路 建

[摘 要]現(xiàn)行我國(guó)農(nóng)村,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)已成為農(nóng)村土地制度的核心,但在行使過程中卻存在一系列問題。從保障農(nóng)民權(quán)益、促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展、保持農(nóng)村穩(wěn)定出發(fā),對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)性質(zhì)、農(nóng)村土地登記的性質(zhì)和作用、優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)及行使等重點(diǎn)問題,從物權(quán)法理論的角度,結(jié)合立法和司法實(shí)踐進(jìn)行研究十分必要。

[關(guān)鍵詞]土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);土地登記;債權(quán);物權(quán);優(yōu)先權(quán)

[中圖分類號(hào)]F321.1[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1009-2234(2009)06-0090-03

長(zhǎng)期以來,我國(guó)一直是一個(gè)傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)國(guó)家,農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展關(guān)系到整個(gè)國(guó)家的穩(wěn)定和發(fā)展。新民主主義革命勝利之后,我國(guó)進(jìn)行了農(nóng)村土地制度的改革,廢除了幾千年來的封建土地制度,使農(nóng)村生產(chǎn)力得到了極大提高。黨的十一屆三中全會(huì)以來,我國(guó)建立了土地承包經(jīng)營(yíng)體制,使農(nóng)村土地制度又經(jīng)歷了一場(chǎng)重大的革命,從此,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)成為我國(guó)農(nóng)地制度的核心。本文試從物權(quán)法理論的角度,結(jié)合立法和司法中的幾個(gè)重點(diǎn)問題,談一談自己的粗淺認(rèn)識(shí)。

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)

關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì),是一個(gè)頗有爭(zhēng)議的問題。學(xué)者們眾說紛紜,綜合起來不外乎勞動(dòng)關(guān)系說、物權(quán)兼?zhèn)鶛?quán)說、債權(quán)兼物權(quán)說、復(fù)合所有權(quán)說、田面權(quán)說等,但主要爭(zhēng)議集中在物權(quán)說與債權(quán)說上。

持物權(quán)說觀點(diǎn),學(xué)者的主要理由是:第一,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是我國(guó)民法通則第五章“民事權(quán)利”第一節(jié)“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”中所直接規(guī)定的權(quán)利。學(xué)術(shù)界通常認(rèn)為,該節(jié)是對(duì)物權(quán)制度所作的規(guī)定;第二,承包人對(duì)所承包的土地有在法律上和合同規(guī)定范圍內(nèi)直接控制、利用的權(quán)利;第三,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具有排他性;第四,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具有長(zhǎng)期穩(wěn)定性。

持債權(quán)說觀點(diǎn),其主要理由有:第一,承包合同是當(dāng)事人簽訂的,權(quán)利義務(wù)沒有法定的標(biāo)準(zhǔn);第二,承包權(quán)不能對(duì)抗發(fā)包權(quán),任意撕毀合同,侵犯農(nóng)戶權(quán)利的現(xiàn)象大量存在;第三,發(fā)包人權(quán)利膨脹,干預(yù)農(nóng)戶的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),農(nóng)戶轉(zhuǎn)包需發(fā)包人的同意,這一點(diǎn)更無異于債權(quán)關(guān)系;第四,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是有期限的。

目前,從《農(nóng)村土地承包法》、全國(guó)人大常委會(huì)法工委的《民法(草案)》和全國(guó)人大常委會(huì)法工委主任顧昂然的《關(guān)于中華人民共和國(guó)民法(草案)的說明》來分析,農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)是一種新型的用益物權(quán)。而就農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的保護(hù)而言,通過對(duì)債權(quán)方式保護(hù)與物權(quán)方式保護(hù)的比較,筆者認(rèn)為,將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)定位為物權(quán)更有利于穩(wěn)定農(nóng)村土地利用關(guān)系,保護(hù)農(nóng)民利益。

