樂建明

(華東交通大學(xué)土木建筑學(xué)院，江西 南昌 330013)

我國城市住房價(jià)格合理性評(píng)價(jià)研究
——以 南 昌 市 為 例

樂建明

(華東交通大學(xué)土木建筑學(xué)院，江西 南昌 330013)

利用剩余收入法、月供款占家庭收入比例控制法、各大城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)橫向比較法這3種思路，推導(dǎo)出簡便易行的公式確定房價(jià)收入比的界限，并結(jié)合市場實(shí)際情況對(duì)房價(jià)收入比的相關(guān)參數(shù)進(jìn)行界定，分析了房價(jià)收入比與住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)之間的相關(guān)性。以南昌市為例，計(jì)算分析了南昌市2004—2009年房價(jià)收入比和南昌市2004—2008年住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)。

房價(jià)收入比;住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù);剩余收入法;家庭收入的比例控制法

1 問題的提出

上世紀(jì)80年代初以“提租補(bǔ)貼出售公房”為開端的住房制度改革，經(jīng)過10多年的探索后，到90年代中后期，以1994年和1998年國務(wù)院發(fā)布的兩個(gè)重要文件為標(biāo)志①，基本確立住房供應(yīng)及分配的市場化方向。另一方面，70年代末以征收?qǐng)龅厥褂觅M(fèi)為開端的土地使用權(quán)制度改革，經(jīng)歷征收土地使用費(fèi)及土地使用權(quán)出讓試點(diǎn)，到90年代也基本確立了土地有償使用制度。住房制度改革、土地使用權(quán)制度改革以及配套的金融信貸體制改革為房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件，我國房地產(chǎn)市場開始高速蓬勃地發(fā)展。然而問題開始顯現(xiàn)，房價(jià)上升太快，尤其是近幾年，各大城市房價(jià)上漲太快，太高，超出城市普通居民購房承受能力，引起社會(huì)各界的普遍關(guān)注?！胺績r(jià)問題”不僅成為老百姓高度關(guān)注的話題，也成為政府高度重視的經(jīng)濟(jì)問題。從理論上探討城市住房價(jià)格合理性問題，為宏觀調(diào)控提供依據(jù)，不僅十分必要，而且十分迫切。

2 相關(guān)研究綜述

國外在上世紀(jì)60年代開始了居民住房價(jià)格方面的研究。如 Shelton(1968)[1]和 Weicher(1977)[2]利用房價(jià)收入比指標(biāo)，來討論居民住宅承受能力。Bertrand Renaud(1991)發(fā)表了關(guān)于住房可支付能力和房價(jià)收入比的國際比較研究報(bào)告[3]。Bramley(1993)利用家庭收入扣除住房租金后的剩余是否高于貧困生活線的開支，來判斷家庭的住房負(fù)擔(dān)能力[4]。世界銀行(1992)探討了中國的房價(jià)收入比，并以天津?yàn)槔?，?jì)算出天津的房價(jià)收入比為8∶1，超過發(fā)展中國家“4∶1～6∶1”的合理區(qū)間，認(rèn)為中國城市房價(jià)收入比偏高[5]。世界銀行(2000)利用房價(jià)收入比指標(biāo)，采用橫向比較的方法分析了1993年世界各國房價(jià)的合理性，并指出收入水平低時(shí)負(fù)擔(dān)住房的差異極大[6]。

