張 芳

(新疆師范大學(xué)，烏魯木齊830054)

論和諧視野下的小區(qū)停車位的法律規(guī)范

張 芳

(新疆師范大學(xué)，烏魯木齊830054)

通過對我國《物權(quán)法》第74條關(guān)于小區(qū)停車位、車庫歸屬的分析，指出《物權(quán)法》第74條中存在的問題，并提出通過設(shè)定法定停車位和自行增設(shè)停車位的方式，以緩解車庫與停車位的需求日益增多所帶來的一系列法律問題。從而一方面保障廣大業(yè)主的合法利益，另一方面也能兼顧開發(fā)商的利益，同時(shí)緩解環(huán)境污染，加速經(jīng)濟(jì)增長，最終促進(jìn)和諧社區(qū)與和諧社會的建設(shè)。

小區(qū)停車位;車庫;物權(quán)法;業(yè)主利益

隨著社會的發(fā)展和人們生活水平的提高，私家車的數(shù)量也越來越多，作為業(yè)主代步工具的存放地點(diǎn)——車庫，其作用也越來越重要，停車位和車庫歸誰所有的問題逐漸成為熱點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商為了謀利，在商品房開發(fā)和銷售過程中，總是以不公平的格式合同條款占據(jù)或私下處置小區(qū)停車位、車庫的歸屬，從而引發(fā)了一系列小區(qū)停車位、車庫的歸屬權(quán)的問題。盡管我國《物權(quán)法》對小區(qū)停車位的歸屬做了規(guī)定。但這些規(guī)定過于籠統(tǒng)，缺乏具體的可操作性，而且也存在著不合理的方面，很難解決現(xiàn)實(shí)生活中復(fù)雜、多樣的權(quán)屬爭議。停車位的權(quán)屬糾紛之所以愈演愈烈，其深層社會原因是經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與環(huán)境保護(hù)、資源利用之間的矛盾關(guān)系。從古至今，社會的平等、安定、和諧是人類一直所追求的，和諧社會一直是人類共同的價(jià)值理想和價(jià)值追求。本文試圖從法律的視角去審視這其中紛繁的利害關(guān)系，從中尋求一個利益平衡點(diǎn)，使各方的利益最大化，從而促進(jìn)和諧社區(qū)與和諧社會的建設(shè)。

一、我國《物權(quán)法》第74條對于車庫、停車位歸屬的規(guī)定

《物權(quán)法》第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。該條款確定了小區(qū)車庫，停車位的歸屬原則。

于2009年5月19日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》第6條規(guī)定:建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共用道路或者其他增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是物權(quán)法第74條第3款所稱的車位。此種停車位不需要花費(fèi)建設(shè)成本，且其建設(shè)費(fèi)用已計(jì)算在公攤費(fèi)用中。其占用的土地屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)范圍。因此，此停車位歸全體業(yè)主共有［2］。根據(jù)此規(guī)定占用公共用地的停車位的歸屬問題已明確，那么現(xiàn)實(shí)生活中，小區(qū)物業(yè)管理公司向業(yè)主收取地面停車費(fèi)，其性質(zhì)也明確了。業(yè)主繳納的費(fèi)用不是停車位的租金而是停車保管服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理公司應(yīng)維護(hù)車輛停放秩序，杜絕事故隱患，因看管不善造成停放車輛丟失或損壞的，應(yīng)當(dāng)依法或協(xié)議承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

針對《物權(quán)法》74條的上述規(guī)定，可以看出它能夠在一定程度上解決現(xiàn)實(shí)生活的糾紛，因而具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。但是同時(shí)筆者認(rèn)為《物權(quán)法》74條亦存在失誤與遺漏，對車庫的歸屬態(tài)度則很模糊，而這些失誤和遺漏很可能會給將來的司法實(shí)踐留下隱患。

