科技智囊專題研究小組

“以房養(yǎng)老”再次走入公眾視野

中國目前有60歲以上老人1.78億，占總?cè)丝诘?3.3％。其中不能自理的失能老人約1036萬人，半失能老人約2135萬人，大中城市空巢家庭達到70％。

針對如此龐大的老年人群，目前我國主要采取的養(yǎng)老模式有：子女贍養(yǎng)、退休金、社保金。除此之外，近年逐漸興起的“以房養(yǎng)老”模式引起人們廣泛關(guān)注。

早在2007年兩會上，全國政協(xié)委員鄭斯林就曾提出“以房養(yǎng)老”的觀點；今年全國兩會，賀強等全國政協(xié)委員又提交了“以房養(yǎng)老”方面的提案。

9月29日，全國政協(xié)舉辦“大力發(fā)展我國養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會，“以房養(yǎng)老”作為正式提案，再次走入公眾視野。

無獨有偶，10月21日，北京市民政局發(fā)布“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃，首次提出“以房養(yǎng)老”的概念，鼓勵商業(yè)保險企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門建立公益性中介機構(gòu)，開展“以房養(yǎng)老”(住房反向抵押貸款)試點業(yè)務(wù)。

這一業(yè)務(wù)的核心取向在于：通過發(fā)展住房反向抵押貸款，使老人把固化在住房上的資產(chǎn)釋放出來，提前變現(xiàn)消費，實現(xiàn)自我養(yǎng)老。據(jù)了解，老年人可獲得的貸款金額取決干其房子的價值、利率及業(yè)主的年齡等。這對于擁有房產(chǎn)但缺乏其他收入來源的老年人來說，無疑提供了一種適宜的養(yǎng)老方式。

北京市老齡辦相關(guān)人員表示，北京將按照國家有關(guān)法律法規(guī)，積極開展“以房養(yǎng)老”政策研究，以進一步增強老年人養(yǎng)老能力，努力滿足老年人養(yǎng)老需求。

與傳統(tǒng)按揭方式相反的“倒按揭”養(yǎng)老模式，幾年前在國內(nèi)短暫露臉后歸于沉寂，如今風(fēng)頭再現(xiàn)，我們應(yīng)如何看待?“以房養(yǎng)老”在中國的現(xiàn)實處境

“年輕時貸款買房，到60歲臨近退休時把房貸還清，然后把房屋抵押給銀行或保險公司等機構(gòu)，這些機構(gòu)根據(jù)房屋的估價每月支付給老人一定費用，使其晚年衣食無憂，直至終老?！边@就是“以房養(yǎng)老”所描繪的美好圖景。

“以房養(yǎng)老”的形式很多，只要是利用房產(chǎn)的價值改善老人生活的方式，比如收房租、賣房養(yǎng)老都可以算在內(nèi)。而近年新興的嘗試則更為多樣。

國外較流行的“倒按揭”是一種比較成熟的“以房養(yǎng)老”模式，老人將房子抵押給銀行等金融機構(gòu)，銀行根據(jù)房產(chǎn)價值以及老人的預(yù)期壽命評估，每月發(fā)給老人一定數(shù)量的資金。老人在世時可以一直居住此房屋，而老人去世后，房產(chǎn)則由銀行處置。

此前，也有養(yǎng)老機構(gòu)推出“以房養(yǎng)老”的服務(wù)。比如與老人簽訂協(xié)議，約定老人住在老年公寓，享受飲食起居照料服務(wù)，而老人去世后房產(chǎn)則由養(yǎng)老機構(gòu)處置。

