摘要：保障房品質(zhì)關系弱勢群體的根本利益及政府形象。由于建設速度過快，投入不夠，監(jiān)管不嚴等原因，我國部分保障房存在建筑質(zhì)量差、戶型設計不合理、位置偏遠、公共配套設施不完善等問題。為提高保障房品質(zhì)，政府應加大政策支持，引導開發(fā)商積極參與，完善監(jiān)管體系和公共設施配套，努力實現(xiàn)保障房分布合理化和設計科學化。
　　 關鍵詞：保障房 品質(zhì)缺陷 政府責任
　　
　　 保障性住房是與商品房相對應的概念，是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、價格或租金的住房，具體由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和公租房組成。廉租房供應城市中的特困家庭，經(jīng)濟適用房供應城市中的中低收入家庭，而公租房供應城市中處于有一定住房消費能力，但又買不起商品房的“夾心層”。近年來，我國政府不斷加大保障房的建設力度，幾年內(nèi)將興建數(shù)千萬套保障房。保障房投資巨大，其品質(zhì)問題關系廣大弱勢群體的根本利益及黨和政府的形象，我們應給予充分重視。
　　 一、保障房品質(zhì)的界定
　　 住房不是孤立存在的商品，而是由諸多要素共同構成的綜合體，包括面積、格局、用料、裝修、樓層、朝向、設施、配套、地段、學校、醫(yī)療、交通、治安，乃至周邊未來規(guī)劃和發(fā)展等。對消費者而言，住房是一個能承載人生夢想的溫馨家園，而不是簡單的鋼筋加水泥，因此應具備一定的品質(zhì)。樓盤品質(zhì)主要由建筑質(zhì)量、小區(qū)內(nèi)外環(huán)境、公共設施和綜合服務四方面構成。前三者是“硬件”，后者是“軟件”，兩者結合才能塑造優(yōu)秀的住房品質(zhì)。很多人以為，只有高檔房才有品質(zhì)，而保障房只是為了解決基本的居住問題，不存在品質(zhì)之說，其實這是一個誤區(qū)。住房品質(zhì)雖與成本有密切關系，但并不完全成正比，低成本的保障房只要規(guī)劃和建設得當，功能基本完善，符合特定人群的審美情趣和居住需求，也就具備一種獨特的品質(zhì)。
　　 二、我國保障房品質(zhì)存在的缺陷
　　 （一）偷工減料，建筑質(zhì)量不高
　　 2011年全國的建筑質(zhì)量檢查發(fā)現(xiàn)，很多地方的保障房存在施工質(zhì)量不高、安全隱患較多、建筑材料弄虛作假、鋼筋和水泥不達標、質(zhì)量保證資料缺失、項目管理人員不到位等問題。低質(zhì)房將嚴重危及使用者的生命財產(chǎn)安全。
　　 （二）位置偏遠，配套設施差
　　 大部分保障房位于城市郊區(qū)、城鄉(xiāng)結合部，從而形成了中低收入者聚集區(qū)，與之配套的公共服務面臨嚴重“欠債”。很多保障房業(yè)主發(fā)現(xiàn)，交通出行、孩子教育、醫(yī)療保障等基本城市公共服務在這里都成了“奢望”，甚至沒有基本的綠化和物業(yè)管理，由此會帶來很多社會問題，比如居民受教育困難、收入降低、犯罪率上升等。
　　 （三）戶型設計不合理，使用功能不全
　　 保障房大多面積小，戶型設計不合理，使用不方便。以至于很多地方出現(xiàn)具備資格的群眾棄買或棄租的現(xiàn)象，造成保障房大量空置和浪費。
　　 三、保障房品質(zhì)問題的主要成因
　　 （一）政府失靈
　　 由政府主導大規(guī)模投資興建保障房存在一定弊端，也就是通常所說的“政府失靈”。政府不擅長于市場運作，配置資源的效率會遠低于市場，它也不能搜集完全的市場信息，把消費者最需要的住房產(chǎn)品精確地生產(chǎn)出來，而且還可能產(chǎn)生腐敗，導致工程質(zhì)量低下。
　　 （二）推進速度過快，投入不夠
　　 目前，我國保障房建設的推進速度過快，2011年資金缺口高達8000億元，保障房在很多地方不同程度地遭遇了因資金短缺帶來的“建設瓶頸”。為確保開工率，地方政府大幅壓縮配套設施建設以及降低建安成本。由于成本控制不合理，加上通脹壓力，開發(fā)商很難獲得正常利潤，甚至虧損，為此，部分開發(fā)商不得不在建筑質(zhì)量方面做文章。
　　 （三）思想不重視，監(jiān)管不力
　　 部分政府官員認為保障房是福利房，是送給弱勢群體的“低價禮物”，帶來的土地、稅收收益遠不及商品房，因此將一些位置偏遠、配套較差的地塊劃作保障性住房用地，甚至將一些質(zhì)量低下的違章建筑沒收充作保障性住房。因為不用擔心住戶“用腳投票”，不論保障房最終質(zhì)量如何，業(yè)主對房屋都沒有選擇權和話語權，部分監(jiān)管單位在思想上不重視保障房質(zhì)量，隨意放松控制標準，在監(jiān)督程序上走過場，甚至沒有派專人去現(xiàn)場監(jiān)理。
　　 四、提高我國保障房綜合品質(zhì)的策略
　　 （一）完善政府和市場共建的模式
