卓家武

（蚌埠學(xué)院人文社科部，安徽蚌埠，233030）

英國(guó)學(xué)者亨利·詹姆斯評(píng)價(jià)城市：“那是人類生活最大的集中，是世界的最完全的縮影。這里比別的地方更能體現(xiàn)和代表人類?！保?］我國(guó)城市化進(jìn)程伴隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)容量的增大而加快，城市住宅的剛性需求成為持續(xù)性矛盾。發(fā)展高層建筑，解決城市人口居住的民生需要，是國(guó)家福利性市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必要內(nèi)容。高層建筑使得人口居住密集，滋生符合時(shí)代特點(diǎn)的權(quán)利交互性合作的秩序需求。區(qū)別于民法規(guī)制的物的所有權(quán)理論，建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律理論及其實(shí)踐，為共聚一建筑物的民事主體之間權(quán)利的必然合作提供了智慧。擬在闡述建筑群區(qū)分所有權(quán)特殊性的基礎(chǔ)上，闡述了建筑物所有權(quán)利人在制度層面的權(quán)利限制的應(yīng)然性，明釋業(yè)主之間及其業(yè)主與由業(yè)主組成的業(yè)主委員會(huì)團(tuán)體之間，進(jìn)行合作的可能性途徑。

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)

學(xué)界普遍主張建筑物區(qū)分所有權(quán)具有物權(quán)（不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)）的性質(zhì)，但對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)究竟為何種所有權(quán)形態(tài)，學(xué)界形成了兩種基本立場(chǎng)：一是認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)為復(fù)合性所有權(quán)。我國(guó)大陸研究物權(quán)法學(xué)者多持此觀點(diǎn)，如梁慧星先生主持的《中國(guó)民法典草案建議稿》第300條草書：“建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指數(shù)人區(qū)分一棟建筑物而各專有其一部，就專有部分有單獨(dú)所有權(quán)，并就該建筑物及其附屬物的共用部分，除另有約定外，按其專有部分比例共有的建筑物所有權(quán)?！蓖趵飨壬鞒值摹吨袊?guó)民法典學(xué)者建議稿》第810條規(guī)定：“建筑物區(qū)分所有權(quán)是對(duì)一棟樓房中專有部分的專有權(quán)、對(duì)共用部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合?！标惾A彬先生亦認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)為一種特殊的復(fù)合性不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。二是認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)為復(fù)合共有權(quán)，如楊立新、謝永志兩位先生認(rèn)為：“建筑物區(qū)分所有的性質(zhì)是復(fù)合共有，它由整個(gè)建筑物的共同共有、專有使用部分的專有構(gòu)成，是既不同于按份共有，又不同于共同共有的第三種共有形態(tài)（也不同于準(zhǔn)共有）。”［2］13

建筑物區(qū)分所有權(quán)為復(fù)合所有權(quán)的觀點(diǎn)比較符合我國(guó)立法意圖。我國(guó)民法通則規(guī)定的共有權(quán)中未言及復(fù)合共有。《物權(quán)法》在“所有權(quán)編”中將所有權(quán)分為單獨(dú)所有權(quán)、區(qū)分所有權(quán)和共有，顯然，三者之間的并列關(guān)系突出了建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種新型的所有權(quán)，其既非單獨(dú)所有權(quán)，也不是共有；從《物權(quán)法》第六章所規(guī)定的內(nèi)容上看，建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)共同構(gòu)成，是“復(fù)合”所有權(quán)；采復(fù)合所有權(quán)的觀點(diǎn)突出了專有權(quán)的所有權(quán)性質(zhì)，強(qiáng)化了其主導(dǎo)性地位，更加有利于建筑物區(qū)分所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

二、建筑物區(qū)分所有權(quán)主體的權(quán)利限制

（一）對(duì)權(quán)利限制的法理正當(dāng)性

人與人之間的關(guān)系實(shí)際上就是利益關(guān)系，出于自我意識(shí)和利己的本能，個(gè)體或群體在追求各自的利益和價(jià)值目標(biāo)時(shí)，首先不是以限制自己、幫助他人滿足利益的需要，而是強(qiáng)調(diào)自己先占有并支配利益，且傾向于向外無限擴(kuò)大。人的社會(huì)性存在和人的共性，使得僅從唯我論的角度追求利益極易發(fā)展成因忽視他人利益和價(jià)值目標(biāo)而引發(fā)利益上的沖突，這種沖突在法律上即表現(xiàn)為人與人之間權(quán)利的沖突和個(gè)人權(quán)利與社會(huì)利益之間的沖突。若不解決，無論對(duì)個(gè)體或者群體的生存、發(fā)展都是不利的。

