河海大學(xué) 王晨

關(guān)于利用房地產(chǎn)稅費(fèi)改革抑制高房?jī)r(jià)的思考

河海大學(xué) 王晨

房?jī)r(jià)過(guò)快上漲不僅無(wú)法保障民眾基本的居住權(quán)利，而且也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)地健康運(yùn)行。本文主要以房地產(chǎn)稅費(fèi)的調(diào)整為視角，從現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)概況入手，論述現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)的相關(guān)缺陷。同時(shí)，探討如何利用一系列具體的房地產(chǎn)稅費(fèi)改革措施有效地抑制偏離事實(shí)需求的高房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，減少房地產(chǎn)投機(jī)行為，從而有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)稅 高房?jī)r(jià) 地方財(cái)政

隨著改革開(kāi)放的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了快速的發(fā)展，但是近年來(lái)，由于房地產(chǎn)稅費(fèi)改革步伐相對(duì)緩慢，出現(xiàn)了房地產(chǎn)稅費(fèi)征收不合理，導(dǎo)致了以投機(jī)或投資為目的的炒房行為大量增加，從而引起房?jī)r(jià)居高不下，房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形膨脹，擴(kuò)大了社會(huì)貧富差距，增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的不穩(wěn)定性，加劇了樓市泡沫化進(jìn)程，一定程度上影響了社會(huì)穩(wěn)定。我們知道房地產(chǎn)兼具消費(fèi)品和投資品的雙重屬性。房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求，也可分為自住性需求和投資性需求兩種。改革房地產(chǎn)稅費(fèi)后，不僅可以有利于抑制房地產(chǎn)投機(jī)性偏好，而且降低了房地產(chǎn)投資的稅負(fù)優(yōu)勢(shì)，將土地財(cái)政與高房?jī)r(jià)軟性切割維護(hù)廣大普通百姓的切實(shí)利益。同時(shí)，新房地產(chǎn)稅將成為地方政府穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源，有利于建立“與事權(quán)相匹配”的財(cái)政管理體制，理順各級(jí)政府間的關(guān)系，增強(qiáng)政府的執(zhí)政能力。

一、房地產(chǎn)稅費(fèi)概況

從目前國(guó)家房地產(chǎn)稅費(fèi)政策來(lái)看，由于房地產(chǎn)的形成需要一定的時(shí)間和過(guò)程，房地產(chǎn)稅費(fèi)征收大致要經(jīng)過(guò)四個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)涉及到不同的房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收。其中，第一個(gè)環(huán)節(jié)即土地出讓時(shí)，開(kāi)發(fā)商要向國(guó)家繳納土地出讓金、契稅、印花稅、耕地占用稅；在第二個(gè)環(huán)節(jié)也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，主要涉及到印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、營(yíng)業(yè)稅以及教育附加費(fèi)；在第三個(gè)房地產(chǎn)建成投入市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓時(shí)，將會(huì)涉及到營(yíng)業(yè)稅、印花稅、教育附加費(fèi)、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅；最后一個(gè)環(huán)節(jié)則是房地產(chǎn)保有使用階段，會(huì)涉及到房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房產(chǎn)稅。

結(jié)合各個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到保有使用的過(guò)程中，國(guó)家主要向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商征收各種房地產(chǎn)稅費(fèi)，而所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將每個(gè)環(huán)節(jié)上繳的稅費(fèi)全部稀釋在了房?jī)r(jià)之中，房地產(chǎn)稅費(fèi)地征收，可以說(shuō)，在某種程度上是促成高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要原因，直接關(guān)系到廣大購(gòu)房百姓的切身利益。一個(gè)合理有效的房地產(chǎn)稅費(fèi)制度對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行至關(guān)重要。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)缺陷