二、《物權(quán)法》74條中存在的問題

(一)“首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定不明確

“首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定體現(xiàn)了立法對業(yè)主的一種傾向，但是表述不夠明確。因?yàn)橐院畏N方式、方法操作并未言明，如果售予業(yè)主而業(yè)主無法承受畸高的價(jià)位而將車庫售予小區(qū)業(yè)主以外的人，則是否屬于“首先滿足業(yè)主的需要”?如果不明確什么樣的狀態(tài)是“首先滿足業(yè)主的需要”，那么很可能出現(xiàn)房產(chǎn)商將停車位售予非小區(qū)業(yè)主或使小區(qū)業(yè)主與外部人被迫競價(jià)等等局面，這對廣大業(yè)主來講是十分不利的。

(二)《物權(quán)法》對未約定或約定不明的小區(qū)停車位、車庫的權(quán)屬缺乏規(guī)范

《物權(quán)法》74條第2款中雖然將小區(qū)內(nèi)車庫歸屬交由當(dāng)事人約定，但沒有規(guī)定未約定或約定不明的情況下的歸屬。目前對此學(xué)術(shù)界有兩種觀點(diǎn):一是歸業(yè)主共有。主要依據(jù)有兩點(diǎn):(1)從功能上看，車庫是為了輔助業(yè)主實(shí)現(xiàn)生活居住的功能;(2)從行政法來看，我國從國務(wù)院到各地方政府都規(guī)定了居住小區(qū)車庫的配建標(biāo)準(zhǔn)，說明我國法律已承認(rèn)車庫為小區(qū)業(yè)主的配套設(shè)施［3］。二是歸開發(fā)商所有。贊成小區(qū)車庫的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于開發(fā)商的理由有兩點(diǎn):(1)獨(dú)立客體說，有些學(xué)者認(rèn)為“小區(qū)車庫可以與其上面樓層分開而成為單獨(dú)所有權(quán)客體，也可以作為獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)成為單獨(dú)的交易客體”［4］;(2)“誰投資，誰受益”的原則，車庫和房屋一樣都由開發(fā)商投資建造而成的，按照“誰投資，誰收益”的原則，開發(fā)商享有最初的所有權(quán)，只要開發(fā)商在售房合同中沒有對車庫的歸屬做出約定，沒有對車庫的權(quán)利做出讓渡，那么無疑表明開發(fā)商保留了所有權(quán)。而且依照民法原理，建造建筑物是原始取得的一種情形。

(三)停車庫的登記制度不健全

目前我國的房地產(chǎn)登記制度還不完善。尤其是對小區(qū)車庫的容積率是否計(jì)入公攤面積不予記載。不動產(chǎn)登記簿和產(chǎn)權(quán)證書作為公示的基本載體，在小區(qū)權(quán)利歸屬上并未發(fā)揮其作用。而這種回避態(tài)度使糾紛變得復(fù)雜化。在房地產(chǎn)初始登記的實(shí)務(wù)中，登記機(jī)關(guān)除了辦理土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)證外，對于共有他項(xiàng)權(quán)的房地產(chǎn)證登記機(jī)關(guān)并不辦理。停車位的法律權(quán)利歸屬亦不記載于房地產(chǎn)權(quán)證上。登記機(jī)關(guān)現(xiàn)行發(fā)行的房地產(chǎn)權(quán)證對建筑物共有部分，他項(xiàng)權(quán)利不予記載的登記方式，無形中給開發(fā)商擬定的有違法規(guī)定的格式合同條款大開方便之門。房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利人無法借助所持有的房地產(chǎn)證，以完全物權(quán)的絕對權(quán)直接對抗該類違法的合同條款，保護(hù)自身的合法權(quán)益。

