程 強(qiáng) 李凱歌

論城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀及開發(fā)原則

程 強(qiáng) 李凱歌

城市綜合體是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物,是中國城市發(fā)展的新動(dòng)力?；趯?duì)城市綜合體及特點(diǎn)的根本認(rèn)識(shí),分析了 2009年中國城市綜合體發(fā)展的十大現(xiàn)狀,并提出城市綜合體開發(fā)需要遵循的五點(diǎn)關(guān)鍵原則:“慧眼識(shí)地 ”、“綜合判斷 ”、“剛性規(guī)劃 ”、“設(shè)計(jì)市場(chǎng)化 ”、“以人為本 ”。

城市綜合體;發(fā)展現(xiàn)狀;開發(fā)原則

中國城市化、城市國際化已成為整個(gè)中國未來發(fā)展的必然趨勢(shì),推進(jìn)中國城市化進(jìn)程,房地產(chǎn)尤其是城市綜合體的開發(fā)已成為中國最具前導(dǎo)性和拉動(dòng)性的行業(yè)力量,是中國城市發(fā)展的新動(dòng)力。

一、城市綜合體及特點(diǎn)

所謂城市綜合體 (HOPSCA),即將酒店 (Hotel)、寫字樓 (Office)、生態(tài)公園 (Parking)、購物(Shopping Mall)、會(huì)議會(huì)展 (Convention)、高尚公寓(Apartment)等多種都市功能集合在一定地理區(qū)域范圍內(nèi),并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系,形成的一個(gè)多功能、高效率、功能復(fù)雜而又統(tǒng)一的,與城市有機(jī)協(xié)同、功能業(yè)態(tài)間高效集約和互為價(jià)值鏈的建筑、建筑集合體或建筑街區(qū),從而獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。其中,“商業(yè)”功能可以形成最佳商業(yè)活動(dòng)圈;“寫字樓”功能為城市商業(yè)中心提供多樣化的辦公空間;“公寓”功能使人們?cè)谏虡I(yè)繁華區(qū)內(nèi)就近享受豐富的娛樂生活,促進(jìn)各種娛樂休閑業(yè)的發(fā)展;“酒店”為綜合體帶來大量的流動(dòng)人口,與文化、休閑、娛樂設(shè)施相結(jié)合,形成最能推動(dòng)商業(yè)中心發(fā)展的動(dòng)力。城市綜合體是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果,成為城市功能混合使用中心,延展了城市的空間價(jià)值。

城市綜合體是一個(gè)集聚各種城市功能的建筑集合體,各種功能之間相互聯(lián)系,互為補(bǔ)充,在協(xié)同發(fā)展的基礎(chǔ)上將城市綜合體有機(jī)聯(lián)系在一起,這與城市綜合體形成的特點(diǎn)密切相關(guān)。其特點(diǎn)有:(1)容量巨大性。(2)建筑集群性。(3)功能復(fù)合性。(4)交通網(wǎng)絡(luò)化。(5)人流密集性。(6)環(huán)境生態(tài)性。(7)物管人性化。(8)布置均衡性。(9)效益統(tǒng)一性。(10)設(shè)施現(xiàn)代化。

二、城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀

2009年1月,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)對(duì)中國城市綜合體的開發(fā)進(jìn)行了了一次普查和調(diào)研,經(jīng)過半年的調(diào)研,出具一份《2009中國城市綜合體開發(fā)調(diào)研報(bào)告》,指出了我國城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀:

1.大型城市綜合體主要指 100萬平方米以上的項(xiàng)目。主要集中在北京、上海、重慶、深圳等一線城市,基本上是國內(nèi)、香港等有品牌影響力、有資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型開發(fā)企業(yè)。

2.杭州、合肥、沈陽、無錫等二線城市的綜合體,主要面積在50萬至80萬平方米左右。其開發(fā)商主要包括本土開發(fā)商、香港開發(fā)商和中國品牌開發(fā)商。業(yè)態(tài)主要以住宅和購物中心為主。