　　 政府在保障房建設中應成為“有限責任”政府，將主要精力放在做好宏觀管理并提供相應的政策支持方面，具體操作則應由市場來完成。我們可借鑒日本將保障房建設納入國家預算，從規(guī)劃到建設都由一個專門機構來負責領導實施的模式，這樣做的好處是可以有效解決資金和土地問題。但保障房的開發(fā)、運營和維護管理等經(jīng)營性業(yè)務都應交給市場來做。政府和開發(fā)商可開展多種形式的合作，比如企業(yè)開發(fā)后政府再購買、政府委托企業(yè)代建、企業(yè)以股權方式參與開發(fā)等。
　　 （二）加大對開發(fā)商的政策激勵
　　 目前，開發(fā)商參與保障房的積極性不高，是因為保障房利潤過低甚至虧本。為提高開發(fā)商積極性，政府應大幅減免保障性安居工程涉及的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅收，努力降低保障性安居工程建設和運營成本；在土地收益方面適當讓利或者給予一定的商業(yè)配套指標，供其商業(yè)開發(fā)，減輕企業(yè)投資建設保障房的資金壓力。例如：廣州市政府與開發(fā)商富力地產(chǎn)共建保障房，該項目的6804套廉租房在建成后交給政府，項目中大型商業(yè)中心的產(chǎn)權則歸富力地產(chǎn)，由富力地產(chǎn)經(jīng)營和銷售，確保開發(fā)商有一定的開發(fā)利潤。這種模式值得借鑒。①
　　 （三）加強質(zhì)量監(jiān)管，推行個人問責制
　　 一是各地建設主管部門要把保障房質(zhì)量作為監(jiān)管重點，充實監(jiān)督力量，強化對參建各方建設行為和工程質(zhì)量的監(jiān)督檢查，對存在違法違規(guī)行為和工程質(zhì)量不符合標準的，要責令整改；對已出現(xiàn)問題的，除對建筑企業(yè)進行經(jīng)濟處罰外，還要對失職人員進行問責，各質(zhì)量主體，包括建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位的負責人應對項目在設計使用年限內(nèi)的質(zhì)量終身負責。當出現(xiàn)質(zhì)量問題時，追究其行政甚至刑事責任。②二是對在保障房建設中不負責任、出現(xiàn)質(zhì)量問題的開發(fā)商要列入企業(yè)不良行為記錄，與其它項目的審批、土地出讓、招投標、各類保證金掛鉤。三是建立保障房質(zhì)量問題的投訴機制，引導業(yè)主和社會公眾參與保障房的質(zhì)量監(jiān)管。
　　 （四）科學規(guī)劃與設計保障房
　　 保障房項目要實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理，日照標準、建筑密度、容積率、綠地率都應符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》，不能降低標準。為使不同社會階層有效融合，保障房小區(qū)的分布應堅持“小集中、大分散”的原則，建立大的混合社區(qū)，讓保障性住房和商品房小區(qū)交叉分布。保障房的戶型設計要以人為本，著眼未來，不斷適應社會發(fā)展趨勢和家庭需要，在有限的套型面積內(nèi)，盡量解決保障對象多樣化生活方式的需求，還要運用現(xiàn)代技術和新材料解決采光、隔音、通風、節(jié)能等問題。
　　 （五）合理選址并完善公共設施配套
　　 保障房是一種帶有福利性質(zhì)的住房，如果建在城市主要生活區(qū)，成本會過高；但如果建設到離城市較遠的郊區(qū)，又不能方便群眾的生活和工作。因此，把握好成本與便民之間的度非常重要，需要結合實際情況制定科學的選址方案。發(fā)達國家的保障房并非都建在偏遠地方，而是建在適宜的地方。我國保障房選址要優(yōu)先選擇公共交通便捷、生活設施便利、環(huán)境適宜人居的地段和區(qū)片。對一些不得不建在偏遠地方的保障房項目，政府要重視公共設施配套，引入公交線路、增加大型購物中心、社區(qū)醫(yī)院和學校等為保障房居民提供較好的交通、教育和醫(yī)療條件。
　　 綜上，保障房品質(zhì)的優(yōu)化是一個復雜的系統(tǒng)工程，需要各級政府以及廣大房地產(chǎn)企業(yè)、保障對象和社會公眾共同努力，探索一條符合現(xiàn)階段中國國情的保障房建設道路?！?br/>　　
　　參考文獻：
　　 ①黃穎．十問廣州保障房：資金從哪來如何激勵開發(fā)商[N]. 新快報，2011—03—25（3）
　　 ②金儉，朱頌，李祎恒．論保障性住房建設中的政府法律責任[J]．現(xiàn)代城市研究，2010（9）： 32—35
　　 （本文系湖南省教育廳青年課題“房地產(chǎn)企業(yè)社會責任缺失與重塑的博弈機制”研究成果）
　　 （高武，1974年生，湖南益陽人，湖南城市學院講師。研究方向：房地產(chǎn)企業(yè)管理）