(一)債權(quán)性質(zhì)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)定位的缺陷

在司法實(shí)踐中,將導(dǎo)致對(duì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的保護(hù)不充分,承包人只能依據(jù)承包合同向發(fā)包方主張違約責(zé)任,或依據(jù)法律規(guī)定主張不當(dāng)?shù)美畟?qǐng)求權(quán)?！皞鶛?quán)具有相對(duì)性而無排除第三人的對(duì)外效力,作為債權(quán)人的承包人在承包權(quán)遭到第三人侵害時(shí),如發(fā)包人不以所有權(quán)之訴請(qǐng)求保護(hù),則難以直接發(fā)動(dòng)保護(hù)程序,因?yàn)槲覈?guó)現(xiàn)行法尚未承認(rèn)第三人侵害債權(quán),也未賦予占有人依占有事實(shí)抵御第三人侵害的占有效力”?！?〕雖然農(nóng)村土地承包法實(shí)施后,承包人可依據(jù)該法第五十三、五十四條請(qǐng)求保護(hù),也只是在主張對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任或不當(dāng)?shù)美畟?qǐng)求權(quán)的同時(shí),僅多了一條選擇途徑,即侵權(quán)行為請(qǐng)求權(quán)。

當(dāng)前,我國(guó)土地承包制下的農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)基本是以債權(quán)方式進(jìn)行的。依照我國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定,承包人轉(zhuǎn)讓土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán),必須經(jīng)發(fā)包方同意,否則,轉(zhuǎn)讓無效。這顯然符合民法通則債的轉(zhuǎn)讓須經(jīng)對(duì)方同意的規(guī)定。另外,受讓人一般也被限定在本村范圍內(nèi),具有封閉性。1994年12月制定的關(guān)于《穩(wěn)定完善土地承包關(guān)系的意見》中規(guī)定,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式包括集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部之間承包、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股、抵押等。1998年修改后的《土地管理法》對(duì)轉(zhuǎn)讓范圍的限制雖有所放寬,但依然還規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地由集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的,必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意,并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)?！笨梢?我國(guó)立法者仍傾向于將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移限制在一個(gè)較封閉的范圍之中。這種債權(quán)式的、封閉式的流轉(zhuǎn)方式不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制,不利于資源的社會(huì)配置,實(shí)現(xiàn)資源的有效利用。

(二)物權(quán)性質(zhì)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)定位的優(yōu)勢(shì)

第一,可以用物權(quán)法定原則,運(yùn)用法律規(guī)范確定農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容及權(quán)利的消滅、取得的規(guī)則,縮減完全依靠當(dāng)事人意思導(dǎo)致的隨意性。我國(guó)《民法通則》第八十條第二款、第八十一條第三款都規(guī)定:“承包雙方的權(quán)利和義務(wù),依照法律由承包合同規(guī)定?！毙薷暮蟮摹锻恋毓芾矸ā返谑臈l也規(guī)定:“發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同,約定雙方的權(quán)利和義務(wù)?！边@種以合同的方式確定雙方的權(quán)利義務(wù)的做法,最大的弊端莫過于債權(quán)的不穩(wěn)定性及糾紛的易發(fā)性。正如上文所論及的,債權(quán)性質(zhì)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)必然通過合同確定雙方的權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容,但它在體現(xiàn)了承包戶的意思自治的同時(shí),也為發(fā)包方得以任意侵犯承包方的合法權(quán)利提供極為便利的途徑。

第二,借助于物權(quán)地位,承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不僅具有對(duì)抗一般世人的效力,而且具備了對(duì)抗發(fā)包人的權(quán)利,對(duì)抗所有不正當(dāng)?shù)母深A(yù)。另外,承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人在承包期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓或進(jìn)行其他允許的處分時(shí),也就有了較強(qiáng)的自主性。因?yàn)?物權(quán)本質(zhì)上是一種具有對(duì)世性的排他支配權(quán),物權(quán)的處分一般情況下無須他人意思或行為介入。

第三,把農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)定位為物權(quán),能夠進(jìn)一步落實(shí)加大對(duì)承包人權(quán)利保護(hù)力度的立法宗旨。承包人可基于物權(quán)行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán),基于承包合同行使違約責(zé)任請(qǐng)求權(quán),基于法律規(guī)定行使侵權(quán)行為請(qǐng)求權(quán)或不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán),權(quán)利保護(hù)的渠道明顯拓寬了。承包人可基于權(quán)利行使受到妨害或侵害的事實(shí),依法合理選擇行使四種請(qǐng)求權(quán)。而基于物權(quán)行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)比單純基于債權(quán)行使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)更利于對(duì)承包人權(quán)利保護(hù)。因?yàn)槲餀?quán)請(qǐng)求權(quán)和債權(quán)請(qǐng)求權(quán)在目的、功能、成立要件、保護(hù)期限和效力方面有明顯區(qū)別。“當(dāng)物權(quán)的權(quán)利遭受侵害以后,物權(quán)人應(yīng)當(dāng)首先行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán),只有當(dāng)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)不足以保護(hù)時(shí),才能行使侵權(quán)的請(qǐng)求權(quán)”(詳見王利明教授所著的《物權(quán)法研究》第一章第九節(jié))。