從利益的角度來看，利益法學(xué)派認(rèn)為權(quán)利是受到法律保護(hù)的利益。如若法律未對(duì)作為利益載體的權(quán)利的邊界即法律所保護(hù)的權(quán)利主體利益的最大限度作出明確的界定，勢(shì)必造成因權(quán)利邊界的模糊性而引發(fā)權(quán)利與權(quán)利之間的矛盾與不和諧。從自由的角度察之，自由就是人可以從事一切對(duì)別人沒有害處的活動(dòng)的權(quán)利，即法不禁止即可為?！白杂墒亲龇伤S可的一切事情的權(quán)利；如果一個(gè)公民能夠做法律所禁止的事情，他就不再有自由了，因?yàn)槠渌艘餐瑯訒?huì)有這個(gè)權(quán)利”。［3］每個(gè)人所能進(jìn)行的對(duì)別人沒有害處的活動(dòng)的界限是由法律規(guī)定的，正像地界是由地標(biāo)確定的一樣。權(quán)利主體行使權(quán)利的行為自由的最大限度亦須法律的明確規(guī)定。所以，權(quán)利是有界限的，這個(gè)界限離不開權(quán)利限制，換言之，權(quán)利的界限就是通過對(duì)權(quán)利限制的方式產(chǎn)生的，正如羅納德·德沃金所說：“如果涉及的權(quán)利不受到限制，那么與之沖突的權(quán)利就會(huì)受到破壞”。［4］權(quán)利限制的直接目的是界定權(quán)利的邊界，通過限制有沖突關(guān)系的權(quán)利，使多種權(quán)利得以協(xié)調(diào)共存，其終極目的是為了保護(hù)、實(shí)現(xiàn)和擴(kuò)大權(quán)利。

因此，人類社會(huì)若要追求共存、有序、向前的狀態(tài)，就要避免和解決個(gè)體間、群體間或者個(gè)體與群體間利益和價(jià)值上的沖突，唯一的辦法就是對(duì)其各自所享受的利益設(shè)定權(quán)利限制，即將以利益為基礎(chǔ)的人與人之間的關(guān)系內(nèi)化為以利益為核心的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，從行為規(guī)范的角度尋求各種權(quán)利和平共存，以此恢復(fù)社會(huì)的秩序和阻隔人與人之間的利益侵占，達(dá)到平衡利益、和諧共存的目的。

（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利限制

權(quán)利限制為立法機(jī)關(guān)為界定權(quán)利而對(duì)權(quán)利的客體和內(nèi)容以及對(duì)權(quán)利的行使作出約束性規(guī)定提供了法理根據(jù)。自近代以來，各國(guó)法律上逐步確立了所有權(quán)絕對(duì)的原則，亦即所有權(quán)本質(zhì)上是不可限制的權(quán)利，屬于絕對(duì)權(quán)，不僅個(gè)人的所有權(quán)不得被侵犯或剝奪，而且個(gè)人對(duì)其所有權(quán)的使用、收益與處分也有絕對(duì)的自由，不受任何干涉，否則所有人可以法律武器來保障其權(quán)利。［5］所有權(quán)絕對(duì)原則曾起到過的重要作用毋庸置疑。然而，隨著社會(huì)的發(fā)展，所有權(quán)的恣意行使，致社會(huì)公共利益或其他民事主體的利益無法無以實(shí)現(xiàn)，危機(jī)到了國(guó)家和社會(huì)的存續(xù)與發(fā)展，遂產(chǎn)生所有權(quán)的社會(huì)化運(yùn)動(dòng)，即通過強(qiáng)調(diào)所有權(quán)的社會(huì)性借以限制其絕對(duì)性，立法上表現(xiàn)為以公法和私法的規(guī)范限制所有人行使其所有權(quán)。

建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利限制，體現(xiàn)了自羅馬法以來各國(guó)民法一項(xiàng)確定不移的原則，即所有權(quán)須受限制。從我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定來看，其主要規(guī)定了如下的限制：