國內(nèi)對(duì)居民住房價(jià)格合理性的研究大致可以分為兩個(gè)階段。第一個(gè)階段集中在房價(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)范圍及計(jì)算口徑的討論。如包宗華(1999，2003)[7-8]，鄭睿祺、劉洪玉(2002)[9]等認(rèn)為計(jì)算房價(jià)收入比的口徑可能不一致，不同國家、不同地區(qū)和城市、同一地區(qū)不同時(shí)間房價(jià)收入比均有差異，不能簡單套用4～6倍的界限去判斷我國的房價(jià)。楊文武(2003)[10]、李偉(2004)[11]認(rèn)為房價(jià)收入比指標(biāo)具有局限性，要統(tǒng)一價(jià)格、面積、收入等計(jì)算指標(biāo)時(shí)的口徑問題。陳欣宏(2006)認(rèn)為我國采用新建房平均房價(jià)與戶均家庭可支配收入計(jì)算房價(jià)收入比存在缺陷——沒有考慮舊房價(jià)格、忽視了住房市場結(jié)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)格的影響、低估了我國居民的購房支付能力[12]。孫小素(2006)通過房價(jià)收入比的中外比較，認(rèn)為國際上房價(jià)收入比的3～6倍不適用于我國，并根據(jù)我國1991—2000年房價(jià)收入比的數(shù)據(jù)，定出我國的合理界限[13]。陳杰等(2008)認(rèn)為傳統(tǒng)靜態(tài)房價(jià)收入比沒有考慮舊房，而且沒有考慮居民收入的增長，提出動(dòng)態(tài)的房價(jià)收入比指標(biāo)[14]。蘇多永、張祖國(2009)則提出考慮面積大小、存量金融資產(chǎn)、房價(jià)增長率、收入增長率后的改進(jìn)房價(jià)收入比計(jì)算公式[15]。

第二個(gè)階段在房價(jià)收入比的基礎(chǔ)上引入住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)(House affordability Index)，并通過指標(biāo)計(jì)算來研究居民住房負(fù)擔(dān)能力。虞曉芬(2004)提出以住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)、住房機(jī)會(huì)指數(shù)、房價(jià)收入比為房價(jià)合理性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并對(duì)杭州房地產(chǎn)市場進(jìn)行了實(shí)證分析[16]。陳然方(2005)對(duì)2000—2004年上海市的房價(jià)收入比進(jìn)行了測算，并以此為基礎(chǔ)對(duì)上海市的房價(jià)進(jìn)行了預(yù)測[17]。宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資研究所課題組(2005)對(duì)居民住房支付能力進(jìn)行了分析[18]。李愛華等(2006)運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法，在收入分級(jí)、面積分級(jí)的基礎(chǔ)上，考慮了隱性收入和存量房、新建房的價(jià)格差異，構(gòu)建了反映居民購買力的房價(jià)收入比模型，并以北京2004年的數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證研究[19]。王延龍等(2006)利用住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)，計(jì)算并分析了我國1998—2004年住房負(fù)擔(dān)能力[20]。向肅一、龍奮杰(2007)在房價(jià)收入比的基礎(chǔ)上引入住房支付性指數(shù)作為評(píng)價(jià)住房支付能力的指標(biāo)，計(jì)算了我國2004年34個(gè)城市的住房支付能力[21]。

可以看出，目前國內(nèi)主要采用房價(jià)收入比和住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)來對(duì)城市居民住房價(jià)格合理性進(jìn)行評(píng)價(jià)，但房價(jià)收入比只是停留在概念界定以及相關(guān)參數(shù)討論方面，對(duì)于如何運(yùn)用房價(jià)收入比缺乏合理可靠的判斷標(biāo)準(zhǔn)。住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)也只是將美國的公式照搬過來，沒有對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)分析，其實(shí)這個(gè)指標(biāo)與房價(jià)收入比具有很強(qiáng)的相關(guān)性，采用該指標(biāo)進(jìn)行房價(jià)分析，在數(shù)據(jù)選取時(shí)應(yīng)與房價(jià)收入比的數(shù)據(jù)有所區(qū)別。

3 住宅價(jià)格的合理性評(píng)價(jià)指標(biāo)