(四)停車位、車庫配置比例與業(yè)主停車需求之間的矛盾突出

筆者認(rèn)為“首先滿足業(yè)主的需要”中的“需要”應(yīng)當(dāng)是業(yè)主對車庫購買的需求。如果業(yè)主經(jīng)濟(jì)條件普遍優(yōu)越，那么業(yè)主對停車的基本需求就高。對經(jīng)濟(jì)條件一般的業(yè)主來說，隨著時(shí)間的推移業(yè)主的經(jīng)濟(jì)條件普遍改善，擁有車輛的業(yè)主就會隨之增加。因此停車需求、購買需求是動態(tài)的，而車輛配置比例是固定的。這樣基于業(yè)主需要的無限性、無時(shí)間性與開發(fā)商提供停車位、車庫的有限性、利潤最大化之間的矛盾總是存在的。顯然，業(yè)主對停車的需求應(yīng)當(dāng)限定在一定期間，遺憾的是相關(guān)立法并未規(guī)定。

三、完善《物權(quán)法》74條之規(guī)定的若干建議

(一)應(yīng)明確“首先滿足業(yè)主的需要”原則的法律規(guī)定

對“首先”一詞要做具體的解釋。“首先”不同于“優(yōu)先”。許多學(xué)者將這里的“首先”理解為“優(yōu)先購買權(quán)”或“優(yōu)先承租權(quán)”［5］。而筆者對此并不贊同，因?yàn)椤皟?yōu)先”在我國法律中是指同等條件下的優(yōu)先，而在此將“首先”理解為“優(yōu)先”就會很容易使開發(fā)商引用“同等條件”而將停車位出讓給小區(qū)業(yè)主以外的人，或以此相要挾讓業(yè)主被迫承受更高的價(jià)格。在此，筆者認(rèn)為只有利用公共道路建造的停車位才使用“首先滿足業(yè)主的需要”的原則。在對“首先”的問題上，我們可以借鑒美國的做法，認(rèn)為開發(fā)商或以后的業(yè)主在未滿足小區(qū)居民需要前不得對停車位加以營利的利用。如“法律賦予購房而當(dāng)時(shí)沒有購買車庫的業(yè)主，在以后購買車后可以以繳納一定的費(fèi)用與開發(fā)商簽訂將來才生效的買賣或租賃合同，并通過相應(yīng)的公示來保障自己的權(quán)益”。最后對違反“首先滿足業(yè)主需要”原則而轉(zhuǎn)讓或出租車位的行為做出規(guī)定。如果開發(fā)商沒有滿足業(yè)主需要而將車庫出讓給了第三人，而第三人又存在知情或不知情兩種情況，那么這個時(shí)候就存在如何平衡業(yè)主與第三人的利益問題。筆者認(rèn)為判斷這種行為有效還是無效，應(yīng)該看開發(fā)商或以后的業(yè)主是否履行了通知義務(wù)。

(二)應(yīng)完善未約定小區(qū)車庫歸屬的法律規(guī)定

對于約定小區(qū)車庫的歸屬問題學(xué)術(shù)界主要有以下幾種學(xué)說:針對業(yè)主共有說，這種觀點(diǎn)確實(shí)有利于保護(hù)廣大業(yè)主的利益，得到了較多學(xué)者的支持。但這一規(guī)定也有一定的缺陷，對沒有買車的業(yè)主來說顯得不公平，因?yàn)槿绻噹鞖w業(yè)主共有，那么開發(fā)商為了自己的利益勢必將車庫的開發(fā)成本以及可預(yù)見的利益分?jǐn)偟劫彿績r(jià)格中去，而沒有車的業(yè)主也得承擔(dān)這個高出的價(jià)格。

對于車庫的歸屬問題，我們也不能簡單地根據(jù)“誰投資，誰受益”的原則來確定產(chǎn)權(quán)的歸屬。誠然，地下車庫的興建，開發(fā)商需要做出一定的投資，甚至需要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，我們也只能說開發(fā)商可以主張地下車庫的產(chǎn)權(quán)。但這并不意味著開發(fā)商當(dāng)然享有地下車庫的產(chǎn)權(quán)。因?yàn)楸M管一方面開發(fā)商做出了投資，甚至是巨大的投資，也并不排除開發(fā)商將這些投資攤?cè)胧鄯砍杀局?，最終由消費(fèi)者承擔(dān)。再者，車庫本身不是在屬于開發(fā)商的土地上興建的，開發(fā)商也不能根據(jù)其享有的地下空間權(quán)主張對地下車庫的使用權(quán)。筆者認(rèn)為應(yīng)根據(jù)小區(qū)車庫的面積是否分?jǐn)偟椒课莸慕ㄖ娣e當(dāng)中去決定車庫的歸屬。如果是不歸業(yè)主共有則歸開發(fā)商所有。因?yàn)檫@種歸屬的規(guī)制平衡了業(yè)主與開發(fā)商兩者之間的利益，體現(xiàn)了公平原則，而且也得到了司法實(shí)踐的支持。

