李 蓓(海南大學(xué) 法學(xué)院，?？?570028)

論土地承包經(jīng)營權(quán)出租的法律問題

李 蓓
(海南大學(xué) 法學(xué)院，?？?570028)

出租作為土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式之一，既可以將土地的所有權(quán)與使用權(quán)進(jìn)一步分離，使產(chǎn)權(quán)明晰化，又可以促使土地與其他生產(chǎn)要素優(yōu)化組合，提高生產(chǎn)率。但是就中國目前的立法而言，存在諸多問題。從分析土地承包經(jīng)營權(quán)出租的主要法律特征入手，在理清土地承包經(jīng)營權(quán)出租的主體資格的基礎(chǔ)上，對實踐和立法中存在的問題予以分析并加以完善。

土地承包經(jīng)營權(quán)；出租；物權(quán)；主體

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的必然結(jié)果。按照“依法、自愿、有償”原則，搞活土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，對于推進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營、優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置、促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要作用。而現(xiàn)有的研究數(shù)據(jù)顯示，隨著改革開放和農(nóng)村現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)逐步呈現(xiàn)出以出租為主，多種流轉(zhuǎn)方式并存的快速發(fā)展勢態(tài)。因此，有必要對出租這種流轉(zhuǎn)方式進(jìn)行深入研究，以滿足在保護(hù)農(nóng)民利益的同時，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的目的。

一、土地承包經(jīng)營權(quán)出租法理分析

根據(jù)農(nóng)業(yè)部發(fā)布的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第35條第五款的規(guī)定，出租是承包方作為出租方，將自己承包期內(nèi)承包的土地，在一定期限內(nèi)全部或者部分租賃給他人(承租方)，承租方通過租賃合同取得土地承包權(quán)，并向出租方支付租金。出租以“三權(quán)分離”論為理論基礎(chǔ)，即將土地承包經(jīng)營權(quán)拆分為承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)，承租方享有土地經(jīng)營權(quán)，出租方享有承包權(quán)。出租行為發(fā)生后，原承包方與發(fā)包方之間的土地承包合同關(guān)系并未發(fā)生改變，原承包方繼續(xù)享有和履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。[1]72出租無須經(jīng)發(fā)包方許可，但出租合同需向發(fā)包方備案。因此，土地承包經(jīng)營權(quán)出租的特征主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

1.土地承包經(jīng)營權(quán)出租屬于物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)保留型流轉(zhuǎn)

從法理學(xué)角度而言，在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，根據(jù)流出方其物權(quán)是否喪失，分為物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)讓度型流轉(zhuǎn)和物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)保留型流轉(zhuǎn)。[2]物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)讓度型流轉(zhuǎn)，是指原承包人依法將部分或者全部承包地上的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給流進(jìn)方的行為。其結(jié)果是原承包人喪失部分或者全部承包地上的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)，流進(jìn)方依法取得部分或者全部承包地上物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)；同時，原承包人與發(fā)包方之間在部分或者全部承包地上的承包關(guān)系終止，確立流進(jìn)方與發(fā)包方之間在部分或者全部承包地上的承包關(guān)系。物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)保留型流轉(zhuǎn)，是指原承包人在保留物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)的前提下，從物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)中分離出部分權(quán)能移轉(zhuǎn)給流進(jìn)方的行為。其結(jié)果是原承包人仍然保留物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)，而流進(jìn)方無法取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)，只能取得債權(quán)性質(zhì)農(nóng)村承包地的民事權(quán)利。同時，原承包方與發(fā)包方的土地承包關(guān)系不變，新確立原承包人與流進(jìn)方之間的農(nóng)村承包地法律關(guān)系，且流轉(zhuǎn)的期限不得超過原承包期的剩余年限。[3]而土地承包經(jīng)營權(quán)的出租，實質(zhì)上就是承包方(出租方)在保留物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)的前提下，從物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)中分離出部分權(quán)能(包括占有、使用、收益的權(quán)能)，移轉(zhuǎn)給承租方。出租行為發(fā)生后，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變，出租方的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)仍然存在，出租不發(fā)生物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)的移轉(zhuǎn)。因此，土地承包經(jīng)營權(quán)出租是一種物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)保留型流轉(zhuǎn)。

2.土地承包經(jīng)營權(quán)出租其承租方取得的是債權(quán)性質(zhì)的農(nóng)村承包地租賃權(quán)

