■/呂玉忠

當(dāng)今世界，最弄不明白的事，就是房價(jià)。

由于房子和房價(jià)，美國這個世界最大經(jīng)濟(jì)體，2007年爆發(fā)了次貸危機(jī)，2008年演繹成了席卷全球的金融大危機(jī)。華爾街著名的五大投行——貝爾斯登、美林、雷曼兄弟倒閉，高盛、摩根轉(zhuǎn)為商業(yè)銀行；房地美和房利美也朝不保夕、奄奄一息。冰島這個本以打漁為生、過著安逸生活的國度，由于惹上以房貸為派對的金融衍生產(chǎn)品，使整個國家?guī)缀踉獾綔珥斨疄?zāi)。

洶涌澎湃的大危機(jī)，嚇壞了各國政府首腦和政要，西方主要經(jīng)濟(jì)體一改傳統(tǒng)自由經(jīng)濟(jì)理念，紛紛推出國家干預(yù)舉措，給金融機(jī)構(gòu)輸血打氧，向市場注入了數(shù)百萬億美元的真金白銀。到2009年10月，美國失業(yè)率高達(dá)10.8%。迪拜，這個在沙漠和海灘上建造起了世界最豪華、最昂貴的房子的城市，2009年11月再一次把全球人弄得心驚肉跳，各國股市大幅下跌，那叫痛苦！都是房價(jià)惹的禍！

一、中國房價(jià)——只升不降的大氣球

中國，這個世界第一人口大國，只要你在房價(jià)上有“雷人”之語，一定會成為名人，或千夫所指，或萬人擁戴。而中國的房價(jià)更雷人，即使在全球經(jīng)濟(jì)衰退的2009年，中國的房價(jià)在吵鬧中又創(chuàng)了歷史新高。

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動安如山”。1200多年前的名人杜甫就勾勒出了中國人生者有其居的美好愿景，但1200多年后的中國，要想實(shí)現(xiàn)杜甫的“號召”，仍是一件千難萬難的事情。

回顧2000—2009年10年間中國的房價(jià)走勢，大體可以得出這樣的結(jié)論：2000年—2003年漲幅很小，2004—2007年大幅飆升，2008年有所回落，2009年升幅“癲狂”。

以北京市為例，2003年為4456元/平方米，2004年比2003年上升了13.39%，2007年比2004年漲了185%，2009年1—11月，四環(huán)以內(nèi)期房升幅高達(dá)44.21%，從此北京四環(huán)內(nèi)房價(jià)進(jìn)入了“2萬元”時(shí)代。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年2—12月上海市商品房上漲了59.27%。深圳市“深港1號”項(xiàng)目2009年1—12月上漲了64.7%。天津市2009年5—12月半年間，市內(nèi)六區(qū)商品房成交均價(jià)升幅達(dá)35%。中國的三線城市房價(jià)也漲勢如潮。淄博這個標(biāo)準(zhǔn)的三線城市，2003年高檔住宅售價(jià)在2000元/平方米，而2009年12月已突破10000元。

（一）高地價(jià)助推高房價(jià)

要建房子就得用土地。開發(fā)商要進(jìn)行市場開發(fā)，首要條件是從政府手中獲得土地，或從農(nóng)民集體組織中征收土地。2002年5月國土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，同時(shí)也允許集體農(nóng)地進(jìn)入建設(shè)用地市場。從此開啟了土地招標(biāo)拍賣的大幕。

土地價(jià)格是商品房成本的最重要部分。在2009年兩會期間，全國工商聯(lián)一份調(diào)查顯示，土地成本已占房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本的58.2%。資料統(tǒng)計(jì)，2009年以來，房地產(chǎn)企業(yè)購地價(jià)格明顯上升，占比已達(dá)到65%。與此同時(shí)，全國“地王”不斷刷新記錄。2009年6月30日，中化方興公司以40.16億元的高價(jià)摘得北京廣渠道15號地塊，獲得北京“新地王”稱號。2009年7月長沙一塊土地以92億元的價(jià)格成交，創(chuàng)下了我國土地公開出讓市場上單宗土地的最高價(jià)。2009年12月22日，被譽(yù)為“中國第一拍”的廣州亞運(yùn)城地塊經(jīng)過44次舉牌，最終由富力、雅居樂、碧桂園組成的聯(lián)合體以255億元的天價(jià)奪得，創(chuàng)了全國地王新紀(jì)錄；2009年12月底，上海新江灣城C6地塊每平方米32484元的樓板價(jià)再次刷新全國記錄。

