陳雪松

摘 要:文章從需求層次理論的角度出發(fā),分析了房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)總量倒U曲線形成的原因,并對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與人均GDP的倒U曲線進(jìn)行了初步的統(tǒng)計(jì)分析,認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)處于初步滿足基本的剛性需求、改善型需求與投資需求逐漸扮演著拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要角色,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從快速增長(zhǎng)進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)的階段。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè) 倒U曲線 需求層次理論

中圖分類號(hào):F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914(2009)11-237-02

房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的總量關(guān)系,指的是在房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展、相互作用的過(guò)程中,呈現(xiàn)出一定的比例關(guān)系,而這種比例關(guān)系,隨著不同國(guó)家、不同區(qū)域的不同而不同,但總體而言,兩者之間的關(guān)系可以用倒U曲線的關(guān)系來(lái)描述。

一、房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)總量的倒U曲線關(guān)系概述

房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)總量的倒U曲線關(guān)系,指的是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期,房地產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重逐漸上升,當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段后,房地產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重開始下降,兩者的形狀呈倒U型。

房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)總量的倒U曲線關(guān)系,最初來(lái)自于美國(guó)的數(shù)據(jù)驗(yàn)證。1995年美國(guó)著名學(xué)者M(jìn).Ball和T.Morrison通過(guò)對(duì)許多國(guó)家住宅投資問(wèn)題研究,詳細(xì)地分析總結(jié)了住宅建設(shè)發(fā)展與各國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在關(guān)系。得出結(jié)論:按照一般規(guī)律,住宅建設(shè)投資與人均GDP存在著內(nèi)在關(guān)系,人均GDP在500美元以下時(shí),住宅建設(shè)投資占GDP的比例在2%以下;人均GDP達(dá)到2500美元時(shí),比例為3%～5%;人均GDP達(dá)到或超過(guò)5000美元時(shí),比例達(dá)到最高值6%～7%。此后,住宅建設(shè)投資隨著人均GDP的增加,絕對(duì)值增加,但占GDP的比例呈下降趨勢(shì)。

在國(guó)內(nèi),2001年曹振良教授在M.Ball和T.Morrison的倒U曲線的基礎(chǔ)上,提出了對(duì)倒U曲線的理解:指一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)起飛時(shí),隨著人均GDP的增長(zhǎng),房地產(chǎn)業(yè)以高于人均GDP的增長(zhǎng)速度,加速增長(zhǎng);但是隨著人均GDP的進(jìn)一步增長(zhǎng),房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度逐漸放慢,直至與人均GDP同速,甚至低于人均GDP的增長(zhǎng)速度,其發(fā)展軌跡呈倒U曲線。

M.Ball和T.Morrison提出的倒U曲線與曹振良教授提出的倒U曲線的區(qū)別主要在于:前者研究住宅建設(shè)投資占GDP比重隨著人均GDP的不同,呈現(xiàn)倒U曲線的變化;后者研究房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度與人均GDP增長(zhǎng)速度的相對(duì)變化中,呈現(xiàn)倒U曲線的變化。但是,無(wú)論是住宅建設(shè)投資占GDP的比重,還是房地產(chǎn)業(yè)的速度與人均GDP增長(zhǎng)的速度比較,都反映了一個(gè)共同的現(xiàn)象,即房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展早期占優(yōu)勢(shì)地位,隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,其他產(chǎn)業(yè)的興起,受制于房地產(chǎn)業(yè)本身的特性,房地產(chǎn)業(yè)逐漸喪失這種優(yōu)勢(shì)地位。

二、倒U曲線的驗(yàn)證

目前,國(guó)內(nèi)對(duì)倒U曲線的研究主要集中在以曹振良教授為代表的一批學(xué)者,其中,梁榮博士在其專著《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量關(guān)系研究》中對(duì)1947-2002年美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值與GDP的關(guān)系進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析,首次證明了美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展“倒U曲線”存在。梁榮在美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展“倒U曲線”探討中采用房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值取對(duì)數(shù)轉(zhuǎn)化成可線性回歸的數(shù)據(jù)、再線形回歸的方法,模擬了美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)在1985年前對(duì)美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)的強(qiáng)拉動(dòng)效果,以及1985年后該產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度開始的較國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度卻越來(lái)越慢的發(fā)展趨勢(shì)。從而解釋了美國(guó)在1947-2002年階段,房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度關(guān)系經(jīng)歷了一個(gè)大致倒U的曲線關(guān)系。

在文中,梁榮將1947-2002年分成三個(gè)階段,以GDP的對(duì)數(shù)為解釋變量,房地產(chǎn)業(yè)增加值的對(duì)數(shù)為被解釋變量,分別對(duì)1947-1960年、1961-1982年及1986-2002年三個(gè)階段數(shù)據(jù)進(jìn)行線性回歸分析,分別得出以下三個(gè)回歸方程:

1947-1960年:

Lregdp=-5.3969+1.3575Lgdp

(-14.54)(30.07)

