馬 麗

(天津國(guó)土資源與房屋職業(yè)學(xué)院,天津市 300270)

新型房地產(chǎn)估價(jià)師后備人才培養(yǎng)的思考

馬 麗

(天津國(guó)土資源與房屋職業(yè)學(xué)院,天津市 300270)

從目前房地產(chǎn)估價(jià)師的現(xiàn)狀分析入手,比較前房地產(chǎn)估價(jià)師幾種培養(yǎng)方式的優(yōu)缺點(diǎn),并從新型估價(jià)后備人才業(yè)務(wù)素質(zhì)與能力要求及培養(yǎng)的著力點(diǎn)、重點(diǎn)操作能力培養(yǎng)的取向、水平核定方式等方面論述了新型房地產(chǎn)估價(jià)師后備人才的培養(yǎng)。

房地產(chǎn)估價(jià)師;現(xiàn)狀;培養(yǎng)方式;能力;考核;問(wèn)題

改革開放后,隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用、房屋商品化的推進(jìn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)也得到了長(zhǎng)足發(fā)展,由此產(chǎn)生的房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋拆遷、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃、房地產(chǎn)拍賣和處置等業(yè)務(wù),對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)生了廣泛的需求。

進(jìn)入 21世紀(jì),隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷深入,房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)領(lǐng)域和內(nèi)容的更加多元化,并購(gòu)、資產(chǎn)重組、公司上市、投資分析與咨詢、政府項(xiàng)目決策分析等方面估價(jià)業(yè)務(wù)的拓展,對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)素質(zhì)提出了更高的要求。在當(dāng)前估價(jià)師隊(duì)伍中,具有較為扎實(shí)專業(yè)理論基礎(chǔ)、技術(shù)能力和較為豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師,作為市場(chǎng)拓展和行業(yè)建設(shè)的骨干力量發(fā)揮著重要作用,但人數(shù)相對(duì)較少,且知識(shí)技能與新形勢(shì)要求還存在不同程度的差距;而從行業(yè)整體平均執(zhí)業(yè)水平來(lái)看,則差距更大。盡快提高估價(jià)師隊(duì)伍的知識(shí)和技能水平,實(shí)現(xiàn)估價(jià)師隊(duì)伍質(zhì)的飛躍,是新時(shí)期的要求,也是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的歷史性要求。作為承擔(dān)著向房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)輸送高素質(zhì)估價(jià)后備人才任務(wù)的高等職業(yè)教育院校,在這方面應(yīng)該發(fā)揮重要作用。

一、估價(jià)人員培養(yǎng)現(xiàn)狀及對(duì)估價(jià)后備人才的要求

若要向房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)輸送高素質(zhì)估價(jià)后備人才,就必須清楚了解和掌握目前培養(yǎng)的估價(jià)后備人才與市場(chǎng)需求存在的差距、房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展對(duì)估價(jià)人才素質(zhì)的要求,進(jìn)而確立新時(shí)期估價(jià)后備人才的培養(yǎng)方向、目標(biāo)、模式、手段及措施,并建立起與其相適應(yīng)的人才考核評(píng)價(jià)體系,確保培養(yǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

(一)目前行業(yè)估價(jià)師能力水平狀況

現(xiàn)有的房地產(chǎn)估價(jià)師絕大多數(shù)是由房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)人員通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試取得執(zhí)業(yè)資格,并未接受過(guò)專門的評(píng)估專業(yè)教育和培訓(xùn),他們主要是通過(guò)估價(jià)操作實(shí)踐來(lái)提高和完善自己的估價(jià)知識(shí)和技能水平,其知識(shí)與能力的寬度與適應(yīng)性均有局限。這就使得他們?cè)趹?yīng)付日常房地產(chǎn)估價(jià)工作之外,面對(duì)較為復(fù)雜和高端的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí),感到知識(shí)欠缺,不能準(zhǔn)確地進(jìn)行分析建立恰當(dāng)?shù)墓纼r(jià)思路。

