金 莎

（安徽職業(yè)技術(shù)學(xué)院，安徽 合肥 230011）

我國當(dāng)前高房價與公允價值計量屬性探究

金 莎

（安徽職業(yè)技術(shù)學(xué)院，安徽 合肥 230011）

本文主要探討了公允價值計量屬性與高房價的相關(guān)聯(lián)系，高房價形成的成因，公允價值來歷的淵源，我國引入公允價值的背景，分析投資性房地產(chǎn)公允價值的實際審慎應(yīng)用過程中面臨的現(xiàn)狀及問題，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量與高房價之間關(guān)系，并在此基礎(chǔ)上進行了簡單評述和提出相關(guān)的建議。

高房價；公允價值；計量屬性；投資性房地產(chǎn)

一、引言

近年來我國房地產(chǎn)價格持續(xù)快速上漲，不得不令中國政府急速采取相關(guān)宏觀財政與經(jīng)濟政策，壓制房地產(chǎn)快速上升的價格。有先前的穩(wěn)健到抑制政策，再有抑制政策到才出臺的遏制政策，以此規(guī)避房產(chǎn)經(jīng)濟泡沫。房價如此過高，增長此等之快。如果是市場經(jīng)濟機制在其正常運行過程中自發(fā)行為，則是價值規(guī)律的正常體現(xiàn)。因為根據(jù)政治經(jīng)濟學(xué)價值規(guī)律理論，價格就是在供求和需要間上下波動達到供需平衡的，即通過價格、競爭，促使市場達到供需平衡，最終使生產(chǎn)資料達到最優(yōu)配置。然而，我國目前的高房價絕對不是價值規(guī)律中的供需正常調(diào)節(jié)的現(xiàn)實表現(xiàn)。這其中有著各種非正常非市場的因素形成了當(dāng)前的高房價，快增長。

二、高房價成因與公允價值計量屬性淵源

我國當(dāng)前房價過高的些原因大致可分為以下幾類。一是集中釋放的需求；二是成本推動；三是行業(yè)自身的特點。房地產(chǎn)市場行業(yè)壟斷、區(qū)域壟斷的特性，使房價維持在較高水準(zhǔn)。四是政府的干預(yù)和調(diào)控，尤其一些地方政府為了本地的經(jīng)濟增長人為的對房地產(chǎn)市場的托市更是房地產(chǎn)市場失衡的重要原因。五是房地產(chǎn)與金融市場的關(guān)系，尤其在國際金融危機時期，投資房產(chǎn)更是首選。六是其他諸多外部因素，例如國內(nèi)投資市場由于其他投資品的低收益把富裕資金投入房地產(chǎn)市場影響了房地產(chǎn)價格；在當(dāng)期國際金融危機的背景下，大量的海外熱錢涌入國內(nèi)市場尤其是房地產(chǎn)市場，帶動了新一輪的房地產(chǎn)投資熱等等。

但它和會計學(xué)上的公允價值計量屬性又有什么關(guān)系呢。企業(yè)會計準(zhǔn)則中公允價值的應(yīng)用要求公允價值在準(zhǔn)則體系中首先反映在《企業(yè)會計準(zhǔn)則— —基本準(zhǔn)則》的第九章“會計計量”的內(nèi)容中，與之前使用的準(zhǔn)則相比，這是新增加的一章內(nèi)容。其第四十二條規(guī)定，“會計計量屬性主要包括:歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價值”。 “在公允價值計量下，資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。”另外，基本準(zhǔn)則中不再將歷史成本和權(quán)責(zé)發(fā)生制作為會計核算的基本原則。由此可以看出，公允價值在準(zhǔn)則體系中的重要地位。

三、投資性房地產(chǎn)與公允價值計量屬性

公允價值在《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》的中運用，最能直接體現(xiàn)其與高房價的關(guān)系。根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》要求，“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。由于新會計準(zhǔn)則未對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式作出硬性規(guī)定，這就給房地產(chǎn)上市公司留下了選擇的空間。

