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房地產(chǎn)新政實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

2010-02-15 16:04廖英敏
中國(guó)發(fā)展觀察 2010年5期
關(guān)鍵詞:新政房?jī)r(jià)住房

■ 廖英敏

2010年4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定實(shí)行差別化的信貸、稅收和土地政策,堅(jiān)決遏制住房?jī)r(jià)格過快上漲。之后于4月17日,國(guó)辦又發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(國(guó)發(fā)2010年10號(hào)),對(duì)新的調(diào)控政策進(jìn)一步地細(xì)化、完善,再出組合重拳,部署遏制高房?jī)r(jià),房地產(chǎn)新政的實(shí)施將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。

房地產(chǎn)新政出臺(tái)的背景

這次房地產(chǎn)新的調(diào)控措施,是針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新變化而推出的。2010年初,上一輪中央出臺(tái)的一系列遏制房?jī)r(jià)過快上漲的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開始顯現(xiàn),1-2月商品住宅銷售面積增長(zhǎng)36.6%,增幅比上年全年回落7.3個(gè)百分點(diǎn);全國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格雖然同比上漲13.0%,環(huán)比上漲1.3%,但環(huán)比漲幅比1月份縮小0.4個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅比1月份縮小0.5個(gè)百分點(diǎn),出現(xiàn)了交易量萎縮、房?jī)r(jià)上漲趨緩的形勢(shì)。

但進(jìn)入3月份情況發(fā)生變化,尤其是3月15日后北京土地招拍掛中土地價(jià)格不斷創(chuàng)新高,先后拍出三塊“新地王”,導(dǎo)致周圍的房?jī)r(jià)紛紛上漲,改變了市場(chǎng)的節(jié)奏和預(yù)期。隨后,杭州、福州、長(zhǎng)春等地土地拍賣價(jià)格不斷刷新,北京等一線城市住房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯反彈。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,1-3月份全國(guó)商品房銷售面積為15361萬平方米,同比增長(zhǎng)35.8%。其中3月銷售面積為8206萬平方米,是1-2月份銷售總和的1.15倍;比去年同期增長(zhǎng)32.8%,增幅較去年同期上升了16.4個(gè)百分點(diǎn)。3月份,全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲15.9%;二手住宅銷售價(jià)格同比上漲9.5%;1-3月商品房綜合銷售均價(jià)為5193元,同比上升了16.1%;房?jī)r(jià)再一次創(chuàng)出新高,呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的局面,并向二、三線城市傳導(dǎo)和蔓延。飛漲的房?jī)r(jià), 加大了居民通過市場(chǎng)解決住房問題的難度,增加了金融風(fēng)險(xiǎn),引起了社會(huì)各界的焦慮,如果房?jī)r(jià)得不到有效控制,將加快房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì),推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫繼續(xù)增大。面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì),中央政府高度重視,及時(shí)出臺(tái)了新的房地產(chǎn)調(diào)控措施。

房地產(chǎn)新政的特點(diǎn)

認(rèn)真研讀這次房地產(chǎn)調(diào)控措施的內(nèi)容發(fā)現(xiàn),此次調(diào)控政策是在總結(jié)吸取歷次房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上制定的,具有鮮明的特點(diǎn)。

第一,調(diào)控政策的針對(duì)性強(qiáng),精確度高

這次房?jī)r(jià)啟動(dòng)的導(dǎo)火索是“新地王”的出現(xiàn)。土地是住房建設(shè)的基本要素,2009年年末房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待開發(fā)的土地儲(chǔ)備比上年下降32.4%,使得開發(fā)企業(yè)對(duì)土地資源的爭(zhēng)奪異常激烈。加之近年來房地產(chǎn)業(yè)豐厚的投資收益,吸引了更多的社會(huì)資金投入房地產(chǎn)業(yè),新進(jìn)入企業(yè)首先需要土地,導(dǎo)致土地招拍掛的價(jià)格一路飆升,地價(jià)上升又進(jìn)一步帶動(dòng)了周邊房?jī)r(jià)的快速上漲,并不斷推高整個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)水平。而投資和投機(jī)性需求不斷增加,投機(jī)炒房占消費(fèi)需求比例不斷提高,投機(jī)需求擠占了有限的住房資源,加劇了供求矛盾,是房?jī)r(jià)過快上漲的主要原因之一。與此同時(shí),2009年受金融危機(jī)的影響,住房的新開工量減少,中小戶型的普通住房建設(shè)比例下降,使得今年年初住房供給明顯不足,供求結(jié)構(gòu)不匹配,進(jìn)一步加劇了供求矛盾。再加上房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售、抬高房?jī)r(jià),加重了消費(fèi)者恐慌性購(gòu)房的心理。這次調(diào)控政策是對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)進(jìn)行充分了解,摸清了推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原因,針對(duì)性非常明確的基礎(chǔ)上制定的。在強(qiáng)調(diào)加大住房保障力度、增加住房供給、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管的同時(shí),重點(diǎn)放在了加強(qiáng)住房需求管理,尤其是堅(jiān)決抑制不合理住房需求,對(duì)炒房投機(jī)行為進(jìn)行精確嚴(yán)厲打擊。