那么，“以房養(yǎng)老”在我國實際開展的情況如何?我們不妨從多角度一探究竟。

民間版“以房養(yǎng)老”：房子沒兒子可靠

63歲的薛大爺住在朝陽區(qū)酒仙橋附近一套筒子樓房屋中，一個月1500多元的生活退休金，加上另一所筒子樓住房的租金，晚年生活過得很踏實。

2008年，薛大爺開始嘗試早期的“以房租養(yǎng)老”模式。搬進老年公寓的同時，把自己一套筒子樓房屋出租，租金用在自己在老年公寓的花銷?！笆盏降姆孔獾陀谠诶夏旯⒒ㄤN。該套60平方米的筒子樓房只能租到2000元/月，而在老年公寓一個月就要3000多元。往往一個月下來，自己手頭反倒沒有自己單住的時候富裕了?！睘榇?，薛大爺搬出了老年公寓。

“倒按揭以房養(yǎng)老模式”的出臺為他提供了一個新的養(yǎng)老方式。但當(dāng)詳細咨詢了由金融機構(gòu)推出的該業(yè)務(wù)時，他卻開始猶豫起來。為什么“倒按揭以房養(yǎng)老模式”，銀行不光會拿走我的房，而且還要我每月支付相應(yīng)的利息?

目前，薛大爺表示自己還會繼續(xù)用每月1500元退休金養(yǎng)老加上另外的一套房的租金生活，而“房子還沒兒子可靠”成為了他掛在嘴邊上的一句話，“畢竟兒子不用我再往外掏錢，關(guān)鍵的時候還能孝順我。而房子不但不給我錢，還要我再花錢給銀行，太不值了?！?/p>

對于思想非常傳統(tǒng)的薛大爺而言，為孩子留點什么總比讓不認識的人帶走要強得多。

67歲的陳大爺退休前在一家企業(yè)任經(jīng)濟師，他認為，人口老齡化問題是中國未來的大問題，將來完全靠養(yǎng)兒防老不現(xiàn)實。國外的成功模式，我們可以探討和嘗試，但能不能符合國情要看今后的實踐?！安贿^，在目前年輕人買房艱辛的情況下，這樣的觀念恐怕暫時很難獲得認同?！?/p>

開發(fā)商版“以房養(yǎng)老”：目前難以成為主流模式

“倒按揭模式為國內(nèi)“以房養(yǎng)老”提供了一個新的模式?！弊鳛?007年在北京率先試點“以房養(yǎng)老”的執(zhí)行者之一的太陽城集團董事主席朱鳳泊說，“無論是開發(fā)商還是金融機構(gòu)提供的“以房養(yǎng)老”模式在目前市場中并未受到老人的關(guān)注?！?/p>

他認為，目前由銀行推出的“倒按揭以房養(yǎng)老的模式”不會徹底改變國內(nèi)現(xiàn)有以退休金及養(yǎng)老保險為主的養(yǎng)老格局?！八某霈F(xiàn)只為一些有獨特需求的老人提供了獨特的服務(wù)?！敝禅P泊說，“如今的倒按揭模式與2007年自己公司幫老人出租城內(nèi)的老房子，用這筆租金讓老年人在老年公寓里養(yǎng)老差不太多。只是養(yǎng)老性質(zhì)因機構(gòu)的不同而由公益性質(zhì)轉(zhuǎn)變成為商業(yè)性質(zhì)。當(dāng)時通過以房租養(yǎng)老的老人并不多，只有幾戶。但與單純的退休金養(yǎng)老模式相比，這種模式畢竟為老人提供了另外一種方式，讓那些沒有高額退休金的老人在養(yǎng)老過程中有了更多的選擇?！?/p>

“同國內(nèi)一樣，退休金及養(yǎng)老保險一直是國外社會養(yǎng)老主流，真正選擇‘以房養(yǎng)老的人大多是孤寡老人。但與國內(nèi)不同的是，國外多元化養(yǎng)老模式為不同需求的老人提供不同的選擇，相比國內(nèi)較為單純的依托養(yǎng)老模式，推行‘以房養(yǎng)老模式的市場意義遠遠小于社會意義?！敝禅P泊認為，在中國傳統(tǒng)觀念中，買房就是為了孩子今后的生活，如果房子未經(jīng)孩子的同意變抵押，孩子以此為由放棄對父母的照顧，也就造成了家庭矛盾?！暗拱唇摇敝皇且环N“以房養(yǎng)老”的選擇，還不能成為養(yǎng)老的主流。一