那么開發(fā)商如何通過公允價值來操縱高房價的呢？首先，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司采用公允價值計量，根據(jù)會計準(zhǔn)則規(guī)定必須具備相關(guān)條件以及必須采用一定方法。新準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)所在地要有活躍的房地產(chǎn)交易市場，同時，企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出科學(xué)合理的估計，然而，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場是相當(dāng)困難的。不論在一線城市，還是二線城市，即便在一座城市同一地段房地產(chǎn)的活躍市場還存在差異，準(zhǔn)確做出公允價值計量不是容易得到的，這就給開發(fā)商操作房價留下了伸縮的空間。其次，公允價值確定方法和技術(shù)的運用，若想找到真正的公允價值，要有科學(xué)的方法原理，選擇適當(dāng)?shù)墨@取方法，而且還要制定并嚴格遵守程序規(guī)范。只有科學(xué)的方法、且選擇得當(dāng)，并有嚴密而有效的程序規(guī)范，公允價值的獲取才可以消除主觀判斷的影響，并具有較高的客觀性和可驗證性。目前，準(zhǔn)則上介紹了三種方法包括收益現(xiàn)值法、DCF（自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型法）和重置成本法等。每種方法開發(fā)商可以根據(jù)自己需要自由選擇，所得公允價值必然有差異，價格也有了空間。如國際慣例大多采用收益現(xiàn)值法，通過測算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，來確定被評估資產(chǎn)價格。而估算模型采用的計算因素如利率、時間、回報預(yù)計數(shù)等如果略有偏差，那么計算出的收益現(xiàn)值差異非常大，若在方法上不加以規(guī)定，則在客觀上存在操縱公允價值的可能。再有，評估機構(gòu)是否獨立公證進行評估?！肮蕛r值”公允不公允，關(guān)鍵看審計評估機構(gòu)如何審計評估。注冊會計師審計是對會計信息質(zhì)量的有效評估措施，對企業(yè)保證會計信息真實性起著有效的監(jiān)督和促進作用。在新的會計準(zhǔn)則實施后，如何規(guī)范審計評估市場，成為重中之重。另外面對不斷出現(xiàn)的新型資產(chǎn)，如金融工具，我國的評估機構(gòu)是否有經(jīng)驗做出公正評價還待考驗等等。最后，會計人員的素質(zhì)。就公允價值而言，采用計價模型要求會計人員能夠及時收集和應(yīng)用交易商品的市價，并采用估價技術(shù)，這需要會計人員熟悉理財學(xué)方面的知識，并具備一定的綜合分析、判斷能力，才能熟練地操作。目前，我國會計人員的整體素質(zhì)不高，會計職業(yè)判斷能力比較差，必然在一定程度上影響到公允價值在會計實務(wù)中的應(yīng)用。

四、結(jié)論

任何一種計量屬性都不是十全十美的，公允價值也不例外。如何讓公允價值計量屬性更好的為市場經(jīng)濟服務(wù)，為房地產(chǎn)市場服務(wù)。關(guān)鍵看我們?nèi)绾斡闷溆欣囊幻?，避其不利的一面。針對我國?dāng)前的狀況，應(yīng)采取以下的應(yīng)對措施：

1.完善市場經(jīng)濟體制的建設(shè)

加快市場經(jīng)濟發(fā)展，完善市場體系，促進完善的生產(chǎn)要素市場、資本市場和商品市場的建立。只有在統(tǒng)一開放的市場體系和公平競爭的市場秩序下，價格是所有市場參與者在充分考慮了收益和風(fēng)險之后所達成的共識，價格才能成為真實的、準(zhǔn)確的市場信號，才能更好地確定商品成本和市價，從而獲得商品公允價值的信息。建議由國家發(fā)改委，建設(shè)部、國土資源部、社會保障部會同財政部部等國家宏觀職能部門組成聯(lián)合工作組，仔細認真調(diào)研各地房地產(chǎn)市場，尤其是一、二線城市，對房地產(chǎn)企業(yè)使用公允價值計量屬性做出嚴格細致規(guī)定。全面完善市場經(jīng)濟體制，使資源能夠在市場上有效流動，特別是要完善資本市場的建設(shè)，提高市場的有效性，使市場能夠公允地反映資產(chǎn)的價值，確立公允價值在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的前提。這是健全我國市場經(jīng)濟體制的基本要求，也是保證公允價值在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的基礎(chǔ)。