（一）房地產(chǎn)稅費(fèi)立法體制不健全

1、稅費(fèi)分離現(xiàn)象明顯

根據(jù)國(guó)家規(guī)定，房地產(chǎn)所有稅費(fèi)均列入地方財(cái)政收入體系，但是，其中所有房地產(chǎn)稅的立法權(quán)都集中在中央，而且各個(gè)稅種的基本要素的調(diào)整權(quán)也絕大部分集中在中央，地方對(duì)于征稅對(duì)象、稅率、納稅人、計(jì)稅依據(jù)、減免稅等稅制要素幾乎沒(méi)有什么調(diào)整權(quán)，同時(shí)，地方只有調(diào)整本地區(qū)土地出讓金等一系列房地產(chǎn)費(fèi)用的權(quán)力，產(chǎn)生出許多不規(guī)范甚至違法現(xiàn)象現(xiàn)象。從而一方面不利于地方因地制宜地通過(guò)房地產(chǎn)稅增加財(cái)政收入和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面也不利于房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的完善。

2、房地產(chǎn)稅費(fèi)立法相對(duì)滯后

對(duì)于部分房地產(chǎn)稅收，其基本法規(guī)已經(jīng)出臺(tái)10多年甚至50多年，但是其基本內(nèi)容包括征收范圍、納稅人、計(jì)稅依據(jù)、稅率、減免稅規(guī)定等基本沒(méi)有修改，很多法規(guī)已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)情況和相關(guān)法律、法規(guī)的變化要求。例如，1951年出臺(tái)的 《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》、1986年出臺(tái) 《房產(chǎn)稅暫行條例》、以及1988年出臺(tái)的《印花稅暫行條例》和《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》等，新一輪房地產(chǎn)稅費(fèi)立法極為迫切。

（二）稅費(fèi)設(shè)置不科學(xué)

目前中國(guó)與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達(dá)14種，占我國(guó)實(shí)際征收稅種數(shù)量（21種）的一半以上。有些稅種重復(fù)設(shè)置，內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，例如，企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅均實(shí)行對(duì)內(nèi)對(duì)外兩套稅制：內(nèi)資企業(yè)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，外資企業(yè)繳納土地使用費(fèi)；有些稅種的設(shè)置不符合目前各國(guó)通行的做法，例如：城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、契稅，在國(guó)外都很少見(jiàn)；有些稅種是我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，已經(jīng)不符合當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，例如：耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅類似行政罰款。其中有些稅費(fèi)已經(jīng)不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，存在著重復(fù)征收，交叉征收，增加納稅人負(fù)擔(dān)，稅率偏高，計(jì)稅依據(jù)與當(dāng)前世界各國(guó)通行做法不符等一系列不合理現(xiàn)象。

（三）稅費(fèi)負(fù)擔(dān)不公平

目前我國(guó)房地產(chǎn)稅制流通環(huán)節(jié)畸重、保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)象極為明顯。房地產(chǎn)商在土地出讓、房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)以及房地產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的三個(gè)環(huán)節(jié)中必須要承受高昂以及名目繁多的土地出讓金、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、教育附加費(fèi)、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅，這樣一來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不將沉重的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給廣大的消費(fèi)者，讓消費(fèi)者承擔(dān)高房?jī)r(jià)帶來(lái)的壓力。同時(shí)，在房地產(chǎn)保有使用階段，房地產(chǎn)保有者則相對(duì)承擔(dān)較輕的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，甚至不承擔(dān)任何房地產(chǎn)稅費(fèi)，這樣就極易使得房地產(chǎn)投機(jī)性偏好的增加，加大國(guó)內(nèi)外熱錢對(duì)房地產(chǎn)炒作，從客觀上又加快了房?jī)r(jià)的上漲速度。廣大的普通購(gòu)房者只能被動(dòng)地接受日趨泡沫化的高房?jī)r(jià)。

（四）地方財(cái)政依賴房地產(chǎn)稅費(fèi)

