連云港市物業(yè)管理中心 郭前明

近年來，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，作為住宅“養(yǎng)老金”的物業(yè)專項(xiàng)維修資金也越來越引起大家的廣泛關(guān)注。對(duì)此，2007年財(cái)政部、建設(shè)部專門印發(fā)了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》。物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度的建立，不僅為保障住宅共用設(shè)施設(shè)備等共用部位的安全、正常使用提供了穩(wěn)定可靠的資金來源，而且對(duì)加強(qiáng)維修資金的管理以及維護(hù)社區(qū)的和諧健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。然而，作為維修資金的監(jiān)管部門，面對(duì)著日益增加的住宅共用設(shè)施設(shè)備急需更新、維修及改造，卻往往因資金使用程序不合規(guī)范或條件限制等原因，而無法及時(shí)動(dòng)用維修資金，使其發(fā)揮應(yīng)有的保障功效，從而造成維修資金使用難局面。

一、維修資金使用難原因分析

(一)維修資金使用表決難通過

為維護(hù)全體業(yè)主的利益及保障維修資金的安全，《物權(quán)法》與《物業(yè)管理?xiàng)l例》制定的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的第二十二條第二款明確規(guī)定：“使用住宅專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”。然而，我國(guó)目前小區(qū)的住宅規(guī)模通常都比較大，若要征集到小區(qū)內(nèi)2／3以上業(yè)主的同意往往比較困難，這就為維修資金的正常使用增加了一道門檻；加之一些業(yè)主往往“事不關(guān)己、高高掛起”，只要他們不是共用設(shè)施設(shè)備項(xiàng)目的直接受益者通常會(huì)拒絕簽字，故經(jīng)常會(huì)造成表而不決的局面，致使維修項(xiàng)目擱置。

(二)部分業(yè)主尚未形成買房也要養(yǎng)房的消費(fèi)觀念

一方面，一些業(yè)主尤其是年長(zhǎng)者還在享受國(guó)家福利性的住房政策，他們對(duì)購買住房后還要承擔(dān)小區(qū)內(nèi)共有部位及公用設(shè)施設(shè)備等的維修費(fèi)用尚不能理解，或多或少存在抵制情緒。另一方面，部分維修部位可能僅僅與其他業(yè)主有關(guān)，自身并非所要維修部位的直接受益者，故不情愿分擔(dān)維修費(fèi)用，甚至不參與維修的投票決策。

(三)部分住房維修費(fèi)用籌集困難

由于原房改單位改制、重組以及破產(chǎn)等原因，一些公有住房出售后目前往往無人管理、售后和維修，有的房屋在經(jīng)多次轉(zhuǎn)手后其業(yè)主已不是其原房改單位的職工，部分房改單位往往不愿再擔(dān)負(fù)其這些房屋的維修專項(xiàng)資金等等，從而造成一些住宅小區(qū)內(nèi)的同一幢樓甚至同一個(gè)單元的維修資金不全。這類房屋在進(jìn)行維修費(fèi)用的分?jǐn)倳r(shí)，那些尚未繳存維修資金的業(yè)主如果不愿意出錢分擔(dān)維修費(fèi)用，則往往會(huì)造成維修的困難。

(四)操作的不規(guī)范，往往引起業(yè)主異議

通常情況下，由于業(yè)主大會(huì)很難召開，物業(yè)小區(qū)多會(huì)采取先張貼公布維修項(xiàng)目方案，然后由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)委會(huì)委員或者維修資金使用申請(qǐng)發(fā)起人親自上門征集各業(yè)主的意見以及簽名確認(rèn)。若規(guī)范操作，這種方式將是征集各業(yè)主意見的一種有效方式，然而在實(shí)際操作過程中部分人員往往為了達(dá)到某種目的而進(jìn)行違規(guī)操作，進(jìn)而引起業(yè)主異議。其中操作的不規(guī)范主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

第一，為了能夠盡快落實(shí)維修資金，有時(shí)向業(yè)主蓄意隱瞞進(jìn)行維修項(xiàng)目的事實(shí)真相，以騙取各業(yè)主簽字。