目前估價(jià)操作中存在著兩種傾向,一是相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師傾向于測(cè)算,而忽視對(duì)市場(chǎng)成交方式、成交水平的了解,缺乏對(duì)市場(chǎng)狀況分析及判斷能力;二是一些機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師比較傾向于估價(jià)報(bào)告的程序、模塊化編制,在撰寫估價(jià)報(bào)告時(shí),只在企業(yè)設(shè)計(jì)的報(bào)告模板中填上與該項(xiàng)目有關(guān)的文字或測(cè)算數(shù)據(jù)即可,成為報(bào)告的機(jī)械組裝工。這不僅不利于新型估價(jià)業(yè)務(wù)的發(fā)展,也不利于估價(jià)師估價(jià)水平的提高。

(二)估價(jià)人員培養(yǎng)的現(xiàn)狀

當(dāng)前,房地產(chǎn)估價(jià)師有幾種培養(yǎng)方式:

1.社會(huì)培養(yǎng)。即通過(guò)社會(huì)上的一些培訓(xùn)機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行估價(jià)人才的培養(yǎng)。這種培養(yǎng)方式多是“救急型”的“短、平、快”,即培訓(xùn)時(shí)間短、培訓(xùn)內(nèi)容偏重理論化且平鋪直敘、考試效果反饋快。雖內(nèi)容涉及較廣,但水平不高,能力培養(yǎng)欠缺。

估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)內(nèi)部估價(jià)人才進(jìn)行培養(yǎng)亦是社會(huì)培養(yǎng)一個(gè)方面。機(jī)構(gòu)往往針對(duì)內(nèi)部某些估價(jià)師的不足或結(jié)合機(jī)構(gòu)承攬的新項(xiàng)目對(duì)估價(jià)業(yè)務(wù)能力的新要求,聘請(qǐng)專業(yè)技師或?qū)I(yè)顧問(wèn)對(duì)內(nèi)部人員進(jìn)行培訓(xùn)。此培訓(xùn)方式針對(duì)性強(qiáng),人員在某方面的素質(zhì)能力提高很快,但屬于臨時(shí)抱佛腳型,缺乏系統(tǒng)性和連貫性。

2.行業(yè)定向培養(yǎng)。這種培養(yǎng)方式往往針對(duì)估價(jià)發(fā)展趨勢(shì)所需的知識(shí)、能力點(diǎn),或當(dāng)柵操作中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題,由行業(yè)學(xué) (協(xié))會(huì)組織專家來(lái)進(jìn)行為期數(shù)天的講座。這種方式對(duì)人才的培養(yǎng)可謂立竿見影,但由于時(shí)間較短,且多是專題性質(zhì),因此,缺乏可持續(xù)性和系統(tǒng)性。且因不同講課人業(yè)務(wù)與實(shí)踐的局限,可能會(huì)影響培訓(xùn)內(nèi)容的深度及廣度。

3.專業(yè)院校培養(yǎng)。從當(dāng)前估價(jià)師的執(zhí)業(yè)現(xiàn)狀及估價(jià)市場(chǎng)對(duì)估價(jià)師能力素質(zhì)需求來(lái)看,應(yīng)該說(shuō)專業(yè)院校培養(yǎng)的估價(jià)后備人才在專業(yè)理論技術(shù)掌握方面,還是具有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)的。這是因?yàn)閷W(xué)?？梢愿鶕?jù)專業(yè)發(fā)展需要,設(shè)置較為系統(tǒng)和全面的專業(yè)基礎(chǔ)課程與專業(yè)課程,為估價(jià)人才奠定較為豐厚的專業(yè)理論與技術(shù)知識(shí)基礎(chǔ)。不可否認(rèn)的是,在估價(jià)實(shí)際操作能力培養(yǎng)方面,目前由于院校教學(xué)模式、教學(xué)計(jì)劃和課程設(shè)置等方面的限制,造成估價(jià)知識(shí)理論、估價(jià)技能教學(xué)與實(shí)際脫節(jié)的局面。由于教學(xué)計(jì)劃中實(shí)踐環(huán)節(jié)設(shè)置的缺陷,使得在校生很難參加一個(gè)完整的估價(jià)項(xiàng)目操作過(guò)程。學(xué)校的實(shí)踐課多為模擬估價(jià)項(xiàng)目操作訓(xùn)練,與估價(jià)實(shí)踐相距較遠(yuǎn),影響了學(xué)生估價(jià)實(shí)際操作能力的培養(yǎng)。另外,教師中雖不乏房地產(chǎn)估價(jià)師,但因教學(xué)任務(wù)繁忙而難于參加一線實(shí)踐,也在一定程度上影響了對(duì)學(xué)生估價(jià)操作能力的培養(yǎng)。因此,院校畢業(yè)生進(jìn)入估價(jià)行業(yè)之初,即使通過(guò)了執(zhí)業(yè)資格考試,其估價(jià)操作能力仍較欠缺,需要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的學(xué)習(xí)、觀摩和實(shí)踐鍛煉,才能具備獨(dú)立或半獨(dú)立進(jìn)行估價(jià)操作的能力。

