河海大學 孫璐

淺析高房價的原因及解決措施

河海大學 孫璐

中國高房價已經(jīng)成了一個不爭的事實，并且影響了人民的生活，影響了社會的穩(wěn)定。在市場經(jīng)濟中，房屋屬于商品，價格受市場供需的影響，筆者從供給和需求兩方面分析中國房價高的原因，并希望通過平衡供求關(guān)系，使房價回落到一個合理水平。

高房價 房屋需求 房屋供給 政府

近年“兩會”中，房價成為各方關(guān)注的一個焦點問題。2010年政府工作報告指出：“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。”專家對近幾年的政府工作報告進行了統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)2004年和2005年，溫總理在作政府工作報告時，“住房”一詞只提及了一次，到2008年、2009年已提及二十多次。2010年“住房”一詞提了十余次，并且首次明確提出遏制房價過快上漲，“堅決遏制”的表態(tài)更能彰顯政府決心。中央政府有如此的決心抑制房價高漲，但中國市場的房價為什么還在不斷提高？

一、高房價原因

（一）正常生活需求

中國城市人口迅速增加，住房需求加大。首先，上個世紀70年代中期至80年代初是中國人口的出生高峰，這次高峰期對中國現(xiàn)在的住房緊張也造成了一定壓力。根據(jù)第五次全國人口普查數(shù)據(jù)，2000年在全國人口構(gòu)成中，20～29歲的人口占總?cè)丝诘?5.98%，而30～39歲的則占到18.82%。而這一年齡正是結(jié)婚成家的年齡，住房是他們要解決的一個重要問題，這種對住房的需求具有極大的剛性。其次，隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程的加快，越來越多的農(nóng)村人口到城市工作，并希望在城市安家立業(yè)。大量農(nóng)村務(wù)工人員進入城市，希望在城市中解決住房問題。再次，隨著中國高校不斷擴招，越來越多的人通過上大學而進入到大城市。畢業(yè)后，大多數(shù)人希望留在大城市中生活，除了大城市的機會多，待遇好等優(yōu)勢，畢業(yè)生的老師、同學等人脈關(guān)系也在本城市，留下發(fā)展對自身更有利。畢業(yè)生工作幾年后會結(jié)婚成家，導致城市中住房需求加大。

（二）炒房現(xiàn)象嚴重

中國近年來長期實行低利率政策。從1996年以來，中國人民銀行連續(xù)7次降低人民幣存款和貸款利率。低利率形成人們儲蓄的替代效應(yīng)，提高了人們的投資意愿和消費意愿。由于中國金融產(chǎn)品品種單一，房地產(chǎn)成為人們投資和消費的一種選擇。同時由于房地產(chǎn)價格不斷攀升，人們看到房產(chǎn)升值的巨大潛力，很多人購置多套房屋，待價而沽，賺取利益。根據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù)，全國城市家庭有8.4千萬多戶，無房居住的有10萬多戶，占總戶數(shù)的0.134%。而房屋達到六間及六間以上的戶數(shù)占到總戶數(shù)的2.78%。全國城市平均每戶住房是2.27間。炒房囤積加大了市場需求，在無形中影響了房地產(chǎn)市場的正常供求關(guān)系，破壞了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，導致房價虛高。

（三）土地資源有限

中國人口眾多，土地資源有限，并且隨著現(xiàn)代化進程，越來越多的人涌入城市，造成城市人口密集，城市不斷擴張，城市用地日益緊張。2003年全國城市發(fā)展平均征用土地 1605.6平方公里，2006年全國城市平均征用土地1396.5平方公里，2008年平均征用土地1344.6公里，雖然每年平均征用土地面積呈下降趨勢，但城市發(fā)展迅速，城市土地矛盾日益突出。

通過表1，可以發(fā)現(xiàn)，城市人口不斷增加，城市的規(guī)模不斷擴大，但是土地資源是不可再生資源，土地總量是有限的。土地供給小于需求，根據(jù)市場供求規(guī)律，土地價格必然會提升。土地價格上漲導致房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)成本上升，房價不斷攀升。

（四）土地出讓金高

中國土地價格過快上漲，除了供求不平衡原因外，還因為政府土地出讓金不斷上漲。在中國，土地出讓金大約要占到開發(fā)成本的15%至30%。根據(jù)調(diào)查，目前中國地價平均占到23%。與國際相比，美國是28%。 2008年我國人均GDP首破3000美元，美國是46588美元。也就是說，按人均GDP來說，美國是中國的15倍，而中美兩國的地價占房價的比例是基本持平的。