銀行版“以房養(yǎng)老”：每月最高可拿2萬元養(yǎng)老金

10月30日，中信銀行推出了中老年專屬借記卡和養(yǎng)老按揭項目，作為最早推出“以房養(yǎng)老”的銀行機構(gòu)，中信銀行總行營業(yè)部房地產(chǎn)金融部負責(zé)人孫文杰表示，中信版的“以房養(yǎng)老”引進了國外“倒按揭”模式，并結(jié)合國內(nèi)的養(yǎng)老制度特點進行改良。

“此次改良更多是針對國內(nèi)房產(chǎn)70年土地使用權(quán)和房價可能下跌的問題進行調(diào)整?！睂O文杰說，“對于申請‘以房養(yǎng)老的申請人，其所抵押的房產(chǎn)是要在70年以內(nèi)，此外借款的期限加上房齡不能超過70年，這可以規(guī)避70年限制的問題。而對于房價下跌的風(fēng)險，雖然近期房價在國家宏觀調(diào)控下有一定的下跌走勢，但北京核心地區(qū)的房價將基本穩(wěn)定在合理范圍之內(nèi)，產(chǎn)品將對抵押房產(chǎn)的60％進行評估，通過抵押率的控制能夠較好地控制風(fēng)險?！?/p>

此外，中信銀行的“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)

與國外流行的“倒按揭”業(yè)務(wù)比較類似，但根據(jù)中國的國情進行了改進。中信銀行上海分行相關(guān)負責(zé)人介紹，國外的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)在期滿后，銀行會收回房產(chǎn)。但是，中信的“以房養(yǎng)老按揭”不同，貸款期限后并不收回房產(chǎn)。房產(chǎn)的處置由借款人決定，銀行只收回貸款本息。這樣房子依然屬于老人，將來也可留給孩子，更符合當(dāng)前中國人的習(xí)慣。

中信銀行的養(yǎng)老按揭如何操作呢?借款人以自己擁有所有權(quán)的住房抵押，中信銀行核定一個養(yǎng)老貸款額度，最高不超過房屋估價的60％，貸款期限內(nèi)約定每月放款金額，按月直接發(fā)放養(yǎng)老貸款資金進入老年人賬戶。對老年客戶每月發(fā)放不超過2萬元，最長貸款年限不超過10年。

“過去，銀行貸款一般都是先一次性發(fā)放一筆總額，然后分月還。而養(yǎng)老按揭則是零貸，每月發(fā)放一小筆，最后一次性償付本金總額。概括為按月還息，到期一次性還本?！敝行陪y行上海分行相關(guān)業(yè)務(wù)部負責(zé)人說。如果到期后不能償還本金，房子該怎么辦?中信銀行相關(guān)負責(zé)人介紹，如遇這種情況，將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還銀行貸款。

與房屋出租相比，這一模式對老人而言究竟劃不劃算呢?粗略地估算，以北京一套價值為200萬元的房子為例，如果出租，目前每月租金收益大概為4000元；如果抵押10年，按照價值的60％則可獲得貸款120萬元，平均每個月可貸1萬元(扣除利息，實際到手不到1萬元)。當(dāng)然，這本息都是要還的。在此期間，老人可以同時獲得租金收益，因此每月最高可以拿到1.4萬元。

顯然，如果純粹想賺錢，這樣的方式是不合適的，它本質(zhì)上是一項抵押貸款業(yè)務(wù)，貸款人要以支付利息為代價。但是如果10年之內(nèi)經(jīng)濟負擔(dān)較重，并且預(yù)期將來有還款能力，這便是個可以考慮的選擇。

比如，55歲的居民，未到領(lǐng)取養(yǎng)老金的年紀(jì)，但是孩子正在上大學(xué)，開支較大。這樣的情況下，可以考慮抵押房屋，等將來孩子工作了，自己也有養(yǎng)老金了，就有能力償還貸款了。從這個角度來說，這種方式的“以房養(yǎng)老”是一種過渡舉措。

