韓 琦

摘要物業(yè)稅已成為目前我國房地產(chǎn)稅制改革的方向。本文首先闡述了物業(yè)稅開征的必要性和,在此基礎(chǔ)之上,對我國開征物業(yè)稅的難點(diǎn)問題進(jìn)行了較為深入地探討,最后,結(jié)合我國國情提出了相應(yīng)的對策建議。

關(guān)鍵詞物業(yè)稅難點(diǎn)對策建議

中圖分類號:F812文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

1 物業(yè)稅的內(nèi)涵

“物業(yè)”一詞源于我國香港地區(qū)和東南亞國家,其一般的含義是已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地等。物業(yè)稅(Poperty Tax)稱謂沿自香港地區(qū),也稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”,一般以土地、房屋類不動產(chǎn)為課稅對象,在其保有階段課征的一種稅。它要求不動產(chǎn)所有者、使用人或承租人每年按一定標(biāo)準(zhǔn)繳付一定稅款,如果該不動產(chǎn)升值則所繳稅款也相應(yīng)提高。但是,在不同國家、地區(qū)其具體名稱不盡相同。有的稱“房地產(chǎn)稅”,有的稱“物業(yè)稅”。雖然名稱不同,但內(nèi)容基本一致:一是房產(chǎn)、土地合一,適用統(tǒng)一的不動產(chǎn)稅;二是征稅范圍既包括城鎮(zhèn),也包括農(nóng)村;三是按評估價值征稅。由此三點(diǎn)可見,我國可以使用“物業(yè)稅”這個名稱。

2 我國開征物業(yè)稅的必要性和現(xiàn)實(shí)意義

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展,逐步建立了以房產(chǎn)營業(yè)稅和房產(chǎn)所得稅為主,房地產(chǎn)和土地使用稅為輔的多稅種、多環(huán)節(jié)、多次征收的復(fù)合稅制體系。雖然房產(chǎn)稅收體系已經(jīng)建立,但我國的房地產(chǎn)稅制本身和稅收征管環(huán)節(jié)都有很大缺陷。近幾年經(jīng)濟(jì)上、制度上的多種原因,大中城市房價高企,許多地區(qū)群眾買不起房,這成為當(dāng)前困擾我國的重要民生問題;另一方面,高企的房價和炙熟的房地產(chǎn)市場也有可能帶來一系列金融風(fēng)險,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)社會動蕩。我國現(xiàn)行的稅收制度無法滿足調(diào)節(jié)房產(chǎn)業(yè)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的實(shí)踐的需要。在這種條件下,開征物業(yè)稅的必要性日益凸顯。

(1)開征物業(yè)稅,有利于深化城市經(jīng)濟(jì)體制改革,理順城市資金運(yùn)行渠道,降低金融風(fēng)險。由于城市經(jīng)濟(jì)體制改革滯后,城市基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施和住宅小區(qū)社會設(shè)施等許多費(fèi)用,以各種不同的稅費(fèi)形式成為房地產(chǎn)價格的構(gòu)成部分,這些稅費(fèi)及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤大約占房地產(chǎn)價格的60%,真正的開發(fā)成本只約占40%。房地產(chǎn)價格結(jié)構(gòu)不合理,不僅影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,而且也影響了城市經(jīng)濟(jì)體制改革的深入進(jìn)行。開征物業(yè)稅,將有助于這一問題的解決。

(2)我國開征物業(yè)稅有利于抑制房價過快增長,解決中低收入者的住房問題。開征物業(yè)稅后,房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)征收從開發(fā)環(huán)節(jié)推遲到房產(chǎn)保有環(huán)節(jié),即:地價和相關(guān)的稅費(fèi)從一次交清拆分為數(shù)十年交清,這意味著占房產(chǎn)建筑成本中一大半的地價和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時只需先繳納一小部分。簡化稅制,降低稅費(fèi)水平,降低房地產(chǎn)開發(fā)成本,抑制房地產(chǎn)價格,從而有利于房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)健康地發(fā)展這將大大降低商品房的購房門檻,有利于中低收入人群解決住房問題。

