陳 怡

[摘 要]近年來,不少專家、學(xué)者對物業(yè)稅進(jìn)行廣泛深入的研究。本文在結(jié)合前人研究的基礎(chǔ)上,提出了物業(yè)稅的概念,分析了我國開征物業(yè)稅的背景條件,并且在充分考察的基礎(chǔ)上,通過對我國開征物業(yè)稅的經(jīng)濟(jì)和效應(yīng)分析,提出了我國物業(yè)稅主要稅制要素的設(shè)計(jì)。

[關(guān)鍵詞]財(cái)產(chǎn)稅 物業(yè)稅 房地產(chǎn)稅 稅制改革

一、物業(yè)稅的界定及開征背景

(一)物業(yè)稅的界定

物業(yè)稅指的是財(cái)產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅等不動(dòng)產(chǎn)稅,目前的稱謂沿自香港地區(qū)。其主體是對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有者或使用者每年按財(cái)產(chǎn)評估值的一定比率征收稅款,并且應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)值的升高而提高,是國際上常用的地方政府收入來源之一。

顯然,從以上關(guān)系圖中可以看出,就課稅范圍的大小來說,財(cái)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)這三個(gè)概念的內(nèi)涵依次遞減:財(cái)產(chǎn)稅>不動(dòng)產(chǎn)稅>房地產(chǎn)稅>物業(yè)稅。而物業(yè)稅和房地產(chǎn)保有稅、狹義的不動(dòng)產(chǎn)稅以及最狹義角度理解的財(cái)產(chǎn)稅均是對房地產(chǎn)保有階段課稅,因而無怪乎這幾個(gè)概念會(huì)被混用,但并非意味著可以容忍這種混用,作為研究就應(yīng)該對相關(guān)概念的內(nèi)涵有一個(gè)清晰的把握。

(二)物業(yè)稅開征的背景

中共中央十六屆三中全會(huì) 《關(guān)于完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》首次提出 “實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消相關(guān)稅費(fèi)?！敝?先是中國人民銀行行長周小川說:“我國將在適當(dāng)時(shí)機(jī)選擇試點(diǎn)實(shí)施物業(yè)稅”,后是建設(shè)部劉志峰副部長也透露政府在積極考慮征收物業(yè)稅。在這種背景下,我國下一步稅制改革重大命題條件具備時(shí)開征物業(yè)稅引起了全社會(huì)的廣泛重視。理論界就此方面的理論和實(shí)踐問題展開了廣泛爭論,各抒己見,見仁見智。

中央提出“條件具備時(shí)對房地產(chǎn)開征統(tǒng)一物業(yè)稅”,原因有三:

首先,改革房地產(chǎn)稅制是我國加入WTO后的必然趨勢。我國自從加入WTO后經(jīng)濟(jì)已經(jīng)融入世界經(jīng)濟(jì)的大循環(huán),而發(fā)達(dá)國家對財(cái)產(chǎn)稅,大都采取統(tǒng)一征收“物業(yè)稅”。我們需要同世界接軌。并且WTO的一個(gè)基本原則就是國民待遇原則。但由于目前我國房地產(chǎn)稅制內(nèi)外不統(tǒng)一,外資企業(yè)實(shí)際上享受了超國民待遇,導(dǎo)致內(nèi)外資企業(yè)房地產(chǎn)稅負(fù)不均,不利于本國企業(yè)的生存和發(fā)展。

其次,近些年來,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。但是,有些地區(qū)房地產(chǎn)炒作比較突出,房價(jià)暴漲飆升,出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱,有的地區(qū)還出現(xiàn)了泡沫的苗頭,房地產(chǎn)商手中的空置商品房過多。而且,房地產(chǎn)業(yè)成為了偷逃稅重災(zāi)區(qū),據(jù)悉,2006年,連云港市地稅稽查局以房地產(chǎn)行業(yè)為重點(diǎn)進(jìn)行了專項(xiàng)檢查,結(jié)果發(fā)現(xiàn)被檢查的665戶企業(yè)中有偷逃稅行為的達(dá)542戶,占八成以上。其實(shí),不單是連云港,近年來全國各地房地產(chǎn)業(yè)涉稅案件的數(shù)量、案件發(fā)生率、查補(bǔ)稅款都有明顯增加。