對于承租人通過土地承包經(jīng)營權(quán)出租合同取得的土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)，理論界與實務(wù)界一直存有分歧，其主要觀點有兩種。[4]一是認(rèn)為是物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)。如“土地承包經(jīng)營權(quán)的租賃，通過協(xié)議確定租賃期限，當(dāng)租賃期滿，可依協(xié)議重新取得土地承包經(jīng)營權(quán)”[5]；又如“出租就是指出租人即土地承包經(jīng)營權(quán)人在一定期限內(nèi)將其擁有的部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)交付給承租人即第三方使用、收益，第三方支付租金并于租期屆滿時歸還土地承包經(jīng)營權(quán)的民事法律行為”[6]。二是認(rèn)為是債權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)。如“土地承包經(jīng)營權(quán)出租在性質(zhì)上屬于一種債權(quán)關(guān)系,承租人對土地的利用權(quán)利屬于債權(quán)而非物權(quán)”[7]；又如“土地承包經(jīng)營權(quán)的出租行為，從法律性質(zhì)上看，其完全是一種合同關(guān)系，即債的關(guān)系”[8]。筆者認(rèn)為，基于用益物權(quán)的特性，在同一承包地上不能同時存在兩個土地承包經(jīng)營權(quán)，所以，在發(fā)包方和承包方(出租方)沒有解除承包關(guān)系的情況下，只能存在一個物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)，即承包方享有的權(quán)利，是通過與發(fā)包方簽訂土地承包合同而產(chǎn)生的土地承包經(jīng)營權(quán)。而承租方享有的土地權(quán)利，是出租方與承租方通過簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)租賃合同而產(chǎn)生的一種農(nóng)村承包地租賃權(quán)，是一種債權(quán)而不是物權(quán)，因此，承租方不是物權(quán)法上的權(quán)利主體。與此同時，這種債權(quán)具有物權(quán)的某些特征，即債權(quán)的物權(quán)化，如原承包人欲轉(zhuǎn)讓農(nóng)地承包權(quán)應(yīng)提前通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先受讓權(quán)。[9]

二、土地承包經(jīng)營權(quán)出租法律關(guān)系解析及其主體規(guī)制

土地承包經(jīng)營權(quán)的出租存在三方當(dāng)事人，牽涉兩個法律關(guān)系：一是承包方(出租方)與發(fā)包方之間的物權(quán)性質(zhì)的承包經(jīng)營關(guān)系；二是出租方(承包方)與承租方之間的債權(quán)性質(zhì)的經(jīng)營收益關(guān)系。發(fā)包方與承包方之間的關(guān)系屬于土地的用益物權(quán)關(guān)系，是承包法律關(guān)系的基礎(chǔ)，出租方與承租方的關(guān)系屬于債權(quán)關(guān)系。土地承包經(jīng)營權(quán)的債權(quán)關(guān)系受物權(quán)關(guān)系的制約，所以，在承包方與承租方簽訂的租賃合同中，應(yīng)該落實發(fā)包方與承包方土地承包合同的具體內(nèi)容，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。而考慮到土地承包經(jīng)營權(quán)的出租會涉及多個法律關(guān)系，且權(quán)利義務(wù)時有交叉，從而可能導(dǎo)致各方的利益沖突，因此，有必要對各方主體加以規(guī)制。

1.明確土地承包經(jīng)營權(quán)出租的主體范圍

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些地方出于對局部利益、農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的考慮，出現(xiàn)了不尊重農(nóng)民意愿，以行政命令的方式強(qiáng)行收回農(nóng)民承包地，重新轉(zhuǎn)包或出租給他人的行為，直接損害了農(nóng)民利益，導(dǎo)致了侵權(quán)行為的大量發(fā)生。這些行為中很大一部分是“反租倒包”，即農(nóng)民將自己承包的土地以租賃的方式出租給村集體，村集體向農(nóng)民交付租金，再由村集體出面把土地成片包給種糧大戶。[10]“反租倒包”涉及3種關(guān)系，即承包方(出租方)與村集體經(jīng)濟(jì)組織之間的承包關(guān)系、出租方(承包方)與村集體經(jīng)濟(jì)組織之間的租賃關(guān)系，以及村集體經(jīng)濟(jì)組織與接包方之間的轉(zhuǎn)包關(guān)系，其實質(zhì)上就是土地承包經(jīng)營權(quán)再次流轉(zhuǎn)。