第二,調(diào)控政策的力度大

與歷次房地產(chǎn)調(diào)控政策相比,這次調(diào)控政策的力度最大?;仡櫼酝姆康禺a(chǎn)調(diào)控政策,調(diào)控效果較佳的當(dāng)屬2007年二套房貸政策,其內(nèi)容是:對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍,而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。政策出臺(tái)后,市場(chǎng)反應(yīng)很快,消費(fèi)者觀望,投機(jī)者撤離,對(duì)抑制投機(jī)需求、穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到較大作用。與2007年相比,現(xiàn)有政策力度更大,將購(gòu)買二套房的貸款首付款比例提高到50%,對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高,對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款??梢灶A(yù)測(cè),實(shí)施的效果會(huì)更好。

第三,多管齊下,各部門協(xié)調(diào)作戰(zhàn)

這次調(diào)控政策,是由各職能部門和經(jīng)濟(jì)監(jiān)管部門共同參與的組合拳和系統(tǒng)工程,是遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,圍繞促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡,進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)的思路進(jìn)行的。各級(jí)政府和各個(gè)管理部門相互協(xié)調(diào),通過住房保障政策、土地政策、金融信貸政策、財(cái)政稅收政策、市場(chǎng)監(jiān)管政策的實(shí)施和調(diào)整,規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為和住房需求者的消費(fèi)行為,緩解住房市場(chǎng)供求矛盾,創(chuàng)造有利于房?jī)r(jià)合理形成的市場(chǎng)環(huán)境。這次調(diào)控政策目標(biāo)明確,職責(zé)分明,政策內(nèi)容具體,可操作性強(qiáng),將有利于調(diào)控政策的貫徹落實(shí)。

房地產(chǎn)新政實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

房地產(chǎn)新政的實(shí)施將從多個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求產(chǎn)生重大影響,進(jìn)而促進(jìn)房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定。

第一,采取嚴(yán)厲措施,堅(jiān)決抑制不合理住房需求

房地產(chǎn)新政將加強(qiáng)需求管理放在調(diào)控的首位,尤其是對(duì)投機(jī)炒房需求采取了相當(dāng)嚴(yán)厲措施,通過大幅度提高二套以上房貸的首付和利率,加大炒房成本,大幅度壓縮炒房的利潤(rùn)空間,沉重打擊炒房投機(jī)行為,對(duì)抑制投機(jī)需求、穩(wěn)定房?jī)r(jià)將起到較大作用。

第二,合理安排土地供應(yīng),穩(wěn)定土地價(jià)格

要求各地及時(shí)制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計(jì)劃,增加居住用地的供應(yīng)總量。使土地供應(yīng)的總量基本滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求;有效利用存量土地,改革土地招拍掛方式,將一定程度穩(wěn)定土地價(jià)格,為穩(wěn)定房?jī)r(jià)創(chuàng)造較好的基礎(chǔ)。

第三,加大中低收入群體的住房政策支持力度,減輕市場(chǎng)壓力

要求地方政府加快保障性安居工程建設(shè),要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng),擴(kuò)大住房保障政策的覆蓋范圍,既解決不同收入群體的住房難問題,減少了對(duì)商品住宅的需求,也減輕了住房市場(chǎng)的壓力。

第四,增加住房供給,改善供給結(jié)構(gòu)

在增加居住用地的供應(yīng)總量同時(shí),要求保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%,并優(yōu)先保證供應(yīng)。將促進(jìn)住房供給總量的增加和中小戶型普通住房的供應(yīng)比例增加,以滿足普通居民的住房需求。

第五,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管,規(guī)范市場(chǎng)秩序

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管,防止抬高地價(jià);加大交易秩序監(jiān)管力度,防止開發(fā)商捂盤惜售,推高房?jī)r(jià),規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,創(chuàng)造利于房?jī)r(jià)合理形成的市場(chǎng)環(huán)境。

總之,房地產(chǎn)新政的出臺(tái),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的震動(dòng),近日房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有所反映,一些嗅覺敏銳的投機(jī)者已經(jīng)開始撤離,北京、深圳二手房市場(chǎng)有放量的跡象,新房市場(chǎng)也出現(xiàn)促銷打折的現(xiàn)象。更為重要的是,房地產(chǎn)新政不僅力度大,對(duì)供求總量和結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響;也向社會(huì)表明了中央政府抑制房?jī)r(jià)過快上漲的決心,將扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各類主體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期,對(duì)市場(chǎng)主體的心理上產(chǎn)生影響,促使開發(fā)商加快銷售速度、投機(jī)者放盤撤離、自住性消費(fèi)者持幣觀望,引導(dǎo)市場(chǎng)主體行為發(fā)生變化,進(jìn)而促進(jìn)供求總量的均衡,房?jī)r(jià)在新的均衡中穩(wěn)定??梢灶A(yù)測(cè),隨著新政的逐步落實(shí),投機(jī)者將選擇撤離,自住者則選擇觀望,二手房交易將出現(xiàn)萎縮,買賣雙方僵持一段時(shí)間后,二手房?jī)r(jià)將逐步回落,而隨后房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)也將蔓延到一手房。下半年住房供給量將增加,需求量得到抑制,供求矛盾緩解,房?jī)r(jià)將向合理水平穩(wěn)步回落。

客觀地評(píng)價(jià),這次房地產(chǎn)新政,主要是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的形勢(shì)出臺(tái)的中短期政策,雖然見效快,但不能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的問題,還需要盡快推進(jìn)土地制度、財(cái)政體制、房地產(chǎn)稅收制度等方面的制度性改革,建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制才是治本之策。

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