第二，在沒有聯(lián)系到業(yè)主的情況下，有的擅自偽造業(yè)主的簽名，以瞞騙維修資金監(jiān)管部門。

第三，與部分業(yè)主的溝通不夠或者存在欺騙性的溝通，導(dǎo)致某些原已簽字確認(rèn)的業(yè)主，往往在了解到事實(shí)真相后又對(duì)維修工程提出異議，甚至要求監(jiān)管部門凍結(jié)維修資金的審核撥付工作。

(五)維修資金的使用范圍很難界定

物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用具體應(yīng)當(dāng)控制在什么范圍之內(nèi)？這一問題一直沒能得到很好的解決。建設(shè)部制定的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，僅規(guī)定使用范圍是共用設(shè)施設(shè)備13項(xiàng)（包括天線、電梯、照明、合消防設(shè)施等）和住宅共用部位10項(xiàng)（包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱和梁等）。但這一規(guī)定比較含糊，其責(zé)任界定不清晰，而當(dāng)前高科技設(shè)施設(shè)備又是層出不窮，因此在實(shí)際使用中往往會(huì)存在一定困難。

(六)各方對(duì)維修資金管理機(jī)構(gòu)的職能認(rèn)識(shí)存在差距

維修資金管理機(jī)構(gòu)目前的職能定位只是負(fù)責(zé)小區(qū)維修資金的歸集、核算以及維修后的資金撥付，并不負(fù)責(zé)具體的房屋維修工作等。然而廣大業(yè)主卻對(duì)維修資金管理機(jī)構(gòu)的具體職能不甚了解，甚至片面地認(rèn)為維修資金管理機(jī)構(gòu)就是進(jìn)行房屋維修的機(jī)構(gòu)，一旦他們遞交了報(bào)修申請(qǐng)后，就只需等人來上門維修。這種的認(rèn)識(shí)上的偏差，不僅耽誤了維修也在一定程度上影響了維修資金的正常使用。

二、解決維修資金使用難的思考

在維修資金的使用上，如何才能做到既能依法監(jiān)管，保障維修資金安全，又能充分實(shí)現(xiàn)維修資金的合法和便捷使用，將是各物業(yè)監(jiān)管部門所面臨的一項(xiàng)現(xiàn)實(shí)而又緊迫的任務(wù)和難題。針對(duì)上述造成維修資金使用難的原因，筆者特提出以下幾點(diǎn)對(duì)策。

(一)重視發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用

在物業(yè)維修資金的使用申領(lǐng)工作中，我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)存在規(guī)范化業(yè)委會(huì)組織的物業(yè)小區(qū)，其業(yè)主們一般都比較齊心，他們處理公共事務(wù)的熱情也比較高，維修資金使用難的問題在這樣的小區(qū)內(nèi)并不明顯。因此，應(yīng)當(dāng)充分重視、引導(dǎo)和發(fā)揮小區(qū)業(yè)委會(huì)及其成員的作用，努力和積極做好維修資金有關(guān)政策的宣傳工作，并適時(shí)和定期對(duì)業(yè)委會(huì)委員進(jìn)行維修資金法規(guī)政策、續(xù)籌以及使用等相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，努力提高他們對(duì)建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度重要性的認(rèn)識(shí)以及自身的維權(quán)意識(shí)，這也是破解維修資金使用難問題的關(guān)鍵。

(二)改變維修項(xiàng)目現(xiàn)申請(qǐng)現(xiàn)表決使用模式

當(dāng)前住宅專項(xiàng)維修資金的使用和支取之所以困難，很大程度上是由于每次維修資金的申請(qǐng)都需要通過 “住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主討論通過簽字確認(rèn)后才能使用資金”這一規(guī)定。對(duì)此，筆者建議改變這種維修項(xiàng)目現(xiàn)申請(qǐng)現(xiàn)表決使用的模式，改由年初業(yè)主大會(huì)表決使用方案金額，當(dāng)有維修項(xiàng)目申請(qǐng)使用時(shí)可以立刻領(lǐng)用維修資金。

(三)建立維修資金使用網(wǎng)上表決系統(tǒng)