根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第15條、第32條、第48條、第49條的規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)出租中的出租方是“本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶”和“經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表”同意的“本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人”，而法律并沒有賦予集體經(jīng)濟(jì)組織作為土地承包經(jīng)營權(quán)出租方的主體資格。另外，《中共中央關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用流轉(zhuǎn)工作的通知》(中發(fā)[2001]18號)明確指出，土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)戶，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村級組織出面租賃農(nóng)戶的承包地再進(jìn)行轉(zhuǎn)租或發(fā)包的“反租倒包”，不符合家庭承包經(jīng)營權(quán)制度，應(yīng)予制止。[11]所以，土地承包經(jīng)營權(quán)出租的主體只能是“農(nóng)戶”*此處的“農(nóng)戶”應(yīng)該做廣義解釋，包括“本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶”和“經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表”同意的“本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人”。，集體經(jīng)濟(jì)組織不能成為土地承包經(jīng)營權(quán)出租的主體，而“反租倒包”的存在是否合理是值得探討的。

2.確定土地承包經(jīng)營權(quán)承租方所需具備的資質(zhì)

對于承租人的資質(zhì)，現(xiàn)行《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)管理辦法》中并沒有明確界定，僅作了原則性的規(guī)定，即“租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營”，而對具體的評價標(biāo)準(zhǔn)未予以說明，所以缺乏可操作性。而為了防止有人借租賃之名，改變農(nóng)地農(nóng)業(yè)用途或進(jìn)行掠奪性開發(fā)，對承租人的農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力進(jìn)行審查和規(guī)制是必要的。在此，可以借鑒日本于2000年修訂的《農(nóng)地法》。該法在制定承租方所需具有的農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的評判標(biāo)準(zhǔn)時，區(qū)分了自然人和法人。對于自然人的農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的審查主要涉及承包人能力、具體勞動周期、耕作土地面積等方面；而對于法人的農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的審查的規(guī)定更為精細(xì)，涉及公司組成形式、經(jīng)營項目、公司成員構(gòu)成比例、業(yè)務(wù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)等方面。[12]

考慮到我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及其相關(guān)配套措施、法律法規(guī)的完善程度，我國目前雖然不可能像日本那樣作出如此細(xì)化的規(guī)定，但這并不影響對其主要思路的借鑒。在具體制度的設(shè)計上也可區(qū)分自然人和法人農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力評判標(biāo)準(zhǔn)。就自然人而言，主要審查承包人能力和具體勞動周期，即是否具備有效利用該土地進(jìn)行耕種、畜牧、養(yǎng)殖的能力和是否長期在承租土地上進(jìn)行耕作經(jīng)營兩個方面。而就法人的農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力而論，主要審查法人的經(jīng)營項目、人員設(shè)備配備和承包農(nóng)地的規(guī)模。即法人的經(jīng)營范圍中，是否具有與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)密切關(guān)聯(lián)的項目，如直接從事種植、養(yǎng)殖、放牧等初級農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)，或?qū)Τ跫夀r(nóng)產(chǎn)品進(jìn)行加工、儲存的生產(chǎn)項目等；法人是否具備經(jīng)營特定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目的各項條件，主要包括農(nóng)業(yè)科技人員的配備，農(nóng)業(yè)試驗室的建設(shè)，車間、廠房和機(jī)器設(shè)備的配備等；法人承包經(jīng)營土地的總體是否達(dá)到了最低標(biāo)準(zhǔn)。[13]62但是需要說明的是，中央有關(guān)政策表示，不提倡工商企業(yè)長時間、大面積租賃和經(jīng)營農(nóng)戶的承包地，并要求地方政府不要動員和組織城市居民到農(nóng)村租賃農(nóng)戶承包地。至于外商在我國租賃農(nóng)戶承包地，必須是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、加工企業(yè)或者農(nóng)業(yè)科研推廣單位，其他企業(yè)或單位不準(zhǔn)租賃經(jīng)營農(nóng)戶的承包地。[14]

3.分析發(fā)包方在土地承包經(jīng)營權(quán)出租中的介入行為

如前文所述，集體經(jīng)濟(jì)組織不能成為土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體，那么它的介入行為在土地承包經(jīng)營權(quán)出租法律行為中，與承包方(出租方)和承租方是否形成法律關(guān)系？若是，又是什么法律關(guān)系？這些問題值得探討。從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的介入行為看，可以將其分為居間介入和委托介入。