再次,改革開放20多年來,全國農(nóng)民最少喪失了3萬億元的土地增值收益。一些沿海地區(qū),尤其是沿海發(fā)達(dá)地區(qū),“以地生財(cái)”成為地方財(cái)政的重要來源,以低價(jià)土地為資本惡性競爭外來投資,外商“圈大院”的現(xiàn)象隨處可見。大批以低價(jià)形式出讓的土地,利用率不高,浪費(fèi)嚴(yán)重。在沿海發(fā)達(dá)地區(qū),目前已沒有多少土地可以再出讓了。為了從根本上控制地方政府“以地生財(cái)”參與房地產(chǎn)開發(fā)的利益需求,現(xiàn)階段只有通過征收物業(yè)稅來解決中央和地方政府財(cái)產(chǎn)分配不公的問題,保證地方政府運(yùn)行所必需的財(cái)政資金。

所以引進(jìn)地方稅收的主體稅種之一的物業(yè)稅已經(jīng)勢在必行。從2003年起, 中國政府提出要開征物業(yè)稅。按照技術(shù)先行的方式,2004年,稅務(wù)總局和財(cái)政部先後批準(zhǔn)了北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏和重慶六個(gè)省市作為試點(diǎn)先行單位,進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn).2007年又批準(zhǔn)河南、安徽、福建、大連四個(gè)地區(qū)部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。

二、我國開征物業(yè)稅的可行性分析

(一)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展為新稅種創(chuàng)造了穩(wěn)定的稅基

近年來,我國房地產(chǎn)的開發(fā)投資額、商品房銷售額呈持續(xù)上升趨勢,而且房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售額與國內(nèi)生產(chǎn)總值的比值一直呈上升趨勢。如圖4所示,2004年全國完成的房地產(chǎn)投資總額比上年增長29%左右,2005年,比上年增長20%。比較起來,雖然增幅有所下降(這主要和國家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策有關(guān)),但回顧近幾年數(shù)據(jù)可以看出(2001增長27%,2002年增長22%,2003年增長30%。2004年增長29%),我國房地產(chǎn)投資基本上每年都以20%以上的比例增長,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是我國現(xiàn)階段發(fā)展速度較快的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。不僅如此,房地產(chǎn)消費(fèi)在未來還將成為主要的消費(fèi)熱點(diǎn),我國的社會(huì)財(cái)富很快在這一領(lǐng)域聚集。最終體現(xiàn)在企業(yè)和個(gè)人的房地產(chǎn)占有面積和價(jià)值的增加,這無疑為新的物業(yè)稅提供了豐厚的稅源。

另外,近年來我國城市化建設(shè)的不斷加快,現(xiàn)有的土地和房產(chǎn)的稀缺性將提高,市供求的變化將使其市價(jià)趨于上升,這為稅收收入的穩(wěn)定提高帶來可能。

(二)住房制度改革和居民收入增加為開征物業(yè)稅提供了社會(huì)條件

從上世紀(jì)80年代初期起,由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和制度變遷使中國城鎮(zhèn)居民的生活得到改善,城市居民財(cái)產(chǎn)和人均可支配收入都在增加。尤其是住房制度市場化改革使得居民家庭住房成為重要的家庭財(cái)產(chǎn),并且房地產(chǎn)逐漸成為我國普通居民家庭價(jià)值最要的財(cái)產(chǎn)。而房地產(chǎn)作為個(gè)人擁有的主要財(cái)產(chǎn),其價(jià)值又與個(gè)人收入之間存在相當(dāng)明顯的正向關(guān)系:個(gè)人收入越高,其所擁有的房產(chǎn)價(jià)值越大。可見,居民擁有房地產(chǎn)的情況,不僅反映了個(gè)人財(cái)產(chǎn)在現(xiàn)階段的分布,也在一定程度上反映了房地產(chǎn)持有者在日后相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)的持續(xù)收入能力。這些都充分說明開征物業(yè)稅的社會(huì)物質(zhì)基礎(chǔ)已經(jīng)具備。

(三)世界各國稅制建設(shè)經(jīng)驗(yàn)為設(shè)立物業(yè)稅提供了參考依據(jù)

