寧波興普房產(chǎn)有限公司 倪雅波

試論房地產(chǎn)企業(yè)資本運營的現(xiàn)狀與創(chuàng)新

寧波興普房產(chǎn)有限公司 倪雅波

資本運營是企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模和階段時,所要采取的一種戰(zhàn)略措施。在當(dāng)前國家嚴厲的調(diào)控政策以及房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須認清現(xiàn)時企業(yè)資本運營的現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)問題解決問題。選擇切合企業(yè)實際情況又具有創(chuàng)新性的資本運營模式是房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展壯大的必由之路。

房地產(chǎn)企業(yè) 資本運營 現(xiàn)狀 創(chuàng)新

一、房地產(chǎn)企業(yè)資本運營簡述

1.房地產(chǎn)企業(yè)資本運營內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)資本運營是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身行業(yè)特點，以資本增值最大化為目的，在現(xiàn)有的宏觀政策及制度安排下，將內(nèi)部擁有的以及可以從外部取得的各種資本全部納入價值資本的運行軌道中，通過借貸、并購、重組、上市、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等各種方式，為企業(yè)融得資金,實現(xiàn)投資及資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，將潛在的資本轉(zhuǎn)變?yōu)榛罨Y本并進行優(yōu)化配置的經(jīng)營活動。從以上的定義可以看出，資本運營不同于資產(chǎn)經(jīng)營。所謂資產(chǎn)經(jīng)營是指企業(yè)利用自身的人財物等資源，通過一定的組合，開發(fā)產(chǎn)品，拓展市場，獲取經(jīng)濟效益和社會效益，它包括產(chǎn)品經(jīng)營、品牌經(jīng)營等。資產(chǎn)經(jīng)營是在做加法，其速度呈算術(shù)增長，而資本運營是在做乘法，其速度呈幾何增長。兩者速度不一樣，企業(yè)搶占市場、迅速發(fā)展壯大的時間長短也會不一樣。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資本運營內(nèi)容

在房地產(chǎn)企業(yè)資本運營實踐中，資本運營內(nèi)容可以大致分為兩個方面，一方面是房地產(chǎn)企業(yè)資本的融資，另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)資本的投資及資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化組合。以上兩方面內(nèi)容是密不可分的。而且房地產(chǎn)企業(yè)資本運營的內(nèi)容最終表現(xiàn)為通過對企業(yè)的資本進行合理組合,達到資本價值最大化和最佳經(jīng)濟效益這一目標。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)資本的融資。企業(yè)融資主要涉及如何以最小成本獲得企業(yè)所需要的資本。企業(yè)資本所有者為使資本增值而對資本進行的各種籌劃和運用是資本運營的起點。資本的籌集包括自有資本的積累、權(quán)益資本和負債資本的籌集。其中權(quán)益資本的籌集主要有吸收直接投資、發(fā)行股票等方式；而房地產(chǎn)企業(yè)負債資本籌集主要有房地產(chǎn)經(jīng)營貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托以及發(fā)行債券等方式。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)資本的投資及資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化組合。投資經(jīng)營主要涉及如何將融入的資本進行運營，以獲得最大的資本收益。隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)注重企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化組合，分散投資及運營風(fēng)險，獲得最大的資本收益。利用資本運營調(diào)整資本的結(jié)構(gòu)，具體來說包括企業(yè)負債結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營結(jié)構(gòu)、來源結(jié)構(gòu)等，企業(yè)需要在總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)、負債資本與權(quán)益資本、長期負債與短期負債、專業(yè)化經(jīng)營與多元化經(jīng)營、長期投資與短期投資、金融資本經(jīng)營收益等構(gòu)成要素中進行目標結(jié)構(gòu)的選擇與合理比例的確定。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資本運營現(xiàn)狀