居間介入是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向承包方提供土地承包經(jīng)營權(quán)出租的機(jī)會或提供各種信息服務(wù)，以促成土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。這種類型的法律特點如下。第一，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織基于農(nóng)戶的委托，為農(nóng)戶提供訂約機(jī)會或媒介服務(wù)，形成居間法律關(guān)系。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織處于介紹人地位，不介入農(nóng)戶與他人所簽訂的合同關(guān)系中。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在促成土地承包經(jīng)營權(quán)出租后即合同成立時，根據(jù)農(nóng)戶與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的約定，向其支付一定的報酬。第二，農(nóng)戶與承租方形成土地租賃關(guān)系。農(nóng)戶在土地出租行為中，作為土地承包經(jīng)營權(quán)出租合同的一方主體，與承租方訂立合同，并獨立承擔(dān)合同中的權(quán)利和義務(wù)。委托介入是指土地承包權(quán)人委托農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織處理有關(guān)承包地出租事宜。這種類型的法律特點如下。第一，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織基于農(nóng)戶的委托，就土地承包經(jīng)營權(quán)出租或其他事務(wù)交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織處理事宜達(dá)成一致，形成委托關(guān)系。第二，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以農(nóng)戶的名義處理委托事務(wù)時，農(nóng)戶與承租方形成土地租賃關(guān)系，并獨立承擔(dān)合同中的權(quán)利和義務(wù)。第三，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)委托合同的約定，收取一定的報酬。[15]

三、土地承包經(jīng)營權(quán)出租中存在的問題及其立法完善

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出租的承租方，不限于同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，還可以是集體經(jīng)濟(jì)組織外的其他單位、個人，這就決定了農(nóng)民因為受到經(jīng)濟(jì)、風(fēng)險判斷和防御、法律意識等方面的制約，可能在交易中處于劣勢。所以，為了維護(hù)農(nóng)民的利益，法律有必要對土地承包經(jīng)營權(quán)出租的相關(guān)內(nèi)容予以明確。

1.土地承包經(jīng)營權(quán)出租合同終止的規(guī)制

一般來說，土地承包經(jīng)營權(quán)出租是以追求農(nóng)業(yè)經(jīng)營收益最大化為目的的，是出租方提高農(nóng)業(yè)收入的主要手段，所以，出租方與承租方在簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)出租合同時，會約定土地承包經(jīng)營權(quán)出租的期限。對于有明確期限的合同，完全可以依照合同法的原理，只要不出現(xiàn)法定情形，雙方均應(yīng)切實維護(hù)合同效力，期限屆至?xí)r，承租人有義務(wù)將標(biāo)的農(nóng)地恢復(fù)原狀并及時交還出租方。但是由于農(nóng)民的法律意識淡薄，在簽訂出租合同時，對于合同的期限，沒有約定或約定不明確的情況普遍存在。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛案件適用法律問題的解釋》第17條第一款的規(guī)定及合同法相關(guān)原理，對于不定期的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出租，出租方與承租方均可以隨時終止出租合同，但出租人解除合同的應(yīng)當(dāng)在合理的期限內(nèi)通知承租人，并給予承租人充分的準(zhǔn)備時間。另外，在合同履行過程中，如果承租方出現(xiàn)嚴(yán)重違約行為，法律應(yīng)賦予出租方法定解除權(quán)和請求相應(yīng)損害賠償?shù)臋?quán)利。解除權(quán)行使的情形主要為承租方出現(xiàn)濫用土地承包經(jīng)營權(quán)的行為，包括作為與不作為，如改變土地用途、掠奪性經(jīng)營、拋荒等。在有償出租中，承租方無正當(dāng)理由拒交承租費用達(dá)到一定數(shù)額或一定期限，也可作為法定解除理由。

需要明確的是，無論是有期限的或是不定期的土地承包經(jīng)營權(quán)出租，當(dāng)出租方基于生存理由要求收回土地自己經(jīng)營時，法律應(yīng)當(dāng)允許出租方收回土地承包經(jīng)營權(quán)，但應(yīng)提前一定的期限通知承租方，并給予承租方相應(yīng)的補(bǔ)償；而當(dāng)出租方請求終止出租合同有可能危及承租方的生存權(quán)時，出租方不得行使終止權(quán)，但可以請求變更無償合同為有償合同，或請求提高原合同約定的承租金額。即便如此，在現(xiàn)實中仍然存在問題，即當(dāng)出租方為了自己的生存權(quán)利而請求與承租方終止出租關(guān)系時，有可能同時危及承租方的生存權(quán)利，這種情況下出租方是否可以行使終止權(quán)？筆者認(rèn)為，在出現(xiàn)出租方與承租方二者的生存權(quán)發(fā)生沖突這一現(xiàn)象的情況下，應(yīng)該充分考慮雙方的各方面因素，對二者沖突的生存權(quán)進(jìn)行整體利益權(quán)衡，以保障生存權(quán)最需要保護(hù)一方的權(quán)益。