(3)我國征收物業(yè)稅有利于打擊“炒房”等投機(jī)行為?，F(xiàn)階段,一些城市居民購買房產(chǎn)并不是為了生活消費(fèi),而是為了進(jìn)行投資。炒房團(tuán)不斷涌現(xiàn),嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場秩序。在這種情況下開征物業(yè)稅,對“炒房客”投機(jī)買的房子,其如果不能及時出手的話,每年一大筆物業(yè)稅將形成巨大的房產(chǎn)持有成本,對炒樓者是一種壓力。因此,開征物業(yè)稅對于投機(jī)炒樓行為有一定遏制作用。

(4)開征物業(yè)稅有利于深化城市經(jīng)濟(jì)體制改革,理順城市資金運(yùn)行渠道,降低金融風(fēng)險。由于城市經(jīng)濟(jì)體制改革滯后,城市基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施和住宅小區(qū)社會設(shè)施等許多費(fèi)用,以各種不同的稅費(fèi)形式成為房地產(chǎn)價格的構(gòu)成部分,這些稅費(fèi)及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤大約占房地產(chǎn)價格60%,真正的開發(fā)成本只約占40%。房地產(chǎn)價格結(jié)構(gòu)不合理,不僅影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,而且也影響了城市經(jīng)濟(jì)體制改革的深入進(jìn)行。開征物業(yè)稅,將有助于這一問題的解決。

(5)我國開征物業(yè)稅有利于調(diào)節(jié)貧富差距,增進(jìn)社會公平。開征物業(yè)稅后,以稅的形式來降低流通中的費(fèi)用,能促進(jìn)土地和房產(chǎn)資源的優(yōu)化配置,同時還能有效地調(diào)節(jié)社會貧富差距。開征物業(yè)稅,對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言,雖然可以降低其開發(fā)成本,但與物業(yè)稅的實(shí)施相配套的其它政策措施肯定會使房地產(chǎn)開發(fā)市場的準(zhǔn)入條件更加規(guī)范化,這將促使房地產(chǎn)開發(fā)商在自己的資、質(zhì)、信與行業(yè)要求及發(fā)展前景之間進(jìn)行權(quán)衡,從而決定自己是進(jìn)入還是退出該市場。

3 我國開征物業(yè)稅的難點(diǎn)

(1)既得利益格局難以打破。開征物業(yè)稅就是面對房地產(chǎn)征稅,房屋的所有者每年都要支付一定數(shù)額的稅收;對第二套住宅和大面積的住宅還要被課以重稅,這無形之中提高了人們所購住宅的保有成本。當(dāng)稅率提高到一定的水平時,人們經(jīng)過權(quán)衡會賣掉多余的住宅,或者在購房時會根據(jù)需要購買恰當(dāng)面積的住宅即按需購房,其結(jié)果必然會導(dǎo)致住宅價格下降。但住宅價格下降會使當(dāng)前一些既得利益集團(tuán)的利益受損,這其中最大的既得利益集團(tuán)是地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行。正是這個利益“鐵三角”構(gòu)筑的銅墻鐵壁抵擋了中央政府的一條又一條的宏觀調(diào)控措施。高房價意味著高地價。在仍然“有地可賣”的情況下,他們是不愿改變現(xiàn)狀的,自然會抵制可能導(dǎo)致地價回落的物業(yè)稅。銀行既是房價上漲的收益者,又是房價上漲的風(fēng)險承擔(dān)者,其大量的資金被融入到房地產(chǎn)市場,或借給開發(fā)商,或借給購房者,一旦房價下跌銀行將損失慘重,所以銀行是最不愿意看到房價下跌的一個利益集團(tuán)。開發(fā)商是房價上漲的直接收益者,他們自有資金并不多,有的甚至是空手套白狼,在政府政策和銀行資金的雙重支持下,通過捂盤銷售和串謀手段不斷地抬高房價。開發(fā)商對政府任何有關(guān)可能導(dǎo)致房價下降的政策都極其敏感他們是物業(yè)稅開征的一大阻力。

