肖元真,季 豐,柏伊菁

(1.上海經(jīng)濟研究中心,上海 200003;2.上海科技京城 投資發(fā)展部,上海 200003;3.上海浦東發(fā)展銀行 營業(yè)部,上海 200003)

一年一度的中央經(jīng)濟工作會議于 2009年 12月5日至 7日在北京舉行。此次會議全面分析了當(dāng)前國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢,深刻闡述了加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的重要性和緊迫性,明確提出了明年經(jīng)濟工作的總體要求、重要原則、主要任務(wù)。同時,會議還全面總結(jié)了 2009年的經(jīng)濟工作,闡述了 2010年經(jīng)濟社會發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)和宏觀經(jīng)濟政策,具體部署了 2010年的經(jīng)濟工作。會議中涉及房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容主要有:在突出財政政策實施重點領(lǐng)域上,增加對保障性住房支持力度;增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求,加大農(nóng)村危房改造支持力度;加強廉租住房等保障性住房建設(shè),支持棚戶區(qū)改造。這也為 2010年的房地產(chǎn)政策定下基調(diào),宏觀經(jīng)濟政策的基調(diào)對于房地產(chǎn)業(yè)的影響中性偏多,政策面上仍將給予“自住和改善性購房”消費大力支持。由此可以看出,在國家宏觀政策的支持下,我國房地產(chǎn)業(yè)仍將平穩(wěn)發(fā)展。

一、經(jīng)濟復(fù)蘇期我國房地產(chǎn)發(fā)展的政策和市場分析

(一)房地產(chǎn)業(yè)仍然是國民經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵之一

由美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機表明,房地產(chǎn)行業(yè)是一個關(guān)乎國計民生的行業(yè),也是國民經(jīng)濟的龍頭行業(yè)。房地產(chǎn)出現(xiàn)問題,金融業(yè)就會出問題,經(jīng)濟也會出問題。房地產(chǎn)政策和金融要采取切實可行的措施,確保房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。在總量上要盡量保證房地產(chǎn)發(fā)展的需求。經(jīng)濟發(fā)展的最終目標(biāo)是滿足廣大人民群眾的消費需求,包括吃、穿、住、行、用。住在中國居民的消費中占大頭,這是由中國的傳統(tǒng)文化決定的。中國經(jīng)濟發(fā)展過程中,要高度關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。它牽涉到相關(guān)的 100多個行業(yè)。經(jīng)濟危機從房地產(chǎn)開始,也將由于房地產(chǎn)的復(fù)蘇而走出危機。2010年,房地產(chǎn)金融在總量上要執(zhí)行適度寬松的信貸政策,促進房地產(chǎn)行業(yè)加快發(fā)展,只要房地產(chǎn)這個行業(yè)龍頭抬起來了,其他各個行業(yè)就會較快得到恢復(fù)。對房地產(chǎn)這個行業(yè)一定要有實事求是的認識。1989年中國發(fā)生了前所未有的通貨膨脹,在此后的 20年中,中國又實現(xiàn)了高增長與低通脹?，F(xiàn)在回顧起來,一個重要的因素是中國后來啟動了股權(quán)改革和住房制度改革,這兩個市場吸納了大量的購買力,也相應(yīng)增加了居民的財產(chǎn)性收入。近一段時間,大家對這兩個市場的議論很多,由于結(jié)構(gòu)性泡沫問題,很多人對這兩個市場提出了質(zhì)疑。而且在發(fā)展過程中,這兩個市場也確實出現(xiàn)了一些結(jié)構(gòu)性問題和制度性問題。我國要繼續(xù)保持國民經(jīng)濟高增長與低通脹,就要充分發(fā)揮這兩個市場的重要作用,做大、做強、做好房地產(chǎn)市場和資本市場,把原來的小池子變成大池子,變成引領(lǐng)經(jīng)濟發(fā)展的藍海。這樣在未來的 20年,還可以保持中國經(jīng)濟高增長與低通脹。我們一定要認識到金融危機發(fā)生的深層次原因,泡沫的產(chǎn)生有兩種不同的途徑:一是價格上升,脫離價值形成的;另一種是價值下降形成的。治理危機的手段同樣有兩種不同的方式:一種是緊縮政策消除泡沫;另一種是提高生產(chǎn)力水平、擴大就業(yè)、提升經(jīng)濟的整體價值水平來消除泡沫。中國目前存在大量的失業(yè)問題,應(yīng)當(dāng)關(guān)注第二種泡沫和治理措施,不能一味地采取緊縮措施。全球金融危機在這方面給予我們很深的教訓(xùn)。這也是走出金融危機的重要途徑。通脹目標(biāo)制應(yīng)該建立在充分就業(yè)的基礎(chǔ)之上,國民經(jīng)濟又好又快地發(fā)展,需要在充分就業(yè)和居民收入增長的基礎(chǔ)上,通過提高生產(chǎn)力水平,轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式,優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu),消除新的危機的產(chǎn)生。