建立維修資金使用網(wǎng)上表決系統(tǒng)，可以提高業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的積極性和業(yè)主決策的效率，增強(qiáng)決策的透明度，解決原來業(yè)主在參與物業(yè)管理活動(dòng)重大事項(xiàng)決策過程中出現(xiàn)的虛假簽名、意見難以收集、意見表達(dá)不能真實(shí)反映等問題。業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)籌備組、相關(guān)業(yè)主代表在需要征求業(yè)主意見時(shí)，可以通過在維修資金使用網(wǎng)上表決系統(tǒng)建立投票事項(xiàng)，由業(yè)主自己登陸，對(duì)決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案，專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，選舉業(yè)主委員會(huì)委員等建筑區(qū)劃內(nèi)需由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)進(jìn)行投票表決，投票結(jié)束后統(tǒng)計(jì)結(jié)果將在投票期滿后立即在小區(qū)內(nèi)及網(wǎng)上進(jìn)行公示。

(四)建立維修資金報(bào)價(jià)審核施工隊(duì)伍庫

對(duì)維修施工隊(duì)伍的選擇，物業(yè)有關(guān)部門可以建立維修資金報(bào)價(jià)審核施工隊(duì)伍庫，保存經(jīng)過審核的合格施工隊(duì)伍名單及其施工報(bào)價(jià)和相關(guān)資質(zhì)等。在日后每次提出維修方案時(shí)，可以從此施工隊(duì)伍庫中按照其報(bào)價(jià)和資質(zhì)選擇最優(yōu)的施工隊(duì)伍。因此，維修資金報(bào)價(jià)審核施工隊(duì)伍庫的建立和使用，可以更好地服務(wù)廣大業(yè)主，并能節(jié)約維修費(fèi)用支出。

(五)加強(qiáng)政府監(jiān)管并引入第三方監(jiān)督機(jī)構(gòu)

行政管理部門應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減少對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用的行政干預(yù)，專司監(jiān)管與規(guī)范職能，努力培育業(yè)主的自治管理機(jī)制，并建立業(yè)委會(huì)、業(yè)主與主管部門的多層面的監(jiān)管制度，同時(shí)要對(duì)維修資金的違規(guī)使用以及超過法定期限未予維修的行為等及時(shí)采取相關(guān)行政處罰措施。

此外，引入第三方監(jiān)督機(jī)構(gòu)是當(dāng)前確保維修資金管理有效使用的一種發(fā)展趨勢(shì)。業(yè)主可以通過律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、物業(yè)管理咨詢公司、建筑安全評(píng)估機(jī)構(gòu)以及監(jiān)理機(jī)構(gòu)等第三方機(jī)構(gòu)的介入，來共同參與和監(jiān)督物業(yè)維修資金的管理使用，確保使維修資金被真正用在“刀刃”上，且保障價(jià)格合理和使用分?jǐn)偤戏ǖ取?/p>

三、結(jié)束語

作為維修資金的監(jiān)管部門，面對(duì)著日益增加的住宅共用設(shè)施設(shè)備急需更新、維修及改造，卻往往由于無法及時(shí)動(dòng)用維修資金，使其發(fā)揮應(yīng)有的保障功效，從而造成維修資金使用難局面。要有效解決這一現(xiàn)實(shí)而又緊迫難題，必須要發(fā)揮物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的積極作用，并努力協(xié)調(diào)小區(qū)各業(yè)主間以及其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的關(guān)系，加強(qiáng)小區(qū)公共事務(wù)自主決策與共同管理的意識(shí)。小區(qū)全體業(yè)主應(yīng)踴躍參與，合理安排，科學(xué)決策，以制定切實(shí)可行的維修資金使用計(jì)劃和方案，只有這樣才能確保將物業(yè)維修資金的每一分錢都真正用在“刀刃”上，切實(shí)保障物業(yè)維修資金制度能夠更好地為廣大業(yè)主服務(wù)。

[1]趙洲.專項(xiàng)物業(yè)維修資金歸集和使用上的權(quán)益平衡.武漢科技大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2009

[2]牛炳昆,邢秀青.淺談物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用問題.集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究,2007

[3]曹辰.物業(yè)專項(xiàng)維修資金之我見.現(xiàn)代物業(yè),2005

[4]宋作智.淺談物業(yè)專項(xiàng)維修資金的系列問題.中國(guó)建設(shè)信息,2004