1.建筑物區(qū)分所有權(quán)主體資格的限制

依據(jù)《物權(quán)法》第70條可以認(rèn)為業(yè)主即建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即對(duì)區(qū)分建筑物的專有部分享有所有權(quán)且其姓名被記載著房產(chǎn)權(quán)證上的人，該“業(yè)主”的內(nèi)涵和外延顯然過于狹窄，忽略了雖未辦理所有權(quán)登記或變更，但基于買賣、贈(zèng)與、生效法律文書、繼承、受遺贈(zèng)及法律事實(shí)行為而取得物權(quán)的事實(shí)業(yè)主。最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第1條雖擴(kuò)大了“業(yè)主”的內(nèi)涵和外延，確認(rèn)了事實(shí)業(yè)主的地位，能夠更好地維護(hù)事實(shí)業(yè)主的合法權(quán)益，有效維護(hù)業(yè)主自治和諧的秩序。

《解釋》關(guān)于業(yè)主身份的界定較之豐富的現(xiàn)實(shí)生活仍顯不足，實(shí)踐中的疑難問題是建筑物區(qū)分所有權(quán)主體的擴(kuò)張已是不爭(zhēng)的事實(shí)，一物一權(quán)原則的規(guī)定性使得區(qū)分建筑物的專有部分只存有一個(gè)所有權(quán)，該所有權(quán)人即為“業(yè)主”。依法學(xué)理論和比較立法例的通說和普遍立場(chǎng)，業(yè)主是指依法登記取得區(qū)分建筑物專有部分所有權(quán)，或者雖未依法登記取得專有部分所有權(quán)，但基于旨在轉(zhuǎn)移專有部分所有權(quán)的民事法律行為已經(jīng)合法占有、使用，或者推定在法律上而非事實(shí)上合法占有、使用該專有部分的人。作為私法上權(quán)利義務(wù)歸屬的主體，具有業(yè)主身份的不限于自然人，包括法人、合伙、非法人團(tuán)體，甚至特定情形下的國(guó)家。

我國(guó)《物權(quán)法》并無非業(yè)主的物業(yè)使用人的規(guī)定?，F(xiàn)實(shí)生活中，非業(yè)主的物業(yè)使用人的客觀存在是不爭(zhēng)的事實(shí)，這些人包括物業(yè)共同使用人、承租人、借用人等，且有比例逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)。由于不是業(yè)主，其權(quán)利受到了較大的限制，涉及該類主體的相關(guān)義務(wù)也難以有效落實(shí)，從而引發(fā)一系列的矛盾和糾紛。依現(xiàn)行法規(guī)，物業(yè)使用人不是業(yè)主，其不能與業(yè)主享有等量的權(quán)利和承擔(dān)與業(yè)主等同的義務(wù)。但建筑物區(qū)分所有權(quán)的復(fù)合性使得專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)具有不可分離性，物業(yè)使用人基于對(duì)區(qū)分所有建筑物的一種特殊占有連帶成為共有部分的使用權(quán)人和共同管理的成員權(quán)人，這實(shí)則是建筑物區(qū)分所有權(quán)主體的擴(kuò)張，這類物業(yè)使用人應(yīng)被視為建筑物區(qū)分所有法律關(guān)系中的特殊主體。

2.建筑物區(qū)分所有權(quán)客體邊界的限制

《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！庇纱丝芍?，建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利客體是由專有部分和共有部分共同構(gòu)成，專有部分和共有部分并非是并列的關(guān)系，而是專有部分居于主導(dǎo)性地位，共有部分依附于專有部分但不可或缺，其為專有部分利益的完整實(shí)現(xiàn)發(fā)揮著無可替代的作用。正是基于業(yè)主的專有部分和共有部分與其他業(yè)主的專有部分和共有部分互為必要條件，所以任何專有部分權(quán)利的享有和行使均需其他業(yè)主共有部分的配合?？腕w兼具私有與共有，加之業(yè)主個(gè)體的獨(dú)立利益并非始終與其他業(yè)主及業(yè)主團(tuán)體的利益相一致，權(quán)利沖突實(shí)無可避免，使厘定權(quán)利客體的邊界無疑具有重要的意義。

