李錦鋒

摘要：中國(guó)的高房?jī)r(jià)已成不爭(zhēng)的事實(shí)，過(guò)高的房?jī)r(jià)已成為中低收入階層不可承受之重。政府屢出調(diào)控措施，卻未見(jiàn)明顯效果。房?jī)r(jià)過(guò)高的一個(gè)重要的原因就是房產(chǎn)商與部分業(yè)主的投機(jī)炒作行為，而房產(chǎn)空置稅作為世界上比較成熟的懲罰性稅收制度，對(duì)于打擊房產(chǎn)投機(jī)有立竿見(jiàn)影的效果。本文試對(duì)房產(chǎn)空置稅、中國(guó)房產(chǎn)空置現(xiàn)狀、空置稅的征收進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投機(jī)；空置稅

近幾年來(lái)，房?jī)r(jià)如野馬脫韁般迅猛上漲，房?jī)r(jià)收入比甚至已經(jīng)遠(yuǎn)超部分發(fā)達(dá)國(guó)家，高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為中低收入階層心里最尖銳的刺。房?jī)r(jià)暴漲的一個(gè)主要原因就是房產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)盛行，其主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍通過(guò)“捂盤惜售”來(lái)哄抬房?jī)r(jià)；二是高收入階層購(gòu)買遠(yuǎn)超自住需求的房屋用于炒作而非出租。(盡管部分專家認(rèn)為炒房是投資行為，但筆者認(rèn)為囤積民生產(chǎn)品推高價(jià)格的行為都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為投機(jī)。)這兩種投機(jī)都會(huì)造成大量的房產(chǎn)空置，房產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡，價(jià)格泡沫化嚴(yán)重。盡管政府為了遏制高房?jī)r(jià)，不斷出臺(tái)新的調(diào)控手段，但均效果不明顯。如2010年出臺(tái)的號(hào)稱歷史上最嚴(yán)厲的調(diào)控如今看來(lái)又恐成“空調(diào)”!首先看看幾大殺手锏中的被寄予厚望的房?jī)r(jià)稅，其征收標(biāo)準(zhǔn)以試點(diǎn)城市上海為例來(lái)看為0.4％－0.6％，如此低稅率的房產(chǎn)稅，相比于房?jī)r(jià)上漲的增長(zhǎng)率不值一提，無(wú)法有效抑制房產(chǎn)投機(jī)。而且當(dāng)前二手房買賣中交易稅費(fèi)都由買家承擔(dān)已經(jīng)成為公開(kāi)的規(guī)則，投機(jī)者可以輕易將低稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到買家的頭上。再看限購(gòu)政策，少部分重點(diǎn)城市的限購(gòu)政策導(dǎo)致投機(jī)資金不斷流入周邊未限購(gòu)地區(qū)，這些相對(duì)低收入地區(qū)的房?jī)r(jià)由此不斷攀高，而限購(gòu)城市房?jī)r(jià)由于比價(jià)效應(yīng)等原因，卻仍未見(jiàn)調(diào)整或繼續(xù)上行。

