周兵兵，代云開，張 燕

（南京大學 地理與海洋科學學院，南京 210093）

0 引言

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系經(jīng)濟發(fā)展與國計民生，成為當前社會的熱點問題。決策者要既解決普通民眾的住房問題，又維持GDP的持續(xù)增長，就需要理清我國房地產(chǎn)行業(yè)的基本情況[1]。改革開放以來，我國內(nèi)地與沿海地區(qū)的發(fā)展不同步，區(qū)域差距日益擴大，各省、直轄市、自治區(qū)（以下簡稱省區(qū)）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度也不盡一致。因此，國家在制定房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策時，需要區(qū)別對待，對處于不同發(fā)展階段的房地產(chǎn)業(yè)施以不同的政策措施。這就要在全國的視野下，研究我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效應在省域尺度上的區(qū)域差異，對各省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展差異獲得一個較為全面和理性的認識。

基于投入產(chǎn)出（I-O）模型在分析國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)部門間技術(shù)經(jīng)濟等方面聯(lián)系的優(yōu)勢和廣泛應用[2]，諸多學者利用I-O模型從多個角度對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效果以及房地產(chǎn)業(yè)如何推動經(jīng)濟增長等方面做了一些研究并取得了相應成果[3-7]。目前，學術(shù)界依據(jù)I-O模型在研究房地產(chǎn)問題上主要取得了如下三方面的進展：一是深化投入產(chǎn)出理論相關(guān)指標在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響和地位中的量化應用[3-5]；二是對某一區(qū)域進行了時間序列上的動態(tài)分析[6]；三是對多個區(qū)域進行了對比分析[7]。此外，還有學者用計量模型研究了房地產(chǎn)業(yè)與我國國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展之間的關(guān)系[8]；用一般均衡模型對房地產(chǎn)價格波動對我國宏觀經(jīng)濟及部門經(jīng)濟的影響進行了研究；利用場理論的相關(guān)方法建立產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析的梯度場模型[9]。然而，大多數(shù)研究主要是用影響力系數(shù)、感應度系數(shù)等分析房地產(chǎn)業(yè)的推動效應、拉動效應、關(guān)聯(lián)效應及旁側(cè)效應等，對相關(guān)指標的綜合不夠；研究范圍主要集中在研究全國或一省或一個地區(qū)中房地產(chǎn)業(yè)在當?shù)亟?jīng)濟體系的地位，及其對當?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟或相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響，尚未有在全國視野下對各省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效應差異的研究，且對同一區(qū)域系統(tǒng)內(nèi)部各子區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的不均衡發(fā)展狀況的研究也未見有報導。

本文擬利用我國2002年各省區(qū)的投入產(chǎn)出表，通過I-O模型計算相關(guān)指標，以綜合分析我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效應，分析各省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不均衡狀況，并嘗試探究其內(nèi)在原因。研究內(nèi)容上著重分析我國房地產(chǎn)業(yè)對其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應與波及效應及二者的綜合，以說明其對國民經(jīng)濟的潛在聯(lián)系程度、現(xiàn)實作用強度以及綜合經(jīng)濟效益；研究方法上借鑒四象限圖的交叉分析思想，對關(guān)聯(lián)效應、波及效應和綜合經(jīng)濟效應進行交叉分析；研究范圍上，突出了在全國視野下研究我房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效應的省域差異。

1 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效應的測算方法

1.1 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效應及其測算

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效應指的是國民經(jīng)濟體系中一個產(chǎn)業(yè)與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間直接或間接的經(jīng)濟技術(shù)等要素間聯(lián)系的總和，即某一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展或衰退對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生的所有不同性質(zhì)不同程度的連鎖反應。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效應反映了一定時期內(nèi)區(qū)域國民經(jīng)濟體系中某產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系強度的大小，按照其聯(lián)系的作用程度，可分為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應（潛在聯(lián)系程度）與產(chǎn)業(yè)波及效應（現(xiàn)實作用強度）。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應即為某產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的前向推動效應與后向拉動效應的總和；產(chǎn)業(yè)波及效應即為相對國民經(jīng)濟體系的其他產(chǎn)業(yè)而言，某產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的影響力與被其他產(chǎn)業(yè)影響所產(chǎn)生的感應力的總和。