對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)有一種認(rèn)識(shí)必須糾正,這就是物權(quán)改造無用論,“用物權(quán)、債權(quán)等純粹大陸民法的概念和分類來分析這一純粹中國(guó)土生土長(zhǎng)的制度就必然會(huì)發(fā)生混亂和不合標(biāo)準(zhǔn)的問題”?！稗r(nóng)村土地使用權(quán)屬于物權(quán)還是債權(quán),從這一角度看并無很大差別。而且,現(xiàn)實(shí)中侵犯農(nóng)地使用權(quán)的主要是政府和農(nóng)村基層組織,為政府對(duì)農(nóng)地的不合理征用,村集體擅自解除承包合同等,而這些侵權(quán)問題并非簡(jiǎn)單地通過物權(quán)化就可以克服。即使將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)改造成物權(quán),只要農(nóng)村的法制環(huán)境得不到改善,農(nóng)民的權(quán)益照樣會(huì)受到侵害。唯一的區(qū)別是,原來農(nóng)民被侵害的是債權(quán),在農(nóng)民被侵害的是物權(quán)”。〔2〕物權(quán)改造無用論雖然看到了目前我國(guó)法治環(huán)境下對(duì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)保護(hù)不周的根源,

即“中國(guó)農(nóng)村地權(quán)的問題的根子出在農(nóng)民與政府力量對(duì)比的關(guān)系上。農(nóng)民太弱小,政府太強(qiáng)大,農(nóng)民既無法使自己的意志上升為法律,更無法在政府侵犯法律界定的權(quán)利時(shí)去捍衛(wèi)權(quán)利”。〔3〕但是,這種觀點(diǎn)在司法實(shí)踐中無任何積極意義,將會(huì)使司法對(duì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的保護(hù)失去應(yīng)有法理基礎(chǔ)。

二、登記的性質(zhì)與作用

根據(jù)物權(quán)法理論,在因法律行為而致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立與變動(dòng)中,登記有著極其重要的作用。孫憲忠教授在《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》中指出,“不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示手段,是因法律行為的物權(quán)變動(dòng)的生效要件,……。”而王利明教授在《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說明》中指出,“我國(guó)物權(quán)法應(yīng)當(dāng)采納登記對(duì)抗主義?！?。登記應(yīng)當(dāng)作為對(duì)抗第三人的要件,未經(jīng)登記權(quán)利不能對(duì)抗第三人。”由此可見,我國(guó)物權(quán)立法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)出現(xiàn)了兩種主張,即登記要件主義和登記對(duì)抗主義。

《農(nóng)村土地承包法》實(shí)施后,對(duì)于登記在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的性質(zhì)和作用有了進(jìn)一步的完善。對(duì)于家庭承包,該法第二十二條規(guī)定:“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時(shí)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”。第二十二條第一款規(guī)定,“縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或林權(quán)證等證書,并登記造冊(cè),確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”。第三十八條規(guī)定,“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn),當(dāng)事人要求登記的,應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)登記。未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人?！睂?duì)于其他方式的承包,該法第四十九條規(guī)定,“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地,經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或林權(quán)證等證書的,其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或其他方式流轉(zhuǎn)?！睆纳鲜龇梢?guī)定可見,農(nóng)村土地承包法豐富了我國(guó)物權(quán)法理論中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基本觀點(diǎn)。