(2)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅難以整合。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)采用稅費(fèi)并征的制度,征收的稅費(fèi)種類繁多,涉及的部門廣。直接的房地產(chǎn)稅主要有:房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、印花稅、耕地占用稅、土地出讓金、市政配套費(fèi)用、營業(yè)稅等。另外還有其他與房地產(chǎn)相關(guān)的費(fèi)用達(dá)幾十種。從目前的情況來看,要對房地產(chǎn)的十多個稅種及幾十項(xiàng)的收費(fèi)進(jìn)行整合難度相當(dāng)大,因?yàn)槎愘M(fèi)項(xiàng)目的調(diào)整就等于調(diào)整了地方政府各部門的利益,不好協(xié)調(diào)。

(3)計稅的依據(jù)難以確定。西方發(fā)達(dá)國家一般都以房地產(chǎn)的評估價格作為物業(yè)稅的計稅依據(jù)。對世界上多數(shù)國家來說,財產(chǎn)稅最主要的課稅對象是房屋和土地,但在具體征稅對象和稅基上又各有區(qū)別。有的國家單獨(dú)對房屋、土地課稅,計稅依據(jù)是財產(chǎn)的資本市場價值或評估價值或其年租金。各國征收財產(chǎn)稅的房屋范圍不盡一致:如加拿大、印尼、美國、瑞典都將土地和建筑物的資本價值納入稅基;但瑞典只有住宅用地和住宅樓繳納財產(chǎn)稅,剔除了商業(yè)財產(chǎn);英國對包括樓房、平房、公寓、活動房屋和可供居住用的船只等,以其估定價值為計稅依據(jù)征稅;有的國家將土地、房屋并入其他財產(chǎn)一起課稅。如日本將原來分開征收的地租稅、房屋稅,船舶稅、鐵路稅等財產(chǎn)稅稅種合并征收固定資產(chǎn)稅。其中對房屋課稅的納稅人是房屋的所有者,課稅對象包括納稅人擁有的一切房屋,計稅基礎(chǔ)是房屋的估定價值。但房地產(chǎn)價值的確定涉及房地產(chǎn)的位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)、新舊程度等方方面面,工作量非常大。就我國目前的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的數(shù)量和質(zhì)量來看,很難保質(zhì)保量地完成對全國房地產(chǎn)年度價值的評估工作為此,有人提出按房屋建筑面積征收。這種方法雖然簡便易行且具有很強(qiáng)的可操作性,但它有悖于稅收的公平性。根據(jù)稅收負(fù)擔(dān)能力的原則,高收入者應(yīng)多繳稅低收入者可少繳稅甚至免稅。試想低收入者在較差地段低價購買一套住房,而高收入者在黃金地段花高價購買同樣面積的住房,而二者所繳納的物業(yè)稅卻是一樣的,這顯然有失公平,同時也會誤導(dǎo)購房者的購房地段選擇。可見,按房地產(chǎn)年度價值征收物業(yè)稅雖然公平合理,但實(shí)際操作的難度較大;而按房地產(chǎn)面積征收物業(yè)稅雖然簡便易行,但又缺乏公平性和合理性。

4 對策建議

(1)割斷房地產(chǎn)開發(fā)過程中的利益鏈。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,地方政府、開發(fā)商、銀行,是在現(xiàn)行制度下三個最大的既得利益集團(tuán)。政府為開發(fā)商提供政策支持,銀行為開發(fā)商提供資金支持,開發(fā)商則向銀行回報以利息,高價購買政府土地和向政府繳稅作為對政府的回報這個利益“鐵三角”以地方政府為核心互為依托、利益共享。它們是房價上漲的堅定支持者,同時也是開征物業(yè)稅的堅定反對者。中央數(shù)次的有可能使房價下跌的調(diào)控措施,只所以收效甚微,跟它們的“下有對策”不無關(guān)系。開征物業(yè)稅,有利于促進(jìn)地方政府克服短期行為,為保證其長期收益而注重改善投資環(huán)境,從而為促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件。從物業(yè)稅的角度看,涉及兩種不同的土地管理方式:一種是城市土地采用批租形式;另外一種是,土地的初始交易基本不作限制,但是土地開發(fā)后,要定期進(jìn)行評估,并征收物業(yè)稅。中國現(xiàn)行的土地管理采用的是批租制。在目前地方政府缺少穩(wěn)定的大宗稅源的背景下,土地批租制往往導(dǎo)致地方政府為謀求政績,從土地中“打主意”,低價征地、高價轉(zhuǎn)讓,而濫用土地則往往導(dǎo)致地方政府過度批地,實(shí)際是在花后屆政府的錢,靠“寅吃卯糧”搞建設(shè)。而開征物業(yè)稅,地方政府就會因?yàn)槭艿郊疃鴥?yōu)化投資環(huán)境,提升轄區(qū)內(nèi)的繁榮程度,令房地產(chǎn)不斷升值,同時也擴(kuò)大自己的稅源,從而形成良性循環(huán)。

