李 杰

（太原理工大學(xué) 陽泉學(xué)院，山西 陽泉 045000）

基于AHM的房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析

李 杰

（太原理工大學(xué) 陽泉學(xué)院，山西 陽泉 045000）

在構(gòu)建房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價模型的基礎(chǔ)上，運用AHM方法對我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素綜合重要度進行評價，得出目前影響我國房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險及次要風(fēng)險，對于規(guī)避投資風(fēng)險具有重要作用。

房地產(chǎn)投資；風(fēng)險分析；屬性層次模型

在房地產(chǎn)開發(fā)投資開始時，投資者擁有最大的不確定性和風(fēng)險性。隨著項目開發(fā)的進行，不確定因素不斷減少，風(fēng)險因素也逐步減少，同時投資者的機動靈活性隨之增加。到開發(fā)結(jié)束時，投資者無法改變其商品，項目面對的是一個相對狹窄并且競爭激烈的消費市場，因此房地產(chǎn)開發(fā)任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗。本文旨在運用AHM方法對我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素進行綜合重要度評價，得出目前影響我國房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險因素。

屬性層次模型（Analytic Hierarchical Model，簡稱AHM）是一種無結(jié)構(gòu)決策方法［1］10。假設(shè)有n個元素（指標(biāo)）u1，u2，…，un，對準(zhǔn)則 C，比較兩個不同的元素ui和uj的相對重要性和，按屬性測度的要求，應(yīng)滿足：

①μij≥0，μji≥0；

②μij＋μji＝1；

③μii＝0

在實際問題中，μij可?。?，1］上的一切實數(shù)。μ＝（μij）n×n為 AHM 判斷矩陣。

如果μij＞μji，則稱ui比uj強。若判斷矩陣μ滿足當(dāng)ui＞uj，uJ＞uk，有ui＞uk，則稱判斷矩陣μ＝（μij）n×n具有一致性［2］78。

1 建立我國房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險評價模型

在理論分析和實踐調(diào)研的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)投資不同階段風(fēng)險因素的層次模型進行了構(gòu)造。具體來說，房地產(chǎn)投資的四個階段［3］29，即投資決策階段（A）、獲取土地階段（B）、項目建設(shè)階段（C）及銷售管理階段（D）為第一層指標(biāo)；對這四個階段所遇到的風(fēng)險因素進行具體分析，每一個階段再確立下一層指標(biāo)（A1～D3），即第二層指標(biāo)；再根據(jù)需要對某些指標(biāo)細分為下一層（A11～D22），即第三層指標(biāo)。如圖1所示。

2 構(gòu)建判斷矩陣，確定風(fēng)險因素權(quán)重值

根據(jù)圖1所示房地產(chǎn)投資項目投資項目風(fēng)險評價模型和各風(fēng)險因素的相對重要值，綜合專家的咨詢意見，采用1－9標(biāo)度法構(gòu)造各層的AHP判斷矩陣，利用轉(zhuǎn)換公式（1），將AHP的兩兩比較矩陣轉(zhuǎn)化成AHM判斷矩陣，求出各風(fēng)險因素的權(quán)重值。

我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險AHM判斷矩陣和相應(yīng)的各風(fēng)險因素權(quán)重值見表1－表5。

圖1 房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險評價模型

表1 第Ⅰ層風(fēng)險因素AHM判斷矩陣

表2 第Ⅱ?qū)语L(fēng)險因素AHM判斷矩陣

表3 第Ⅱ?qū)语L(fēng)險因素AHM判斷矩陣

表4 第Ⅱ?qū)语L(fēng)險因素AHM判斷矩陣

表5 第Ⅱ?qū)语L(fēng)險因素AHM判斷矩陣

3 計算合成權(quán)重

利用公式（2），計算第Ⅱ?qū)酉鄬Φ冖駥语L(fēng)險因素的合成權(quán)重，結(jié)果如表6所示。

表6 第Ⅱ?qū)酉鄬Φ冖駥语L(fēng)險因素的合成權(quán)重

4 評價結(jié)果

依據(jù)以上AHM法評價結(jié)果將風(fēng)險因素的綜合重要度進行比較，可以得出對于影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素排序，根據(jù)分類標(biāo)準(zhǔn)將風(fēng)險因素進行分類，結(jié)果如表7所示。

表7 風(fēng)險分類結(jié)果

5 結(jié)果分析

按照分類標(biāo)準(zhǔn)，將風(fēng)險因素分成三類。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中第一類因素的風(fēng)險較大，第二類次之，第三類較小。通過風(fēng)險因素綜合重要度評價，可以使投資者了解到何為主要風(fēng)險，何為次要風(fēng)險，有利于投資者在投資活動中規(guī)避風(fēng)險，避免不必要的經(jīng)濟損失，獲得更多的經(jīng)濟效益。

［1］陳乾生.層次屬性模型AHM——一種新的無結(jié)構(gòu)決策方法［J］.北京大學(xué)學(xué)報，1998，34（1）.

［2］劉震.層次分析模型AHM及其應(yīng)用［J］.河北建筑科技學(xué)院學(xué)報，2003，20（3）.

［3］婁國豪.房地產(chǎn)項目開發(fā)中的風(fēng)險及對策研究［J］.開發(fā)與建設(shè)，2006，20（8）.

Analysis on Real Estate Investment Risk Based on AHM

LI Jie

Based on risk assessment model of real estate investment，the comprehensive risk factors are appraised with AHM，thus the major and minor risks of the real estate in China are obtained，which plays an important role in avoiding investment risk.

real estate investment；risk analysis；Analytic Hierarchical Model（AHM）

F293.344

A

1671－8275（2011）06－0092－02

2011－10－27

李杰（1981－），女，山西陽泉人，太原理工大學(xué)陽泉學(xué)院建筑工程系助教，碩士。研究方向：房地產(chǎn)、工程造價。

責(zé)任編輯：何玉付