水漲船高，羊毛出在羊身上。開發(fā)商以“喋血”的價(jià)格拿地，絕不會賠本賺吆喝，他們必然將高額的土地價(jià)格轉(zhuǎn)移到商品房的銷售價(jià)格中去，進(jìn)而推動房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，最終由購房者承擔(dān)。由此可見，高地價(jià)是高房價(jià)的推手。

（二）供求失衡是房價(jià)高企的內(nèi)因

縱觀近幾年我國商品房的供需狀況，無論從結(jié)構(gòu)上講，還是從總體上看，總供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足總需求。因而，價(jià)格上漲應(yīng)在情理之中。

2009年8月份以來，中國個別大城市樓盤開盤出現(xiàn)了購房者幾晝夜排隊(duì)拿號的奇特現(xiàn)象，當(dāng)購房者如買大白菜一樣搶購時(shí)，房價(jià)只能由開發(fā)商說了算。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年1—11月，北京市銷售商品房14.1萬套，是2008年全年銷售套數(shù)的1.5倍。據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計(jì)，2009年10月24—30日的一周中，全國15個重點(diǎn)城市的總成交套數(shù)和成交面積分別為52151套和524.4萬平方米，環(huán)比分別上升了9.75%、10.96%。其中北京上升38.27%和38.79%，寧波上升40.28%和48.66%。

從全國完成房地產(chǎn)投資來看，2009年9月份投資3900多億元，10月份下滑到3400多億元，11月份只有2800多億元。上海市2009年商品住宅銷售面積達(dá)1830萬平方米，而同期開發(fā)商購得的可建住宅土地面積僅為908.96萬平方米。

（三）充沛的流動性是房價(jià)上漲的直接原因

2009年的中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中有兩大奇特現(xiàn)象：一是“不差錢”，且流動性十分充裕。2009年11月末，我國大口徑貨幣供應(yīng)總量M2余額高達(dá)59.46萬億元，同比增長29.74%，增幅比上年末高出11.92個百分點(diǎn)；1—11月全國新增貸款9.21萬億元，同比多增5.26萬億元。二是中國居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)不升反降。2009年1—11月份，CPI（消費(fèi)物價(jià)指數(shù)）同比下降0.9%，PPI（工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)）同比下降6%。

過量的貨幣必然引起商品價(jià)格的上漲，為什么我國居民消費(fèi)價(jià)格、工業(yè)品出廠價(jià)格不升反降呢？很簡單，CPI、PPI中都沒有包含商品房價(jià)格。統(tǒng)計(jì)專家講，不把商品房價(jià)格納入居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)，這是世界慣例。也就是說，中國2009年過剩的貨幣被房市吸納，使商品房價(jià)格瘋漲，偏偏飛漲的房價(jià)又不在CPI統(tǒng)計(jì)中，所以我國CPI很靚麗。據(jù)估算，2009年全年新增貸款9.5萬億元中，大約有4萬億元進(jìn)入了樓市。如此多的貨幣量追逐供不應(yīng)求的商品房，房價(jià)不漲才是怪事。

（四）階段性財(cái)稅政策催生房價(jià)超前釋放

2008年底，針對國際金融危機(jī)給我國經(jīng)濟(jì)帶來的嚴(yán)重沖擊，特別是房地產(chǎn)市場當(dāng)時(shí)的狀況，國務(wù)院調(diào)整了個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時(shí)限，由5年調(diào)整為2年，政策推出后，我國二手房交易量價(jià)齊升。2009年1—10月，北京、上海、深圳二手房成交套數(shù)同比增長超過2倍，天津、杭州增長接近2倍，廣州超過1倍，成都增長74.4%。

