吳冬菊

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國目前最重要的投資領(lǐng)域之一，具有資本密集的特點(diǎn)。但隨著房地產(chǎn)發(fā)展的速度越來越快，也帶了一系列的經(jīng)濟(jì)問題，造成了一定的社會影響。因而，我國通過宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管理。本文主要對財(cái)務(wù)管理的概念與特點(diǎn)進(jìn)行了簡單的介紹，分析了宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的問題，并就解決的辦法進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；問題及對策

一、財(cái)務(wù)管理的概念與特點(diǎn)

財(cái)務(wù)管理指的是在整體目標(biāo)一定的情況下，對購置、投資資產(chǎn)，融通、籌資資本以及在經(jīng)營過程中現(xiàn)金的流量即營運(yùn)的資金，以及利潤分配的管理。財(cái)務(wù)管理是依據(jù)財(cái)經(jīng)法規(guī)的制度，根據(jù)財(cái)務(wù)管理原則，來進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)的組織活動，并對財(cái)務(wù)關(guān)系進(jìn)行處理的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，是企業(yè)管理的核心。概括的說，財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)對企業(yè)的財(cái)務(wù)活動進(jìn)行組織，對企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系實(shí)施處理經(jīng)濟(jì)管理工作。

企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動具有一定的復(fù)雜性，因而企業(yè)的管理內(nèi)容也十分豐富，且存在相互作用，相互影響的現(xiàn)象，自身特點(diǎn)明顯。財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)有如下幾個(gè)方面：第一，財(cái)務(wù)管理作為一項(xiàng)管理工作具有很強(qiáng)的綜合性；第二，財(cái)務(wù)管理涉及資金面廣，與企業(yè)的各方面都有著緊密聯(lián)系；第三，財(cái)務(wù)管理狀況良好與否是企業(yè)是否合理經(jīng)營、技術(shù)應(yīng)用是否先進(jìn)，是否運(yùn)用了得當(dāng)?shù)臎Q策等等這些企業(yè)管理狀況的直接體現(xiàn)。

二、宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)行業(yè)是我國目前最重要的投資領(lǐng)域之一，對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重大的影響，但也會帶來一定的危機(jī)?；诂F(xiàn)狀，我國對房地產(chǎn)業(yè)采取了一定的措施，實(shí)施宏觀調(diào)控，且收效明顯。我國對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，主要考慮以下幾方面內(nèi)容：第一，抑制投機(jī)行為、保護(hù)合理需求。抑制投機(jī)行為是當(dāng)前最緊急的任務(wù)，而長期的任務(wù)便是保護(hù)合理的需求。國務(wù)院有關(guān)部委對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，在保證執(zhí)行歸檔措施的同時(shí)，要做到根據(jù)不同的地域，不同的需求，具體進(jìn)行調(diào)控，做到供求結(jié)構(gòu)合理，保障中低檔房源的供給，防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，從而保證我國經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展；第二，不同地區(qū)不同對待，防止一刀切。房地產(chǎn)業(yè)具有一定的區(qū)域性以及非流動性，因而不同的城市間存在的差異也很大。實(shí)施宏觀調(diào)控的時(shí)候，對房產(chǎn)發(fā)展過熱的地區(qū)應(yīng)重點(diǎn)對待，防止畸形的發(fā)展。對房產(chǎn)發(fā)展一般地區(qū)，就不能應(yīng)用一樣的措施了，否則容易抑制到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的發(fā)展。應(yīng)當(dāng)采用合理的措施，避免抑制合理需求。第三，房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題，不是單獨(dú)的現(xiàn)象，也不是簡單房地產(chǎn)自身的問題。這些問題是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以及經(jīng)濟(jì)體制中很多問題的綜合反映，因而需要綜合的治理。