2.土地承包經(jīng)營權(quán)出租對價的調(diào)整

土地承包經(jīng)營權(quán)出租具有一定的時間性，在此期間可能會因為經(jīng)濟(jì)發(fā)展、通貨膨脹等因素的影響，導(dǎo)致物價上漲，土地價格發(fā)生巨大的變化。對于依靠租金生活的農(nóng)戶，物價的變動必然波及他們的基本生活。在物價波動幅度較小的年份，依照合同約定的流轉(zhuǎn)對價給付，對農(nóng)戶的生活影響不大；但是在物價波動大的年份，固守合同約定的對價條款則是對農(nóng)戶生存利益的剝削。[1]112而土地作為稀缺資源，其價格的巨大變化(主要指土地價格的上漲)，在一定程度上也會導(dǎo)致農(nóng)戶因原有的出租合同而遭受損失。因此，為了保障農(nóng)戶的權(quán)益，應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)戶單方面提出調(diào)整租金的要求。這不僅僅是對農(nóng)戶生存權(quán)利的維護(hù)，對社會經(jīng)濟(jì)因素造成的顯失公平的調(diào)整，更是情勢變更原則在土地承包經(jīng)營權(quán)出租中的應(yīng)用。而在具體的程序操作上，農(nóng)戶可以要求承租方就合同內(nèi)容重新協(xié)商；協(xié)商不成的，可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更合同中的相關(guān)條款，以達(dá)到公平、公正的目的。

3.對于土地承包經(jīng)營權(quán)再流轉(zhuǎn)的規(guī)制

隨著土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展，自然會出現(xiàn)土地多次流轉(zhuǎn)的情形。根據(jù)農(nóng)業(yè)部頒布的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第13條的規(guī)定，法律允許承租方轉(zhuǎn)租其所承租的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，但必須經(jīng)過出租方同意，若承租方未經(jīng)出租方同意擅自轉(zhuǎn)租，出租方有權(quán)解除出租合同。農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)移轉(zhuǎn)給承租方，這是土地承包經(jīng)營權(quán)的第一次易手。在初次流轉(zhuǎn)中，放棄對土地的直接占有關(guān)系到農(nóng)戶的基本生存保障問題，農(nóng)戶大多會小心地選擇承租方，掂量流轉(zhuǎn)的條件。再次流轉(zhuǎn)則不然，從農(nóng)戶手中得到土地承包經(jīng)營權(quán)的承租方將土地流轉(zhuǎn)給第三人，自身往往沒有生存需要的壓力，流轉(zhuǎn)只是一個交易行為和過程，其考慮的主要是如何實現(xiàn)各自的利益最大化，而土地流轉(zhuǎn)的各個前提對于他們而言只是一個不能不遵守的法律或合同的約束。這就容易使土地承包經(jīng)營權(quán)的再次流轉(zhuǎn)變得隨意、無序，出現(xiàn)各種損害土地和犧牲農(nóng)戶利益的行為。[1]112因此，有必要設(shè)定允許轉(zhuǎn)租的法定情形。筆者認(rèn)為，只有當(dāng)承租方無能力繼續(xù)經(jīng)營農(nóng)地或喪失農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力時,方可允許其轉(zhuǎn)租，但轉(zhuǎn)租中的承租方也必須符合前述農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力所要求具備的所有條件，并且轉(zhuǎn)租所設(shè)定的權(quán)利內(nèi)容不得超出承租方原有權(quán)利的范圍。[13]64

