韓國(guó)深受儒家文化的影響，重視住房和家的理念，經(jīng)濟(jì)和住房發(fā)展中明顯的政府主導(dǎo)和干預(yù)特征；經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外向型特征顯著，依靠出口導(dǎo)向型工業(yè)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的騰飛，處于人口結(jié)構(gòu)老齡化的過(guò)程，面臨經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的難題，處于住房市場(chǎng)化的過(guò)程，且房地產(chǎn)市場(chǎng)積累了一定的泡沫。只不過(guò)韓國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和住房市場(chǎng)化進(jìn)程比中國(guó)早一步。因此，韓國(guó)政府住房調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)對(duì)于中國(guó)當(dāng)前和未來(lái)的住房市場(chǎng)政策有一定的借鑒意義和啟示作用。
　　一、韓國(guó)住房調(diào)控政策回顧
　　韓國(guó)在“樸正熙政府”時(shí)代（1961—1979年），政府高度集權(quán)，調(diào)集民眾的一切力量用于經(jīng)濟(jì)建設(shè)，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始走向騰飛。在此過(guò)程中，韓國(guó)學(xué)習(xí)日本大力發(fā)展本國(guó)工業(yè)、實(shí)施出口導(dǎo)向戰(zhàn)略的經(jīng)驗(yàn)，依次發(fā)展了輕工業(yè)、戰(zhàn)略重工業(yè)和技術(shù)密集型工業(yè)，到1991年完成第六個(gè)五年計(jì)劃之時(shí)，韓國(guó)已經(jīng)是中等收入水平的國(guó)家了。韓國(guó)的經(jīng)濟(jì)奇跡并非是自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作用的結(jié)果，而是在政府的強(qiáng)力主導(dǎo)和干預(yù)下實(shí)現(xiàn)的。同樣，韓國(guó)的住房市場(chǎng)也是以普遍和直接的政府干預(yù)為特征的。
　　同韓國(guó)經(jīng)濟(jì)所取得的巨大成就相比，其住房市場(chǎng)的表現(xiàn)不令人滿(mǎn)意。盡管韓國(guó)的住房水平在上世紀(jì)八、九十年代有了顯著改善，然而，過(guò)度的政府干預(yù)卻同經(jīng)濟(jì)自由化的趨勢(shì)相背離，遏制了韓國(guó)住房市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和完善，使得住房市場(chǎng)在效率和公平方面都表現(xiàn)欠佳。
　　早在1973年，韓國(guó)政府就提出了“一戶(hù)一房”的口號(hào)，并且制定了《住宅建設(shè)十年規(guī)劃》（1972—1981年），把解決住房問(wèn)題納入到長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)中。為了控制住房?jī)r(jià)格和抑制房地產(chǎn)投機(jī)，韓國(guó)政府在上世紀(jì)70年代相繼出臺(tái)了《商品房上限價(jià)政策》和《抑制不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)措施》等法規(guī)。出臺(tái)了“小戶(hù)型住宅建設(shè)義務(wù)比率”的政策，要求小戶(hù)型住房（60平方米以下）在商品房建設(shè)中的比重不得低于50%。1989年，出臺(tái)了《地價(jià)公示制度》，要求每年對(duì)地價(jià)進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)公示地價(jià)核算新房?jī)r(jià)格，以此來(lái)限制土地投機(jī)。