根據(jù)產(chǎn)業(yè)之間需求與供給的聯(lián)系，可將產(chǎn)業(yè)間的聯(lián)系分為產(chǎn)業(yè)前向聯(lián)系、產(chǎn)業(yè)后向聯(lián)系與產(chǎn)業(yè)側(cè)向聯(lián)系。此外，有些產(chǎn)業(yè)之間可能存在著前向后向旁側(cè)等多方面的聯(lián)系，被稱為環(huán)向聯(lián)系[5]。對房地產(chǎn)業(yè)而言，與其有前向聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)有裝飾裝修、廚房設備、衛(wèi)生設備、金融保險等，房地產(chǎn)業(yè)主要對它們產(chǎn)生供給推動作用；與其后向聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)有建筑、建材、冶金業(yè)等，房地產(chǎn)業(yè)主要對它們產(chǎn)生需求拉動作用；其側(cè)向關(guān)聯(lián)聯(lián)系有促進掌握高技術(shù)的勞動隊伍的建立、促進制度建設、基礎(chǔ)設施建設等；與其有環(huán)向聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)如金融業(yè)，既在房地產(chǎn)投資開發(fā)時與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生聯(lián)系，又在房地產(chǎn)價值實現(xiàn)上與之關(guān)聯(lián)。

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效應可以利用I-O模型測算[6]，其中產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應（Ui）可表示為完全分配系數(shù)（wi）與完全消耗系數(shù)（bi）之和，產(chǎn)業(yè)波及效應（Vi）可表示為影響力系數(shù)（λi）與感應度系數(shù)（δi）之和，即：

（1）wi是指其它各產(chǎn)業(yè)單位產(chǎn)出中完全消耗某產(chǎn)業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品或服務的數(shù)量總和，計算公式為：

式中W為完全分配系數(shù)矩陣，H為直接分配系數(shù)矩陣，I為單位矩陣，H中的元素為hij，是i產(chǎn)業(yè)對j產(chǎn)業(yè)的直接分配系數(shù)，xij是j產(chǎn)業(yè)對i產(chǎn)業(yè)的中間消耗值，Xi是i產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值。

（2）bi是指在某產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中單位產(chǎn)出直接和間接消耗的其它各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務的數(shù)量的總和，計算公式為：

式中B為完全消耗系數(shù)矩陣，A為直接消耗系數(shù)矩陣，(I-A)-1為列昂惕夫逆矩陣，A中的元素為aij，是j產(chǎn)業(yè)對i產(chǎn)業(yè)的直接消耗系數(shù)，Xj是j產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值。

（3）λi反映的是某產(chǎn)業(yè)的影響力與國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)的影響力之比，計算公式為：

λi＞1、=1、＜1分別表示第i部門的生產(chǎn)對其他部門產(chǎn)生的波及影響程度超過、等于、低于社會平均影響水平（即各部門產(chǎn)生波及影響的平均值）。λi越大，第i部門對其他部門的拉動作用越大。

（4）δi反映的是某產(chǎn)業(yè)的感應度與國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)的感應度之比，計算公式為：

δi＞1、=1、＜1分別表示第i部門受到的感應程度高于、等于、低于社會平均感應度水平（即各部門受到的感應程度的平均值）。δi越大，第i部門對其他部門的制約作用越明顯。

1.2 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效應的交叉分析

應用四象限分析原理，根據(jù)各省區(qū)（x,y）值和30省區(qū)（x,y）的平均值（圖1），可對各省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效應進行交叉分析和分類描述，其中（x,y）={(wi,bi),(λi,δi),(Ui,Vi)}。