2009年12月19日，國務(wù)院常務(wù)會議提出，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。消息一出，二手房交易出現(xiàn)“井噴”，全國眾多城市地產(chǎn)交易登記中心，出現(xiàn)了市民爭相排隊(duì)辦理購房過戶手續(xù)的“盛況”。

（五）投機(jī)炒作是幕后殺手

資本追逐高利潤是永恒的定律。在一個一年漲幅高達(dá)50%，即一年的投資回報(bào)率有50%的市場中，是無法阻止游資和投機(jī)資本進(jìn)入的。因此，國內(nèi)流動資金過剩、國際游資套利，對我國房價(jià)起了推波助瀾的作用。

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)中鏈條最長、對GDP貢獻(xiàn)率最大的行業(yè)。尤其是地方政府，對房地產(chǎn)業(yè)篤愛有加。第一，地方的GDP增長靠房地產(chǎn)做貢獻(xiàn)。第二，地方財(cái)政收入靠房地產(chǎn)，尤其是賣土地收入，占了地方財(cái)政收入的相當(dāng)比重。以上海為例，2007年土地財(cái)政收入為481.29億元，2008年為400億元，2009年猛增到992.63億元。第三，增加就業(yè)和形象工程也要靠房地產(chǎn)業(yè)。在此背景下，個別房地產(chǎn)商大有“挾政府以令天下”之勢，不然的話，怎么會出現(xiàn)那么多強(qiáng)行拆遷的個案。

近幾年來，房地產(chǎn)開發(fā)商或“綁架地方政府”，或“綁架商業(yè)銀行”，有的語氣沖天、霸道至極，有的干起莊家炒作的勾當(dāng)。要么雇人排隊(duì)銷售；要么弄虛作假套取銀行貸款；要么開盤捂售，制造市場假象，賺得盆缽皆滿。

2009年12月25日，國家統(tǒng)計(jì)局公布調(diào)整后的數(shù)據(jù)：“2008年中國房地產(chǎn)企業(yè)利潤3861.3億元，比2003年增長290.4%”。數(shù)據(jù)表明，4年間房地產(chǎn)企業(yè)年平均利潤增長72.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期中國所有行業(yè)的利潤增長率。房地產(chǎn)業(yè)已成為造就中國億萬富翁最多的行業(yè)。

2010年，滬深兩市地產(chǎn)板塊，將是利潤增長最快的板塊之一。高利潤、高送配、低市盈率將演繹該板塊龍頭股令人眩暈的行情。

二、房價(jià)走勢——不可忽略的幾大要素

說到房價(jià)走勢，是一件舉國矚目、又令人無奈的事情。先看看政府和國人的心態(tài)，國家希望房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，也就是說希望房價(jià)穩(wěn)中有漲，但不要大漲、瘋漲；買了房子的人希望房子增值，也就是說房子價(jià)格大漲無妨；沒買房子和準(zhǔn)備買房子的人希望房價(jià)不漲、甚至大跌、快跌；開發(fā)商的心愿不用我說，路人皆知。于是乎各路專家、業(yè)內(nèi)人士，代表著各自利益集團(tuán)粉墨登場，說漲的振振有詞，說跌的引經(jīng)據(jù)典，公說公有理，婆說婆有理。

（一）龐大的人口基數(shù)

中國有13億人口，這是2000年的人口普查數(shù)據(jù)。2010年的普查如果是無漏登的話，中國總?cè)丝诮咏虺^14億（“中國現(xiàn)在每年凈增人口1000萬人”——摘自中國代表團(tuán)團(tuán)長張義山大使在聯(lián)合國開發(fā)署人口基金2005年執(zhí)行局會議上的發(fā)言）。按此數(shù)據(jù)，中國總?cè)丝诩s占全球總?cè)丝诘?2%。也就是說，地球上9個人中就有2個中國人。