確定專有部分，既明確了業(yè)主專有部分占專有部分總面積的比例，確定了其在共有部分中分?jǐn)偟谋壤?，更重要的是專有部分的界定是決定專有權(quán)權(quán)限的前提條件?！督忉尅返牡?條明確了成為專有部分須滿足的條件：首先是具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分。換言之，各個(gè)部分在建筑物的構(gòu)造上可以被獨(dú)立區(qū)分，在客觀上可以成為各個(gè)區(qū)分所有人獨(dú)立加以支配的對(duì)象。［6］除法國(guó)外，日本、德國(guó)、美國(guó)及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)學(xué)說和立法均將構(gòu)造上的獨(dú)立性作為評(píng)判專有部分的第一個(gè)要件?！督忉尅返?條第1款第1項(xiàng)的規(guī)定就來源于構(gòu)造上的獨(dú)立性。其次是具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用。依學(xué)理上的歸納和多國(guó)通行做法，使用上的獨(dú)立性是判斷專有部分的另一個(gè)要件。再次是能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。如果說構(gòu)造上的獨(dú)立性是專有部分的物理要件，利用上的獨(dú)立性是專有部分的功能要件的話，能夠登記則是專有部分的法律要件。《物權(quán)法》第9條確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記生效要件規(guī)則，所以，對(duì)專有部分應(yīng)該進(jìn)行登記以明確權(quán)屬，即便沒有登記也應(yīng)是可以登記的以此排除雖在構(gòu)造上、利用上具有獨(dú)立性但卻不可能獲得登記的違法或違章建筑。凡同時(shí)符合上述要件，即應(yīng)該認(rèn)定為特定業(yè)主所有的專有部分。這種概括式的方法為司法實(shí)務(wù)中可能出現(xiàn)的不同形態(tài)的專有部分保留了一定的適用空間，立法上具有前瞻性，是可取的。

共有部分就其本質(zhì)而言，是由物理上不可分割的要素所組成，在功能上亦是為全體業(yè)主所共同利用。因此，共有部分不得硬性分割為個(gè)別業(yè)主私有。

《物權(quán)法》第70條規(guī)定，業(yè)主“對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。換言之，共有部分就是除了專有部分以外的其他部分。城市住宅小區(qū)化狀態(tài)下，共有部分的范圍不再局限于建筑物內(nèi)，而是及于整個(gè)小區(qū)?！段餀?quán)法》第73條、第74條第3款、第79條明確了法定共有部分，但列舉顯然無法窮盡共有部分的所有內(nèi)容?！督忉尅返?條進(jìn)一步明確了共有部分的組成，其第3條第1款明確了天然共有部分，即法律上沒規(guī)定，合同中沒約定，但屬性上天然屬于共有的部分；第2款屬于概括性的規(guī)定，彌補(bǔ)了列舉未能窮盡共有部分的情形。

基于此，對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)客體的劃分主要基于構(gòu)造和功能兩個(gè)角度去衡量。專有部分是構(gòu)造上具有獨(dú)立性，功能上為特定業(yè)主所專用，且能夠登記為所有權(quán)的客體，專有部分突出其私有性、獨(dú)立性；共有部分在構(gòu)造上不具有獨(dú)立性且無法同其他部分區(qū)分，在功能上是為全體業(yè)主所用，滿足業(yè)主的共同利益，共有部分突出其公益性與關(guān)聯(lián)性。明確專有部分和共有部分的界分，不僅增強(qiáng)了物權(quán)法的可操作性，對(duì)于實(shí)現(xiàn)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)亦具有積極功效。

3.建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)容界分的限制

建筑物區(qū)分所有權(quán)權(quán)利內(nèi)容直接確定權(quán)利的保護(hù)范圍。物權(quán)法的立法意圖就是定紛止?fàn)??！懊穹P(guān)于相鄰關(guān)系的一般規(guī)定，對(duì)建筑物區(qū)分所有亦有適用或類推適用的余地”。［7］建筑物區(qū)分所有權(quán)權(quán)利內(nèi)容的限制表現(xiàn)為以下三個(gè)方面：

首先，建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有權(quán)的限制。專有權(quán)是區(qū)分所有權(quán)中核心的權(quán)利，與一般所有權(quán)相同，具有絕對(duì)性、永久性和排他性。對(duì)此，《物權(quán)法》第71條予以確認(rèn)。法律保障專有權(quán)的自由行使，但這并不意味著可以不受限制的恣意行使，而是受到限制的?；趯Ｓ胁糠种g物理屬性上的密切聯(lián)系和不同區(qū)分所有權(quán)人緊密的相鄰關(guān)系，無論從財(cái)產(chǎn)角度考量，或者從共同生活層面權(quán)衡，各區(qū)分所有人具有共同利益。法律往往從重視利益衡量與價(jià)值判斷出發(fā)，確立專有權(quán)的行使不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益的限制。詳言之，下列行為系屬違反共同利益的行為：

