2011年1月26日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，宣布共計(jì)八條政策措施（簡稱“國八條”），以鞏固前期房地產(chǎn)調(diào)控效果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。隨后，各地方政府也紛紛出臺了相關(guān)細(xì)則，一時間在全國范圍內(nèi)掀起了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控。
　　一、新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺的邏輯
　　繼國務(wù)院發(fā)布“國八條”之后，各地政府紛紛出臺了落實(shí)“國八條”的相關(guān)細(xì)則，政策嚴(yán)厲程度較“國八條”有過之而無不及。綜合分析，本輪房地產(chǎn)政策出臺的邏輯主要是近期連續(xù)幾個月的房價小幅度反彈，且臨近春節(jié)前成交量也在放大等現(xiàn)象。2010年9月份之后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新的變化，商品房銷售面積和銷售額一改前期急速下滑的態(tài)勢，轉(zhuǎn)而平穩(wěn)并有所回升，由9月份的9.7%和16.8%分別上升至12月份的10.1%和18.3%，與此同時，盡管全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)同比增速仍然繼續(xù)保持放緩態(tài)勢，而環(huán)比增速已經(jīng)出現(xiàn)回升跡象。因此，房地產(chǎn)市場在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，由于“金九銀十”歷史銷售旺季等因素再度活躍，而且房地產(chǎn)價格仍然居高不下，是中央不得不施以更加嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控的最關(guān)鍵原因之一。
　　二、新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策可能的效果
　　新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策包括“國八條”以及地方政府發(fā)布的落實(shí)“國八條”的相關(guān)細(xì)則。比較2010年4月份房地產(chǎn)政策而言，只能說“沒有最嚴(yán)厲，只有更嚴(yán)厲”。房地產(chǎn)市場投資者再度進(jìn)入觀察期。
　?。ㄒ唬┕夹陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)有利于地方政府調(diào)控房價
　　“國八條”第一條提到，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。這一目標(biāo)的制定，理論上可以方便地方政府調(diào)控房價，但由于地方政府無法準(zhǔn)確把握每年貨幣的發(fā)行量、流動量，以及各類商品價格上漲的幅度，因此要制定新建住房價格控制目標(biāo)，把握起來困難不小。
　?。ǘ└母餇I業(yè)稅征收辦法將打擊投機(jī)需求
　　“國八條”提出，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。原本營業(yè)稅的征收方式有兩種：一種是差價的20%，另一種是房價總額的1—2%。在一些地區(qū)，中介通過幫助客戶制定陰陽合同，大大規(guī)避稅收。這可以解釋為什么會推出按照銷售收入全額征稅的做法。推廣二手房評估是堵截稅收漏洞的關(guān)鍵，因?yàn)槟壳氨芏惖姆绞街饕峭ㄟ^作假交易價格。此舉可以遏制一定的投資和投機(jī)，但也意味著購房者交易成本的提升。
　　（三）二套房首付比例的上調(diào)，政策信號重點(diǎn)在于引導(dǎo)預(yù)期
　　“國八條”提出，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。而且，人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。二套房首付比例的上調(diào)，對于一些資金實(shí)力較強(qiáng)的購房者而言影響并不大，目前供求關(guān)系依然十分尖銳，關(guān)鍵是房價上升預(yù)期如果得不到改變，購房者仍會涌入樓市。政策的關(guān)鍵是在提醒市場，政府會通過各種手段擠壓投資和投機(jī)，這種信號的釋放對樓市會產(chǎn)生不小的影響。
　?。ㄋ模┩ㄟ^“限房價、競地價”來壓地價
　　“國八條”中，針對土地市場也推出了一些新的調(diào)控手段。其中提到，大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。這意味著未來推普通商品住房用地的出讓公告中，還要規(guī)定該地塊入市的價格。在限房價的基礎(chǔ)上，再讓各個開發(fā)商競拍，這種方式將大大壓縮開發(fā)商利潤空間。
　?。ㄎ澹跋拶徚睢辈粩嗌墸苯觾鼋Y(jié)部分樓市交易量