1.企業(yè)融資現(xiàn)狀

（1）融資渠道單一，銀行貸款仍是主要方式。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源仍是銀行貸款，企業(yè)主要通過向銀行借款進行融資，以滿足企業(yè)經(jīng)營需要。雖然有關(guān)數(shù)據(jù)顯示近年來銀行貸款占整個房地產(chǎn)開發(fā)資本的比例保持在23%左右，這個比例看上去并不太高，但考慮到目前絕大多數(shù)購房者采用的是按揭貸款方式購買住房，假定首付為30%，剩下70%為按揭貸款，即房地產(chǎn)企業(yè)的資金中定金和首付款的70%仍然來自銀行貸款。綜合看來我國房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款比例顯著高于國際通行的銀行貸款占房地產(chǎn)全部資金的比例最高不能超過40%的安全性。這個比例過高，說明房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依存度過大，這就要求我們積極探索房地產(chǎn)業(yè)的融資方式，拓寬融資渠道，來改變這一現(xiàn)狀。

（2）其他融資方式所占比重很小。在房地產(chǎn)企業(yè)，股權(quán)融資和債權(quán)融資所占比例很小。由于我國資本市場起步較晚，還處于發(fā)展階段，許多制度和規(guī)定還不完善，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)利用資本市場籌集資金的比例較低。在股權(quán)融資方面，由于政策、法規(guī)等因素的阻礙，我國房地產(chǎn)企業(yè)直接上市融資目前比較困難。在滬深兩地上市的房地產(chǎn)公司有80多家，僅占整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的0.2%～0.3%。在債權(quán)融資方面，在過去的七八年間，債權(quán)融資在房地產(chǎn)公司全部融資的比重呈下降趨勢?？梢姡康禺a(chǎn)公司利用外資雖然絕對額有所增長，但其所占全部資金的比重也在呈下降趨勢。

2.房地產(chǎn)企業(yè)投資及資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

（1）房地產(chǎn)企業(yè)上市。企業(yè)上市主要包括以下幾種方式：一是直接上市。這種上市的方式一方面為企業(yè)融資，另一方面也為企業(yè)帶來了良好的公司治理方式與管理上的規(guī)范。二是買殼上市。即收購一家上市公司，然后轉(zhuǎn)換其主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)，從而達到買殼上市的目的。

（2）國有房地產(chǎn)企業(yè)重組。針對房地產(chǎn)行業(yè)，2004年6月，國資委發(fā)出了《關(guān)于中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)重組有關(guān)事項的通報》，并決定由中國建筑工程總公司、招商局集團有限公司、中房集團、中國保利(集團)公司、華僑城集團公司等5家企業(yè)整合中央企業(yè)的房地產(chǎn)資源。這意味著，在國資委191家央企名下的共有達1800億元房地產(chǎn)公司的資金，將被這5家中央企業(yè)整合。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購。我國房地產(chǎn)企業(yè)的并購模式有兩種：一種是上面所提到的買殼上市；另一種是房地產(chǎn)企業(yè)收購另一家房地產(chǎn)企業(yè)，很多情況下是“收拾爛攤子式”的并購。這種方式的并購，需要收購方能將本公司的品牌優(yōu)勢和管理效率移植到被收購企業(yè)中，同時，追求被收購企業(yè)與自身之間的資源整合和協(xié)同效應(yīng)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資本運營模式的創(chuàng)新

在經(jīng)濟全球化條件下，資本市場對于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響正在日益凸顯。因此，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)必須與國際房地行業(yè)接軌，根據(jù)我國經(jīng)濟社會特點，不斷探索各種可以利用的資本運營模式，走出一條適合我國房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展的資本運作之路。