(三)應(yīng)完善車庫登記制度

《物權(quán)法》規(guī)定對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一的登記制度，但是只停留在原則性規(guī)定層面，具體到車庫權(quán)屬登記時(shí)仍然是模糊的?！靶^(qū)停車位、車庫可以與其上面樓層分開而成為單獨(dú)所有權(quán)客體，也可以作為獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)成為單獨(dú)的交易客體?！奔热卉噹熳鳛橐粋€獨(dú)立的客體可以交易，這種車庫就可以單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)證。此外可以在不動產(chǎn)登記制度中新增一種關(guān)于小區(qū)車庫的預(yù)售登記制度，即業(yè)主如果在近期內(nèi)如果不能買車，可以先交一定的保管費(fèi)，對于車庫享有優(yōu)先權(quán)，這里的登記采用的是登記對抗主義。

(四)應(yīng)重視解決停車位，車庫配置比例不足的問題

為更好地平衡開發(fā)商與業(yè)主利益關(guān)系，建議采納臺灣地區(qū)立法中關(guān)于法定停車位與自行增設(shè)停車位的提法。法定停車位是建筑區(qū)劃內(nèi)設(shè)定的必須滿足小區(qū)業(yè)主的停車需求，此停車庫若未計(jì)入公攤面積仍由開發(fā)商享有所有權(quán)，但其只能將此停車庫出售、出租、附贈給小區(qū)業(yè)主，不得轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主以外的人。此部分的停車庫為了防止開發(fā)商哄抬車庫價(jià)位，應(yīng)由政府根據(jù)市場價(jià)格作參考制定出政府指導(dǎo)價(jià)，開發(fā)商只能在此市場指導(dǎo)價(jià)的幅度范圍內(nèi)出售、出租。但每戶業(yè)主只能享有一個法定停車庫，若業(yè)主有兩輛或三輛車其必須在自行增設(shè)停車庫進(jìn)行購買。而另一部分則是自行增設(shè)停車庫，此停車庫開發(fā)商可以向小區(qū)以外的人、法定停車庫不能滿足其停車需求的業(yè)主或在法定停車庫售完后才購車的業(yè)主進(jìn)行出售。此自行增設(shè)停車庫根據(jù)市場競爭的原則在同等條件下誰競價(jià)高誰得車位，但在為了方便的條件下，小區(qū)業(yè)主享有優(yōu)先購買權(quán)。在此筆者認(rèn)為為了保護(hù)當(dāng)初只購房未購車的業(yè)主的將來的停車需求，在法定停車庫售完后，開發(fā)商應(yīng)在自行增設(shè)停車庫中預(yù)留一部分車庫給那些業(yè)主，為了確保開發(fā)商的利益，開發(fā)商對這部分車庫可以出租，但不能出售。若5年后經(jīng)開發(fā)商通知，此部分業(yè)主仍未購買車庫則視為放棄購買。開發(fā)商可將此部分車庫和其他自行增設(shè)車庫共同出售給第三人。

筆者認(rèn)為雖然自行增設(shè)停車庫的價(jià)位高于法定停車庫，開發(fā)商為了追逐高額利潤，在確保法定停車庫的情況下，必定會想方設(shè)法多建自行增設(shè)停車庫，這樣就能滿足業(yè)主將來的停車需求，對業(yè)主來說也是有利的。規(guī)定法定停車庫每戶一個，這樣就會使有些業(yè)主在考慮到高額的自行增設(shè)停車庫的費(fèi)用時(shí)，放棄去買第二或第三輛車，這樣就相對緩解了交通擁擠的城市環(huán)境和減少汽車尾氣的排放。同時(shí)法定停車庫和自行增設(shè)的停車庫等“車位經(jīng)濟(jì)”在將來勢必會對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。