三、財(cái)務(wù)管理面臨的問題

我國近年來的宏觀調(diào)控政策，包括有國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知以及新國八條，主要都是為了抑制房價(jià)上漲，對貸款利率進(jìn)行了調(diào)整，以及近期推出的限購政策，加強(qiáng)保障性住房等等。這些政策的出臺說明了當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨的問題非常嚴(yán)重，也說明了政府對這些問題有清醒的頭腦，并有決心來調(diào)整。而要化解當(dāng)前房地產(chǎn)問題，重點(diǎn)就在對住房“去投資化”、“去賺錢效應(yīng)”，并采取嚴(yán)厲的住房信貸政策及房地產(chǎn)稅政策，達(dá)到擠出房地產(chǎn)泡沫、改善居民基本居住條件的目的。而這些政策措施的出臺，也使我國的房地產(chǎn)企業(yè)遇到了挑戰(zhàn)，很多問題也應(yīng)運(yùn)而生。

1.在外，財(cái)務(wù)管理面臨著以下一些問題：

(1)融資難

房地產(chǎn)企業(yè)拿地沒有以前方便了，一些資金充裕的企業(yè)根本拿不到地或者開發(fā)不起來。還有因?yàn)殂y行的利率上調(diào)，企業(yè)的融資成本增加，融資也越來越困難，很容易造成資金鏈的斷裂，這對房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理來說是一個(gè)大的挑戰(zhàn)。

(2)利潤空間縮減

目前房產(chǎn)的開發(fā)，需要配套建設(shè)保障性的住房，這些現(xiàn)實(shí)的問題都對房地產(chǎn)企業(yè)的存在空間有著嚴(yán)重的威脅和影響。房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間縮減，前期投入不變，如何協(xié)調(diào)好資金的運(yùn)用，保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，是財(cái)務(wù)管理的任務(wù)之一。

(3)銀行放款條件嚴(yán)苛

隨著融資越來越困難，房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)行的不易，目前銀行的放款條件也十分的嚴(yán)苛，因而對企業(yè)自身信用的標(biāo)準(zhǔn)越來越高。如何提高房地產(chǎn)企業(yè)自身信用，加強(qiáng)同銀行的關(guān)系合作，最終獲得銀行的放款，這些，都考驗(yàn)著房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理。

2.在內(nèi)，財(cái)務(wù)管理也存在一些問題：

(1)長期以來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)存在“財(cái)務(wù)”與“會計(jì)”不分這一現(xiàn)象，財(cái)務(wù)管理被包含在會計(jì)工作中，管理內(nèi)容也被局限在營運(yùn)的資金管理這一方面，且沒有得到足夠的重視。財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)沒有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，水平參差不齊。

(2)財(cái)務(wù)管理制度不嚴(yán)，管理沒有適應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和措施。沒有相應(yīng)的監(jiān)督檢查部門和機(jī)構(gòu)。

(3)房地產(chǎn)發(fā)展速度快，其財(cái)務(wù)活動也越來越復(fù)雜，沒有配套的信息系統(tǒng)對其實(shí)施信息管理和控制。

四、財(cái)務(wù)管理的對策

1.財(cái)務(wù)管理的意識要加強(qiáng)

財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心，對財(cái)務(wù)預(yù)算、營運(yùn)資金的管理以及財(cái)務(wù)控制這些工作應(yīng)當(dāng)予以重視，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的層次要得以提升，對財(cái)務(wù)管理的重要性和必要性必須在思想上提高認(rèn)識，在企業(yè)管理中財(cái)務(wù)管理的中心地位應(yīng)得到確定。與此同時(shí)，財(cái)務(wù)管理水平的提高，以及對財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)要求必須嚴(yán)格，明確這些財(cái)務(wù)人員的工作責(zé)任，其工作的主要內(nèi)容包括控制資金、管理各項(xiàng)資產(chǎn)、合理管理企業(yè)的投資與籌資，理論知識豐富，有能力根據(jù)數(shù)字來分析經(jīng)濟(jì)活動和關(guān)系，對企業(yè)經(jīng)營活動能夠提出合理、科學(xué)的建議和意見。