1.融資方面

（1）房地產(chǎn)企業(yè)信托融資。房地產(chǎn)信托投資基金是由房地產(chǎn)投資信托基金公司負責(zé)對外發(fā)行受益憑證(股票、商業(yè)票據(jù)或債券)，向投資者募集資金，然后將資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負責(zé)投資項目開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤在扣除一般房地產(chǎn)管理費用和買賣傭金后，由受益憑證的持有人分享。信托產(chǎn)品房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)直接投資具有以下優(yōu)點：一是具有很強的流動性，信托融資發(fā)行的受益憑證可通過證券公司公開上市流通，比房地產(chǎn)有限合伙方式更具有流動性，靈活的設(shè)計能滿足不同地產(chǎn)項目對資金的需求。二是投資風(fēng)險小，能有效抵御市場波動和通貨膨脹變化的風(fēng)險。三是收益平穩(wěn)。受房地產(chǎn)總體市場影響比較小，波動性也很小。四是房地產(chǎn)業(yè)在資本管理模式的運行中，要求管理人士必須具有很強的專業(yè)知識，能夠有效防止管理層與股東之間的利益沖突，有利于投資者借助管理層開拓良好的融資渠道。

（2）階段性股權(quán)融資模式。階段性股權(quán)融資即階段性資金拆借，是以股權(quán)的形式向房地產(chǎn)企業(yè)注入資金。這種方式一般的操作模式是：投資者以增資的方式，向房地產(chǎn)企業(yè)注資，持有房地產(chǎn)企業(yè)部分股權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)承諾一定年限后以溢價方式將股權(quán)回購。它是銀行或投資基金類公司在房地產(chǎn)項目確定以后，進入成熟期之前為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金支持的方式。

2.投資及資本結(jié)構(gòu)方面

（1）融資租賃的運用。融資租賃是指出租人根據(jù)承租人對租賃物件的特定要求和對供貨人的選擇，出資向供貨人購買租賃物件，并租給承租人使用，承租人則分期向出租人支付租金，在租賃期內(nèi)租賃物件的所有權(quán)屬于出租人所有，承租人擁有租賃物件的使用權(quán)。租期屆滿，租金支付完畢并且承租人根據(jù)融資租賃合同的規(guī)定履行完全部義務(wù)后，對租賃物的所有權(quán)最終可以轉(zhuǎn)移或不轉(zhuǎn)移。它實質(zhì)上是轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部分風(fēng)險和報酬的租賃。是一種以短時間、低成本并通過特定程序把資金和設(shè)備緊密結(jié)合起來的資本運作方式。使用融資租賃的資本運作方式，不僅能夠減輕房地產(chǎn)運營企業(yè)巨額設(shè)備采購支出，而且能夠降低企業(yè)成本。

（2）重視無形資產(chǎn)在資本運營中的運用。無形資產(chǎn)的資本化運營是指在創(chuàng)造培育無形資產(chǎn)的基礎(chǔ)上,通過對無形資產(chǎn)進行籌劃、交易、運作，實現(xiàn)無形資產(chǎn)的增殖,并獲取利益。例如深圳萬科以其自身的品牌打造出了中國地產(chǎn)的航母形象，憑借自身的品牌形象，獨立開發(fā)及聯(lián)合開發(fā)的樓盤在房市所占比重很大，其品牌效應(yīng)的影響力也是最大的。2007年5月25日，醞釀已久的中國房地產(chǎn)品牌價值排行榜評估認證活動正式啟動，這標志著中國房地產(chǎn)的價值將走向標準化、精細化階段。以標準鑒定中國房地產(chǎn)品牌價值，推動了中國房地產(chǎn)真正進入品牌時代，促進了中國房地產(chǎn)品牌建設(shè)的快速發(fā)展。

[1]王學(xué)瓅，楊倩詩，《房地產(chǎn)企業(yè)資本運營模式分析》，商業(yè)經(jīng)濟，2007,1

[2]薛松，《房地產(chǎn)業(yè)資本運營新模式探討》，江淮水利科技，2006,5

[3]姚進，張勇，《房地產(chǎn)企業(yè)資本運營的現(xiàn)狀與創(chuàng)新》，2006,11

（責(zé)任編輯：張彬）

book=52,ebook=438