn)市場(chǎng)的主意，要求政府取消對(duì)第二套住房優(yōu)惠信貸政策的限制。他們或制造出“改善性住房”的概念，或直接寫報(bào)告要挾政府放開第二套住房的政策限制。實(shí)際上，房地產(chǎn)商及房地產(chǎn)商會(huì)的這種做法，是根本托不起高價(jià)樓市的。同時(shí)，這樣做，也讓國內(nèi)銀行體系面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響中國金融體系的安全與穩(wěn)定。但是，盡管大家都明白這個(gè)道理，房地產(chǎn)開發(fā)商就是不死心，還是千方百計(jì)希望在第二套住房信貸優(yōu)惠政策上做文章。

開發(fā)商的如意算盤

在今年全國“兩會(huì)”的《政府工作報(bào)告》中，讓房地產(chǎn)開發(fā)商最欣喜若狂的是“對(duì)符合條件的第二套普通自住房購買者，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房”的優(yōu)惠政策。聽到這個(gè)消息，很多媒體都用大標(biāo)題刊出“中央政府放開對(duì)第二套住房信貸政策的限制”，許多開發(fā)商也把這條政策看做是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大利好。

一段時(shí)間以來，房地產(chǎn)開發(fā)商天天在盼星星盼月亮，希望政府調(diào)整房地產(chǎn)政策，希望通過房地產(chǎn)政策調(diào)整來托住高價(jià)樓市，對(duì)取消第二套住房的政策限制更是寄予了很大希望。但是，還沒有等房地產(chǎn)開發(fā)商回過味來，監(jiān)管部門就指出，這是媒體及房地產(chǎn)開發(fā)商誤讀了政策。

其實(shí)，只要是認(rèn)識(shí)漢字的人，對(duì)總理《政府工作報(bào)告》中關(guān)于第二套住房的說法都會(huì)有一個(gè)正確的理解。政府對(duì)第二套住房政策的調(diào)整，是相當(dāng)有限的。它是限制在自住性住房和普通住房的購買上，離開這兩個(gè)條件，購買第二套住房獲得第一套住房貸款相應(yīng)的優(yōu)惠條件是不可能的。這就是2007年央行及銀監(jiān)會(huì)的“359號(hào)文件”與“452號(hào)文件”關(guān)于區(qū)分住房購買的投資與消費(fèi)的基本原則。

從房地產(chǎn)開發(fā)商及行業(yè)組織想要放開第二套住房的愿望，與政府報(bào)告中的含義相差很遠(yuǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商的愿望，是放開以投資或投機(jī)炒作的第二套以上的住房。如果真的放開第二套住房的限制，后面就有第三套、第四套等政策限制放開。因?yàn)椋诜康禺a(chǎn)開發(fā)商看來，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，問題就在于政府推出的“359號(hào)文件”與“452號(hào)文件”。是由于這兩個(gè)文件的下發(fā)，把住房投機(jī)與炒作打擊下去了，從而讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售陷入萎縮。

我們知道，在“359號(hào)文件”中，對(duì)房地產(chǎn)投資與消費(fèi)作了清楚的區(qū)分。如果是住房消費(fèi)，買房人可以享受所有優(yōu)惠政策；如果是住房投資，購買者無論在信貸還是在稅收方面，都要按市場(chǎng)來定價(jià)，不能享受政府任何住房優(yōu)惠政策。

試想，如果投資住房也可以享受優(yōu)惠政策，不僅使購買第一套住房的優(yōu)惠政策失去了意義，還會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫再起。如果出現(xiàn)這種情況，投機(jī)炒作者會(huì)前赴后繼進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)將再次出現(xiàn)前幾年房價(jià)暴漲的局面。

“改善性住房”能否誘惑消費(fèi)者入市

幾年前，由于制度不完善，政府沒有去規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，出現(xiàn)房價(jià)暴漲情有可原。但是，當(dāng)政府一旦注意到這個(gè)問題的嚴(yán)重性，已經(jīng)用制度來規(guī)范了，難道現(xiàn)在又會(huì)恢復(fù)到不完善的規(guī)則上去嗎？我想，這是根本不可能的。

更何況，全球金融危機(jī)已經(jīng)擺在大家面前，房地產(chǎn)泡沫是導(dǎo)致金融危機(jī)的重要根源之一。在這點(diǎn)上，金融監(jiān)管部門豈能不警惕？房地產(chǎn)開發(fā)商要求放開第二套住房政策限制的目的，就是希望讓住房投資者可以享受住房消費(fèi)者的各種優(yōu)惠而實(shí)現(xiàn)其出貨目的。房地產(chǎn)泡沫如果被重新吹大，這個(gè)泡沫必然導(dǎo)致金融危機(jī)，不僅會(huì)破壞銀行業(yè)的穩(wěn)定及國家金融安全，最后肯定要讓全國人民來埋單。難道，如今注重民生的政府，連這樣簡(jiǎn)單的道理都不清楚，而去放開第二套房的限制政策嗎？

對(duì)于第二套住房限制的調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)商講出了一大堆理由，行業(yè)組織還提出所謂“改善性住房”概念?？瓷先?，這種“改善性住房”似乎有這樣那樣的好處，政府也采納了一些他們的建議，規(guī)定有條件的對(duì)自住性住房可以放開第二套住房限制。這似乎是一種政策上的平衡，但實(shí)際上，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平不是在自住消費(fèi)者有支付能力的基礎(chǔ)上，這種政策放開對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用與影響是微乎其微的。