1990年，中國的城鎮(zhèn)住宅存量約20億平方米；2008年末，中國城鎮(zhèn)實(shí)有住宅總量124億平方米，按2008年6.07億城鎮(zhèn)人口算，人均20.43平方米。如果今后10年我國城鎮(zhèn)人口達(dá)到7.5億，人均住房面積30平方米，中國城鎮(zhèn)住宅總面積就應(yīng)達(dá)到225億平方米。也就是說，今后10年，中國城鎮(zhèn)需要增加住宅面積101億平方米。

（二）有限的耕地資源

1.從耕地面積總量看。中國耕地面積僅有18億多畝，人均1.3畝，而世界人均4.1畝，中國人均耕地只有世界平均數(shù)的32%。美國是世界上耕地面積最大的國家，達(dá)197萬平方公里，占國土總面積的20.5%。印度是世界上耕地面積比重第一的國家，耕地面積有170萬平方公里，占國土面積的57.15%。中國國土面積比印度多662萬平方公里，但耕地面積比印度少7億畝；中國的國土和美國差不多，但耕地面積比美國少了10億畝。印度人均耕地是中國的2倍，美國人均耕地是中國的9倍。

2.從耕地的分布看。中國耕地資源的地域分布很不均衡，東部季風(fēng)區(qū)占全國耕地面積的90%，經(jīng)過中國農(nóng)民數(shù)千年的辛勤耕作，可再開墾的耕地有限。

3.從耕地的減少速度看。由于中國遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成工業(yè)化、城市化的過程，工業(yè)占用耕地、交通道路占用耕地、建房子占用耕地有加速之勢。1996年10月，全國第一次農(nóng)業(yè)普查時(shí)，我國擁有耕地面積為19.51億畝，到2008年底，我國耕地面積縮減為18.257億畝，12年間絕對減少1.253億畝。

中國是一個人口大國，糧食安全是國家安全，18億畝耕地是我們堅(jiān)守的紅線。一個擁有14億人口的國家，如果靠進(jìn)口解決吃飯，是絕對靠不住的。這是中國的基本國策。工業(yè)化、城市化的過程必須節(jié)約用地，盡量不占耕地。這必然形成房地產(chǎn)開發(fā)需求與土地供給的矛盾，進(jìn)而導(dǎo)致土地拍賣價(jià)格持續(xù)走高。

（三）奮進(jìn)的城市化過程

目前，我國的城市化率為43%左右，若用今后20年的時(shí)間，基本上完成我國城市化的過程，使我國的城市化率達(dá)到75%左右，就要使城鎮(zhèn)居住人口達(dá)到9億人以上，要有3億多農(nóng)村居民變?yōu)槌擎?zhèn)居民，城市化率年均提升1.5個百分點(diǎn)，每年大約有1500萬人口進(jìn)城。如果用新建城市去容納這些人口，就需要建設(shè)擁有100萬人口的中等城市300多座。如果用現(xiàn)有的城鎮(zhèn)去吸納，現(xiàn)有城市的基本設(shè)施、房產(chǎn)面積就要相應(yīng)擴(kuò)充。因此可以說，今后20年，中國的房地產(chǎn)業(yè)依然是朝陽產(chǎn)業(yè)。

（四）紙幣流通的特有規(guī)律

從紙幣流通史的角度講，紙幣流通規(guī)律就是通貨膨脹規(guī)律。在紙幣流通的情況下，盡管有時(shí)也會出現(xiàn)通貨緊縮、紙幣升值的現(xiàn)象，但從長期看，紙幣貶值則是必然。以美元為例，1944年7月，35美元購買1盎司黃金，如今1盎司黃金售價(jià)1100美元。也就是說，65年間，美元貶值了31.43倍，如今的1美元僅相當(dāng)于65年前的3.2美分。

同樣，人民幣也必然受紙幣流通規(guī)律的制約。即使其他因素不變，未來的商品房價(jià)格也會以較多的人民幣數(shù)量標(biāo)注。這是我們在討論房價(jià)走勢時(shí)，必須考慮的貨幣因素。