2.信用的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)融資

房地產(chǎn)企業(yè)融資十分重要，要想擺脫目前融資難的困境，必須加強(qiáng)信用這一觀念，做到誠實(shí)守信、規(guī)范經(jīng)營，從而能將自身的信用等級提高。在融資方面，做到與大企業(yè)加強(qiáng)合作，爭取利用大企業(yè)的高等級信用為自身進(jìn)行擔(dān)保，最終獲得銀行的貸款，實(shí)現(xiàn)融資。還應(yīng)同金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)聯(lián)系，經(jīng)常將自身企業(yè)經(jīng)營的狀況向銀行進(jìn)行通報(bào)，使銀行對企業(yè)資金流向以及經(jīng)濟(jì)狀況能有所把握和知曉，得到銀行的信用評定，最終獲得資金，開展經(jīng)營運(yùn)作。

3.財(cái)務(wù)管理日常預(yù)算及經(jīng)營工作要加強(qiáng)

企業(yè)的財(cái)務(wù)部門，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真的編制和執(zhí)行好財(cái)務(wù)預(yù)算，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)利潤。根據(jù)制訂的預(yù)算，為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)一定程度上約束企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為，實(shí)施加強(qiáng)管理，定期檢查，嚴(yán)格考核，落實(shí)責(zé)任以及兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲等這些措施。

對日常的現(xiàn)金流量做到合理的估計(jì)、保證?，F(xiàn)金管理工作的內(nèi)容主要是對資金的收入與支出進(jìn)行估算，對現(xiàn)金流入與流出的時(shí)間進(jìn)行確定，對未來需要的資金能夠有良好的預(yù)測，且對資金需要能夠切實(shí)及時(shí)的保證。嚴(yán)格把關(guān)好公司款項(xiàng)，規(guī)定清楚付款的條件，且及時(shí)收回款項(xiàng)，完成交易。

4.財(cái)務(wù)管理制度與體系的建立

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循針對性、操作性以及強(qiáng)制性原則來制定財(cái)務(wù)的會計(jì)制度，其制訂的財(cái)務(wù)管理體系必須符合企業(yè)的實(shí)際需要：首先財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)要專門的設(shè)立，對企業(yè)資金的融通、現(xiàn)金出納、財(cái)會管理、工資核算、固定資產(chǎn)以及對預(yù)算編制和決算等等實(shí)施工作進(jìn)行統(tǒng)一的管理；其次要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理規(guī)范化與制度化，因而要制定起相應(yīng)的如現(xiàn)金、采購、報(bào)銷、稽核等財(cái)務(wù)管理制度；最后，強(qiáng)化監(jiān)督的機(jī)制，制定起相應(yīng)的考核制度。規(guī)范程序，對工作人員責(zé)任進(jìn)行明確，保證財(cái)務(wù)行為的規(guī)范、合法，保證企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)行正常。

5.財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)信息系統(tǒng)化

通過網(wǎng)絡(luò)可以把各職能部門經(jīng)濟(jì)活動的物流和信息流統(tǒng)一起來，使管理當(dāng)局隨時(shí)掌握客觀信息，通過網(wǎng)絡(luò)可以增加信息對稱的程度，企業(yè)的經(jīng)營情況也可以讓企業(yè)的股東及時(shí)得以了解與掌握，從而更好的參與到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營決策，很大程度上增加了經(jīng)營者實(shí)施符合股東利益的經(jīng)營行為。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置起內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，保證其獨(dú)立性，并建立相應(yīng)的內(nèi)部審計(jì)的制度，且對審計(jì)的監(jiān)督也應(yīng)嚴(yán)格加強(qiáng)，從而保證企業(yè)自身財(cái)務(wù)狀況信息的合理、真實(shí)。房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題，不是單獨(dú)的現(xiàn)象，也不是簡單房地產(chǎn)自身的問題。

綜上所述，這些問題是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以及經(jīng)濟(jì)體制中很多問題的綜合反映，因而需要綜合的治理。我國房地產(chǎn)發(fā)展迅速，是我國近年來最重要的投資領(lǐng)域之一，但是隨著發(fā)展的速度太快，房價(jià)越來越高，很容易形成泡沫，從而影響我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因而，我國出臺了一些宏觀調(diào)控的政策，這些政策對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了許多影響，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理方面。本文主要對宏觀調(diào)控下財(cái)務(wù)管理遇到的問題進(jìn)行了分析，并提出了自己的解決措施，希望能有積極的作用。