3.面積在50萬平方米以下的城市綜合體,但主要位于東部三線城市和中西部部分省會(huì)城市和市級(jí)市,業(yè)態(tài)主要以普通住宅和購物中心為主。

4.外行進(jìn)入城市綜合體的開發(fā)成為城市綜合體開發(fā)的一股潮流。主要指大型品牌零售商,大型綜合商業(yè)市場(chǎng)管理商等,他們依靠自己的資金實(shí)力和行業(yè)優(yōu)勢(shì),通過并購、拍賣、合作等模式開發(fā)城市綜合體。其項(xiàng)目主要以商業(yè)為主,零星配置寫字樓和住宅。

5.目前中國城市綜合體主要集中在華東地區(qū)、華北的北京和天津,中南地區(qū)的廣東和西南地區(qū)的重慶和成都。還有一個(gè)主要的特點(diǎn),除了華東地區(qū)的江蘇省的蘇州和無錫以外,城市綜合體的開發(fā)主要集中在各省會(huì)具有一定消費(fèi)實(shí)力的二線城市。

6.2009年中國城市綜合體進(jìn)入開發(fā)元年,基本上屬于“四四制”原則。四分之一處于銷售階段,主要以銷售住宅為主;四分之一處于開發(fā)建設(shè)階段,目前進(jìn)入市場(chǎng)定位和準(zhǔn)備開盤階段;四分之一處于政府計(jì)劃和招商階段,但很多城市都已經(jīng)納入今年招商和開發(fā)計(jì)劃;四分之一屬于規(guī)劃階段,基本進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期,但作為城市綜合體開發(fā)模式都已基本確定。

7.眾多號(hào)稱城市綜合體的項(xiàng)目,均無法完美體現(xiàn)城市綜合體的含義,其主要業(yè)態(tài)主要在 3個(gè)左右,大部分以住宅和商業(yè)為主。建筑類別的比例分配存在不太科學(xué)與不太合理性。

8.城市綜合體開發(fā)成為眾多品牌實(shí)力開發(fā)商的主流開發(fā)模式。

9.城市綜合體的開發(fā)與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展與人們的收入和消費(fèi)密切相關(guān),經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá),綜合體項(xiàng)目越多,其項(xiàng)目不但體量大,價(jià)格高,其品質(zhì)和生活的方便性大大超越以前的單一業(yè)態(tài)類別。

10.2009年,中國城市綜合體開發(fā)成為各地政府部門土地招標(biāo)和相關(guān)開發(fā)企業(yè)投資和開發(fā)的主要方向,土地招標(biāo)和規(guī)劃建設(shè)以綜合體開發(fā)為主成為 2009年地產(chǎn)行業(yè)新的開發(fā)潮流。

三、城市綜合體開發(fā)的關(guān)鍵原則

城市綜合體的開發(fā)系統(tǒng)性強(qiáng)、工程巨大、包容內(nèi)容復(fù)雜,牽涉到城市居民、投資者和消費(fèi)者的切身利益,因此,項(xiàng)目用地的選擇、項(xiàng)目前期的策劃定位、項(xiàng)目的統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)必須堅(jiān)持以下五點(diǎn)原則:

1.“慧眼識(shí)地”原則。城市綜合體的項(xiàng)目選址和發(fā)展規(guī)模在開發(fā)的過程中要得到準(zhǔn)確的定位和識(shí)別。首先,城市綜合體項(xiàng)目的位置選擇對(duì)于項(xiàng)目的成功起著決定性作用。在城市綜合體的開發(fā)過程中應(yīng)該考慮到兩個(gè)因素:一是它在城市現(xiàn)狀中的地位,二是它在城市發(fā)展規(guī)劃中的地位。其次,城市綜合體可發(fā)展規(guī)模的判斷,簡(jiǎn)單地說就是容積率研究。平衡好市場(chǎng)、產(chǎn)品、成本之間的關(guān)系,才能最終明確項(xiàng)目做多大規(guī)模比較合理。