因此,專業(yè)院校估價(jià)后備人才的培養(yǎng),首先應(yīng)貼近實(shí)際、貼近市場(chǎng)需求,從教學(xué)模式、教學(xué)計(jì)劃、課程設(shè)置和師資培養(yǎng)上進(jìn)行調(diào)整。一方面要滿足目前估價(jià)實(shí)際操作的知識(shí)技能需求,另一方面也要側(cè)重未來(lái)估價(jià)相關(guān)知識(shí)、技能的儲(chǔ)備。再有就是適時(shí)引入高水平的估價(jià)專家介入專業(yè)院校專業(yè)教學(xué),從理論和實(shí)踐兩個(gè)方面同步培養(yǎng)估價(jià)后備人才。

專業(yè)院校培養(yǎng)高素質(zhì)估價(jià)師后備人才,首先應(yīng)根據(jù)當(dāng)前國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需要的合格房地產(chǎn)估價(jià)師專業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)與能力標(biāo)準(zhǔn),擬定明確的專業(yè)后備人才培養(yǎng)方向與目標(biāo),并據(jù)此制訂出與之相適應(yīng)的培養(yǎng)模式、培養(yǎng)手段與措施及考核評(píng)價(jià)體系,形成完備的專業(yè)教學(xué)計(jì)劃和實(shí)施保障。

(二)新時(shí)期房地產(chǎn)估價(jià)師專業(yè)素質(zhì)與能力要求及后備人才培養(yǎng)的著力點(diǎn)

1.誠(chéng)實(shí)守信的職業(yè)道德素質(zhì)。房地產(chǎn)估價(jià)的原則是獨(dú)立、客觀、公正,誠(chéng)實(shí)守信及依法執(zhí)業(yè)是估價(jià)師的基本素質(zhì)。專業(yè)院校對(duì)估價(jià)后備人才的培養(yǎng)不僅應(yīng)從道德方面進(jìn)行教育,而且應(yīng)輔之以相關(guān)法律法規(guī)的教育,從道德、法律兩個(gè)層面對(duì)其未來(lái)執(zhí)業(yè)行為加以自我約束。

2.豐富的專業(yè)知識(shí)和較強(qiáng)的自我學(xué)習(xí)能力。房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)技術(shù)性很突出的專業(yè)業(yè)務(wù),不僅涉及到各方面的專業(yè)知識(shí),而且也涉及很強(qiáng)技術(shù)操作與技術(shù)分析能力。這就需要學(xué)院除滿足教學(xué)計(jì)劃和課程設(shè)置要求外,在教學(xué)中盡可能的設(shè)置估價(jià)知識(shí)相關(guān)課程的選修課或講座,例如咨詢方法與實(shí)踐、建筑預(yù)算、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與分析、估價(jià)法律法規(guī)、建筑知識(shí)基礎(chǔ)、測(cè)繪與房屋鑒定等。教學(xué)中應(yīng)特別注重學(xué)生自學(xué)能力的培養(yǎng),通過(guò)教師講授和教師引導(dǎo)下的自我學(xué)習(xí)來(lái)完善估價(jià)后備人才的知識(shí)結(jié)構(gòu)體系,奠定堅(jiān)實(shí)的知識(shí)基礎(chǔ),提高其知識(shí)拓展能力。