區(qū)域版“以房養(yǎng)老”：北京、上海都曾試點但不了了之

早在2007年，北京石景山區(qū)就首家試點通過房屋租賃方式提供養(yǎng)老服務(wù)的新型服務(wù)模式，該模式在石景山壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心率先推行，該項目被稱作“養(yǎng)老房屋銀行”。其服務(wù)模式是，由該服務(wù)中心與地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司合作，對老人的房屋進行出租或代賣，所得的房租或房款返還給老人，以抵免在養(yǎng)老院的所需費用，或由老人自行處理。

但2008年1月，有媒體報道“養(yǎng)老房屋銀行”項目一直無人問津，因為“很多老人舍不得把房子給外人住，對中介機構(gòu)也不信任”。近日，有記者致電壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心，該中心人員稱，該項目確實在推出之后沒多久就因問者寥寥早已中止。

2007年，上海市公積金管理中心也曾嘗試推行過“以房養(yǎng)老”模式，但在試點中，職能部門發(fā)現(xiàn)真正符合條件的申請者很少，而成功實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的更是寥寥無幾。上海市公積金管理中心的工作人員表示，目前這個試點已經(jīng)停止了，一些商業(yè)機構(gòu)向老人們拋出的這種被稱為“倒按揭式的繡球”，遭遇的是沒有接“球”人的尷尬。

近日，上海市閔行區(qū)法院的一紙判決讓“以房養(yǎng)老”再生尷尬。今年2月，上海市閔行區(qū)一家老年公寓與年近九旬的林老太簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議書，林將自有房屋產(chǎn)權(quán)變更為老年公寓，價值為55萬元；老年公寓為林養(yǎng)老送終。今年3月，林的兒子以母親的名義將老年公寓訟訴至法院。法院判決雙方簽訂的“以房養(yǎng)老”協(xié)議書及房地產(chǎn)買賣合同予以撤銷，老年公寓協(xié)助將房產(chǎn)恢復(fù)登記至林老太名下。

此案主審法官表示，目前人口老齡化問題日益突出，或?qū)⒊蔀橐粋€不可回避的社會性管理課題。類似“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老保障模式目前仍處于探索階段，建議有關(guān)部門盡快出臺相關(guān)法律規(guī)定與監(jiān)管制度。剖析中國“以房養(yǎng)老”的重重障礙

如上所述，“以房養(yǎng)老”的模式進入中國已有數(shù)年時間，但卻表現(xiàn)出“水土不服”的癥狀?？瓷先ズ苊?，但卻不被現(xiàn)實所接受。中國的“以房養(yǎng)老”到底遇到了哪些障礙?

障礙一：法律和制度未完善

以上海市為例，2006年起開始試點“以房養(yǎng)老”。然而，5年過去了，負責(zé)試點政策的研究部門稱，“這一試點仍然在研究中”。業(yè)內(nèi)人士稱：“法律法規(guī)沒有明確規(guī)定，政府層面的‘以房養(yǎng)老就很難推行。”

上海市人大代表姚儉曾在相關(guān)研討會上提出過“以房養(yǎng)老”的“操作斷層”問題，他說，“以房養(yǎng)老”模式涉及多個部門，需要民政局、房管局、人社局、金融和保險機構(gòu)等多個部門協(xié)調(diào)，并一起制定具體的政策和細則才可能得到推展。

一位法官在談到“以房養(yǎng)老”問題時也說，雖然老年人權(quán)益保障法中有明確規(guī)定，老年人有權(quán)依法處分自己財產(chǎn)的權(quán)利，但遇有子女或親屬不愿遷出住房時，老年人的權(quán)利很難得到維護。這種情況下，“以房養(yǎng)老”就難進行下去。