3.1 房價(jià)收入比

3.1.1 房價(jià)收入比的概念

房價(jià)收入比(Housing Price to Income Ratio:PIR)的概念主要有兩種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)是聯(lián)合國人類住區(qū)中心發(fā)布的《城市指標(biāo)指南》將房價(jià)收入比定義為居住單元的中等自由市場價(jià)格與中等家庭年收入之比。第二種觀點(diǎn)將房價(jià)收入比定義為住宅平均價(jià)格(或住宅價(jià)格的中位數(shù))與家庭平均收入(或家庭收入的中位數(shù))的比值[1]。從統(tǒng)計(jì)學(xué)的角度講，中等價(jià)格與中等家庭年收入、平均價(jià)格與家庭平均年收入有差異，但是筆者認(rèn)為房價(jià)收入比是一個(gè)總體平均值指標(biāo)，反映城市房價(jià)與居民收入水平的總體情況，采用上述兩類數(shù)據(jù)計(jì)算出來的房價(jià)收入比指標(biāo)，均可以反映城市居民的住房價(jià)格承受能力。只不過前者反映的是中等收入家庭住房價(jià)格承受能力，通過中等收入家庭來觀測城市總體住房價(jià)格是否合理。后者通過平均值來反映住房價(jià)格與居民收入之間的總體水平，反映的是城市總體平均值情況。因此，兩類數(shù)據(jù)均可采用，對(duì)于住房價(jià)格差異大的城市，由于均值的離差較大，采用中等收入家庭的數(shù)據(jù)計(jì)算房價(jià)收入比能更好地反映城市居民住房價(jià)格承受能力。對(duì)于均值離差小的城市，可以采用平均值計(jì)算房價(jià)收入比。房價(jià)收入比計(jì)算公式如下:

3.1.2 房價(jià)收入比相關(guān)參數(shù)界定

目前國內(nèi)學(xué)者對(duì)房價(jià)收入比批評(píng)較多的原因之一在于計(jì)算口徑的差異，導(dǎo)致研究結(jié)論的差異。因此，采用房價(jià)收入比指標(biāo)研究房價(jià)問題有必要對(duì)計(jì)算的相關(guān)參數(shù)進(jìn)行合理的界定，避免降低研究結(jié)論可信度。

住房面積，之前的研究有取50 m2、60 m2、80 m2、100 m2(楊文武 2003)[10]，到底取值多少計(jì)算出來的結(jié)果有說服力呢?筆者認(rèn)為應(yīng)該結(jié)合市場產(chǎn)品以及消費(fèi)者偏好來確定。我們研究的目標(biāo)是考察中等及以下收入居民住房購買能力，住房的套型面積不能太大，根據(jù)《住宅建筑規(guī)范(GB 50368—2005)以及2006年5月17日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議(國六條)確定的中小戶型90 m2的上限，目前市場上不帶電梯兩房80 m2左右，帶電梯兩房90 m2左右，小三房100 m2左右，住房面積90 m2的取值是合理的，基本能夠滿足一家三口的需求，可以作為測算城市總體樣本的數(shù)據(jù)。

住房價(jià)格，有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該在均價(jià)的基礎(chǔ)上考慮住房市場結(jié)構(gòu)的影響，考慮別墅、高檔公寓、一般商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的差異，考慮新房與舊房的差異(陳欣宏2006)[12]，聯(lián)合國人類住區(qū)中心的定義采用的是居住單元的中等價(jià)格。由于我國統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)大多來自于統(tǒng)計(jì)年鑒，市場數(shù)據(jù)資料不是很充分，可以采用考慮不同檔次住房影響的加權(quán)平均的住房價(jià)格。也可以剔除別墅、高檔公寓的影響，只考慮普通商品房的平均價(jià)格，因?yàn)樵u(píng)價(jià)城市住房價(jià)格是否合理，主要是以中等收入以及中低收入市民為對(duì)象的。

家庭年收入，可以根據(jù)城市的差異及數(shù)據(jù)的來源，采用家庭平均年收入或中等家庭年平均收入，用PIR來考察居民住房負(fù)擔(dān)能力，應(yīng)該采用家庭可支配收入進(jìn)行計(jì)算。

3.1.3 房價(jià)收入比的合理界限

房價(jià)收入比指標(biāo)的界限也是目前爭議的焦點(diǎn)，國內(nèi)學(xué)者采用世界銀行提出的房價(jià)收入比4～6倍的判斷準(zhǔn)則進(jìn)行分析，由于房價(jià)收入比的地區(qū)差異性、時(shí)間變化性等特點(diǎn)也飽受批判(包宗華 2003，鄭睿祺 2002)[8-9]。那么如何來界定房價(jià)收入比的界限，從而采用該指標(biāo)來判定我國的房價(jià)呢?筆者認(rèn)為界定房價(jià)收入比的合理界限，可以采用下列計(jì)算思路:

思路一:采用月住房消費(fèi)支出占月可支配收入的比例，來反算合理界限。一般認(rèn)為每月按揭月供款不超過收入的1/3為合理線，國內(nèi)銀行業(yè)為了控制金融風(fēng)險(xiǎn)，一般都要求月供款不得超過月收入的50%②。因此，如果月住房消費(fèi)支出占月可支配收入的比例取值為50%，計(jì)算公式如下:

如果月供款占家庭月可支配收入的1/3，則房價(jià)收入比界限為:

其中，(A/P，i，n)—等額資金回收系數(shù);(P/A，i，n)—年金現(xiàn)值系數(shù)，i—貸款利率;n—計(jì)息期數(shù)，一般取20年，貸款比例取7成。

思路二:支付月供款后的生活應(yīng)該不低于貧困生活水平，貧困生活水平可以用雙職工城市最低工資標(biāo)準(zhǔn)來衡量，計(jì)算公式如下:

由于式(4)和式(7)均為房價(jià)收入比的上限計(jì)算式，則兩者計(jì)算結(jié)果取交集確定房價(jià)收入比上限，如果計(jì)算出來的某城市房價(jià)收入比沒有超過上限標(biāo)準(zhǔn)，則可以認(rèn)為該城市房價(jià)與居民收入相適應(yīng)，房價(jià)較為合理。

思路三:利用全國各大城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算房價(jià)收入比，并以人均可支配收入為依據(jù)劃分為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市、中等城市、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市，歸類整理橫截面數(shù)據(jù)，得出三類不同城市房價(jià)收入比的合理界限，這也是Bertrand Renaud研究發(fā)達(dá)國家與發(fā)展中國家房價(jià)收入比的研究思路。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的北京、上海、廣州、深圳、溫州、杭州、蘇州等可作為的發(fā)達(dá)城市，南昌、合肥、長沙、武漢等中部省會(huì)城市可作為中等城市進(jìn)行對(duì)比研究。

3.2 住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)

住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)(Housing Affordability Index，HAI)是國外發(fā)達(dá)國家考察城市住房價(jià)格合理性的一個(gè)常用分析指標(biāo)，美國國家不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(National Association of Realtors，NAR)的住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)計(jì)算式為[21]:

其中，MFI—中等家庭年可支配收入(Median Family Income);QI—獲得中位數(shù)價(jià)格住宅所需的家庭資格收入(Qualifying Income);PMT—獲得中位數(shù)價(jià)格住宅貸款的月付款;MP—市場上銷售房價(jià)的中位數(shù)(Median Price of Existing Home Sale);X—房屋支出占收入比的倒數(shù)，按1/3來計(jì)算，則X取3;Y—住房按揭貸款比例，按首付3成貸款7成計(jì)算，取0.7。

判斷準(zhǔn)則:HAI≥100%，說明中等收入家庭能夠買到中位價(jià)格的住宅，數(shù)值越大，居民購房能力越強(qiáng)，HAI＜100%，說明中等收入家庭買不起市場上中位價(jià)格的住宅，該城市住房價(jià)格不合理。

從計(jì)算公式可以看出HAI與PIR具有很強(qiáng)的相關(guān)性，如果房價(jià)收入比采用中等家庭收入以及住宅中等價(jià)格，而且房價(jià)收入比的界限計(jì)算與HAI的月供款占收入的比例相同，則實(shí)質(zhì)上兩者是同一個(gè)指標(biāo)。因此，如果兩個(gè)指標(biāo)同時(shí)采用，則在指標(biāo)數(shù)據(jù)的選取上可以進(jìn)行區(qū)分，如房價(jià)收入比采用平均數(shù)據(jù)而HAI采用中位數(shù)據(jù)，前者反映城市平均總體情況，后者通過中等家庭觀測城市總體情況，從兩個(gè)不同側(cè)面來反映城市房價(jià)水平。