第一,家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在設(shè)立上未采取登記要件主義或登記對(duì)抗主義,而采取債權(quán)意思主義。登記與否,不影響這種新型用益物權(quán)的設(shè)立,登記不是這種物權(quán)設(shè)立的公示方法,家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自承包合同生效時(shí)設(shè)立。采取這種形式的原因:一是“為切實(shí)保護(hù)廣大農(nóng)民的土地權(quán)利,減輕批準(zhǔn)、登記可能給農(nóng)民帶來的負(fù)擔(dān)”?！?〕二是“由于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得與成員權(quán)有密切聯(lián)系,公眾可以通過對(duì)某人的成員資格的了解而在一定程度上了解其是否享有承包土地的物權(quán),這就極大的減少了承包經(jīng)營(yíng)權(quán)公示的重要性?！?。我們認(rèn)為,家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得沒有登記的必要”〔5〕。三是“中國(guó)傳統(tǒng)上就是將‘地契作為土地權(quán)利的憑證,用承包合同作為承包權(quán)的憑證,農(nóng)民也易于接受”,“如果改為登記,就要在全國(guó)縣級(jí)以上各級(jí)土地管理局增加機(jī)構(gòu)、人員,不符合精兵簡(jiǎn)政的原則,且導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)亂收費(fèi)的可能”?！?〕

第二,對(duì)于家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的互換與轉(zhuǎn)讓采取登記對(duì)抗主義。未經(jīng)登記的,不得對(duì)抗善意第三人。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第三十八條的規(guī)定,只對(duì)互換、轉(zhuǎn)讓兩種流轉(zhuǎn)方式采取登記對(duì)抗主義。其理由主要是:1.目前,我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記制度尚不健全,而且,農(nóng)戶家庭承包的土地不僅數(shù)量很大,而且地塊分散,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記將是一項(xiàng)非常細(xì)致而艱巨的工作,需要做大量工作,投入大量人力、財(cái)力、物力。在目前情況下,要求土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)必須登記還不太現(xiàn)實(shí)。2.從土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流權(quán)情況看,轉(zhuǎn)包約占50%,出租占17.88%,互換占7.58%,入股占

5.71%,轉(zhuǎn)讓約占11%,其他形式約占10%。因此,許多可以通過債權(quán)方式處理,不一定需登記。而且,流轉(zhuǎn)范圍對(duì)象大部分是附近的農(nóng)民,互相比較熟悉,從公示、公信的角度來看,登記的必要性也不大。3.如采取登記生效主義,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)必須登記才能生效,這必然發(fā)生登記費(fèi)用,不僅給農(nóng)民增加了麻煩,還會(huì)增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)”?！?〕

第三,根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第四十九條的規(guī)定,對(duì)于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地,通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)的,均采取登記生效主義。不登記,這種新型的用益物權(quán)不設(shè)立或不生變動(dòng)之效力。

基于上述分析可看出,對(duì)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)這一新型的用益物權(quán)的設(shè)立和變動(dòng)而言,采取了多元化的立法體制。因此,在不同的體制之下,登記的性質(zhì)和作用是不同的,應(yīng)做具體分析。

第一,由于家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立采取意思主義,權(quán)利的設(shè)立無需登記。而《農(nóng)村土地承包法》第二十三條規(guī)定的登記,其性質(zhì)和作用是什么呢?我認(rèn)為,這種登記是一種行政行為,它所體現(xiàn)的是國(guó)家對(duì)這種物權(quán)關(guān)系的干預(yù),干預(yù)的目的在于以公權(quán)力確認(rèn)私權(quán)利,保護(hù)承包者的合法權(quán)益。這種登記不是物權(quán)設(shè)立的公示方法,對(duì)于承包合同的成立生效和承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立并無影響,僅起證明作用,證書僅是證權(quán)憑證不是設(shè)權(quán)憑證。再進(jìn)一步分析,登記這種行為不是依申請(qǐng)的行政行為,是一種職權(quán)行為,登記是登記機(jī)關(guān)的法定義務(wù),登記機(jī)關(guān)對(duì)承包合同僅能進(jìn)行形式審查。如果登記機(jī)關(guān)不及時(shí)給農(nóng)戶進(jìn)行登記并發(fā)放土地承包證書,或因錯(cuò)誤登記而侵害了承包方合法權(quán)益的,承包方可提起行政訴訟,以尋求權(quán)利救濟(jì)。