圖1 四象限分析框架

（1）(x,y)=(w,bi)，即利用完全分配系數(shù)和完全消耗系數(shù)交叉分析各省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)需求拉動作用和供給推動作用的相對強弱與組合情況。處于Ⅰ的省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)需求拉動作用和供給推動作用大于平均水平，與省內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強，房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)性與服務性并重，產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較高；處于Ⅱ的省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的需求拉動作用較強，而對其他產(chǎn)業(yè)的供給推動作用較弱，后向關(guān)聯(lián)不足而前向關(guān)聯(lián)緊密，房地產(chǎn)業(yè)服務性較強，相對其他省區(qū)發(fā)展較為成熟；處于Ⅲ的省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與省內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性較弱，產(chǎn)業(yè)帶動能力較差，產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較低；處于Ⅳ的省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的需求拉動作用較弱而供給推動作用較強，前向關(guān)聯(lián)不足而后向關(guān)聯(lián)緊密，房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)性較強，正處于“數(shù)量擴張”的初級階段[12]。

（2）[(x,y)=(λi,δi)]，即利用影響力系數(shù)和感應度系數(shù)交叉分析各省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)部門的輻射能力和制約性的相對強弱與組合情況。處于Ⅰ的省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟輻射能力與瓶頸制約性大于平均水平，房地產(chǎn)業(yè)成為實現(xiàn)國民經(jīng)濟增長的主導產(chǎn)業(yè)，相對于其他產(chǎn)業(yè)部門的帶動作用和先導效應明顯；處于Ⅱ的省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的輻射影響能力較強而瓶頸制約性較弱，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟，成為國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)；處于Ⅲ的省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)輻射力與制約力低于平均水平，房地產(chǎn)業(yè)還沒有成為帶動國民經(jīng)濟增長的關(guān)鍵性產(chǎn)業(yè)；處于Ⅳ的省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制約性較強而輻射影響能力較弱，房地產(chǎn)業(yè)整體滯后于省域國民經(jīng)濟發(fā)展，成為國民經(jīng)濟增長的瓶頸之一。

（3）(x,y)=(Ui,Vi)，即對關(guān)聯(lián)效應和波及效應進行交叉分析，得到各省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)部門的潛在聯(lián)系程度及其現(xiàn)實作用強度的相對強弱與組合情況。處于Ⅰ的省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性較強，在省域國民經(jīng)濟體系中占有重要地位，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正當其時，屬于當前的主導產(chǎn)業(yè)與黃金產(chǎn)業(yè)；處于Ⅱ的省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性較弱，但在國民經(jīng)濟體系中波及面較廣，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)取得了較大發(fā)展；處于Ⅲ的省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性較弱，在省域經(jīng)濟體系中未占有重要地位；處于Ⅳ的省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性較強但未能充分發(fā)揮出其關(guān)聯(lián)性強的優(yōu)勢，未體現(xiàn)出其在經(jīng)濟增長中的重要作用與地位，產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后。

表1 各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效應的排序和對比

2 結(jié)果與討論

利用《中國統(tǒng)計年鑒2002》[11]提供的數(shù)據(jù)，根據(jù)式(1)～(5)，計算得到我國30省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的完全消耗系數(shù)、完全分配系數(shù)、關(guān)聯(lián)效應、影響力系數(shù)、感應度系數(shù)和波及效應等6個指標（表1），各指標交叉分析的省域差異見圖2。

依據(jù)2.2并以房地產(chǎn)業(yè)(x,y)30省區(qū)平均值為交叉分析分類標準，分別令 (x,y)=(w,bi)得到圖2(a)，令 (x,y)=(λi,δi)得到圖2(b)-1，令 (x,y)=(Ui,Vi)得到圖2(c)。分析結(jié)果簡析如下：