4 南昌市住宅價(jià)格的合理性評(píng)價(jià)實(shí)證分析

4.1 數(shù)據(jù)來源與處理

南昌市城鎮(zhèn)居民家庭收支數(shù)據(jù)來源于《江西統(tǒng)計(jì)年鑒》中南昌市300戶居民的家庭年收入與支出資料，其中2004—2006年數(shù)據(jù)為月平均數(shù)據(jù)乘以12個(gè)月轉(zhuǎn)換為家庭年平均收支，平均每戶家庭年可支配收入為平均每人每年可支配收入與平均每戶家庭人口數(shù)的乘積，具體數(shù)據(jù)見表1。

南昌市住宅平均價(jià)格由住宅銷售額與實(shí)際銷售面積相除得到，其中由于缺少2004年、2006—2008年普通住宅的數(shù)據(jù)，本文采取住宅總體數(shù)據(jù)與經(jīng)濟(jì)適用房和別墅、高檔公寓相減得到，進(jìn)而得到其平均價(jià)格。加權(quán)平均價(jià)格由加權(quán)系數(shù)與各類住宅平均價(jià)格乘積之和，加權(quán)系數(shù)為各類住宅實(shí)際銷售額與住宅銷售總額的比值。具體數(shù)據(jù)見表2。

表1 南昌市居民家庭收支表

表2 2004—2009年南昌市住宅平均價(jià)格表 元/m2

4.2 指標(biāo)計(jì)算與分析

1)房價(jià)收入比及其合理界限

房價(jià)收入比指標(biāo)采用普通住宅價(jià)格計(jì)算，住房單元面積取90 m2，最低工資標(biāo)準(zhǔn)采用江西省最近調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)，南昌市作為一類地區(qū)為720元/月③，按揭貸款利率取當(dāng)年的公積金貸款利率，2007—2008年貸款利率頻繁變動(dòng)，取年度最初變動(dòng)利率計(jì)算。2004—2009年P(guān)IR計(jì)算結(jié)果見表3。

表3 南昌市2004—2009年P(guān)IR計(jì)算結(jié)果

根據(jù)表3計(jì)算結(jié)果，南昌市2004—2009年的PIR指標(biāo)在界限1的范圍內(nèi)，但超出界限2的范圍，說明南昌市普通居民購買90 m2的兩房所需月供款，小于家庭月可支配收入1/2，但大于月可支配收入的1/3，說明從統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)反映出來的南昌市2004—2009年住房價(jià)格相對(duì)于居民收入來講偏高，但仍在可以承受的范圍之內(nèi)。界限3所示的上限一直在上升，是因?yàn)樽畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)不變，而家庭可支配收入一直上升的結(jié)果，除2007—2009年未超出界限3的上限，2004—2006年均超出界限3的界限，說明720元/月的最低工資標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)于家庭年可支配收入設(shè)置較高，也從另一個(gè)方面反映南昌市房價(jià)相對(duì)于普通居民收入及消費(fèi)來講是偏高的。

2)HAI計(jì)算與分析

HAI指標(biāo)反映中等收入家庭的負(fù)擔(dān)能力，中等家庭年可支配收入數(shù)據(jù)來源于南昌統(tǒng)計(jì)年鑒300戶入戶調(diào)查資料中等偏上收入的數(shù)據(jù)。由于缺乏各年市場中位價(jià)格的數(shù)據(jù)，分別采用現(xiàn)房平均銷售價(jià)格和期房銷售平均價(jià)格進(jìn)行測算。單元住宅面積取100 m2小三房作為中等收入家庭購房標(biāo)準(zhǔn)，南昌市2004—2008年HAI計(jì)算結(jié)果見表4。

