寧 瀟 姜明圣

可開發(fā)土地越來越少，有關(guān)工業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出的問題，越來越受到政府重視。工業(yè)地產(chǎn)集約化發(fā)展就成為一種必然的走勢。

在新加坡投資公司(GIC)收購普洛斯中國已成為業(yè)內(nèi)廣為知曉的話題的同時(shí)，越來越多的人也開始留意到物流地產(chǎn)行業(yè)的另一巨頭——豐樹。豐樹隸屬于新加坡淡馬錫控股，前身曾是新加坡港務(wù)局(PSA)的地產(chǎn)部門。

豐樹著眼亞洲市場，服務(wù)涉及新加坡、香港、中國大陸、馬來西亞、越南、韓國等泛亞太地區(qū)。除了其淡馬錫控股的名門背景，其在經(jīng)營戰(zhàn)略、發(fā)展策略上也有鮮明的特色。

“跟隨客戶”

豐樹中國區(qū)總經(jīng)理洪清蘭女士在接受《物流》雜志采訪時(shí)指出，豐樹物流首席執(zhí)行官蔡兆才先生一直推崇“跟隨客戶”的理念，這也是豐樹在中國市場快速發(fā)展，占領(lǐng)市場的一大戰(zhàn)略。

早在2005年11月，豐樹產(chǎn)業(yè)私人有限公司通過其上市信托平臺——豐樹物流信托以1.2億元人民幣收購浦東空港歐羅物流園，拉開了豐樹在中國投資的序幕。初入中國，展現(xiàn)在豐樹面前的是許多在結(jié)構(gòu)和功能上較為簡單的倉儲設(shè)施。

然而隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以及物流倉儲行業(yè)的日趨成熟，行內(nèi)業(yè)者對物流倉儲設(shè)施的要求已經(jīng)不再是簡單的儲存概念。越來越多的公司對物流倉儲設(shè)施提出了更高的要求，不僅僅是需要具備儲藏功能，也需要更多高標(biāo)準(zhǔn)高配置來滿足其在這些設(shè)施中的物流操作和一些增值操作，來達(dá)到提高效率，節(jié)省成本和優(yōu)化供應(yīng)鏈的效果。同時(shí)這也是中國物流行業(yè)提高競爭力，同國際接軌的一個(gè)重要標(biāo)志。

由于全國房地產(chǎn)開發(fā)量的逐年增加，可開發(fā)土地越來越少，一些廠房還未完全推出市場，同時(shí)新工業(yè)園一個(gè)個(gè)拔地而起，有關(guān)工業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出的問題，越來越受到政府重視。在土地日趨緊張的情況下，工業(yè)地產(chǎn)集約化發(fā)展就成為一種必然的走勢。豐樹在中國的投資，不僅僅局限在開發(fā)，同時(shí)也會收購和整合一些現(xiàn)有的物流設(shè)施，通過進(jìn)行設(shè)施改造和引入先進(jìn)的管理理念，使其同樣能夠最終滿足那些需要高端物流設(shè)施的客戶。

據(jù)洪總介紹，在未來的幾年里，豐樹會根據(jù)“跟隨客戶”的戰(zhàn)略，繼續(xù)在中國的各個(gè)主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈及重要物流發(fā)展城市進(jìn)行長期廣泛的布點(diǎn)投資。

“毗鄰?？崭邸?/p>

除了“跟隨客戶”的經(jīng)營戰(zhàn)略外，洪總指出豐樹物流在中國的另一發(fā)展戰(zhàn)略就是：“著重開發(fā)機(jī)場、海港等主要交通樞紐帶的物流中心，這些地方多是一線城市，也是絕大多數(shù)物流公司的首選?！?/p>

近幾年我國保稅物流園區(qū)和海、空港之問的“區(qū)港聯(lián)動(dòng)”發(fā)展迅速。所謂“區(qū)港聯(lián)動(dòng)”即在港區(qū)劃出特定范圍，實(shí)行保稅區(qū)的政策，以發(fā)展倉儲和物流產(chǎn)業(yè)為主，按“境內(nèi)關(guān)外”定位，海關(guān)實(shí)行封閉管理，實(shí)現(xiàn)保稅區(qū)與港口之間的“無縫隙對接”，貨物在境內(nèi)外的快速集拼和快速流動(dòng)?！皡^(qū)港聯(lián)動(dòng)”大大降低了企業(yè)的運(yùn)營成本?！熬硟?nèi)關(guān)外”使得貨物在區(qū)內(nèi)可以自由流通，不征增值稅和消費(fèi)稅。

這也就不難理解為什么豐樹堅(jiān)持“毗鄰海空港”的發(fā)展戰(zhàn)略。2006年開發(fā)豐樹洋山保稅物流園；2007年和天津港集團(tuán)開發(fā)天津港海豐保稅物流園；2008年收購上海西北物流園和上海外高橋聯(lián)合信興物流園、開發(fā)豐樹天津空港物流園、豐樹無錫空港物流園。目前在長三角及珠三角地區(qū)的上海、無錫及廣州開發(fā)和收購了8個(gè)物流園區(qū)，管理著共計(jì)三十多萬平方米的物流倉儲設(shè)施。