(二)房地產(chǎn)的和諧穩(wěn)步發(fā)展將成為防通脹的必要手段

截止 2008年末我國在改革開放前 30年中累計投放信貸 30萬億元,而為了抵御由美國次級債引發(fā)的全球性金融危機,我國在改革開放第二個 30年中的第一年即 2009年的信貸投放預(yù)計達到 10萬億元,僅此一年信貸投放就相當(dāng)于改革開放前 30年信貸投放數(shù)的三分之一。天量信貸是否會引發(fā) 2009年的高通脹成為各方關(guān)注焦點,而管理好通脹預(yù)期已成為我國宏觀調(diào)控的重點目標(biāo)之一。眾所周知:盡管通貨膨脹是一種貨幣現(xiàn)象,但要使其變?yōu)楝F(xiàn)實,還需要很多誘發(fā)條件和外部因素,就當(dāng)前經(jīng)濟形勢而言,多方位出手穩(wěn)定房價對于防通脹可起到重要的指導(dǎo)作用。其一是,穩(wěn)房價對于資產(chǎn)價格的穩(wěn)定至關(guān)重要。由于房地產(chǎn)涉及的上下游行業(yè)眾多,房地產(chǎn)市場的變化可謂牽一發(fā)而動全身。如果通過適當(dāng)手段穩(wěn)定房價走勢,改善供需矛盾,通過房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展間接地傳導(dǎo)至相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)品,這將有助于未來市場整體價格的企穩(wěn)。反觀“十五”期間,較為平穩(wěn)的房地產(chǎn)銷售價格無疑是當(dāng)時中國經(jīng)濟實現(xiàn)“高增長、低通脹”的重要保障之一。因此,房價穩(wěn)可以營造更好的經(jīng)濟發(fā)展氛圍。其二是,穩(wěn)房價可以直接起到穩(wěn)預(yù)期的功效。按照 CPI的分類權(quán)重,居住消費的比例目前為 13.2%,在以 5年為周期的權(quán)重調(diào)整中,居住消費的比例還將提升。房價的變化與居民的居住行為息息相關(guān),因此穩(wěn)定住房價格會更好地保障居住消費行為,也會從根本上減緩居民通脹預(yù)期。其三是,從目前我國面臨的國際經(jīng)濟環(huán)境看,房價的穩(wěn)定可以有效抑制游資的爆炒,從而減緩物價上升的外部壓力。在外圍經(jīng)濟復(fù)蘇還存在諸多不確定性的大背景下,我國外貿(mào)形勢的好轉(zhuǎn)還需一段時間,進出口對經(jīng)濟增長的負效用將會拉低未來價格進一步上漲的動力。在經(jīng)歷了前期的非理性上漲后,如果給市場發(fā)出房價走穩(wěn)的信號,則會大大減少過度投機行為,降低外部資金充斥的壓力。事實上,“十五”期間年進出口的疲軟和房價的相對穩(wěn)定也為我們創(chuàng)造了更多的政策空間。由此可見,2010年我國政府穩(wěn)定房價、抑制樓市過度投資行為,可能成為當(dāng)前宏觀調(diào)控的一個必要選擇。只有理性、健康、可持續(xù)的發(fā)展才可能開辟多贏的經(jīng)濟發(fā)展局面。