這種制度設(shè)計(jì)，釋放出來的購買者是指有住房人的住房消費(fèi)。但是，那些希望改善住房的購買者，由于有房可住，只不過現(xiàn)有的條件不是太好，希望得以改善。對(duì)于希望改善住房的購房者來說，他們的情況大致是這樣：第一，經(jīng)濟(jì)條件不是太好，還沒有太高的購買能力，否則根本不需要享受政府的住房信貸優(yōu)惠政策，直接用現(xiàn)金購買就可以。第二，由于購買住房的能力不足，需要通過信貸支持來完成，再加上本身還有住房，因此，這些有改善性住房需求的人，對(duì)房價(jià)水平是十分敏感的。如果價(jià)格水平?jīng)]有達(dá)到其支付能力，這些有改善住房需求的人也不會(huì)輕易地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。所以，如果房價(jià)很高或沒有到“改善性住房”購買者的支付水平，房地產(chǎn)開發(fā)商想借“改善性住房”的優(yōu)惠政策讓他們進(jìn)入住房消費(fèi)市場(chǎng)，是根本不可能的。

銀行安全是底線

由于《政府工作報(bào)告》對(duì)二套住房條件放開給了明確的限制，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)入下行通道時(shí)期，所謂的“改善性住房”購買者還是不會(huì)輕易進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。因?yàn)?，一是他們已?jīng)有住房，只不過是住房條件差一些。當(dāng)他們知道整個(gè)住房市場(chǎng)進(jìn)入下降通道時(shí)，他們寧可堅(jiān)持一下，也不會(huì)貿(mào)然地進(jìn)入。二是當(dāng)房價(jià)進(jìn)入下降通道時(shí)，二套住房優(yōu)惠政策放開，可能會(huì)增加商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)并使銀行收益下降，再加上二套房放開的主動(dòng)權(quán)是掌握在商業(yè)銀行手上，商業(yè)銀行對(duì)此政策的積極性自然不會(huì)太高，關(guān)鍵是看商業(yè)銀行對(duì)二套住房購買者及整個(gè)行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)的判斷。

如果商業(yè)銀行對(duì)第二套住房購買者判斷為高風(fēng)險(xiǎn)，那么，商業(yè)銀行對(duì)第二套住房購買者的信貸審查只會(huì)更嚴(yán)格，而不會(huì)放松。享受第二套住房優(yōu)惠政策的購買者，其申請(qǐng)貸款也得過五關(guān)斬六將，并非易事。這樣，第二套住房放開的政策力度也就大打折扣。

如今，全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)了周期性調(diào)整，政府對(duì)于房地產(chǎn)的政策已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的購買對(duì)象也不同了。這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商希望以自己的意愿來解讀政府報(bào)告，并讓整個(gè)社會(huì)來接受是不可能的。

在這樣的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商只能認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)與政府的房地產(chǎn)政策，這樣才是理智走出困境的關(guān)鍵。如果房地產(chǎn)開發(fā)商能夠順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)的周期性調(diào)整，降低房地產(chǎn)企業(yè)的利潤預(yù)期，把房價(jià)降低到絕大多數(shù)住房消費(fèi)者有支付能力的水平上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求就能夠釋放出來。

就目前來看，市場(chǎng)需求的釋放程度，要看房地產(chǎn)商對(duì)房價(jià)的調(diào)整深度。在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)與投資才能夠保持穩(wěn)定，否則，房地產(chǎn)面對(duì)的困難與問題會(huì)越來越多。如果房地產(chǎn)開發(fā)商誤讀政策把房價(jià)再次推高，不僅會(huì)延緩整個(gè)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，也會(huì)把自己的企業(yè)推向破產(chǎn)邊緣。道理很簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格全面回歸理性，是任何政策、任何人都無法改變的。

實(shí)際上，現(xiàn)實(shí)情況已經(jīng)說明，放不放開第二套住房政策已經(jīng)不重要了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸已成必然，誰也不可能改變這個(gè)事實(shí)。當(dāng)然，對(duì)于國內(nèi)銀行監(jiān)管部門來說，對(duì)于住房購買的投資與消費(fèi)區(qū)分，是防范銀行風(fēng)險(xiǎn)的底線。

只有讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)消費(fèi)者的市場(chǎng)，而不是一個(gè)投機(jī)炒作的市場(chǎng)，才能保證國內(nèi)銀行體系穩(wěn)定與安全。因此，二套房限制的政策不可取消，而且應(yīng)該更加嚴(yán)格，這是當(dāng)前中國金融體系安全底線的根本所在。

“359號(hào)文件”與“452號(hào)文件”

2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（簡(jiǎn)稱“359號(hào)文件”）。文件要求“對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍”。

不久，央行與銀監(jiān)會(huì)又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(簡(jiǎn)稱“452號(hào)文件”)。452號(hào)文件的重點(diǎn)，是對(duì)銀行信貸第二套住房作了詳細(xì)清楚的規(guī)定，包括以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，在借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。其余已利用銀行貸款購買住房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，均應(yīng)按第二套房貸政策執(zhí)行等。