【摘要】 文章從房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營管理中關(guān)于營銷手段、投資方式、服務(wù)內(nèi)容三個最基本的決策選擇著手，說明稅收籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理決策的重要影響及運用，旨在增強房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃意識，多途徑地增加房地產(chǎn)企業(yè)收益，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。
　　【關(guān)鍵詞】 稅收籌劃；決策；營銷手段
　　
　　一、對稅收籌劃及房地產(chǎn)現(xiàn)狀的基本認(rèn)識
　　
　　稅收籌劃是企業(yè)的一種理財活動，是指納稅人為實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化的目的，在國家法律允許的范圍內(nèi)，對自己的納稅事項進(jìn)行系統(tǒng)安排，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。稅收籌劃的出現(xiàn)是稅收進(jìn)步的象征，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然現(xiàn)象，也是現(xiàn)代企業(yè)必修的一門功課。企業(yè)管理者應(yīng)該給予充分重視，合理運用會計政策及稅收優(yōu)惠政策，通過合理、合法的手段，減輕企業(yè)稅負(fù)，增加企業(yè)收益，從而使企業(yè)得到穩(wěn)步發(fā)展。
　　近年來，我國房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，對地方稅收有著顯著性影響。然而，隨著房價的不斷攀升，部分大城市的房地產(chǎn)市場也開始出現(xiàn)有價無市的局面。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年3月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，而在2010年的兩會召開期間，房價過高的問題再次成為最受關(guān)注的焦點。溫家寶總理在政府工作報告中強調(diào)：“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足民眾的基本住房需求?！?房地產(chǎn)“新國十條”及各地頒布一系列房價調(diào)控政策更是表明目前無論是從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策層面還是需求層面，都不支持房價的持續(xù)高漲。在這種嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢下，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，不能夠在房價上獲取高額利潤，那么通過選擇合理的稅收籌劃方案減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)利潤則是必不可少的。
　　
　　二、稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理決策中的實際應(yīng)用
　　
　　筆者以營銷手段、投資方式、服務(wù)內(nèi)容的決策選擇為基礎(chǔ)，闡述了稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理決策中的實際應(yīng)用。
　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)營銷手段的稅收籌劃
　　從房地產(chǎn)“新國十條”及各地頒布的一系列房價調(diào)控政策再到近期內(nèi)關(guān)于開征住房保有稅的爭論，房地產(chǎn)界可謂是風(fēng)起云涌。如此錯綜復(fù)雜的局面更使得消費者觀望情緒嚴(yán)重，房產(chǎn)成交量不斷下降。案例1，房地產(chǎn)開發(fā)公司為了加速資金回籠，刺激消費者的購買，往往會采用一些營銷手段，企業(yè)在進(jìn)行決策時，面臨著以下兩個方案的選擇：方案1，促銷期內(nèi)買房子送汽車（假設(shè)一套房子定價200萬元，一輛汽車價值20萬元）；方案2，促銷期內(nèi)優(yōu)惠原價的10％。
　　企業(yè)管理者進(jìn)行初步分析發(fā)現(xiàn)：對于方案1，客戶如果買一套房子200萬元，就須贈送一輛汽車，花費20萬元，所以房地產(chǎn)公司收入180萬元；對于方案2，在促銷期內(nèi)給予客戶原價優(yōu)惠10％ ，則凈收入也為180萬元=200× （1-10％）。從銷售角度分析，兩種方案沒有差別，均可行。但是如果站在納稅的角度考慮，方案卻有優(yōu)劣。
　　方案1，對于房產(chǎn)公司來講，銷售一套房子200萬元，需要繳納營業(yè)稅200×5％=10萬元，城建稅及附加10×（3%+7%）=1萬元；同時，房產(chǎn)公司用200萬元的20萬元購買汽車無償贈送給客戶，按照增值稅條例的規(guī)定，企業(yè)將外購的貨物無償贈送給他人應(yīng)視同銷售貨物，須征收增值稅，因此企業(yè)還須多繳納增值稅：20×17％=3.4萬元。汽車是房產(chǎn)公司無償贈送給客戶的，客戶應(yīng)作為“偶然所得”，須繳納20％的個人所得稅，房產(chǎn)公司負(fù)有代扣代繳的義務(wù)，即房產(chǎn)公司還需要代客戶繳納個人所得稅：20×20％=4萬元，房產(chǎn)公司代客戶繳納個人所得稅4萬元，按照所得稅規(guī)定不能作為成本費用在企業(yè)所得稅前扣除，還需要多繳納企業(yè)所得稅4×0.25=1萬元，房產(chǎn)公司還應(yīng)繳納印花稅200×0.05％=0.1萬元。綜上，房產(chǎn)公司在此銷售過程總共應(yīng)繳納的稅費19.5 萬元（10+1+3.4+4+1+0.1）。對于客戶來講，房產(chǎn)買賣需要繳納契稅：200×2%=4萬元，印花稅200×0.05％=0.1萬元?？蛻艉嫌嫅?yīng)繳納稅費4.1萬元。