R2=0.9869,DW=1.7162

1961-1982年:

legdp=-2.54+1.029lgdp+0.921AR(1)-0.423AR(2)

(-23.659) (91.314) (4.795) (-2.23)

R2=0.999,dw=1.458

1986-2002年:

lregdp=-1.708+0.9582lgdp+AR(1)

(-3.053) (19.242) (2.767)

R2=0.9943,DW=2.087

由此可見,在上述三個(gè)階段,GDP增長(zhǎng)速度每增加1%,房地產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)速度分別增加1.36%、1.03%和0.96%,表明美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度與GDP增長(zhǎng)速度之間的倒U曲線關(guān)系存在。

三、從房地產(chǎn)功能定位角度看倒U曲線的形成

曹振良教授認(rèn)為,房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)總量關(guān)系之所以呈現(xiàn)倒U曲線的變化,主要是房地產(chǎn)業(yè)除了其常規(guī)功能特征基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)特性外,還具有支柱產(chǎn)業(yè)的功能特征,尤其是在發(fā)展速度方面。在倒U曲線起止兩端(A、B)之間的時(shí)期內(nèi),一方面隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),一些經(jīng)常起作用的常規(guī)因素推動(dòng)著房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng),即常規(guī)增長(zhǎng),發(fā)揮基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的作用。在這里所謂常規(guī)因素,是指一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的任何時(shí)期亦即不論是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展倒U曲線時(shí)期,還是非倒U曲線時(shí)期都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起作用的因素。這些因素主要有如:(1)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,增加了對(duì)工商用房及其他公共用房的需求,從而推動(dòng)了非住宅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;(2)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,居民收入的增長(zhǎng),增加對(duì)住宅的需求,從而推動(dòng)住宅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;(3)房地產(chǎn)金融制度的啟動(dòng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動(dòng)作用;(4)提升城市競(jìng)爭(zhēng)力,開展城市經(jīng)營(yíng),而城市經(jīng)營(yíng)的主要內(nèi)容是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展起經(jīng)常性作用。

另一方面是基本只有在經(jīng)濟(jì)起飛初期到經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟后一個(gè)時(shí)期內(nèi),才有的特殊因素或超常規(guī)因素推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)加速增長(zhǎng),即超常規(guī)增長(zhǎng),從而使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)的作用。這些超常規(guī)因素主要有如:(1)舊城改造中對(duì)居民的拆遷補(bǔ)償推動(dòng)住宅房地產(chǎn)的發(fā)展;(2)城市化過(guò)程加快,吸納農(nóng)業(yè)人口進(jìn)城刺激了住宅房地產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展;(3)城市居民自我調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)增加住房消費(fèi),影響住宅房地產(chǎn)業(yè)的超常發(fā)展;(4)國(guó)民經(jīng)濟(jì)跳躍式發(fā)展也有推動(dòng)房地產(chǎn)超常規(guī)的因素;(5)在這一時(shí)期政府的有關(guān)特殊政策。這一時(shí)期政府的特殊政策是多方面的,而且往往有疊加效應(yīng),一方面直接推動(dòng)住宅房地產(chǎn)和非住宅房地產(chǎn)發(fā)展,如對(duì)中低收入家庭采取更特殊的住房補(bǔ)貼政策,對(duì)大眾公共設(shè)施實(shí)施更優(yōu)惠的措施等。另一方面通過(guò)上述有關(guān)措施如舊城改造政策、城市化政策、跳躍式發(fā)展戰(zhàn)略等加速房地產(chǎn)超常規(guī)發(fā)展。

然而,國(guó)民經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)一個(gè)時(shí)期快速增長(zhǎng)以后,進(jìn)入平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展階段,這時(shí),上述影響房地產(chǎn)業(yè)超常發(fā)展的因素,有的繼續(xù)發(fā)揮作用如城市化,有的作用減弱如舊城改造。經(jīng)過(guò)拐點(diǎn),就整體而言,作用的力度下降,直至基本消除進(jìn)入常規(guī)發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的地位也將逐漸下降或消失,繼續(xù)發(fā)揮基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的作用。

曹振良教授對(duì)房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的絕對(duì)性和房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的相對(duì)性及其成因、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展倒U曲線理論的初步分析。通過(guò)常規(guī)因素和超常規(guī)因素解釋倒U曲線,盡管有一定的道理,但是并不具備一般性,并沒(méi)有揭示房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中相對(duì)地位變化的本質(zhì)。