(2)我國物業(yè)稅的稅制設(shè)計。首先,物業(yè)稅的課稅對象和稅基。從我國的現(xiàn)實(shí)情況來看,新的物業(yè)稅應(yīng)該將土地和房屋合并征稅,同時按經(jīng)營性和非經(jīng)營性房屋及其他進(jìn)行分類,對經(jīng)營性房產(chǎn)的課稅要重于非經(jīng)營性房產(chǎn)。而對于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)療、農(nóng)民住房等用地,可以通過免征額來解決。

其次,稅率的設(shè)置稅率。我國開征物業(yè)稅,可以對居住豪宅者和擁有多套住宅的課以高稅,對居住普通住宅或資助住宅的課以低稅甚至免稅來縮小社會財富占有的差距。鑒于我國地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡,物業(yè)稅不宜采用全國統(tǒng)一的比例稅率,而應(yīng)規(guī)定一個合理幅度稅率(如1%-4%),由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途具體確定適用的具體稅率。

再次,課稅依據(jù)的選擇。課稅依據(jù)的選擇很關(guān)鍵,它既關(guān)系到稅收征管的簡便與否,也關(guān)系到稅收負(fù)擔(dān)的公平與否。鑒于一般情況下房地產(chǎn)都具有升值的特點(diǎn),比較好的方法就是選擇房產(chǎn)和土地的評稅值作為計稅依據(jù)。房地產(chǎn)的實(shí)際購買價格略高于或略低于平均價格的,按實(shí)際購買價格為計稅依據(jù);實(shí)際購買價格遠(yuǎn)高于或遠(yuǎn)低于平均價格的,以高于或低于平均價格20%為計稅依據(jù)。沒有市場平均價格的,以房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估值為計稅依據(jù),現(xiàn)階段,在各地房產(chǎn)價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)嚴(yán)重不統(tǒng)一的情況下,可能較多的按照房產(chǎn)評估值為征稅依據(jù)。

最后,征管模式的選擇。不動產(chǎn)稅的征收需要一定的基礎(chǔ)條件,一是翔實(shí)的不動產(chǎn)登記資料;二是用科學(xué)的方法對房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價;三是政府的稅收征管能力。因此,應(yīng)該盡快建立與財產(chǎn)登記、評估、稅收征管有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫,運(yùn)用計算機(jī)技術(shù)對信息進(jìn)行搜集、處理、存儲和管理,以獲取有效的財產(chǎn)信息和征管資料。同時,立法機(jī)構(gòu)積極制定評稅法規(guī)和操作規(guī)程,盡快制定《物業(yè)稅法》,明確有關(guān)物業(yè)稅的評估、征收細(xì)則和懲罰措施,保證政府的各項(xiàng)措施有法可依。我國開征物業(yè)稅,在法治不甚健全的情況下,宜實(shí)行以代扣代繳、代收代繳方式為主,自主申報為輔的制度。由物業(yè)公司管理的,由物業(yè)公司代收代繳;由單位管理的,由有關(guān)單位代收代繳;管理不明晰的,可由有關(guān)街道、社區(qū)代收代繳;對其他房產(chǎn),采取納稅人主動申報和稅務(wù)人員上門征收相結(jié)合的方式。具體為對未上市交易的單位房改房,由單位代扣代繳;對已上市交易的房改房,由單位代收代繳;對商品房,如果有物業(yè)公司管理的,則由物業(yè)公司代收代繳;對其他建筑,采取納稅人主動申報和稅務(wù)人員上門征收相結(jié)合的方式。