那地方政府為什么要收這么高的土地出讓金？歸根結(jié)底是因為中央政府獲得了財政收入的大部分，但直接承擔的職責少，地方政府獲得財政中的小部分，但要承擔多種職責，諸如：醫(yī)療、社會基本福利、基礎(chǔ)建設(shè)等。

通過表2，可以發(fā)現(xiàn)中央本級財政占了全國財政收入的50%以上，但中央本級財政支出不到全國財政總支出的30%。地方政府承擔了過多的職責。在財權(quán)、事權(quán)不統(tǒng)一的條件下，賣地成為地方政府補充財政收入的一項主要措施。在這種背景下，地方政府缺少抑制房價的熱情和動機，并且百姓的一部分財富通過土地出讓金轉(zhuǎn)化為地方財政，百姓負擔加劇。

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中共十六大提出要使百姓“住有所居”，住房是人民生活要解決的一個重要問題，如果房價長期持續(xù)走高的現(xiàn)象，必然會影響人民的正常生活，不利于社會穩(wěn)定。政府，尤其是中央政府，應(yīng)該把解決人民住房問題擺到一個相當重要的位置，利用市場價值規(guī)律，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，使供求盡量達到平衡，積極解決人民的住房問題，使居者有其屋。

二、解決高房價措施

（一）通過開征物業(yè)稅抑制炒房現(xiàn)象

物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求所有者每年繳納一定稅款，而且繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。目前世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，并以財產(chǎn)的持有為課稅前提、以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。開征物業(yè)稅，一方面可以把土地出讓金分攤到每一年中，減輕購房者購房的壓力。同時對空置的房屋增收物業(yè)稅，加大了炒房成本，抑制炒房現(xiàn)象，減少需求量，使需求恢復(fù)到一個正常水平。另一方面，開征物業(yè)稅相當于把一次性得到的土地出讓金劃分成幾年收入，對政府的財政收入不會有損失。同時，由于房產(chǎn)價值升高，物業(yè)稅升高，政府的財政收入還會有相應(yīng)的增加，同時可以緩解地方政府的財政壓力。

（二）合理規(guī)劃城市用地

在中國幾十年的住房改造中，為改善城市形象，很多老房、舊房被拆除，其中也不乏剛剛蓋了十幾年的建筑，讓位于更新、更高檔的商業(yè)用房。這其中有開發(fā)商投機牟利的因素，更重要的是政府沒有進行合理的統(tǒng)籌規(guī)劃?，F(xiàn)在大城市發(fā)展的趨勢是市中心房屋越來越少，更多的居民搬到郊區(qū)購買價格相對較低的房屋，拆遷帶動的城市不斷向外擴張增加了對城市用地的需求，在城市邊緣又大量引起農(nóng)業(yè)用地城市化的過程，導致一系列問題。政府應(yīng)該協(xié)調(diào)好城市及周邊土地開發(fā)和建設(shè)發(fā)展中長期規(guī)劃的問題，合理配置資源，規(guī)劃城市用地，使城市有序發(fā)展。

（三）合理劃分中央地方財權(quán)事權(quán)

房價高的一個主要原因是地方政府過高的土地出讓金，土地出讓金成了地方政府補貼財政收入不足的一個重要方法，這就使得地方政府缺少抑制高房價的動力。要解決高房價的問題，就要減少土地出讓金，使其恢復(fù)到一個合理水平，但又不能盲目的減少地方收入，其結(jié)果只能使得地方無錢辦事。這就要合理劃分中央和地方的財權(quán)事權(quán)，達到財權(quán)事權(quán)的統(tǒng)一，防止地方政府以賣地增加收入。在稅收分配中，可以適當加大地方財政收入的比例，一些大稅種可以完全給地方財政，提高地方財政在全國財政收入中所占的比例，深化稅制改革。或者，中央政府承擔更多的職責，減輕地方財政的壓力。

（四）構(gòu)建多元的市場供應(yīng)主體

在目前的中國市場，是單一的房屋供應(yīng)渠道——基本上都通過開發(fā)商建造的商品房來滿足需求，而沒有諸如自建房、合作建房這樣的供應(yīng)方式與商品房形成競爭關(guān)系，加之保障性住房供應(yīng)嚴重不足，商品房成為主要產(chǎn)品，開發(fā)商這一群體在事實上具有了壟斷定價權(quán)。根據(jù)供求關(guān)系理論，在寡頭壟斷之下，價格很容易被寡頭協(xié)商定價而操控。因此，政府應(yīng)該增加房屋的供應(yīng)渠道，增加房屋供應(yīng)形式，使房屋建造者之間形成競爭，打破壟斷，使市場價格更加透明化。同時，政府應(yīng)該加大投入力度，建設(shè)廉租房、經(jīng)濟適用房等，解決低收入者的住房問題。

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袁曉軍）