　　“國八條”特別引人關(guān)注的一條是，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。而北京市2月16日正式公布的貫徹“國八條”的“京十五條”中提出，在先前的限購政策之上，對已擁有2套及以上住房的京籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非京籍居民家庭、無法提供北京有效暫住證和連續(xù)5年（含）以上在北京繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非京籍居民家庭，暫停其在北京購房。據(jù)悉，除北京外，有60—70個地區(qū)出臺了“限購”細(xì)則?！跋拶徚睢眲荼貢苯觾鲎∪ツ暌恢悲偪竦木┏菢鞘校山涣康哪棠芊裼行б种品績r，還需要其他政策的配合。
　　三、新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策存在的問題
　　當(dāng)前，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果仍然要看落實(shí)的情況而定。政策往往都是具有兩面性的，除了積極的效果之外，從“國八條”以及部分地方政府出臺的落實(shí)“國八條”的相關(guān)細(xì)則看，本輪政策存在著行政化傾向、重需求而輕供給等問題。
　?。ㄒ唬┱{(diào)控手段存在行政化傾向
　　我國房地產(chǎn)市場中存在問題并非短期問題，然而，當(dāng)寄希望于在短期內(nèi)予以解決這一問題時，勢必要更多地依靠行政性的手段。比如，本輪調(diào)控政策中“限購令”的行政色彩最為濃重。限購政策引起的爭議主要集中在幾個方面：
　　1、限購不能真正發(fā)揮調(diào)節(jié)供求失衡的關(guān)系
　　歷史證明，短缺經(jīng)濟(jì)是由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制帶來的，只能通過經(jīng)濟(jì)體制改革來實(shí)現(xiàn)根本的轉(zhuǎn)變，“憑票供應(yīng)”的限購法則僅僅是一個臨時的工具而已。針對房地產(chǎn)市場也是如此。房價不是由短期供求而是由預(yù)期決定的。如果行政調(diào)整政策讓投資者形成未來需求上升、供給減少這樣的預(yù)期，房價很難降下來，甚至形成更為強(qiáng)烈的投資沖動。一個政策能否有效地調(diào)控房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和價格，關(guān)鍵看對短期和長期預(yù)期產(chǎn)生了什么樣的影響。“限購令”本身很難改變投資者的預(yù)期，相反，人為地制造市場上的緊張氣氛，將使人們以自己的方式詮釋“上有政策、下有對策”的含義。
　　2、地方政府限制外地人購房在打擊投機(jī)的同時誤傷真實(shí)需求
　　地方政府限制外地人購房對于遏制外部投機(jī)性需求自然會起到迅速且明顯的作用，然而，卻因此而誤傷了大量真實(shí)需求?！跋拶徚睢北举|(zhì)上是對外地人的歧視，使勞動力自由流動抬高了門檻，甚至各地城鎮(zhèn)化速度也可能因此而有所放緩。以北京市的“限購令”為例，細(xì)則規(guī)定，外地人在京購房，須連續(xù)5年在京繳納社?；騻€人所得稅。這意味著外地人在北京工作，中途不能失業(yè)，換單位必須“無縫”銜接；對于銷售崗位而言，主要靠業(yè)績提成獲得收入，每次單筆納稅額不少，但納稅不連續(xù)的情況；對于演員、設(shè)計(jì)師、律師、自由撰稿人、翻譯、同傳、畫家等自由職業(yè)者而言，收入多數(shù)是勞務(wù)收入，按次獲得，可能數(shù)額很高，但也就是一次納稅記錄，很難連續(xù)；受京版“15條”稅收規(guī)定沖擊最大的群體，應(yīng)是外地來京做買賣的個體工商戶和游商，這一群體中，很多人的收入達(dá)不到個人所得稅起征點(diǎn)，獲得北京戶口無望。目前北京的房價，如果達(dá)不到交稅的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際是沒有買房的能力，京版限購令使其買房的夢想最終破滅了。
　　3、行政手段執(zhí)行過度可能產(chǎn)生消極后果
　　行政手段的效益通常比較差，而且非常難把握力度，不是實(shí)施不力就是執(zhí)行過度，這樣容易造成經(jīng)濟(jì)與市場的大起大落。從中國的房地產(chǎn)市場看，長期的供求關(guān)系并沒有因限購政策而改變。然而，隨著全面強(qiáng)力推開限購政策，尤其是各級政府面臨換屆，不少官員可能希望在房價調(diào)控方面取得一些突破性進(jìn)展，因此有可能加大實(shí)施力度。“全國圍剿房地產(chǎn)投機(jī)”的局面一旦形成，房地產(chǎn)價格下降的風(fēng)險極大。屆時，下降絕不是緩慢和小幅的，而將是迅速和大幅的，這必將對房地產(chǎn)市場乃至整個經(jīng)濟(jì)造成較大的沖擊。
　　
　　（二）偏重遏制需求，擴(kuò)大供給政策乏力