3.高水平執(zhí)業(yè)能力。高水平執(zhí)業(yè)能力需要實(shí)事求是、敢于挑戰(zhàn)自我和創(chuàng)新思維的執(zhí)業(yè)精神,它是依托于扎實(shí)的理論技術(shù)功底之上的,如此才能保障估價(jià)操作中調(diào)查、分析、判斷的準(zhǔn)確、真實(shí)、可靠及估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。

目前社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人才的需求主要體現(xiàn)在:房屋拆遷估價(jià)、房地產(chǎn)價(jià)值司法鑒定估價(jià)、房地產(chǎn)個(gè)人投資分析、房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)判斷等幾方面。

專業(yè)院校在教學(xué)中,應(yīng)將這些基本的估價(jià)業(yè)務(wù)與理論教學(xué)結(jié)合起來(lái),將大量的估價(jià)知識(shí)貫穿于估價(jià)實(shí)務(wù),即以估價(jià)類型為主線、估價(jià)知識(shí)貫穿于其中。理論技術(shù)知識(shí)學(xué)習(xí)與實(shí)務(wù)學(xué)習(xí)相互依存,克服知識(shí)學(xué)習(xí)的盲目性,在實(shí)務(wù)學(xué)習(xí)過(guò)程中形成知識(shí)的系統(tǒng)性,達(dá)到雙提高的效果。

二、估價(jià)后備人才操作能力培養(yǎng)的重點(diǎn)

為了適應(yīng)未來(lái)創(chuàng)新型社會(huì)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需求,房地產(chǎn)估價(jià)后備人才業(yè)務(wù)能力的培養(yǎng),應(yīng)注重以下方面:

1.高層次估價(jià)業(yè)務(wù)能力。除常見房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)的能力外,后備人才培養(yǎng)應(yīng)關(guān)注一些高層次、特殊的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的房地產(chǎn)估價(jià)能力培養(yǎng)。如企業(yè)在并購(gòu)、重組的房地產(chǎn)估價(jià)能力、上市公司發(fā)行股票的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估能力、特殊司法裁決估價(jià)能力、土地糾紛估價(jià)能力等。

2.咨詢能力。咨詢能力主要包括投資咨詢和城市建設(shè)發(fā)展咨詢。具體為選擇投資地點(diǎn)時(shí),需要估價(jià)師從規(guī)劃、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、風(fēng)險(xiǎn)等角度進(jìn)行分析;開發(fā)企業(yè)在已有地塊上開發(fā)投資時(shí),需要估價(jià)師進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃;外商或其他城市投資者擬將在本市進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí),需要估價(jià)師給予本城市的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、市場(chǎng)前景分析;規(guī)劃、城建、房管部門在決定進(jìn)行城市建設(shè)前需要估價(jià)師從拆遷量、建設(shè)量,市場(chǎng)、城市發(fā)展,未來(lái)經(jīng)濟(jì)效益等角度進(jìn)行分析等。

3.估價(jià)報(bào)告審核、評(píng)判能力。這里的估價(jià)報(bào)告審核、評(píng)判能力,并非指房地產(chǎn)估價(jià)師能夠按照行業(yè)學(xué)會(huì)或地方協(xié)會(huì)下發(fā)的報(bào)告審核標(biāo)準(zhǔn)給報(bào)告打分并說(shuō)明扣分原因這一類似估價(jià)報(bào)告糾錯(cuò)、改錯(cuò)的能力,而是指房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行實(shí)地查看后對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算、判斷,然后給出對(duì)他人出具估價(jià)報(bào)告的意見和建議。

要完成上述估價(jià)工作,需要較強(qiáng)的思維或分析、判斷,建立適用的估價(jià)思路的能力。因此專業(yè)院校對(duì)估價(jià)后備人才還應(yīng)注重思維方式和分析方法的培養(yǎng),以案例分析、討論為手段,逐步培養(yǎng)出具有較高能力、水平的房地產(chǎn)估價(jià)師。