借鑒其他國(guó)家成功的經(jīng)驗(yàn)，打擊房產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象，最有效的手段是征收房產(chǎn)空置稅，那么何為房產(chǎn)空置稅呢?房屋空置稅就是政府為了充分利用資源，而對(duì)個(gè)人與單位擁有的空置房屋根據(jù)空置年限采用累進(jìn)稅率收取的懲罰性稅收。房屋空置數(shù)過(guò)高對(duì)社會(huì)造成了很大的危害。一是人為過(guò)度推高房?jī)r(jià)，使房?jī)r(jià)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人民收入水平嚴(yán)重脫節(jié)，特別對(duì)于住房保障制度與能力不完善的國(guó)家，中低收入階層購(gòu)房面臨極大壓力甚至望房興嘆，住房問(wèn)題可能會(huì)成為影響社會(huì)穩(wěn)定的危機(jī)。二是土地作為稀缺的公共資源，人人都應(yīng)公平地享有使用，建立在土地之上的房屋是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品。一部分人占有過(guò)多的公共資源不僅使得公共資源享有不公平而且意味著資源的極大浪費(fèi)；三是房屋空置對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響巨大。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房大量空置，占?jí)毫舜罅抠J款資金，會(huì)影響金融資產(chǎn)質(zhì)量，甚至誘發(fā)金融危機(jī)。美國(guó)次貸危機(jī)的導(dǎo)火索就源于房產(chǎn)空置率的大幅提高。為了消除房產(chǎn)大量空置的危害，各國(guó)政府紛紛祭出空置稅的利器，向閑置房開(kāi)戰(zhàn)。在法國(guó)、意大利和英國(guó)等歐洲國(guó)家的法律中針對(duì)閑置房出臺(tái)了包括空置稅等一系列處罰措施。如法國(guó)房產(chǎn)空置稅的課稅對(duì)象是征稅時(shí)點(diǎn)1月1日前兩年基本無(wú)人居住的房屋擁有者。如果不想繳稅就必須提供相關(guān)的證明：如水電費(fèi)收據(jù)、因市政房屋改造工程而不能居住的證明或?qū)⒎课莩鲎?。法?guó)征收房產(chǎn)空置稅采用的是累進(jìn)稅率，第一年稅率是10％，第二年是12.5％，第三年是15％，并同時(shí)附加稅金總額9％的手續(xù)費(fèi)。近鄰韓國(guó)雖然沒(méi)有明確規(guī)定空置稅項(xiàng)目，但對(duì)第二套以上住宅課以重稅。如第一套住房政府收取的資產(chǎn)增值稅為9％，則第二套高達(dá)36％，第三套更是達(dá)到60％到75％，將多套房屋空置用于炒作幾乎無(wú)利可圖。

當(dāng)前中國(guó)的房產(chǎn)空置現(xiàn)象已經(jīng)進(jìn)入了危險(xiǎn)的區(qū)間!據(jù)2010年一項(xiàng)調(diào)查稱，通過(guò)對(duì)全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有高達(dá)6540萬(wàn)套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。此外相關(guān)研究數(shù)據(jù)表明：我國(guó)的商品住宅合理庫(kù)存空置區(qū)間為15-30％之間，超出30％即進(jìn)入空置危險(xiǎn)區(qū)間。部分開(kāi)發(fā)商為獲取暴利，不斷“捂盤惜售”，其空置率已遠(yuǎn)超30％。結(jié)合高收入者的投機(jī)形成的空置，部分城市的空置率已遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線的10％，如上海樓盤的空置率近30％，部分地區(qū)空置率高達(dá)50％。北京聯(lián)合大學(xué)一項(xiàng)調(diào)查顯示北京市僅從2004年開(kāi)始入住的居住小區(qū)中普通住宅的空置率平均27.16％，而實(shí)際的空置數(shù)據(jù)有可能更高!央視“經(jīng)濟(jì)半小時(shí)”調(diào)查顯示，北京周邊的某些樓盤空置率達(dá)到40％，更有某些樓盤有三分之二的住房無(wú)人居住?？梢哉f(shuō)，通過(guò)房產(chǎn)空置稅這記重拳打擊投機(jī)，迫使閑置房屋通過(guò)出售或出租轉(zhuǎn)變?yōu)橛行袌?chǎng)供應(yīng)，完全可以成為未來(lái)調(diào)控最有力的手段。如果政府征收重額空置稅，將引起投機(jī)者對(duì)未來(lái)的房產(chǎn)價(jià)值貶值的恐慌以及稅負(fù)壓力的擔(dān)憂，投機(jī)者將降價(jià)拋售投機(jī)房產(chǎn)，帶動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格的下滑使市場(chǎng)回歸理性。如果部分投機(jī)者選擇將閑置房產(chǎn)出租，也將降低市場(chǎng)租金水平，節(jié)約政府公租房的投入以及減少低收入群體的負(fù)擔(dān)。當(dāng)租金水平無(wú)法抵償利用貸款進(jìn)行投機(jī)的利息支出時(shí)，其中部分投機(jī)者也將選擇降低價(jià)格套現(xiàn)從而降低市場(chǎng)總體價(jià)格。而征收來(lái)的大部分房屋空置稅可以用于保障性住房建設(shè)，讓更多的中低收入人群受惠。