一是危及建筑物安全的行為?；诟鲄^(qū)分所有人的專有部分存在著物理屬性上的密切聯(lián)系，使得任意行使專有權(quán)的行為可能危及整個(gè)建筑物的安全。因此，各國(guó)家和地區(qū)的立法基本上都予以規(guī)范。例如，《日本建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第6條第1款規(guī)定，“區(qū)分所有權(quán)人不得為對(duì)建筑物的保存有害的行為”。我國(guó)《物權(quán)法》第71條亦明確規(guī)定，業(yè)主行使專有權(quán)時(shí)“不得危及建筑物的安全”。該規(guī)定的目的是，限制業(yè)主對(duì)專有權(quán)部分的事實(shí)處分，即不得毀壞、蔑視專有部分，以免危及整個(gè)建筑物的安全結(jié)構(gòu)與全體住戶的人身財(cái)產(chǎn)安全。［2］16

二是損害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為。各區(qū)分所有人因?qū)Ｓ胁糠滞瑢僖粭澖ㄖ锉舜酥g為“左鄰右舍”關(guān)系，出于對(duì)共同生活秩序的追求，專有權(quán)的行使應(yīng)受各區(qū)分所有人共同利益的制約，這也是各國(guó)家和地區(qū)立法的普遍立場(chǎng)。例如《日本建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第6條第1款規(guī)定，區(qū)分所有人不能為“違反區(qū)分所有權(quán)人共同利益的行為”。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”第5條規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專有部分之利用不得有“違反區(qū)分所有權(quán)人共同利益之行為”。我國(guó)《物權(quán)法》第71條規(guī)定，業(yè)主行使專有權(quán)“不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益”。如果綜合考量權(quán)利主體之行為本身性質(zhì)、行為人通過該行為所獲得的利益以及給予其他區(qū)分所有權(quán)人所受之不利益的程度等情事，其他業(yè)主或建筑物區(qū)分所有權(quán)人整體利益受到損害，那么權(quán)利行為主體的行為即是損害業(yè)主的合法利益。

三是“住宅商用”行為。專有權(quán)的所有權(quán)本質(zhì)使業(yè)主可以將專有部分用于居住，也可以用來“商用”。然而，“住”、“商”目的的迥然不同導(dǎo)致二者之間利益的碰撞時(shí)有發(fā)生。區(qū)分所有內(nèi)容兼具私有性和公益性使得住宅商用并非絕對(duì)的自由，應(yīng)給予一定的限制。我國(guó)《物權(quán)法》第77條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！币罁?jù)該規(guī)定，“住改商”須符合兩個(gè)條件：遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；應(yīng)當(dāng)應(yīng)有利害關(guān)系業(yè)主的同意。按照《解釋》第10條的規(guī)定，“有利害關(guān)系的業(yè)主”原則上系指本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，第11條的規(guī)定實(shí)為例外情形，即若本棟建筑物外的業(yè)主，在證明其房屋價(jià)值、生命質(zhì)量受到或者可能受到不利影響時(shí)，也應(yīng)被認(rèn)定為“有利害關(guān)系的業(yè)主”。

對(duì)于《解釋》第10條、第11條的理解適用上應(yīng)注意幾個(gè)問題。第一，應(yīng)進(jìn)一步明確“商”的含義，例如“群租”具有商業(yè)的營(yíng)利性目的，但并未改變住宅的用途，這是否應(yīng)認(rèn)定為“商”？第二，物權(quán)法第77條規(guī)定的義務(wù)主體是業(yè)主，實(shí)務(wù)中不應(yīng)將義務(wù)主體閉鎖性地限定為僅有“業(yè)主”，應(yīng)將其擴(kuò)張及于物業(yè)使用人，對(duì)此，《解釋》的第16條有類似的規(guī)定。同理，在對(duì)“有利害關(guān)系的業(yè)主”的適用上亦應(yīng)涵蓋至物業(yè)使用人，倘若排除非業(yè)主物業(yè)使用人對(duì)“住改商”的異議權(quán)，必將損害其利益產(chǎn)生和諧有序關(guān)系的破壞。第三，有利害關(guān)系業(yè)主同意的方式應(yīng)設(shè)立為明示。書面形式的明示更利于確定對(duì)切身利益的關(guān)切。第四，當(dāng)發(fā)生業(yè)主與非業(yè)主的物業(yè)使用人意見不一致時(shí)應(yīng)以非業(yè)主的物業(yè)使用人為準(zhǔn)，因?yàn)椤白「纳獭表毥?jīng)有利害關(guān)系業(yè)主的同意意在保護(hù)居住的利益，這也是《物權(quán)法》第77條的立法目的。至于管理規(guī)約的效力能否限制專有權(quán)，筆者以為不可。理由是，專有權(quán)是業(yè)主對(duì)其專有部分所享有的完整所有權(quán)，理應(yīng)排除他人干涉；同時(shí)主張以管理規(guī)約限制專有部分的往往以維護(hù)業(yè)主共同利益衡量之，多集中于或危及建筑物之安全或有損害其他業(yè)主利益之虞，這些均以為法律明文規(guī)定，無須再以管理規(guī)約的方式重復(fù)之。