(三)國家住宅建設(shè)部出臺整治樓市新政策

為了進一步規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)銷售行為,住建部2009年 11月向各地下發(fā)《通知》,要求加大對違法違規(guī)行為的查處和公開曝光力度,及時發(fā)現(xiàn)并查處開發(fā)商炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等違法違規(guī)行為。2009年樓市火暴房價飆升,在對外處于全球經(jīng)濟衰退期的中國經(jīng)濟帶來增長動力的同時也引來各方紛議,政府是否應(yīng)出臺調(diào)控政策以抑制房價正成為當(dāng)前業(yè)界的討論焦點。總體而言住建部對房地產(chǎn)業(yè)的作用予以了認可,稱今年以來,隨著中央和地方一系列調(diào)控政策的實施,房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)回升,房地產(chǎn)業(yè)在擴大內(nèi)需、保障民生、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展中發(fā)揮了作用。但住建部同時也強調(diào),近期部分城市少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等違法違規(guī)行為又有所抬頭?！案鞯匾湎碇灰椎暮玫陌l(fā)展勢頭,加大對違法違規(guī)行為的查處和公開曝光力度,堅持整頓規(guī)范和促進健康發(fā)展并重。”2009年樓市熱銷,商品房庫存持續(xù)下降,而房地產(chǎn)投資和新開工面積又未能達到預(yù)期,一些業(yè)內(nèi)人士開始憂慮對未來樓市再度出現(xiàn)供不應(yīng)求局面。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),2009年前 10月全國商品房銷售面積 66369萬平方米,同比增長 48.4%。其中,商品住宅銷售面積增長 50.1%。而當(dāng)期房屋新開工面積 8.14億平方米,同比僅僅增長 3.3%,并且增速是自年初以來首次實現(xiàn)由負轉(zhuǎn)正。北京、上海等重點城市也時常傳來新增房源供應(yīng)不足的信號。這種情況下,打擊開發(fā)商捂盤惜售、增加樓市供應(yīng)成為主管部門的工作核心。據(jù)悉,近期各地住建部門、房協(xié)會同地方政府頻繁約見開發(fā)商,要求加大開工量加快開工。住建部在此次《通知》中也特別要求,地方住建部門要加強對在建項目的監(jiān)管。要摸清底數(shù),全面梳理檢查已批未建、已批未售項目的情況。督促已達到規(guī)定預(yù)售條件的項目及時申請預(yù)售公開銷售。在住建部“通知”中,還對商品住宅項目分批、分次銷售行為做出了明確規(guī)定。住建部在“通知”中還明確要求,要合理確定商品房項目預(yù)售許可規(guī)模。商品住宅項目一般不能分層、分單元辦理預(yù)售許可,對已經(jīng)辦理預(yù)售許可的,應(yīng)一次性將全部房源公開對外銷售,不得分批、分次銷售。與此同時,在住建部的《通知》中還對商品住宅項目分批、分次銷售行為作出了明確的規(guī)定。

(四)進一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的金融結(jié)構(gòu)