（五）家家置業(yè)的美好愿景

世界上有兩大民族在追逐和積累財(cái)富方面，表現(xiàn)得無比卓越：一是猶太民族，二是中華民族。中華民族深受儒家文化熏陶，積攢家業(yè)殷及子孫，是每個中國人血液中流淌的音符。

綜上所述，可以得出這樣的基本判斷：如果在未來20年的歲月中，中國城鎮(zhèn)居民住房僅靠市場的手調(diào)節(jié)，強(qiáng)大的理論需求、真實(shí)需求與有限供給的長期矛盾，將繼續(xù)催生房價(jià)長漲短落、大漲小落。

三、破解之術(shù)——各行其道

解開中國房價(jià)連環(huán)套中的各個節(jié)點(diǎn)，不僅要依靠市場的手，而且必須要有政府的手。總的架構(gòu)是：政府管兩頭，市場挑中間，各行其道，并行不悖，達(dá)到社會公平和社會效益的有機(jī)統(tǒng)一。

（一）合理引導(dǎo)需求

需求分心理需求和有支付能力的需求，需求隨層次而遞增。當(dāng)過高的心理需求與有支付能力的需求落差太大時(shí)，就會累積民怨，產(chǎn)生社會矛盾。世界所有國家，包括發(fā)達(dá)國家，也不是人人購房、家家置業(yè)。每個城鎮(zhèn)居民家庭，要根據(jù)自己的實(shí)際支付能力和未來發(fā)展?jié)摿?，選擇適合自身檔次的住房需求，宜租則租、宜買則買，今天先滿足基本住房需求，過些年再奔改善型住房。達(dá)到心情平和，各得其所。

（二）基本住房需求以政府補(bǔ)貼為主

改革開放30年來，我國人均GDP已超過3000美元，朝著人均4000美元挺進(jìn)，但收入差距在加大。全國10%富裕家庭占居民全部財(cái)產(chǎn)的45%，最低收入10%的家庭財(cái)產(chǎn)占全部居民財(cái)產(chǎn)的1.4%，到2007年我國基尼系數(shù)已高達(dá)0.473，屬貧富差距較大的階段。

隨著我國經(jīng)濟(jì)總量和財(cái)政收入的不斷增長，我國已有能力通過財(cái)政轉(zhuǎn)移支付，提升困難群體的生活水平。2009年我國財(cái)政收入達(dá)68477億元。這說明國家已有足夠能力對城鎮(zhèn)困難群體、低收入家庭進(jìn)行住房補(bǔ)貼。具體講，就是加大棚戶區(qū)改造力度，全面推進(jìn)廉租房、經(jīng)適房、動遷安置房、公共租賃房建設(shè)。

解決農(nóng)民工居住問題，是我們必須面對的全新課題。目前中國大中城市中的農(nóng)民工，已屬于第二代農(nóng)民工，或稱80后農(nóng)民工。與父輩相比，他們對于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、土地，甚至家鄉(xiāng)，少了眷戀，多了陌生。他們從初中或高中畢業(yè)就隨同他們的父兄來到了城市。隨著年齡的增長，娶妻生子已成必然，依據(jù)他們的收入狀況和目前我國大中城市的住房價(jià)格，可以說，夫妻兩人在城市打工，終其一生，也攢不夠買45平方米的住宅。

中國的城市化過程，就是農(nóng)民工進(jìn)城過程。怎樣使他們住得下、穩(wěn)得住，不僅關(guān)乎著阻斷貧困代繼相傳的頑疾，也關(guān)乎著社會穩(wěn)定的大局。

（三）對享受型住房需求課以重稅

對購買享受型住房稅率可提高到50%～80%。道理很簡單：建造別墅占用了社會資源，擠占了人均空間，增加了碳排放總量。對不起，你就得承擔(dān)社會責(zé)任。國家把這部分稅收集中起來，建立社會保障住房基金，平衡弱勢群體的需求。

唯有如此，我們的社會才能真正和諧，政府才能真正做到“執(zhí)政為民”，社會發(fā)展的成果才能真正由全體社會成員共享。