上海民聲律師事務(wù)所律師王斌認為，在將來新修訂的老年人權(quán)益保障法時，應(yīng)設(shè)立對老年人居住權(quán)的優(yōu)先保護原則。比如增加保護老年人對自有或者承租房屋支配權(quán)的內(nèi)容等。另外，針對子女干涉老年人自有或者承租房屋支配權(quán)的問題，還應(yīng)增加“如果老年人不同意，子女或親屬應(yīng)當(dāng)及時遷出其自有住房”等內(nèi)容，以保障老年人權(quán)益得到維護。一

障礙二：養(yǎng)老觀念需更新

隨著社會的進步，“養(yǎng)兒防老”的觀念已逐漸淡化，但傳統(tǒng)觀念卻一直還在影響著這一代老年人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老院，不給子女，許多老人還難以接受?！胺孔邮且艚o子女的。如果老人不顧親情，辦理了‘以房養(yǎng)老，這一方面會給人造成子女不孝的感覺，無端讓子女承受不必要的社會輿論壓力；另一方面，還極可能會引發(fā)子女與父母的感情隔閡，我們不會這樣做?！币晃焕先司瓦@樣說。

障礙三：養(yǎng)老機構(gòu)不完善

目前，老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機構(gòu)，很大程度上也是因為養(yǎng)老機構(gòu)不夠完善，老人在那里生活找不到家的感覺。

章老太今年72歲，曾經(jīng)也想過到養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老，但是到養(yǎng)老院住了半個月就搬回了家。她說那兒不像家，沒有家的感覺。調(diào)查中，許多人都說，好點的養(yǎng)老院收費太高，還要找關(guān)系才能進去；差的則服務(wù)又不到位，致使一些老人進了養(yǎng)老院不久，又搬回了家。

障礙四：金融機構(gòu)難操作

據(jù)了解，“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來自于金融機構(gòu)，其中擔(dān)心房價下行是主要原因。四年前，曾有消息稱，“幸福人壽”將成為我國首個開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務(wù)的保險公司，然而保險公司至今也沒有開展這項業(yè)務(wù)。該保險公司的一位工作人員解釋說，相關(guān)產(chǎn)品仍在研發(fā)中，至于何時推出還不好說。

一位保險從業(yè)者說，“這項工作的難度在于，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格中長

期走勢、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素的難以預(yù)測。對銀行、保險公司等機構(gòu)來說，正向按揭貸款的風(fēng)險是隨著時間的推移不斷減小的，而倒按揭恰恰相反，時間越長風(fēng)險越大。如何確定倒按揭利率是個大難題?！?/p>

障礙五：70年產(chǎn)權(quán)特殊國情

我國推行“以房養(yǎng)老”還面臨著一個特殊國情，即我國住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險公司和銀行等機構(gòu)普遍擔(dān)憂的問題。

“房屋隨它的主人一起就墓”，這是對我國房屋“大限”形象而生動的描述。當(dāng)然，它還不完全準(zhǔn)確，因為據(jù)統(tǒng)計，我國居民平均壽命為71歲(8月30日《北京晨報》)，如果再扣除建房時間，事實上房屋的實際產(chǎn)權(quán)年限肯定不到70年。如果“以房養(yǎng)老”的話，等于人還沒“走”，房屋早已就墓。

按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿后，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)將由國家無償收回。當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險也較大。因為，保險公司或銀行將房產(chǎn)收回后無非出租或出售，以獲得相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在房價泡沫破滅的時候，租不出去或賣不出高價的情況也是可能發(fā)生的。

障礙六：“以房養(yǎng)老”適用人群小

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，上海市公積金管理中心試水“以房自助養(yǎng)老”模式，結(jié)果全市報名者沒超過10人。上海市公積金管理中心工作人員說，“以房自助養(yǎng)老”是針對65歲以上老人的，將老人的自有產(chǎn)權(quán)房與公積金管理中心進行買賣交易。老人可以一次性收取房款，再由公積金管理中心將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金總額與房屋的評估市價等同并一次性付清。如果租期屆滿老人還健在，則續(xù)租的租金全免；如果老人在租期內(nèi)去世，則剩余的租金歸老人的遺產(chǎn)繼承人。然而，即使這樣一個最保守的設(shè)計，仍是應(yīng)者寥寥。分析原因，符合條件的最有可能是獨居或孤寡老人，或膝下無子女、子女定居國外的老人，這些老人沒有繼承等問題。但是即使這類老人也擔(dān)心，一旦簽訂協(xié)議，即失去了對房屋的所有權(quán)，落入“沒房也沒錢”境況，這讓許多老人心理難于接受。