目前,世界各國普遍對房地產(chǎn)征稅, 加入WTO使我國經(jīng)濟(jì)融入世界經(jīng)濟(jì)的大循環(huán), 所以我國也需要開征物業(yè)稅來同世界接軌,并且在開征和設(shè)立物業(yè)稅過程中借鑒發(fā)達(dá)國家推行物業(yè)稅成功的地產(chǎn)稅制理論和實(shí)踐中的精華,同時(shí)結(jié)合自身國情。這樣不僅能有效降低我國完善房地產(chǎn)稅制、開征物業(yè)稅的改革成本,同時(shí)也能很好的規(guī)避改革過程中將會(huì)遇到的未知風(fēng)險(xiǎn)。

三、物業(yè)稅的設(shè)計(jì)

(一)物業(yè)稅的納稅人

物業(yè)稅是以私人(包括自然人和法人)擁有或受其支配的不動(dòng)產(chǎn)(房產(chǎn)和地產(chǎn))為課稅對象,以不動(dòng)產(chǎn)的評估價(jià)值為課稅依據(jù),在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課征的一種財(cái)產(chǎn)稅。根據(jù)物業(yè)稅的概念,物業(yè)稅的納稅人應(yīng)當(dāng)是不動(dòng)產(chǎn)(包括房產(chǎn)和和地產(chǎn))的所有者或支配者,包括自然人和法人。

但是我國是土地公有制經(jīng)濟(jì),居民只享有土地的使用權(quán),并不享有土地的所有權(quán)。所以物業(yè)稅中房地產(chǎn)權(quán)利應(yīng)包含土地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)生活中,土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)會(huì)發(fā)生分離。

因此,筆者認(rèn)為物業(yè)稅的納稅人可以分為以下幾種情況第一,擁有土地使用權(quán)的房產(chǎn)所有者;第二,單純的土地使用權(quán)的擁有者;第三,沒有土地使用權(quán)的房產(chǎn)所有者;第四,房產(chǎn)的使用者(承租人)。當(dāng)然,這時(shí)征收對象就可以分為以上分別對應(yīng)的四類。

(二)物業(yè)稅的征稅對象

物業(yè)稅的課征對象為納稅人所有或占有、受益的土地、房產(chǎn)和房地合一的不動(dòng)產(chǎn)及其附屬物。附屬物必須是能增加建筑物使用價(jià)值并附屬于建筑物主體的,包括:電梯、地下室、室內(nèi)游泳池等。應(yīng)該明確的是,物業(yè)稅開征后,出租房屋的業(yè)主,也應(yīng)按保有情況繳稅,至于所得租金收入,應(yīng)另計(jì)所得稅繳納。

(三)物業(yè)稅的計(jì)稅范圍

目前,物業(yè)稅的課征范圍主要應(yīng)包括城市、城鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的土地和房屋(包括營業(yè)性和非營業(yè)性房屋),有觀點(diǎn)認(rèn)為考慮到農(nóng)民負(fù)擔(dān)的問題,不應(yīng)當(dāng)將農(nóng)村地區(qū)包括在物業(yè)稅的征收范圍之內(nèi)。但是如果不將農(nóng)村包括在征收范圍之內(nèi),一方面會(huì)減少財(cái)政收入,另一方面也不符合稅收公平原則。目前,許多企業(yè)都坐落于以上稅種課稅范圍之外的區(qū)域,這些企業(yè)與坐落于城鎮(zhèn)的企業(yè)在對公共品的享受方面并沒有本質(zhì)區(qū)別,卻不需要承擔(dān)房產(chǎn)稅和土地使用稅的納稅義務(wù)。此外,隨著我國城市化進(jìn)程的加快,農(nóng)村與城鎮(zhèn)的界限將會(huì)越來越模糊,城鎮(zhèn)區(qū)域?qū)⒑茈y準(zhǔn)確界定,可能會(huì)出現(xiàn)征稅的真空地帶。因此,物業(yè)稅的課稅范圍應(yīng)擴(kuò)大到農(nóng)村,這同時(shí)也迎合了我國統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制的趨勢。

(四)物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)