第二,由于家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的互換和轉(zhuǎn)讓采登記對(duì)抗主義,登記是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過互換和轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)移的公示要件。不登記,不影響互換合同和轉(zhuǎn)讓合同的成立與生效,也不影響承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在雙方當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)移,只是不能對(duì)抗善意第三人?；Q合同或轉(zhuǎn)讓合同成立生效后,辦理登記,“乃是一種(互換合同或轉(zhuǎn)讓合同一方當(dāng)事人依據(jù))合同應(yīng)負(fù)的義務(wù),另一方要求其履行登記義務(wù)實(shí)際上是要求其實(shí)際履行合同。如果負(fù)有登記義務(wù)的一方拒不履行辦理登記義務(wù),應(yīng)當(dāng)以構(gòu)成違約論,另一方有權(quán)要求其承擔(dān)違約責(zé)任。如果合同沒有規(guī)定登記的義務(wù),我們認(rèn)為當(dāng)事人雙方依據(jù)法律的規(guī)定都有辦理登記的義務(wù),此種義務(wù)一旦為法律所固定下來,便可以自動(dòng)轉(zhuǎn)化為合同義務(wù)。任何一方違反此種義務(wù),都將構(gòu)成違約責(zé)任?！薄?〕登記對(duì)抗主義對(duì)于解決多重買賣問題意義重大。

第三,由于其他方式的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立及物權(quán)變動(dòng)均采登記生效主義,因此,登記對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立與變動(dòng)有極其重要的作用。不登記,不能設(shè)立承包經(jīng)營(yíng)權(quán);不登記,承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不轉(zhuǎn)移。但登記與否,不影響承包或流轉(zhuǎn)合同的效力(抵押除外)。值得注意的是,要區(qū)分承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立、變動(dòng)與登記問題。只有在承包合同或流轉(zhuǎn)合同有效成立后,才發(fā)生登記問題。未登記,其法律后果只是承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不設(shè)立或不變動(dòng),絕不能以此而否認(rèn)承包合同或流轉(zhuǎn)合同的效力。對(duì)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記,登記機(jī)關(guān)除應(yīng)將登記

事宜記入登記冊(cè)簿外,還應(yīng)發(fā)給承包方權(quán)屬證書。權(quán)屬證書必須根據(jù)登記冊(cè)記載的內(nèi)容制作,與登記冊(cè)記載的內(nèi)容保持一致。二者不一致時(shí),以登記冊(cè)記載的內(nèi)容作為權(quán)利設(shè)立或移轉(zhuǎn)的依據(jù)。權(quán)屬證書只是享有某種物權(quán)的憑證。不動(dòng)產(chǎn)

物權(quán)的基本法律依據(jù)只能是不動(dòng)產(chǎn)登記。占有權(quán)屬證書,并不必然表明享有權(quán)利;遺失權(quán)屬證書,并不喪失權(quán)利;將權(quán)屬證書移交他人占有,并不表明物權(quán)變動(dòng)。

三、優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)及其行使

《農(nóng)村土地承包法》第三十三條規(guī)定:“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn),在同等條件下,本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。第四十七條規(guī)定:“以其他方式承包農(nóng)村土地,在同等條件下,本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)”。

分析這種優(yōu)先權(quán)和優(yōu)先承包權(quán)的性質(zhì),應(yīng)首先明確這種優(yōu)先權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ),即集體組織中的成員權(quán)和集體所有的涵義?！凹w所有實(shí)際上是一種特殊的共同所有。這種共有的所有是在集體成員的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的,表現(xiàn)為集體成員對(duì)集體財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利”。“將集體財(cái)產(chǎn)定性為一種特殊的共有,從根本上說,就是要承認(rèn)集體組織的成員對(duì)其財(cái)產(chǎn)也享有一定的權(quán)利,也就是在法律上應(yīng)確認(rèn)集體組織的成員權(quán)”。〔9〕“實(shí)行家庭承包的,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員基于其特定的身份享有承包土地的權(quán)利,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間具有密切的聯(lián)系?！灰羌w經(jīng)濟(jì)組織成員都享有承包土地的權(quán)利。承包權(quán)可以看成是農(nóng)村土地集體所有制在農(nóng)民身上的一種體現(xiàn),因此,對(duì)于農(nóng)民的這項(xiàng)權(quán)利,必須予以保護(hù)和尊重”?！?0〕