2.加大法制建設(shè)力度，確立公允價值規(guī)范體系

我國法律制度不健全，已經(jīng)嚴重地影響到公允價值在會計計量中的應(yīng)用，使本不夠完善的市場經(jīng)濟體制更難應(yīng)用公允價值。在國際國內(nèi)逐步運用公允價值計量的現(xiàn)實情況下，相關(guān)法律必須盡快完善，至少在法律上基本取得認同，承認公允價值的合法地位，逐步夯實公允價值運用的法律基礎(chǔ)。完善的法律法規(guī)能夠規(guī)范人們的行為，為交易雙方公平交易提供一個廣闊的空間。不斷完善《公司法》《會計法》等相關(guān)法律規(guī)范，建立完善會計規(guī)范的同時，加大違規(guī)行為的處罰力度。盡力避免給那些利用公允價值進行會計舞弊者留下操縱的空隙，并制定嚴厲的處罰措施，凈化會計環(huán)境。目前我國涉及公允價值的相關(guān)準(zhǔn)則較為普遍，但是分布較為零散，缺乏系統(tǒng)指導(dǎo)公允價值理論和實務(wù)的公允價值準(zhǔn)則和框架體系。新會計準(zhǔn)則引進了公允價值的計量屬性，但它本身是一個指導(dǎo)性文件，在我國的市場經(jīng)濟環(huán)境中，資源配置的效率不高，而且行業(yè)之間又有較大的差異性，這些都使公允價值在應(yīng)用的過程中面臨著諸多要解決的問題。因此要根據(jù)中國的國情，針對特殊的市場環(huán)境和具體的行業(yè)特點，出臺具體的實施細則，在實踐中拓展公允價值應(yīng)用的深度與廣度，提高其可操作性。

3.提高會計人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，完善公允價值的取得

我國要想全面地推廣公允價值計量屬性，歸根到底還要取決于會計人員素質(zhì)的提高。面對當(dāng)前的實際情況，要加大對會計人員的培訓(xùn)力度，尤其需要提高評估人員和審計師的技能，培養(yǎng)其風(fēng)險意識和未來觀念，在充分了解企業(yè)自身經(jīng)濟業(yè)務(wù)和市場狀況的基礎(chǔ)上，更多地把握企業(yè)的未來潛在風(fēng)險，運用自己豐富的職業(yè)判斷經(jīng)驗和相關(guān)的知識背景，在規(guī)則范圍內(nèi)靈活進行業(yè)務(wù)處理，及時準(zhǔn)確地取得公允價值。首先，要從整體上來提高會計人員素質(zhì)。會計人員在業(yè)務(wù)素質(zhì)上要緊跟時代的步伐和形勢的發(fā)展，要不斷更新觀念，接受新的知識。其次，要加強對公允價值計量屬性的廣泛宣傳和對會計人員進行知識更新，使廣大會計人員能盡快地熟知公允價值計量屬性，同時并能盡快地掌握對公允價值的具體運用。最后，會計準(zhǔn)則制定者應(yīng)經(jīng)常與會計實踐工作人員保持溝通，及時解答他們在處理公允價值上遇到的現(xiàn)實難題。

目前公允價值在我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中仍然存在著諸多問題，但是從公允價值的國際應(yīng)用來看，公允價值的廣泛采用是不可回避的，有可能發(fā)展成為未來價值計量主要屬性的趨勢。我們應(yīng)趨利避害，使其更好的為我國市場經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮作用。謹慎引入和應(yīng)用公允價值符合我國當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實需要。

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Research on Domestic Housing Price and Measurement Attributes of Fair Value

JIN Sha

This article mainly explores the relations between the measurement attributes of fair value and domestic housing, the causes of high housing price, the origin of fair value, the background under which our country introduced fair value, analyzes the status and problems in the appliance of fair value in investment estate evaluation, the relations between high housing price and investment estate measured by fair value, and on this basis, makes a brief comment and offers some suggestions.

high housing price; fair value; measure attribute

F293.3

A

1008-7427（2011）09-0081-02

2011-05-17

作者系安徽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)貿(mào)系經(jīng)濟師。