(五)應(yīng)對小區(qū)停車位、車庫的規(guī)劃加以行政指導(dǎo)

在我國土地資源稀缺而城市住宅與人口較為密集的情況下，停車位問題如果完全市場化，有可能導(dǎo)致停車位的不正常運(yùn)行。所以，對于這個問題，一方面政府要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加以支持和鼓勵，進(jìn)而促進(jìn)其進(jìn)行停車位建設(shè)。如鼓勵興建立體停車庫，立體停車庫興建不僅有效改善了停車環(huán)境，也改善了行車環(huán)境，增加了行車流量，改善了人的活動環(huán)境，住宅社區(qū)則由于車入地庫，實(shí)現(xiàn)了人、車分流;增加了綠化面積。另一方面政府也應(yīng)該對停車位市場的非正常運(yùn)行加以適當(dāng)干預(yù)，以維護(hù)市場穩(wěn)定，保障民眾基本生活條件。

所以要解決停車位問題其基本方案應(yīng)該是從地上和地下尋找可能。地下停車位以及架空停車位等形式的停車位應(yīng)該加以大力發(fā)展，從而減少對土地的消耗，對此相關(guān)行政部門應(yīng)該做好法規(guī)的橫向配套。城市規(guī)劃部門、建設(shè)部門、國土資源管理部門以及房地產(chǎn)管理部門應(yīng)該統(tǒng)一必要的規(guī)范，對于地下停車庫以及其他對于建筑面積以容積率的計(jì)算與商品住宅有所區(qū)分的停車位而言，要予以統(tǒng)一對待，給予其地權(quán)基礎(chǔ)，并且要對其產(chǎn)權(quán)憑證問題予以統(tǒng)一規(guī)定，銜接妥當(dāng)，維護(hù)各方合法利益。

［1］ 陳浩然，管媛媛.和諧思想的國際認(rèn)同［J］.長春工程學(xué)院學(xué)報(bào):社會科學(xué)版，2010(1):12.

［2］徐海燕.區(qū)分所有建筑物管理的法律問題研究［M］.北京:法律出版社，2007:125.

［3］韓曉利.論居民小區(qū)停車位、車庫的歸屬與利用［J］.研究生法學(xué)，2007(4):86.

［4］王利明.論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問題［J］.現(xiàn)代法學(xué)，2006(5):77.

［5］韓曉利.論居民小區(qū)車位、車庫的歸屬與利用——兼評《物權(quán)法》74條的得與失［J］.研究生法學(xué)，2007(4):92.

［6］ 念義.小區(qū)停車位權(quán)屬法律問題及完善［D］.廈門大學(xué)碩士研究生畢業(yè)論文，2008:5.

［7］王偉.立體停車庫帶動“車位經(jīng)濟(jì)”［J］.建設(shè)科技，2008(17):60.

Talk about the law of the parking garage by the harmonious view

ZHAnG Fang
(Xinjiang normal University，Urumqi 830054，China)

This paper points out the problems existing in the 74th clause of Property Law by analysis of regulation，about ownership of parking space and garage，in it，and put forward that we can alleviate the legal problems that are derived from growing needs to parking space and garage by setting legal parking space and spontaneously setting parking space.On the one hand this way will protect general owners'legal interests;on the other hand it also can juggle developers'interests and easeenvirmental pollution，boosting economic growth and eventually promoting harmonious complex and the constructionof a harmonious society.

residential parking spaces;garage;property law;interests of the owners

DF521

A

1009-8976(2011)01-0071-03

2011－01－08

張芳(1988—)，女(漢)，新疆伊犁，碩士主要研究婚姻家庭法。