上海洋山保稅港區(qū)作為中國第一個(gè)獲批并投入運(yùn)作的保稅港區(qū)，是中國港口與陸地區(qū)域相融合的政策最優(yōu)惠的自由港。憑借著良好的區(qū)域和政策優(yōu)勢，豐樹洋山保稅物流園區(qū)國際化的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施和完善的管理模式，已經(jīng)吸引了著名的國際性物流公司愛爾蘭的PCH入駐，該公司預(yù)計(jì)每年將在這里處理價(jià)值至少1億美元的貨物。

不過近期金融危機(jī)引發(fā)的我國出口不振，洪總表示其靠近“海港、空港”為投資首選的策略不無風(fēng)險(xiǎn)。然而，豐樹作為新加坡港務(wù)局內(nèi)部機(jī)構(gòu)的前身，與臨近新加坡港經(jīng)營多年的許多知名物流企業(yè)，包括航運(yùn)公司等在內(nèi)都已建立了良好、密切的合作關(guān)系，奠定了豐樹如今穩(wěn)固的商業(yè)基礎(chǔ)。因此，盡管現(xiàn)階段客戶出入口生意明顯下降的確對業(yè)務(wù)造成一定程度的影響，豐樹對于其這樣的經(jīng)營、開發(fā)戰(zhàn)略仍是充滿了信心。洪總認(rèn)為，作為一個(gè)物流設(shè)施開發(fā)商，眼光應(yīng)當(dāng)更長遠(yuǎn)，未來在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，我國的發(fā)展重點(diǎn)仍然會在沿海港口和航空樞紐地區(qū)，目前的問題只是暫時(shí)的。

“穩(wěn)健型”的開發(fā)策略

通常，物流設(shè)施開發(fā)商的開發(fā)模式有兩種：一種是“跑馬圈地”式的開發(fā)策略，即先大量購地，但并不急于開發(fā)；另一種是“穩(wěn)健型”的開發(fā)策略，即買地后，盡快利用、建設(shè)或改造，以尋找客戶。

以往人們對于兩種開發(fā)策略孰優(yōu)孰劣難以定論。然而從目前的整個(gè)經(jīng)濟(jì)大背景來看，似乎是略顯保守盼“穩(wěn)健型”開發(fā)策略顯得較為適合事宜，擁有更好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

除了追求開發(fā)策略的穩(wěn)健外，豐樹物流同客戶關(guān)系也力求“長期穩(wěn)定”。在目前經(jīng)濟(jì)不景氣的大背景下，作為物流行業(yè)的配套服務(wù)業(yè)，豐樹同樣面臨著目標(biāo)客戶因投資和業(yè)務(wù)擴(kuò)張放緩和暫停引起的相對的物流設(shè)施的需求也暫緩和縮小。為了克服這種窘境，豐樹一方面通過跟客戶進(jìn)行良好的溝通，提供靈活機(jī)動(dòng)、客戶滿意的租賃方案；另一方面也通過公司內(nèi)部泛亞太地區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢，在中國及其他亞太地區(qū)各個(gè)領(lǐng)域內(nèi)開發(fā)更多的客戶需求。

豐樹物流作為亞洲公司與其他美國、歐洲的外資公司相比，對中國的國情和觀念更加了解和認(rèn)同，這有助于豐樹更好地滿足亞洲客戶的需求。因此，我們可以看到豐樹的服務(wù)重點(diǎn)仍會植根在亞洲市場。取經(jīng)新加坡豐樹

在談到豐樹物流是如何立足中國市場時(shí)，洪總指出是一貫秉承良好的“信譽(yù)”。物流公司的主業(yè)一定是物流服務(wù)，資源配置主要在提供優(yōu)質(zhì)的物流服務(wù)；而不動(dòng)產(chǎn)或者說物流設(shè)施方面，豐樹是專家；雙方是以一種互利共贏的合作伙伴的關(guān)系?與我國的國營、民營開發(fā)商相比，豐樹與其他國際物流設(shè)施開發(fā)商一樣，也面對客戶反映租金略高的情況。因此，如何憑借良好的“信譽(yù)”提供高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)就顯得尤為關(guān)鍵。

而當(dāng)我們回顧新加坡這個(gè)國家的發(fā)展歷程時(shí)，一種思想和一個(gè)人必定要提。一種思想即是儒家思想，一個(gè)人就是李光耀先生。

儒家“以人為本”的思想在豐樹‘跟隨客戶”的戰(zhàn)略中表現(xiàn)得尤為突出。另外，李光耀先生曾說：“在生活中有一樣?xùn)|西是永恒的，那就是變革。變革是生活中唯一不斷發(fā)生的?！?/p>

洪總表示，新興的中國物流產(chǎn)業(yè)，即使在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景下，也是機(jī)會大于挑戰(zhàn)。就廣大中國物流企業(yè)來說，目前已在突破本土限制，成立地區(qū)性公司，盡量擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)覆蓋面等方面都取得新的起色。作為物流供應(yīng)鏈的一環(huán)，物流地產(chǎn)市場在這新一輪的挑戰(zhàn)和機(jī)遇中也將面臨著市場的重組和巨大的發(fā)展空間。