就各省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應而言，廣西、新疆和青海等17省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)需求拉動與供給推動作用都較弱，安徽、河北和內(nèi)蒙古等6省區(qū)需求拉動作用較強而供給推動作用較弱見圖2(a)，海南、北京和重慶等6省區(qū)需求拉動作用與供給推動作用均較強，上海市需求拉動作用較弱而供給推動作用較強。這一分異格局與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性質(zhì)及各省區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)需求結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)為需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務的產(chǎn)業(yè)[7]，反映房地產(chǎn)的投資投機消費性需求，體現(xiàn)供給推動作用；房地產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)為向本產(chǎn)業(yè)供給生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)[7]，反映房地產(chǎn)的生產(chǎn)消費性需求與基本居住生活性需求，體現(xiàn)需求拉動作用。

如圖2(b)-1，就各省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的波及效應而言，廣西、新疆和青海等10個省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟輻射能力與制約性都較弱，安徽、河北和內(nèi)蒙古等7個省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)輻射影響能力較強而瓶頸制約性較弱，福建、北京、和海南等6個省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟輻射能力與制約性均較強，上海、山東和廣東等7個省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)制約性較強而輻射影響能力較弱。這一分異格局與各省區(qū)整體經(jīng)濟水平及其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。此外，以各省區(qū)所有產(chǎn)業(yè)部門的平均水平（）為分類指標值對各省區(qū)重新進行交叉分析，得到各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用與地位的空間分異情況如圖2(b)-2。30省區(qū)平均值（）表明各省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)部門的影響能力與感應度總體不及國民經(jīng)濟體系所有產(chǎn)業(yè)部門的平均水平，因此尚不能一概稱其為地方性支柱產(chǎn)業(yè)。一般工業(yè)發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)大約為1.5[12],而本研究所涉及的30省區(qū)無一達此水平，可見我國房地產(chǎn)業(yè)還有很大發(fā)展空間。

如圖2(c)，綜合考察各省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效應，廣西、新疆和青海等14省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性較弱，在省域國民經(jīng)濟體系中也未占有重要地位，吉林省房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性較強而波及效應較弱，安徽、河北和內(nèi)蒙古等9省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性較弱，但在國民經(jīng)濟體系中波及面較廣，上海、北京和天津等6省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性較強且波及效應也較強。

圖2 我國房地產(chǎn)各指標交叉分析的省域差異

3 結(jié)論與展望

整體而言，各省區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展并未體現(xiàn)出其“地方支柱產(chǎn)業(yè)”的重要地位，但是基于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、帶動作用大，因此房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性作用不容置疑。

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效應的省域差異明顯：房地產(chǎn)業(yè)在上海、北京和天津等6省區(qū)屬于主導產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展正當其時；在安徽、河北和內(nèi)蒙古等9省區(qū)屬于支柱產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)取得了較大發(fā)展，但需加大經(jīng)濟技術(shù)投入，使其發(fā)展與國民經(jīng)濟增長相協(xié)調(diào)，獲得更強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)支撐，防止出現(xiàn)“產(chǎn)能過?！?；在吉林屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，發(fā)展相對滯后，可進一步將其作為主導產(chǎn)業(yè)扶持發(fā)展，充分發(fā)揮其波及面廣、帶動性強的潛能；在廣西、新疆和青海等其他14省區(qū)屬于欠發(fā)展產(chǎn)業(yè)，應加大技術(shù)經(jīng)濟投入，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性作用，帶動國民經(jīng)濟增長。

受篇幅所限，未能就所研究的30個省區(qū)中房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)突出或異常的省市自治區(qū)做深入分析或與國內(nèi)外相近區(qū)域做對比分析；本方法還可從產(chǎn)業(yè)視角，就各省區(qū)或全國尺度上房地產(chǎn)業(yè)的投入結(jié)構(gòu)、產(chǎn)出結(jié)構(gòu)、乘數(shù)效應等做深入探究。若能得到若干年投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)，還可從縱向?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)作動態(tài)分析，以研究其發(fā)展趨勢，探究其驅(qū)動機制。

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