從各國現(xiàn)行的房地產(chǎn)保有稅實(shí)踐來看,對于不動(dòng)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù),可分為四類:不動(dòng)產(chǎn)改良資本價(jià)值(市場評估價(jià)值)、不動(dòng)產(chǎn)未改良資本價(jià)值、不動(dòng)產(chǎn)年租金收益及不動(dòng)產(chǎn)的某些物理特征。改良資本價(jià)值的計(jì)稅依據(jù)是土地和房產(chǎn)的市場完全價(jià)值,更符合“量能納稅”的原則,并且該計(jì)稅依據(jù)有“交易證據(jù)多,便于誠信納稅,收入富有彈性”的特點(diǎn),更重要的是它能有效解決我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制計(jì)稅依據(jù)不合理的現(xiàn)象。故開征物業(yè)稅時(shí)應(yīng)以房地產(chǎn)的市場價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。借鑒各國的經(jīng)驗(yàn),征收物業(yè)稅應(yīng)該統(tǒng)一計(jì)稅依據(jù),考慮到要適應(yīng)我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)采用房地產(chǎn)市場價(jià)值的評估值為計(jì)稅依據(jù)比較合適。

(五)物業(yè)稅的稅率

考慮到簡明稅制,便于征納,建議國家在物業(yè)稅的法律制度中規(guī)定稅率的浮動(dòng)范圍,并將最終具體的稅率選擇權(quán)下放給各省級(jí)政府,實(shí)行分地區(qū)的差別比例稅率。目前,考慮到我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平,參考世界各國和我國港臺(tái)地區(qū)的制度,國家可以規(guī)定物業(yè)稅稅率在1%一10%之間,由各地在此范圍內(nèi)規(guī)定自己的選擇基本稅率和差別稅率。各地稅率的確定原理可以表達(dá)為:稅率=(地方支出-非物業(yè)稅收入)/可征稅的物業(yè)的實(shí)際應(yīng)稅價(jià)值(可征稅的物業(yè)的實(shí)際應(yīng)稅價(jià)值=各類可征稅的物業(yè)的市場評估價(jià)值之和×綜合評估率)。因?yàn)閷?shí)際稅率才能客觀反映納稅人的實(shí)際稅收負(fù)擔(dān),所以各地物業(yè)稅的稅負(fù)水平實(shí)際上要受國家制定的評估制度和地方選擇的名義稅率共同影響。這樣可以使稅收的調(diào)控手段合理分配在中央和地方的手中,既有利于宏觀調(diào)控,又有利于地方政府因地制宜,選擇符合自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅率。

例如,根據(jù)地方政府的測算擬定征物業(yè)稅稅率為2%,對于普通住宅實(shí)行30%的評估率,而對別墅實(shí)行50%的評估率。那么,一套市場評估價(jià)值100萬元的普通住宅房屋本年度應(yīng)繳納的物業(yè)稅為 6000元(100萬元*30%*2%);而市場評估價(jià)值為200萬元的別墅本年度應(yīng)繳納的物業(yè)稅為20000元(200萬元*50%*2%)。

(六)稅收減免政策

稅收減免政策的制定,要以我國社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和現(xiàn)階段國家對經(jīng)濟(jì)的調(diào)控方向?yàn)橐罁?jù),客觀的衡量社會(huì)各收入階層的實(shí)際負(fù)擔(dān)能力,參照國外通行的做法,結(jié)合我國歷年來的房地產(chǎn)稅收減免實(shí)施效果和經(jīng)驗(yàn)。因此,建議對物業(yè)稅的減免作以下規(guī)定:1.對國家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)和各種非盈利性(科研、醫(yī)療、慈善、教育等)組織的自用不動(dòng)產(chǎn)及社會(huì)公共物業(yè)免稅。這是保留了我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅中優(yōu)惠政策的合理內(nèi)容,也符合國財(cái)產(chǎn)稅通行的做法。2.為保證孤老、殘疾等特殊人群的基本住房需求,對其自住用房免稅,其經(jīng)營性用房,可依據(jù)收入水平,經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)減征。3.教堂、寺廟、公園、國家紀(jì)念館以及其他名勝古跡自用的房地產(chǎn)免征。4.對于受重大災(zāi)害等不可抗力造成房屋損壞的,可依其損壞程度,在修繕期內(nèi)按比例減征。5.市政街道、廣場、綠化地帶等公共物業(yè)免征。6.對居民自用的物業(yè)實(shí)行免征額制度。7.對用于農(nóng)村經(jīng)營的物業(yè)實(shí)行減稅或暫時(shí)免稅。

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