進入 2010年,中國房地產(chǎn)中存在的很多問題仍然是結(jié)構(gòu)性問題,包括城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、商品房的檔次結(jié)構(gòu)、商品房與保障性住房結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)、消費信貸結(jié)構(gòu)等。在風(fēng)險可控的情況下,房地產(chǎn)金融要大力支持消費信貸的發(fā)展,支持國家擴大內(nèi)需,支持保障性住房的發(fā)展,特別要加大力度支持廉租房的建設(shè)和開發(fā)。廉租房建設(shè)不但是一個重要的民生戰(zhàn)略,也是重要的經(jīng)濟戰(zhàn)略。不但可以增加內(nèi)需和投資,也有利于各地區(qū)的經(jīng)濟增長。因為當(dāng)一個地區(qū)增長時,對勞動力的數(shù)量和質(zhì)量就會有更高的要求,這些勞動力一定要有房子住。高收入的勞動力可以買商品房,但對于剛畢業(yè)的大學(xué)生和農(nóng)民工則必須通過保障性住房來解決。廉租房可以促進一些地區(qū)勞動力資源的優(yōu)化配置,提高經(jīng)濟效益。在商品房檔次上,要增加對小戶型住房的投入,增加對低收入人群的住房供給,同時也有利于節(jié)約土地。要認真執(zhí)行國家一系列的房地產(chǎn)政策和信貸政策,推動和諧社會建設(shè)。在信貸政策上,要大力支持守信譽、效益好的重點房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,支持一批優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司做大做強。在金融結(jié)構(gòu)上,要不斷進行金融創(chuàng)新,鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)多途徑融資,優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)和資本金結(jié)構(gòu),發(fā)展好房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù),支持大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司走出去,打通國際融資通道。下大力氣清收銀行不良貸款,降低不良貸款比例。與此同時,要堅決執(zhí)行一系列的監(jiān)管政策,堅決打擊各種假按揭、假擔(dān)保和假抵押。只有房地產(chǎn)信貸合規(guī)了,才能保證房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。在當(dāng)前擴大內(nèi)需的同時,房地產(chǎn)業(yè)一些違規(guī)行為有所抬頭,各有關(guān)部門要堅決進行查處。只有在科學(xué)監(jiān)管和完善的法律制度的基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)的金融發(fā)展和創(chuàng)新的空間才能打開,房地產(chǎn)業(yè)才能得到更好更快的發(fā)展。

(五)保險資金進入對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有積極意義

隨著我國新《保險法》的正式實施,保險資金被允許投資包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動產(chǎn),這一信息因為房地產(chǎn)市場的持續(xù)增溫而備受市場關(guān)注?實踐證明:保險企業(yè)通過投資不動產(chǎn),不僅可以拓寬保險資金的投資范圍,而且更重要的是房地產(chǎn)投資還將有助于保險資產(chǎn)的優(yōu)化配置。其一是房地產(chǎn)投資是資產(chǎn)負債匹配的一個重要途徑。從目前來看,保險企業(yè)在總體上還缺乏與其負債相匹配的資產(chǎn)?，F(xiàn)在,可以匹配長期負債的資產(chǎn)主要為金融機構(gòu)的長期金融債券,但這類金融債券的規(guī)模有限且流動性不高。因此,長期性負債就有了資產(chǎn)匹配多元化的要求,包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動產(chǎn)投資可以成為一種匹配長期負債的新選擇。其二是在高通脹環(huán)境下,不動產(chǎn)投資是對沖通脹的一個重要手段。在保險企業(yè)的資產(chǎn)組合中,目前約占 80%比重的保險資金配置在固息產(chǎn)品上,這將不利于保險企業(yè)應(yīng)對通脹風(fēng)險的考驗。值得注意的是,目前保險資金還不能通過購買與通脹掛鉤的產(chǎn)品、買賣黃金和投資大宗商品等三種傳統(tǒng)手段來對沖通脹。在不能有效對沖通脹風(fēng)險的情況下,大量固息產(chǎn)品在通脹來臨時會面臨浮虧風(fēng)險。因此,在當(dāng)前通脹預(yù)期上升的環(huán)境下,可以投資包括房地產(chǎn)在內(nèi)的實物資產(chǎn),不失為是對沖通脹的一種可行手段。其三是在快速城市化過程中,不動產(chǎn)投資也可以成為保險資金分享社會財富增長的一種重要途徑。在快速城市化的發(fā)展階段,房地產(chǎn)價格存在趨勢性的上漲特征。當(dāng)然,盡管房地產(chǎn)投資對優(yōu)化保險資產(chǎn)配置有積極影響,但我們也要看到,房地產(chǎn)投資也存在著流動性、地域及管理等方面風(fēng)險,因此,保險資產(chǎn)在房地產(chǎn)投資方面的配置比例不宜過高。從全球經(jīng)驗來看,房地產(chǎn)在保險資產(chǎn)組合中占比多數(shù)低于 5%,有的國家占比僅為 1%。所以保險資金投資房地產(chǎn)業(yè)也要遵循科學(xué)、合理、有效和適時的原則。