1、房地產(chǎn)稅費(fèi)與地方財(cái)政

由于我國(guó)在1993年進(jìn)行了相應(yīng)的分稅制改革，重新劃分了中央與地方的財(cái)權(quán)與事權(quán)，中央得到了全國(guó)財(cái)政收入的主要部分，地方分享其余財(cái)政收入，但地方政府卻相應(yīng)地承擔(dān)了更多的事權(quán)，加大了地方財(cái)政的支出壓力。地方財(cái)政為了彌補(bǔ)財(cái)政支出缺口，以及近年來(lái)地方政府進(jìn)行盲目擴(kuò)張式的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以提高地方GDP總量，不得不拼命地提高土地出讓金，土地出讓金從本質(zhì)來(lái)說(shuō)只是國(guó)家向土地開(kāi)發(fā)商收取的一種 “租金”，并不是嚴(yán)格意義上的稅收，因此在征收的時(shí)候大量存在不規(guī)范甚至違法的現(xiàn)象，當(dāng)土地出讓金不斷上漲，地方政府財(cái)政則相對(duì)充裕，緩解了地方財(cái)政壓力，久而久之形成了土地財(cái)政。

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2、地方財(cái)政與高房?jī)r(jià)

當(dāng)?shù)胤秸疄榱藬U(kuò)大自身財(cái)政收入不斷人為提高土地出讓金以及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的費(fèi)用后，雖然在一定程度上會(huì)因?yàn)榻灰壮杀镜拇蠓黾佣种品课莸某醋鳎驌敉稒C(jī)，但由此增加的那部分稅費(fèi)最終會(huì)通過(guò)稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁由購(gòu)房者來(lái)“買單”，而不是開(kāi)發(fā)商。也就是說(shuō)，這些房地產(chǎn)稅費(fèi)非但沒(méi)有起到抑制房?jī)r(jià)的作用，相反還增加購(gòu)房者的實(shí)際負(fù)擔(dān)，成了加速房?jī)r(jià)上揚(yáng)的“助推器”。這樣一來(lái)，政府在調(diào)控樓市的過(guò)程中扮演了既是打壓高房?jī)r(jià)又是制造高房?jī)r(jià)的雙重身份，這種情況如果不從根本上解決，樓市調(diào)控將會(huì)竹籃打水一場(chǎng)空。

根據(jù)表1相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)1993——2008年商品房住宅銷售與地方財(cái)政收入進(jìn)行回歸模型分析，判斷兩者之間是否存在著一定的關(guān)系

（1）假設(shè)商品房住宅銷售額是地方財(cái)政收入的一種決定變量，兩者之間存在正相關(guān)關(guān)系。

（2）建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型。根據(jù)表1的商品房住宅銷售額、地方財(cái)政收入兩者數(shù)據(jù)，令：Y=地方財(cái)政收入，X=商品房住宅銷售額。利用OLS普通最小二乘法估算得：

根據(jù)估算結(jié)果發(fā)現(xiàn)，本次回歸模型線性擬合優(yōu)度達(dá)到94.08%，解釋變量T值達(dá)到14.92116，同時(shí)，由于是時(shí)間序列數(shù)據(jù)，杜賓 — 沃特森比DW=2.418817，經(jīng)檢驗(yàn)后不存在自相關(guān)問(wèn)題，完全能通過(guò)檢驗(yàn)。這就說(shuō)明，兩種變量之間存在正相關(guān)性，當(dāng)商品房住宅銷售額不斷增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)不斷攀升，地方政府的財(cái)政收入也隨之水漲船高，當(dāng)然該處變量只是影響被解釋變量的一種，但表明地方財(cái)政收入與商品房?jī)r(jià)格存在著密切關(guān)聯(lián)。