從上述學(xué)者的觀點(diǎn)可看出這種優(yōu)先權(quán)的特點(diǎn):1.它是法定的而非當(dāng)事人約定的權(quán)利。法律賦予集體經(jīng)濟(jì)組織成員的優(yōu)先權(quán)或優(yōu)先承包權(quán),目的是維護(hù)農(nóng)民的生存利益,充分發(fā)揮農(nóng)地使用制度的社會(huì)保障功能。2.它是一種基于特定的身份關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利。3.它是一種請(qǐng)求原承包方或發(fā)包方與之締約并在同等條件下優(yōu)先取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利,具有債權(quán)的性質(zhì)。4.它是一種具有對(duì)抗第三人效力的權(quán)利,具有物權(quán)的性質(zhì)?？傊?這種優(yōu)先權(quán)或優(yōu)先承包權(quán),是一種既有物權(quán)性質(zhì),又有債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。這種權(quán)利的定性,對(duì)于確定權(quán)利行使的程序具有重要的理論指導(dǎo)意義。

對(duì)于這種權(quán)利如何行使,法律并沒有做出明確的規(guī)定。從維護(hù)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的穩(wěn)定和保護(hù)農(nóng)民利益的角度出發(fā),這一問題值得我們?nèi)パ芯俊?/p>

第一,行使的條件,“同等條件”并不意味著絕對(duì)等同,地方性法規(guī)可以做出列舉性規(guī)定。承包方或發(fā)包方與第三人就土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)或設(shè)立進(jìn)行締約時(shí),在同等條件下,本集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以行使優(yōu)先權(quán)。

第二,行使的期限,就家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)而言,原承包方應(yīng)當(dāng)將其與第三人締約的內(nèi)容,以書面形式告知村民小組或村民委員會(huì),由村民小組或村民委員會(huì)以書面形式通知本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他成員。本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他成員應(yīng)自收到通知之日起一定期限內(nèi)行使優(yōu)先權(quán)。若原承包方或村民小組、村民委員會(huì)不履行通知義務(wù)時(shí),本集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員須在知悉承包人和第三人締約之日起一定期限內(nèi)行使優(yōu)先權(quán)。這種優(yōu)先權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)由行使者向村民小組或村委會(huì)做出明確的意思表示,優(yōu)先權(quán)一經(jīng)行使,即按照原承包方和第三人約定的相同條款與原承包方成立流轉(zhuǎn)協(xié)議。依第四十六條規(guī)定,以其他方式發(fā)包的,只有公開協(xié)商的方式可以照上述程序方可實(shí)施;以拍賣、招標(biāo)方式發(fā)包的,發(fā)包應(yīng)預(yù)先通知本集體經(jīng)濟(jì)組織成員參加;未履行通知義務(wù)的,本集體經(jīng)濟(jì)組織成員可訴請(qǐng)法院宣告發(fā)包行為無效。

第三,規(guī)定優(yōu)先權(quán)競(jìng)合的處理規(guī)則。對(duì)兩個(gè)以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員均行使優(yōu)先權(quán)的,由原承包方選擇到底由哪一個(gè)農(nóng)戶優(yōu)先取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織成員的優(yōu)先權(quán)和承租人的優(yōu)先權(quán)發(fā)生沖突時(shí),根據(jù)物權(quán)性權(quán)利優(yōu)于債權(quán)性權(quán)利的原則,由前者享有優(yōu)先權(quán)。

[參 考 文 獻(xiàn)]

〔1〕金錦萍.農(nóng)村集體土地所有權(quán)的困境與出路〔G〕//王利明.物權(quán)法專題研究(下).長(zhǎng)春:吉林人民出版社,2001.

〔2〕〔3〕宋紅松.農(nóng)地承包制的變遷與創(chuàng)新〔G〕//王利明.物權(quán)法專題研究(下).長(zhǎng)春:吉林人民出版社,2001.

〔4〕〔7〕〔10〕王宗非.農(nóng)村土地承包法釋義與適用〔M〕.北京:人民法院出版社,2002:65,101,123,124.

〔5〕〔9〕王利明.物權(quán)法研究〔M〕.北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社,2002:462,306,307.

〔6〕中國(guó)政法大學(xué).關(guān)于中國(guó)物權(quán)法(征求意見稿)的具體修改意見〔Z〕.

〔8〕王利明.中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說明〔M〕.北京:中國(guó)法制出版社,2001:195.