二、經(jīng)濟復(fù)蘇期我國土地政策的調(diào)整與規(guī)范

(一)國土資源部推出新政打擊囤地

我國政府繼出臺限制、禁止用地項目目錄后,國土資源部在 2009年 11月 13日舉行的國務(wù)院十部委抑制產(chǎn)能過剩第二次全國聯(lián)合信息發(fā)布會上稱,國土資源部將出臺抑制市場過渡需求的新政策打擊開發(fā)商囤地行為,并對重大違法案件進行曝光。國土資源部明確表示:目前并不存在土地供應(yīng)量不足的問題,但由于開發(fā)商囤地等行為,土地的實際供應(yīng)量可能不足。國土部認為:前兩年還有一些土地沒有使用,其中一部分可能囤在開發(fā)商手里,沒有及時用于開發(fā)建設(shè),“應(yīng)該想辦法將這部分土地拿出來用?！睘榇?國土資源部正在積極研究對策,監(jiān)督土地開發(fā)進程,對開發(fā)商囤地行為進行嚴(yán)厲打擊,并將曝光相關(guān)違法行為。至于后續(xù)政策的出臺時間,國土部表示:將在相關(guān)條件成熟時出臺,但透露更具體的時間和信息預(yù)計在 2010年年初。就在此前的一天的 2009年 11月 12日,國土部發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》的通知,矛頭直指開發(fā)商囤地現(xiàn)象。通知明確了商品住宅用地的宗地出讓面積上限,小城市(鎮(zhèn))不超過 7公頃,中等城市不超過 14公頃,大城市不能超過 20公頃。業(yè)內(nèi)人士分析,限制土地出讓面積,將使得總價“地王”有所減少,也使得開發(fā)商囤地更為困難。設(shè)限單塊土地出讓面積除不僅能夠在一定程度上防范大開發(fā)商拿地壟斷,還為解決開發(fā)商囤地問題提供另外一種途徑。按照國內(nèi)目前的房地產(chǎn)開發(fā)模式,當(dāng)單塊房地產(chǎn)用地面積過大時,開發(fā)企業(yè)一般會將其分期開發(fā),一年只開發(fā)幾分之一,這樣就導(dǎo)致整個開發(fā)周期可能會長達數(shù)年,這客觀上造成了“囤地”的可能。然而,在當(dāng)前的土地出讓市場,主要決定權(quán)由地方政府自行掌握,一般樂于將一個面積較大的地塊統(tǒng)一出讓,一方面可以迅速回收土地資金,另一方面也有利于后期統(tǒng)一規(guī)劃。但 2009年以來的土地市場過度火暴,天價地塊接連出現(xiàn),讓小宗地塊出讓再度進入決策視野。大地塊出讓相當(dāng)于把一個區(qū)位的壟斷性給予了一個開發(fā)商,國土部 2010年將加強研究小地塊出讓,給地方政府一個更具可操作的指導(dǎo)性實施規(guī)范。另外,之所以對單塊商品房用地的出讓面積作出限制,還要是想鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)在拿地環(huán)節(jié)能夠形成真正的競爭。同一地理位置的地塊,出讓的面積越大(假設(shè)容積率一樣),對拿地企業(yè)的資金要求也就越高,如果不規(guī)定地塊出讓面積的上限,一些中小開發(fā)商可能就根本沒有拿地的機會。