　　本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策籃子中，無論是最受關(guān)注的“限購令”，還是首付比例調(diào)整以及貸款利率的從嚴(yán)從緊，都反映了政策更加偏重的是遏制需求尤其是投機(jī)性需求。從“國八條”的規(guī)定看，繼續(xù)沿用了依靠抑制需求和擴(kuò)大供給“兩條腿”走路的調(diào)控思路，提到了“2011年，全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套；各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面”，并“要努力增加公共租賃住房供應(yīng)”。但相對于遏制需求政策而言，擴(kuò)大供給政策顯得有些乏力。由于需求僅僅是被暫時地“凍結(jié)”，但由于基本面沒變，潛在需求將會通過一定方式最終表現(xiàn)出來；與此同時，對保障性住房供求嚴(yán)重失衡的局面并未由此而得到改善，甚至相反。對于部分“沒有資格”購買商品房的人，如果具有“資格”享受保障性住房、公租房或者廉租房，則勢必會加劇保障房供求的失衡。另外，對于商品房建設(shè)方面缺乏必要的鼓勵措施引導(dǎo)商品房建設(shè)規(guī)模、建設(shè)結(jié)構(gòu)等方面的調(diào)整。
　　四、政策建議
　　在市場調(diào)控下，由于高房價，很多老百姓買不起房；在政府調(diào)控下，由于諸多限制和政策，還是老百姓買不了房。這使我們必須反思的是，如何對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控和管理，才能切實(shí)地滿足廣大人民群眾住房需求呢？
　　（一）通過征收“房產(chǎn)稅”為核心的制度建設(shè)，穩(wěn)定投資者對房地產(chǎn)市場未來的預(yù)期
　　房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅制安排，具有穩(wěn)定投資者預(yù)期的作用，是能夠使投機(jī)者與真實(shí)需求自動分化并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的“內(nèi)在穩(wěn)定機(jī)制”。需要提出的是，當(dāng)前在上海和重慶的試點(diǎn)方案，通過提出免征面積、免征套數(shù)之后，對于其余的房產(chǎn)征收的方式往往會出現(xiàn)征管漏洞，建議通過對每一個公民名下的每套房都進(jìn)行征收，按照免征的規(guī)定對每一個公民進(jìn)行同等的返還。
　?。ǘ┩ㄟ^構(gòu)建“多元、穩(wěn)定、高效、安全的保障性住房融資機(jī)制”為核心的制度建設(shè)，扎實(shí)、快速推動保障性住房建設(shè)
　　保障性住房推動慢的重要原因是由于缺乏一個穩(wěn)定的建設(shè)資金來源。針對經(jīng)濟(jì)適用房和“兩限房”而言，盡管其購房價要低于商品房價，但畢竟存在購買行為才能獲得，簡單稱之為“有回款”，其建設(shè)資金問題，可以通過預(yù)售制度或者銀行貸款等渠道解決；針對公租房而言，盡管其租金要低于市場租金，但由于比較固定的收益，通過市場化的金融投資機(jī)構(gòu)均可以解決募集建設(shè)資金的問題；實(shí)際上，只有“廉租房”的建設(shè)資金存在較大的困難，可考慮政府建立住房保障基金收入以及土地出讓金收入等相關(guān)項(xiàng)目來對其支持，構(gòu)建一個多元、穩(wěn)定、高效、安全的保障性住房融資機(jī)制。
　?。ㄈ淞⒖茖W(xué)的政績觀，把保障房建設(shè)相關(guān)指標(biāo)納入到干部考核體系
　　土地問題是保障性住房建設(shè)推動緩慢的根本原因。地方政府面臨著土地財政的誘惑，必須依靠將土地價格炒高，才能獲得更高的土地出讓金，以補(bǔ)充基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域?qū)ω斦Y金的需求。而同樣一塊土地，用于保障性住房建設(shè)時，其價格較商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)則少了一大塊，在地方政府來看著實(shí)是一種“損失”。甚至有些地方政府認(rèn)為，一塊地可以解決了幾百戶居民的住房問題，但通過商業(yè)開發(fā)獲得土地出讓金，卻可以解決全域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展瓶頸問題和民生基礎(chǔ)設(shè)施改善問題，個中孰重孰輕，的確難以斷定。但隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，保障性住房供求失衡的問題日益突出，一味通過基礎(chǔ)設(shè)施投資帶動城市化進(jìn)程必將不斷推高房價，進(jìn)而提高人口流動的門檻，這種城市化模式是“虛假的”、“不可持續(xù)的”。因此，必須要在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一思想，樹立科學(xué)的政績觀，把保障房建設(shè)相關(guān)指標(biāo)納入到干部考核體系，切實(shí)推動保障房建設(shè)?！?br/>　　
　　（徐策，國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部助理研究員，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。研究方向：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與政策、固定資產(chǎn)投資運(yùn)行與政策等）