　　方案2，按照優(yōu)惠價的10%銷售，即以180萬元的價格銷售，企業(yè)需要繳納營業(yè)稅180×5%=9萬元，城建稅及附加9×（3%+7%）=0.9萬元；繳納印花稅180×0.05%=0.09萬元。綜上，房產(chǎn)公司在此銷售過程總共應(yīng)繳納的稅費9.99萬元。比方案1相比，稅收減少9.51萬元，減少比例為48.769%。對于客戶來講，房產(chǎn)買賣需要繳納契稅180×2%=3.6萬元，印花稅180×0.05%=0.09萬元?？蛻艉嫌嫅?yīng)繳納稅費3.69萬元。與方案1相比，稅收減少0.41萬元，減少比例為10%。
　　通過分析得出的結(jié)論是：方案1繳納的各項稅收大于方案2繳納的稅收，因此，無論對于房產(chǎn)公司還是對于客戶，都應(yīng)選擇方案2。
　?。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)投資方式的稅收籌劃
　　房地產(chǎn)企業(yè)除了通過房屋銷售來獲取企業(yè)利潤外，往往還進(jìn)行對外投資，來獲取更多的利潤或降低風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時，往往面臨著以下兩種方式的選擇：一種是以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險。另一種是房地產(chǎn)企業(yè)以房產(chǎn)投資，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險，只收到固定收入。為此，可通過以下案例說明，稅收籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)投資方式選擇的影響和運用。
　　案例2，某房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本為2 000萬元，其中辦公樓價值為500萬元。該房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)一步擴大企業(yè)規(guī)模，獲取更多利潤，企業(yè)管理層決定對外進(jìn)行投資。根據(jù)上述說明，如果該企業(yè)以500萬元的辦公樓投資，每年能收回的租金收入為600萬元。在不考慮其他因素的情況下，僅從房產(chǎn)稅考慮，對于該企業(yè)而言，如果參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，應(yīng)按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅，其應(yīng)納房產(chǎn)稅=500×（1-30%）×1.2%=4.2（萬元），但如果該房地產(chǎn)企業(yè)只是以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，則應(yīng)按租金收入計繳房產(chǎn)稅，應(yīng)納房產(chǎn)稅=600×12%=7.2（萬元）。
　　通過比較不難發(fā)現(xiàn)，共同承擔(dān)風(fēng)險比不共同承擔(dān)風(fēng)險要節(jié)省3萬元的稅款，但共同承擔(dān)風(fēng)險會增加納稅人的風(fēng)險系數(shù)，所以在選擇這種籌劃方法來進(jìn)行稅收籌劃時，還應(yīng)該從綜合方面考慮，如果共同承擔(dān)風(fēng)險對納稅影響比較小，則可以考慮這種合作方式。
　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)換的稅收籌劃
　　房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營中還可根據(jù)市場行情的變化，靈活轉(zhuǎn)化服務(wù)內(nèi)容，從而達(dá)到減輕稅負(fù)、獲取更多利潤的目的。
　　案例3，因受金融危機的影響，某房地產(chǎn)企業(yè)原來的主營業(yè)務(wù)不景氣，倉庫被閑置，為增加收入，公司決定轉(zhuǎn)型，把對外出租倉庫作為主營業(yè)務(wù)。當(dāng)年取得租金收入800萬元，依據(jù)5%的稅率需交納營業(yè)稅40萬元，依據(jù)12%的稅率需交納房產(chǎn)稅96萬元。單此兩項稅收就達(dá)136萬元，占到總收入的17%（136/800）；若再加上其他一些稅費，則企業(yè)的稅負(fù)更重。
　　對于這個具體案例，可以根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，對年租金收入進(jìn)行籌劃，把年租金800萬元，變成年租賃費400萬元，物業(yè)管理費400萬元。由于物業(yè)管理費只需交納營業(yè)稅，不用按租金收入交納12%的房產(chǎn)稅，因此，通過節(jié)稅籌劃前后的稅負(fù)比較，可以看到：節(jié)稅籌劃前，營業(yè)稅和房產(chǎn)稅合計136萬元；節(jié)稅籌劃后，營業(yè)稅不變，仍為40萬元，但房產(chǎn)稅現(xiàn)在只需按400萬元計算，即400×12%=48（萬元），總體稅負(fù)為88萬元。這樣可以使企業(yè)減輕稅負(fù)48萬元（136-88），稅負(fù)減輕35.29%（48/136）。
　　
　　三、結(jié)束語
　　
　　綜合上述分析說明，經(jīng)過納稅籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)相對未納稅前大大減少。可見，納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)減少不必要的稅收上繳、壓縮成本、增加企業(yè)利潤必不可少的措施之一。與此同時，納稅籌劃還為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展提供了另一發(fā)展空間，這主要是由于考慮到我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，我國政府對房價的嚴(yán)格防控和高壓打擊給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理造成的極大不利影響?！?br/>　　
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