三、完善房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的初步思考

（一）改革土地出讓金支付方式

房地產(chǎn)稅費(fèi)改革的目的是盡最大努力保證地方政府的財(cái)政收入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及廣大普通的購(gòu)房者三者達(dá)到帕累托最優(yōu)狀態(tài)。土地出讓金作為國(guó)有土地出讓使用權(quán)所支付的費(fèi)用不應(yīng)當(dāng)一次性收取。從本質(zhì)上來(lái)講土地出讓金實(shí)際上就是地租的概念，土地出讓金一次性征收就相當(dāng)于把未來(lái)70年的地租都一次性預(yù)收了，這就造成財(cái)政機(jī)制上現(xiàn)任政府 “寅吃卯糧”，把未來(lái)政府應(yīng)獲得的收益都納入現(xiàn)階段的財(cái)政收入了。但往往地方政府為了當(dāng)前利益往往會(huì)把土地出讓金抬高到脫離真實(shí)地價(jià)的高度，使得地方政府客觀上綁架了商品房?jī)r(jià)格。將土地出讓金劃分成不同階段收取，在土地出讓時(shí)按照不同地區(qū)土地保有量及真實(shí)價(jià)值支付，然后每年按照土地價(jià)值升值的一定百分比支付，體現(xiàn)土地真正的價(jià)值。根據(jù)第一部分商品住宅銷售額與地方財(cái)政收入的回歸模型分析而知，只有將高昂的土地出讓金與地方財(cái)政收入做一個(gè)“軟切割”，使得地方政府改變一次性地征收土地出讓金來(lái)增加地方財(cái)政收入，對(duì)高房?jī)r(jià)與地方政府進(jìn)行“松綁”。這樣一來(lái)，不僅極大地降低了房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)成本，而且有利于打破泡沫化的高房?jī)r(jià)。

(二)設(shè)立統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅

1、房產(chǎn)稅是打壓投機(jī)性炒房的關(guān)鍵

根據(jù)近期國(guó)務(wù)院發(fā)布的關(guān)于調(diào)控高房?jī)r(jià)的 “新國(guó)十條”來(lái)看，其中具體部署要重視發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策，同時(shí)，要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。對(duì)于政府的此項(xiàng)宏觀調(diào)控，最為關(guān)鍵的就是設(shè)立統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，增加房屋保有階段的成本，打壓房地產(chǎn)炒作行為。制定嚴(yán)密可行的房地產(chǎn)稅收政策。對(duì)多套購(gòu)房和投機(jī)購(gòu)房炒作的行為，實(shí)行嚴(yán)密的梯級(jí)累進(jìn)的稅收政策，讓炒房者有心買房，但交不起高價(jià)稅而作罷不買。這樣才能打擊炒房行為，扼制房產(chǎn)泡沫，解決商品房購(gòu)后大量空置問(wèn)題。

2、房地產(chǎn)稅改革原則

統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅是在房屋保有階段向保有者征收的稅，在改革的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持體現(xiàn)保障公民基本居住需求的政策取向，同時(shí)應(yīng)保證“富者多交”，符合“二八原則”，即20%的高收入者承擔(dān)80%的稅收，各地居住條件低于當(dāng)?shù)仄骄揭韵碌木用?，無(wú)需納稅或只需交納很少的稅。最后要體現(xiàn)抑制房地產(chǎn)投機(jī)的原則。

3、房地產(chǎn)稅改革的具體步驟

開(kāi)征房地產(chǎn)稅要分為三個(gè)階段。首先在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，推開(kāi)對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)征收新的房地產(chǎn)稅，第二階段，對(duì)現(xiàn)有的全國(guó)的住宅進(jìn)行登記，然后對(duì)投資性、投機(jī)性的以及高檔的別墅住房先開(kāi)征新的房地產(chǎn)稅；第三階段，逐漸地?cái)U(kuò)大到對(duì)一些非基本住宅的征稅。同時(shí)要保證每一個(gè)家庭的、自用基本住房的基礎(chǔ)的，這一部分可以不征稅，因?yàn)橹袊?guó)的土地是公有的，每一個(gè)公民都有權(quán)利在公有土地上享受自己的住宅。但是超過(guò)基本住宅的，其他的非基本住宅，一律要征收房地產(chǎn)稅。

（三）房地產(chǎn)稅改革的配套措施

為了更好地推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，一方面需要加快制定評(píng)稅機(jī)制、技術(shù)、機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備；同時(shí)完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理，并建立永久檔案，加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)；加強(qiáng)新稅宣傳，轉(zhuǎn)變納稅人納稅習(xí)慣和意識(shí)。

[1]徐迅.淺談宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整[J].領(lǐng)導(dǎo)理論與實(shí)踐，2007（11）

[2]盧衛(wèi).我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策基點(diǎn)、難點(diǎn)與建議[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2010（09）

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