有關(guān)銀行業(yè)務(wù)專家認為，目前在我國60歲以上老年人達13％以上，而公共養(yǎng)老保障體系的覆蓋面只占人口總數(shù)的15％，推出養(yǎng)老按揭是對社會養(yǎng)老體系的有效補充。在房產(chǎn)仍然被視為保值增值資產(chǎn)的當(dāng)下，“以房養(yǎng)老”對于相關(guān)機構(gòu)來說仍然有較大吸引力。未來展望與國外經(jīng)驗借鑒

雖然困難重重，但在政府層面正式提出“以房養(yǎng)老”模式，體現(xiàn)出我國官方的支持、鼓勵態(tài)度。

此次，官方大力倡導(dǎo)“以房養(yǎng)老”，在中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌看來，是時機已到。“隨著老齡化社會的到來，差不多的家庭都有了住房，這意味著采取‘以房養(yǎng)老的辦法是可行的?！?/p>

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院院長謝太峰則直言：“以房養(yǎng)老”概念的提出，反映出官方對于我國進入老齡化社會后出現(xiàn)的養(yǎng)老問題的復(fù)雜性和現(xiàn)實性的認識。

“很明顯，進入老齡化社會后，僅僅靠政府解決養(yǎng)老問題已經(jīng)是力不從心了，特別是如果要把全民包括農(nóng)民都納入社保體系，從未來看，僅靠政府解決養(yǎng)老問題，難度是比較大的。在政府的社會保障體系之外提出‘以房養(yǎng)老，如果個人有住房，是可以作為個人養(yǎng)老方面的一個保障的?！边@意味著，在我國公共財政無力兜底所有養(yǎng)老問題的情況下，“以房養(yǎng)老”不啻為解決養(yǎng)老難題的一種積極補充。

實際上，世界上不少國家都采取了“以房養(yǎng)老”措施，應(yīng)對人口老齡化。我們不妨借鑒他們的成功經(jīng)驗。

美國模式：雖然美國的社會養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數(shù)美國老年人依然以“以房養(yǎng)老”方式作補充。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購買了房子，然后把富余的部分出租。

除此之外，美國政府和一些金融機構(gòu)向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，發(fā)放對象為62歲以上的老年人，有三種形式：其一是聯(lián)邦政府保險的倒按揭貸款，大約90％的倒按揭貸款屬于此種類型；其二是由政府擔(dān)保的倒按揭貸款，這種貸款有固定期限，老年住戶須做出搬移住房及實施還貸計劃后才能獲得貸款；其三是專有倒按揭貸款，一般由金融機構(gòu)辦理，發(fā)放貸款機構(gòu)與住戶同享住房增值收益，但放貸機構(gòu)要求保留住房資產(chǎn)的25％至30％作為償還貸款的保證，有利于住戶對住房增值部分的收益。

加拿大模式：在加拿大，超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬至30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時折還貸款。

新加坡模式：在新加坡，60歲以上的老年人把可房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)，由公益性機構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時產(chǎn)權(quán)由這些機構(gòu)處分，“剩余價值”(房價減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。相對于美國模式，這種模式風(fēng)險較小。

與國際接軌，中國的“以房養(yǎng)老”在未來應(yīng)重點解決好兩個問題：其一是房屋的產(chǎn)權(quán)問題，尤其是70年后產(chǎn)權(quán)的存續(xù)處理問題；其二是政府、金融機構(gòu)、公益機構(gòu)與養(yǎng)老機構(gòu)如何共同聯(lián)手，解決老年人抵押房產(chǎn)后的后顧之憂。