2.“剛性規(guī)劃”原則。城市綜合體復(fù)合了商業(yè)、辦公、居住、生活?yuàn)蕵返雀鞣N生活形態(tài)的部分或全部功能于一體,需要將項(xiàng)目建筑功能和商業(yè)功能融入城市發(fā)展規(guī)劃中,引導(dǎo)和主導(dǎo)一個(gè)城市或城區(qū)的功能定位。其商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)的編制必須以所在地城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、人口規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃為依據(jù)進(jìn)行編制,以實(shí)際街區(qū)或項(xiàng)目用地進(jìn)行策劃,用科學(xué)分析的數(shù)據(jù)和策劃報(bào)審,突出土地利用與城市發(fā)展目標(biāo)的完美結(jié)合,實(shí)行城市再造與城市文化內(nèi)涵的融合。

3.“綜合判斷”原則。城市綜合體形成后是否能正常運(yùn)作,要靠開發(fā)商綜合判斷。判斷分二部分,首先是對(duì)所在城市的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析與判斷,這是宏觀層面的,僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷這座城市發(fā)展這一項(xiàng)目的可行性。其次,因?yàn)榫C合體項(xiàng)目所包含的形式種類比較多,而且各種形式都存在市場(chǎng)成熟性的問題,所以還要有針對(duì)各業(yè)態(tài)的專題研究,也就是相對(duì)微觀的判斷。

4.“設(shè)計(jì)市場(chǎng)化”原則。城市綜合體的開發(fā)要面向市場(chǎng),以滿足市場(chǎng)需要為目標(biāo),因此,城市綜合體的設(shè)計(jì)方案也要市場(chǎng)化。“設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化”指的是:建筑師的概念設(shè)計(jì)方案必須提供給市場(chǎng)專家或商業(yè)策劃、運(yùn)營(yíng)專家甚至重要商戶,由他們提出基于市場(chǎng)角度的修改建議,這一階段,三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán),才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化理念,具有市場(chǎng)準(zhǔn)確度?！霸O(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化”實(shí)際上就是傳統(tǒng)設(shè)計(jì)與現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營(yíng)的結(jié)合。

5.“以人為本”原則:城市綜合體最終是為城市居民、消費(fèi)者和旅游者服務(wù)的,無論建筑體的公共空間和內(nèi)部空間,都是高度人性化服務(wù)的要求,在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、空間設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、園林綠化、區(qū)間布局、配套施舍及安全等方面都有硬性指標(biāo),這些硬性的指標(biāo)是為“以人為本”的根本目的服務(wù)的。既要方便集客和商戶經(jīng)營(yíng),又要增強(qiáng)社會(huì)公眾參與性,給百姓創(chuàng)造更好的景觀文化休閑空間,具備“細(xì)節(jié)到一厘米”的物業(yè)品質(zhì),形成消費(fèi)者的精神共鳴和文化認(rèn)知。

[1] 閏峨.城市綜合體地下商業(yè)空間設(shè)計(jì)研究 [D].西安:西安建筑科技大學(xué),2009.

[2] 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員.2009中國城市綜合體開發(fā)調(diào)研報(bào)告[R],2009.

[3] 穆建瑋.二三線城市商業(yè)綜合體開發(fā)運(yùn)營(yíng)的要點(diǎn)[DB/OL].2008-12-8.http://www.mallchina.net/news_show.aspid=42599.

程強(qiáng) (1986-),男,四川成都人,教育經(jīng)濟(jì)與管理專業(yè)碩士研究生,主要研究方向:教育發(fā)展戰(zhàn)略與管理創(chuàng)新。李凱歌 (1985-),女,河南開封人,行政管理專業(yè)碩士研究生,主要研究方向:公共部門人力資源管理。