四、從需求層次理論看倒U曲線的形成

房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)總量的倒U曲線關(guān)系,實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)的是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人均收入水平的提升,人的需求也隨之不斷的發(fā)展變化,從而使得房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程的角色發(fā)生變化:在經(jīng)濟(jì)早期階段,由于居住需求是一種剛性需求,而且占收入的比重比較大,因此表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中起著重要的作用,而且呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,人的基本居住需求已經(jīng)得到滿足,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的剛性需求有所減弱,但改善型需求及投資需求逐漸加強(qiáng),繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,但是發(fā)展速度相對(duì)早期有所減弱,而且隨著其他產(chǎn)業(yè)的興起,在經(jīng)濟(jì)總量中所扮演的作用盡管繼續(xù)增長(zhǎng),但是增長(zhǎng)速度出現(xiàn)下滑。進(jìn)入最后一個(gè)階段,人的基本居住需求已經(jīng)得到完全的滿足,而改善型的需求也達(dá)到一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài),這時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求主要表現(xiàn)為保值增值的投資需求,而且其他產(chǎn)業(yè)的重要性愈加突出,因此此時(shí)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重開始出現(xiàn)下跌,出現(xiàn)了倒U曲線的拐點(diǎn)。

根據(jù)馬斯洛的需求層次理論,人的需求可以分為生理需求、安全需求、社會(huì)需求、尊重需求以及自我實(shí)現(xiàn)需求五個(gè)層次。如果從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的角度考察人的需求層次,可將生理需求與安全需求對(duì)應(yīng)于經(jīng)濟(jì)起飛階段,此階段主要是基本的居住需求促使房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中扮演著越來(lái)越重要的作用;將社會(huì)需求與尊重需求對(duì)應(yīng)于經(jīng)濟(jì)達(dá)到中等發(fā)達(dá)階段,此階段剛性的居住需求已經(jīng)基本得到滿足,改善型需求與投資需求開始起重要作用;將自我實(shí)現(xiàn)需求對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)階段,此階段基本居住需求完全得到滿足,改善型需求也達(dá)到一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài),而投資需求開始扮演重要的作用,倒U曲線開始出現(xiàn)拐點(diǎn)。

從需求層次理論看房地產(chǎn)業(yè)倒U曲線的形成,實(shí)質(zhì)上是從房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)屬性出發(fā),利用馬斯洛的需求層次理論,分析房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段滿足人們不同的需求層次,這種差異導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的倒U曲線關(guān)系的形成。

五、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)倒U曲線的考察

這里,我們從房地產(chǎn)業(yè)增加值與人均GDP的相對(duì)增長(zhǎng)速度角度考察。我們先對(duì)GDP與房地產(chǎn)業(yè)增加值進(jìn)行對(duì)數(shù)處理,然后作出對(duì)數(shù)處理后的散點(diǎn)圖。

從下圖可見,我國(guó)GDP與房地產(chǎn)業(yè)增加值大致呈線性關(guān)系,其中,在1992年之前這種線性關(guān)系相對(duì)較陡,而在1992年之后斜率有所下降,而1992年對(duì)應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)高峰期,因此,我們以1992年為分界線,對(duì)兩段數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析。建立如下線性回歸方程:

Ln(RE)=a+bLn(PGDP)

其中,Ln(RE)表示房地產(chǎn)業(yè)增加值的自然對(duì)數(shù),Ln(PGDP)表示人均GDP的自然對(duì)數(shù)。

通過(guò)對(duì)1978-1992及1993-2007兩段時(shí)間進(jìn)行回歸分析,并將兩個(gè)時(shí)間段的數(shù)據(jù)進(jìn)行轉(zhuǎn)化后使用線性回歸方法。結(jié)果如下所示:

對(duì)1978-1992年進(jìn)行數(shù)據(jù)處理得

Ln(RE)=1.528590049 Ln(PGDP)-4.85701059

圖像擬合很好說(shuō)明了兩者之間有很強(qiáng)的線性關(guān)系,表明在這一階段,經(jīng)濟(jì)每增長(zhǎng)1%,房地產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)1.53%。因此,房地產(chǎn)業(yè)以遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度增長(zhǎng)。

對(duì)1993-2007年數(shù)據(jù)處理得

Ln(RE)=1.228152742 Ln(PGDP)-2.700647699

圖像擬合很好說(shuō)明了兩者之間有很強(qiáng)的線性關(guān)系,表明在這一階段,經(jīng)濟(jì)每增長(zhǎng)1%,房地產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)1.23%。盡管在這一階段房地產(chǎn)業(yè)仍以高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度增長(zhǎng),但是增速已經(jīng)較第一階段有所下滑。

因此,如果從需求層次理論看我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段,則可以初步判斷,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)處于第二階段,在這一階段,基本的剛性居住需求已經(jīng)得到初步滿足,改善型居住需求與投資需求開始扮演著越來(lái)越重要的角色,促使房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中繼續(xù)保持較為重要的份額,而且比重繼續(xù)增長(zhǎng),但是增長(zhǎng)速度出現(xiàn)下滑。因此,在我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中,在重視解決社會(huì)保障型住房的同時(shí),也要重視改善型住房的需求,而不是一味強(qiáng)調(diào)發(fā)展中小戶型的住房。

參考文獻(xiàn):

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(作者單位:暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 廣東廣州 510632)

(責(zé)編:賈偉)