對(duì)于空置稅如何征收的問(wèn)題，借鑒其他國(guó)家成功經(jīng)驗(yàn)以及國(guó)內(nèi)專家的研究，首先要界定稅收對(duì)象，一是對(duì)開(kāi)發(fā)商征收的增量空置稅。對(duì)竣工驗(yàn)收后開(kāi)始銷售的商品房，對(duì)銷售期滿一年超出30％的空置部分征收空置稅。二是對(duì)擁有多套房屋居民征收的存量空置稅?？煞抡找恍﹪?guó)家通過(guò)水、電、氣、暖的使用情況來(lái)判斷，如一年內(nèi)平均實(shí)際使用量為應(yīng)用量的1／4或1／5，可認(rèn)定為空置房。如果否認(rèn)空置，業(yè)主須提供非閑置的證明。同時(shí)可建立有獎(jiǎng)舉報(bào)、相關(guān)部門抽查等制度，防止通過(guò)浪費(fèi)水電等能源掩蓋閑置事實(shí)。其次空置房屋可根據(jù)房屋所在城市土地等級(jí)地段定期公布的基準(zhǔn)地價(jià)作為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，確定稅基。稅率可參照法國(guó)等國(guó)家，采用按閑置年限累進(jìn)制懲罰稅收。考慮到我國(guó)過(guò)高的空置率，稅率宜高不宜低，至少應(yīng)從閑置一年10％左右開(kāi)征，直至20％甚至更高。房產(chǎn)空置稅的納稅額是，房屋在地段的每平方米基準(zhǔn)地價(jià)乘以空置房屋面積乘以稅率，房屋面積大小與繳納稅金呈正比。

目前對(duì)空置稅征收的反對(duì)聲音主要是部分人聲稱“一些房源的情況十分特殊，比如季節(jié)性的休閑度假房產(chǎn)。這些房源能否簡(jiǎn)單地認(rèn)定為空置?”?？紤]到目前中國(guó)的現(xiàn)實(shí)，為減少空置稅推行的阻力，對(duì)這個(gè)問(wèn)題可以從界定住房合理?yè)碛袛?shù)來(lái)解決，例如除在一城市擁有房屋，允許在異地城市擁有一套避暑或過(guò)冬的度假房，如在異地?zé)o度假房的，允許在本城市郊區(qū)擁有一套度假房，以此為合理線，超出的并且未出租的列為空置房。但為防以度假房名義來(lái)進(jìn)行投機(jī)，應(yīng)建立申報(bào)制度，對(duì)申報(bào)的度假房等制定一個(gè)較長(zhǎng)的限制交易年限，除法院執(zhí)行等特殊情況外不得隨意交易過(guò)戶。

當(dāng)然，征收房產(chǎn)空置稅是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不可能一蹴而就。首先要建立完善的城市房產(chǎn)權(quán)屬、交易等信息系統(tǒng)，并逐步將各城市房產(chǎn)信息系統(tǒng)進(jìn)行全國(guó)性地聯(lián)網(wǎng)，為試征房產(chǎn)空置稅提供可靠依據(jù)。其次要整合各相關(guān)部門的力量。整合銀行、房管、稅務(wù)、水、電等部門的力量，建立基于房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)數(shù)據(jù)信息資源共享的平臺(tái)，在各部門間實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。此外，還需要街道辦事處、居委會(huì)及物業(yè)公司等各部門協(xié)手合作，對(duì)涉嫌的閑置房協(xié)助督查。房產(chǎn)空置稅作為一個(gè)新稅種，涉及面廣，協(xié)調(diào)難度大，技術(shù)要求高，可以先在重點(diǎn)城市試點(diǎn)，循序漸進(jìn)地在全國(guó)開(kāi)展，但不能以規(guī)劃、實(shí)施的難度或某些反對(duì)的聲音為理由而因噎廢食，使這記極具威懾力的重拳遲遲不能落下。