4.土地承包經(jīng)營權(quán)出租關(guān)系終止后的相關(guān)補(bǔ)償問題

對于土地承包經(jīng)營權(quán)出租法律關(guān)系終止后的補(bǔ)償問題，《農(nóng)村土地承包法》第43條、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第14條中都只作了原則性的規(guī)定，即“受讓方在流轉(zhuǎn)期間因投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地流轉(zhuǎn)合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時，受讓方有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償”。但是對于具體的補(bǔ)償措施沒有規(guī)定，僅指出“具體補(bǔ)償辦法可以在土地流轉(zhuǎn)合同中約定或雙方通過協(xié)商解決”，因此缺乏可操作性。農(nóng)業(yè)經(jīng)營在土地上的投入主要是指在維持和改善土地生產(chǎn)條件上所投入的人力和物力總和。由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)存在周期長、收益慢的特點，土地承包經(jīng)營權(quán)人對土地的投入不僅是當(dāng)年的投入，更多的是過去長期性的投入，例如增施有機(jī)肥、修建灌溉溝渠等。所以，承租方在流轉(zhuǎn)期間的投入主要有兩種：一種是有形的物質(zhì)投入，即改善農(nóng)地外在利用條件、購置農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施等物質(zhì)投入；另一種則是無形投入，即測土配方施肥、土壤改良等投入。對二者的補(bǔ)償原則上均應(yīng)依流轉(zhuǎn)終止后尚存在的價值為準(zhǔn)進(jìn)行，但具體的補(bǔ)償內(nèi)容和程度卻大不相同。一般來說，農(nóng)戶對土地的有形投入比較容易計算，可以現(xiàn)存地上構(gòu)筑物的現(xiàn)有價值或者構(gòu)筑成本減去折舊使用費進(jìn)行補(bǔ)償；而對于無形投入現(xiàn)存價值的計算則相對比較困難，需要借助一定的手段，例如，可以通過土地等級的變化評估其中的人力投入，可采取高等級土地地價減去低等級地價，二者的差額可以反映農(nóng)民的人力投入。

對于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出租而言，多以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)化和規(guī)?；?jīng)營提供基本的物質(zhì)前提，其租賃期限一般較長，且在出租標(biāo)的農(nóng)地上各種有形和無形投入較大。鑒于流轉(zhuǎn)實踐中有些農(nóng)業(yè)經(jīng)營法人對特定農(nóng)業(yè)項目的投入耗資巨大，即使到期，尚存價值的補(bǔ)償也絕非單一農(nóng)戶所能承擔(dān)這一現(xiàn)實，法律可規(guī)定承租方行使補(bǔ)償請求權(quán)后，出租方如無能力補(bǔ)償，可允許承租方依原承租條件續(xù)租一定期限，若承租方不同意，則喪失補(bǔ)償請求權(quán)。[5]57

5.簽訂書面合同的合理性說明

《農(nóng)村土地承包法》第37條第一款規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同……采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報發(fā)包方備案?！蓖恋爻邪?jīng)營權(quán)出租涉及出租方與承租方的利益，為了避免日后糾紛的發(fā)生，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。但是法律并沒有明確規(guī)定不簽訂書面合同情況下出租的效力。且在大量的司法實踐中，簽訂書面合同并非是法定的必備條件，如果當(dāng)事人基于誠實信用原則，在沒有采用書面形式簽訂合同的情況下，已經(jīng)實際出租了土地承包經(jīng)營權(quán)的，仍可以認(rèn)定土地承包經(jīng)營權(quán)的出租是有效的，任何一方以出租沒有簽訂書面合同為由主張出租無效的，法院不予以支持。另外，“報發(fā)包方備案”也不是合同成立的法定必備條件，因此以沒有經(jīng)過備案為由，請求確認(rèn)合同無效的，同樣不予支持。不過，立法出于明確承包地使用權(quán)、避免糾紛發(fā)生的目的，鼓勵當(dāng)事人雙方簽訂書面合同和報發(fā)包人備案。

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Onlegalissuesofgroundleaseincontractualoperationrightofland

LI Bei

(School of Law, Hainan Univ., Haikou 570028, China)

Ground lease, as one exchange method of contractual operation right of land, not only further separates the ownership and use right of land, and makes the property right perspicuous, but also promotes the optimization grouping among land and other agents of production, and raises productivity. However, there are many problems in the current legislative procedure of China. The paper analyzed the major legal features of ground lease in contractual operation right of land firstly. After getting the subject qualification of ground lease in contractual operation right of land into shape, it analyzed the conflicts between practice and legislation and put forward the perfecting countermeasures.

contractual operation right of land; ground lease; real right; subject

DF45

A*

1671-7041(2011)01-0016-05

2010-10-31

國家社會科學(xué)基金資助項目(08BFX028)

李 蓓(1981-)，女，山東肥城人，博士，講師；E-maillibei8121@sina.com