從結(jié)果來看，以期房計(jì)算的HAI值低于100%，最高值只有84.49%。以現(xiàn)房計(jì)算的HAI值也普遍偏低，只有2008年達(dá)到114.5%，原因是2008年受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響房價(jià)下跌的結(jié)果。計(jì)算結(jié)果說明南昌市場100 m2的住宅單元，除2008年的現(xiàn)房價(jià)格外，期房和現(xiàn)房價(jià)格超出了中等收入家庭負(fù)擔(dān)能力。但是統(tǒng)計(jì)年鑒反映的中等家庭年可支配收入有可能偏低，如2005年與2006年相比，中等家庭年可支配收入僅提高587.53元，相對(duì)于普通家庭的年平均可支配收入，2006年僅相差1 375.92元，低估收入從而低估南昌市中等家庭的住房負(fù)擔(dān)能力。此外，統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)反映的市場房價(jià)數(shù)據(jù)也偏低。如南昌市2007—2009年市場期房均價(jià)，紅谷灘區(qū)約為4 500～5 000元/m2，青山湖區(qū)為5 000～5 500元/m2，京東片區(qū)在為4 000～4 500元/m2，西湖主城區(qū)為6 000～6 500元/m2，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，只有偏遠(yuǎn)的南昌縣象湖區(qū)和新建縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為3 000～3 500元/m2。

表4 南昌市2004—2008年HAI計(jì)算結(jié)果

5 結(jié)論與展望

本文測算了南昌2004—2009年房價(jià)收入比和2004—2008年HAI指數(shù)，從結(jié)果來看，南昌市普通市民購置一套90 m2普通住宅，住宅的月供支出占家庭總收入的比例居于1/3～1/2之間，說明南昌住宅價(jià)格普通居民能夠承擔(dān)，但壓力較大。但中等收入家庭對(duì)于一套100 m2市場中等價(jià)格住宅的HAI指數(shù)卻偏低，無力承擔(dān)，部分原因是中等家庭收入采用統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)可能導(dǎo)致低估的結(jié)果，當(dāng)然也反映出當(dāng)前南昌市場住宅中位價(jià)格偏高，超出中等家庭支付能力。

本文采用當(dāng)前雙倍最低生活標(biāo)準(zhǔn)作為扣除月供款后的剩余收入，最低生活標(biāo)準(zhǔn)沒有考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市民消費(fèi)生活習(xí)慣等因素，有待進(jìn)一步改進(jìn)。此外，月供支出占家庭總收入的比例界限1/3和1/2，也沒有與南昌市居民收入與消費(fèi)水平相結(jié)合，因此存在一定的局限性。

注:本課題受江西省道路與鐵路工程重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室資助。

注釋:

①1994年7月在《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中提出建立住房貨幣工資分配方式，建立以中低收入家庭為對(duì)象的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系;1998年9月在《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中提出停止實(shí)物分房，進(jìn)一步明確了住房商品化、社會(huì)化、分配貨幣化的房改方向，確立了我國住房供應(yīng)的市場化地位。

②銀監(jiān)會(huì)2004年正式發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，明確規(guī)定:借款人每月交的供房款，不能超過其月收入的50%。

③2010年6月10日，中國新聞網(wǎng)，http://www.chinanews.com.cn/cj/cj- gncj/news/2010/06 -10/2336595.shtml。

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Study on Appraisal of Rationality of Housing Price in Chinese Cities——A Case Study of Nanchang

LE Jian-ming

(School of Civil Engineering and Architecture，East China Jiaotong University，Nanchang 330013)

This paper makes use of the three methods of residual income method，monthly payments in total household income ratio，and transverse comparative statistical data in major cities to derive simple formula to define the boundaries of housing price to income ratio.It defines the parameters of it combined with the actual market situation，and analyzes the relativity of housing price to income ratio and housing affordability index.Then it calculates and analyzes the housing prices to income ratio from 2004 to 2009 and the housing affordability index from 2004 to 2008 in Nanchang.

housing price to income ratio;housing affordability index;residual income method;monthly payments in total household income ratio

F293.1

A

1671-0436(2011)02-0052-07

2011-03-28

華東交通大學(xué)校立科研基金資助(08TM13)

樂建明(1977— )，男，講師。

責(zé)任編輯:唐海燕