其次，建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的限制。區(qū)分所有共有權(quán)的權(quán)利屬性上屬于處分權(quán)受一定限制的按份共有。其內(nèi)容主要是對(duì)共有部分的使用、收益及單純的修繕改良等權(quán)利，同時(shí)設(shè)定了如下的限制：第一，不得為超過共有部分本來用途的行為。這里的“本來用途”，是“指依共用部分的種類、位置、構(gòu)造、性質(zhì)或依規(guī)約規(guī)定的共用部分的目的或用途使用共用部分”。［8］甚至亦可依據(jù)其慣例而確定判斷“本來用途”之生活含義。各國(guó)家和地區(qū)立法對(duì)此多予以明確規(guī)定。例如，《日本建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第13條規(guī)定“各共有人得按共用部分的用法而使用?！蔽覈?guó)《物權(quán)法》第72條規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分“享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)”，《解釋》第14、15條的規(guī)定來看，涵蓋著對(duì)不符共有部分本來用途之行為的限制。第二，不得硬性分割共有部分劃歸業(yè)主私有。雖說共有部分按照份額分?jǐn)傔M(jìn)入業(yè)主住宅的建筑面積之中，但共有部分在物理上由不可分割諸要素所構(gòu)成，功能上亦是為全體業(yè)主所服務(wù)。因此，不可硬性分割共有部分而劃歸個(gè)別業(yè)主私有，這對(duì)于維護(hù)全體業(yè)主的共同利益是非常必要的，同時(shí)也是共有部分物理屬性上及功能上限制共有權(quán)的應(yīng)有之意。

再次，建筑物區(qū)分所有權(quán)成員權(quán)的限制?！段餀?quán)法》第72條第2款以“共同管理權(quán)”來指代業(yè)主的成員權(quán)，具體的內(nèi)容通過第75條、第76條以列舉的方式闡述的。對(duì)成員權(quán)的限制多集中于表決權(quán)、管理規(guī)約制定權(quán)、選舉權(quán)、監(jiān)督權(quán)和更換管理者等部分成員權(quán)，其所針對(duì)的情況是業(yè)主嚴(yán)重違反成員義務(wù)、濫用成員權(quán)的情形下作出的，其目的在于維護(hù)業(yè)主自治團(tuán)體的組織運(yùn)行秩序。例如，對(duì)于長(zhǎng)期拖欠管理費(fèi)且經(jīng)催告仍拒不交納，應(yīng)對(duì)其成員權(quán)益進(jìn)行限制以便督促其履行義務(wù)。

建筑物區(qū)分所有權(quán)法律立法目的的實(shí)現(xiàn)，有利于促進(jìn)住宅小區(qū)共同生活秩序的穩(wěn)定，保障居住環(huán)境的安寧、和諧，提升生活的品質(zhì)，同時(shí)也是業(yè)主與業(yè)主團(tuán)體之間利益衡量與價(jià)值判斷的現(xiàn)實(shí)考量。限制權(quán)利是為了有效衡平利益，實(shí)現(xiàn)權(quán)利共融。建筑物區(qū)分所有權(quán)權(quán)能的限制，促生公民權(quán)利之間的良性合作，并以自組織體即業(yè)主委員會(huì)為合作之組織。此類組織能夠通過所有權(quán)人的共同參與，處理與權(quán)利主體有切身利害關(guān)系的共同事務(wù)，實(shí)踐住戶自治、自理原則，既反映了建筑物管理的民主機(jī)制，有利于促進(jìn)區(qū)分所有建筑物的管理，又保護(hù)了建筑物區(qū)分所有權(quán)人的合法期望。

［1］ 劉易斯·芒福德.城市發(fā)展史——起源、演變和前景［M］.宋俊嶺，倪文彥，譯.北京：建筑工業(yè)出版社，2004：571.

［2］ 楊立新，謝永志.業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)之評(píng)析（上）［J］.福建警察學(xué)院學(xué)報(bào)，2008（1）.

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