三、新型估價(jià)人才水平的核定

1.知識(shí)考核。對(duì)新型估價(jià)人才知識(shí)的考核應(yīng)注重全面性、系統(tǒng)性。應(yīng)主要考核估價(jià)基本理論、方法知識(shí);估價(jià)基本制度政策知識(shí);建筑、規(guī)劃、環(huán)境、測(cè)量、造價(jià)、經(jīng)濟(jì)、金融、保險(xiǎn)、證券、會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、法律、拍賣、營(yíng)銷等知識(shí)。在考核時(shí)可采用筆試、計(jì)算機(jī)題庫(kù)隨機(jī)組卷機(jī)考、口試應(yīng)答等多種方式。

2.技能考核。新型估價(jià)人才的技能考核要圍繞其應(yīng)具有的素質(zhì)能力進(jìn)行,主要包括估價(jià)技能考核、分析技能考核、咨詢技能考核等內(nèi)容。該部分的考核方式可采用實(shí)際項(xiàng)目或虛擬項(xiàng)目真題真做的方式。

3.配合未來(lái)估價(jià)師個(gè)人評(píng)定體系進(jìn)行考核。未來(lái)行業(yè)主管部門或行業(yè)學(xué)會(huì)應(yīng)結(jié)合估價(jià)師在職業(yè)道德、個(gè)人誠(chéng)信、業(yè)務(wù)素質(zhì)等方面進(jìn)行綜合分級(jí)評(píng)定,并將評(píng)定結(jié)果定期向社會(huì)公布。對(duì)新型估價(jià)人才的考核可配合該體系的評(píng)定要求來(lái)進(jìn)行。

四、估價(jià)后備人才培養(yǎng)亟需解決的問(wèn)題

1.完善專業(yè)系列教材體系。專業(yè)院校應(yīng)根據(jù)估價(jià)實(shí)務(wù),編寫新型估價(jià)人才培養(yǎng)所需成體系的教材,它是既有主干又有分支的完整體系。應(yīng)涵蓋如建筑、測(cè)量、預(yù)算、財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)分析、估價(jià)實(shí)務(wù)指南等相關(guān)內(nèi)容。且這些教材應(yīng)以估價(jià)實(shí)務(wù)工作為導(dǎo)向,突出實(shí)際估價(jià)技能介紹。當(dāng)然,如果能夠按照技能體系編成一部部估價(jià)情景劇制作成音像教材,使大家在觀看劇情的同時(shí)學(xué)到知識(shí),寓教于樂(lè),就更好了。編寫系列教材可走專業(yè)教師與一線估價(jià)師相結(jié)合的路子。

2.建立優(yōu)秀一支教師隊(duì)伍。新型估價(jià)人才的培養(yǎng)需要組建一支優(yōu)秀教師隊(duì)伍,他們不必是估價(jià)

? 1994-2013 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. http://www.cnki.net所需各相關(guān)專業(yè)的專家或權(quán)威,但應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)知識(shí)和估價(jià)思路,優(yōu)秀的房地產(chǎn)估價(jià)師當(dāng)然也是教師隊(duì)伍中必不可少的。

新型估價(jià)人才是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員提出的新要求,對(duì)他們的培養(yǎng)要集估價(jià)機(jī)構(gòu)、行業(yè)學(xué)會(huì)、地方主管部門及全社會(huì)的共同配合與努力,并爭(zhēng)取在最短的時(shí)間內(nèi)打造出高標(biāo)準(zhǔn)的新興估價(jià)人才,為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)譜寫出新篇章。

[1]中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì).全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試用書[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2010.

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O n the T raining of B ackup Personnel fo rN ew Real Estate A pp raisers

M A L i

(Tianjin Land Resources and House Vocationa l Co llege,Tianjin 300270 China)

F293.332

A

1673-582X(2011)04-0080-04

2011-01-10

馬麗 (1976-),女,天津市人,天津國(guó)土資源和房屋職業(yè)學(xué)院講師,從事房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)研究。