(二)2010年各省市用地指標(biāo)科學(xué)測算

在保增長的訴求下,作為“十一五”規(guī)劃的收關(guān)一年,2010年我國的土地閘門打開了一條縫隙。國土資源部近日已經(jīng)明確表示:2010年地方新增建設(shè)用地規(guī)模應(yīng)控制在近幾年的平均水平內(nèi),但如果地方確實需要增加土地指標(biāo),就要上報“理由”。此前,不少地方政府表示:隨著各省市自治區(qū)和各部委辦加大重點項目投資,土地需求還會保持較大增長,希望國土部能夠增加建設(shè)用地指標(biāo)。為此國土部日前向地方下發(fā)《關(guān)于編報 2010年土地利用計劃(草案)的通知》,要求地方認真做好 2010年的土地利用計劃的編制工作,因為“這對鞏固和發(fā)展當(dāng)前經(jīng)濟企穩(wěn)向好的勢頭至關(guān)重要?！泵磕暌欢鹊耐恋乩糜媱?屬于中央政府對地方政府用地需求的一種調(diào)控和約束,地方政府可以增加多少建設(shè)用地,征收多大面積的農(nóng)用地,都在當(dāng)年的土地利用計劃中予以明確,不得輕易越線。《通知》明確指出:2010年新增建設(shè)用地建議規(guī)模,一般應(yīng)控制在近幾年平均水平內(nèi),確需要調(diào)整增加的要說明理由。在此基礎(chǔ)上,依據(jù)當(dāng)?shù)赝恋乩矛F(xiàn)狀,建設(shè)項目用地特點和歷年新增建設(shè)占用農(nóng)用地的比例關(guān)系,合理確定新增建設(shè)用地占用農(nóng)用地計劃指標(biāo)。不過,由于我國 18億畝耕地紅線的存在,國土部的《通知》中也同時強調(diào),需要按照嚴(yán)格保護耕地的要求,從嚴(yán)安排新增建設(shè)占用耕地計劃指標(biāo)。此外,《通知》也要求地方上報“申請 2010年掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)”?！胺残枰_展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點的地方,要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H,按照因地制宜、量力而行、有序推進的原則,提出 2010年掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)建議?！睆膰临Y源管理角度看,保障發(fā)展和保護資源的任務(wù)十分艱巨,部分地方擴大投資、爭上項目勢頭強勁,增加建設(shè)用地指標(biāo)的要求強烈,但由于地方配套資金跟不上,可能出現(xiàn)新的閑置用地。預(yù)測表明,2010年我國政府為確保目前良好的經(jīng)濟增長的態(tài)勢得以延續(xù),仍將保持較高的投資力度,由此產(chǎn)生的土地需求也會繼續(xù)保持在高位運行。

(三)2009年末國土資源部兵分十路細查“囤地”

2009年 11月初,筆者從國土資源部獲悉:國土部將根據(jù)市場變化需求啟動一場全國范圍內(nèi)的土地調(diào)研,調(diào)研對象直指開發(fā)商“囤地”;同時,2009年以來全國各地頻繁出現(xiàn)的“地王”也在調(diào)研之列。此次全國范圍的土地調(diào)研的規(guī)模較大,將覆蓋全國主要大城市和不少中型城市,并將于近日啟動。其中,開發(fā)商“囤地”現(xiàn)象成為調(diào)研和檢查的首要目標(biāo)。此次調(diào)研分三種方式。其中,國土部將組織 10個調(diào)研小組,分赴全國各個省、市、自治區(qū)進行實地調(diào)研,調(diào)研小組將從國土資源部的土地主管部門、下屬事業(yè)單位和督察部門中抽調(diào)。同時,與地價的統(tǒng)計方式類似,全國各地還將通過發(fā)函的方式將土地供應(yīng)量、閑置量、土地出讓金額等信息反饋至國土部;此外,十多個城市的土地主管部門領(lǐng)導(dǎo)還將赴北京進行座談。與往年相比,此次調(diào)研工作更為細致和嚴(yán)格,國土資源部領(lǐng)導(dǎo)明確表示:“囤地的位置在哪里?囤地主體是機構(gòu)還是開發(fā)商?囤的是土地還是房屋?這些都要查清楚?！蓖瑫r,調(diào)研時間較為緊湊,預(yù)計月內(nèi)基本完成,調(diào)研結(jié)果將上報至國務(wù)院,作為2010年國家土地調(diào)控和政策制定的參考。實踐證明:“囤地”是造成房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)失衡的主要原因,在 2009年地價與房價的上漲中,“囤地”起到了推波助瀾的作用。與此同時,除了“囤地”,土地招拍掛過程中產(chǎn)生的“地王”也在調(diào)研之列。這已不是國土部首次對“地王”進行監(jiān)控。而與往年不同的是,對調(diào)查確認的違規(guī)“地王”將從嚴(yán)跟蹤細查,并根據(jù)具體情況依法進行處理和整治。

(四)我國政府將嚴(yán)格規(guī)范土地儲備

對于 2009年下半年以來,我國一、二線城市頻頻出現(xiàn)的開發(fā)商囤地行為引起了國務(wù)院和國土部的高度關(guān)注。2009年 9月,國土部下發(fā)了《關(guān)于開展土地儲備制度建設(shè)和運行情況調(diào)查的緊急通知》,調(diào)查內(nèi)容包括建設(shè)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)及來源于儲備土地的情況等,調(diào)查目標(biāo)直指囤地問題。對于未來房價的走勢,國土資源部權(quán)威人士認為:從長期來看,我國正處于加快發(fā)展的過程中,土地日益稀缺,商品房價格還將繼續(xù)穩(wěn)步上漲,任何人沒有辦法進行抑制,要抑制的是普通商品房價格的非正常上漲。此權(quán)威人物還認為:不應(yīng)通過降低土地出讓金的方式抑制房價,因為這樣讓出來的利潤只會落入開發(fā)商手中,但可以通過稅收的方式,將房價增長的部分收入用于進行保障性住房建設(shè),或者返還給購房者。與此同時,國土資源部認為現(xiàn)在的問題,從土地方面講,不是保障性住房和高檔房地產(chǎn)有什么政策需要改變,保障性住房采取劃撥土地是很明確的,高檔房地產(chǎn)肯定是走向完全的市場化,招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地。除此之外,國土資源部還將加大對企業(yè)違規(guī)違法用地的監(jiān)管和查處力度?！拔磥硪涌焯蕴浜螽a(chǎn)能企業(yè)用地的清查和處理?！眹临Y源部將對列入淘汰落后產(chǎn)能的企業(yè)用地進行一次清查,全面查清相關(guān)企業(yè)的用地面積、位置、用途、權(quán)屬和使用情況,對于未按規(guī)定淘汰落后產(chǎn)能的企業(yè),要嚴(yán)格限制土地使用,提高其土地使用成本。截至 2009年 11月,國土資源部全年共受理用地申請 431件,退回167件,辦理過程中又退回 32件,嚴(yán)格確保國家土地調(diào)控政策的落實。

(五)中國社科院認為 2010年土地價格仍將繼續(xù)上漲

中國社科院 2009年 11月 16日向社會發(fā)布《2009年至 2010年我國住房綠皮書》中,針對近年來居高不下的土地價格,通過認真的調(diào)研和科學(xué)的測算以后,認為 2010年仍將繼續(xù)上漲。中國社科院研究表明:對于與房價相關(guān)的土地價格,2010年土地價格仍然將隨著我國經(jīng)濟復(fù)蘇和發(fā)展而得到進一步提升。中國社科院的綠皮書分析,在我國宏觀經(jīng)濟趨好、房地產(chǎn)業(yè)政策寬松、房地產(chǎn)市場回暖的背景下,房地產(chǎn)開發(fā)商對市場的預(yù)期偏向樂觀,資金壓力也已經(jīng)得到緩解,購地能力和意愿大大上升,因此對土地的需求還會繼續(xù)回升。而我國土地在供給方面,地方政府仍然希望通過房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長,所以下階段的土地供給力度會進一步加大。在各省、市、自治區(qū)土地供需趨升的情況下,不僅土地交易面積會有所增加,土地價格也會出現(xiàn)一定程度的上升。根據(jù)現(xiàn)行的貸款制度,一般在年初的時候金融機構(gòu)會放量貸款,需求者和供給者手上資金都會大大增加,不難預(yù)測,在 2010年年初通貨膨脹預(yù)期增強的情況下,土地價格在 2010年一季度末或者二季度初時會有一波高漲。而 2010年三季度以后我國的土地價格趨勢將更多的取決于我國整個經(jīng)濟復(fù)蘇的過程和幅度,以及政府土地政策的調(diào)整力度和整個房地產(chǎn)的趨勢。

[1] 周振華.中國經(jīng)濟分析叢書[M].上海:上海人民出版社,2009.

[2] 石良平.經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變[M].上海:上海社科出版社,2008.

[3] 鮑宗豪.論發(fā)展方式轉(zhuǎn)變[M].上海:上?？萍汲霭嫔?2008.