　　1988—1992年，政府實(shí)施了《200萬(wàn)戶(hù)住宅建設(shè)計(jì)劃》，該措施包括在首爾郊區(qū)發(fā)展5個(gè)新的城鎮(zhèn)，以容納30萬(wàn)戶(hù)家庭。開(kāi)發(fā)用地和政策性住房金融供給方面的增加導(dǎo)致在年均住房量方面實(shí)現(xiàn)了巨大突破，從20萬(wàn)戶(hù)增加到25萬(wàn)戶(hù)，一直到1997年的50—60萬(wàn)戶(hù)。事實(shí)上，在1988—1997年這段時(shí)期，新住房的累積供給量占到截止1997年底住房總存量的55%。
　　東南亞金融危機(jī)給韓國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了沉重打擊。危機(jī)后，為使經(jīng)濟(jì)走出低谷，韓國(guó)政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列促進(jìn)住房市場(chǎng)化的措施。同時(shí)，在這段時(shí)期有兩股力量增加了對(duì)住房的需求。1955—1963年為韓國(guó)人口出生高峰期，這段時(shí)期出生的人口被稱(chēng)為“嬰兒潮”一代。到了1998年時(shí)，他們的年齡大約為35—45歲，是社會(huì)財(cái)富的主要擁有者，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要購(gòu)買(mǎi)者。另一股力量來(lái)自外國(guó)投機(jī)者?？紤]到韓國(guó)經(jīng)濟(jì)在金融危機(jī)之后會(huì)逐步恢復(fù)，以及韓國(guó)住房估值過(guò)低的判斷，外國(guó)投機(jī)資金紛紛流入韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。特別是自2002年以來(lái)，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了價(jià)格過(guò)快上漲的勢(shì)頭。政府為了調(diào)控房?jī)r(jià)采取了以下的措施：計(jì)劃在2003—2012年的10年內(nèi)建設(shè)100萬(wàn)套廉租住房，以解決廉租住房短缺的現(xiàn)狀；加大房屋財(cái)產(chǎn)稅、土地稅及住房交易資本利得稅等稅收政策，試圖打擊住房投機(jī)，抑制房?jī)r(jià)；提高住房貸款利率，提高首付比例，以抑制住房需求。
　　二、韓國(guó)住房調(diào)控效果分析
　　政府在住房市場(chǎng)干預(yù)是為了增加住房供給，提高住房質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)。韓國(guó)的總體住房條件自從20世紀(jì)80年代中期以來(lái)大幅提高（詳見(jiàn)表1）?？傋》看媪吭谶^(guò)去的20年中翻了一番。住房供給率（總住房量和總家庭數(shù)量的比率）從1985年的71.7%增長(zhǎng)到了2000年的94.1%。除此之外，戶(hù)均建筑面積在同期從46.4平方米增加到了62.9平方米。其他反映住房條件及住房和設(shè)施質(zhì)量的指標(biāo)也顯著改善。
　　然而，韓國(guó)政府在東南亞金融危機(jī)前“限制房?jī)r(jià)”、“指導(dǎo)地價(jià)”、“按計(jì)劃建設(shè)”、“按規(guī)定分配”的調(diào)控政策使得住房?jī)r(jià)格過(guò)低，打擊了私有開(kāi)發(fā)商投資于住房建設(shè)的積極性，從而出現(xiàn)了嚴(yán)重的住房短缺問(wèn)題。住房供給在韓國(guó)更多的是政府控制下的一個(gè)政治因素，而非住房生產(chǎn)者和要素市場(chǎng)對(duì)于需求變化的反映。從專(zhuān)業(yè)的角度看，政府政策把陡峭的供給曲線(xiàn)向右移動(dòng)，而不是通過(guò)放松管制，使得供給更能反映價(jià)格變化。韓國(guó)政府針對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，所做的是一次又一次的移動(dòng)非常缺乏彈性的供給曲線(xiàn)，扭曲的低價(jià)格造成了韓國(guó)住房市場(chǎng)的過(guò)度需求，從而導(dǎo)致目前韓國(guó)的住房問(wèn)題仍然沒(méi)有能夠得到妥善的解決。
　　三、韓國(guó)住房調(diào)控對(duì)中國(guó)的啟示
　　政府不能過(guò)度干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，干預(yù)政策要保持連續(xù)性和一貫性，這是韓國(guó)住房市場(chǎng)調(diào)控對(duì)中國(guó)的最有意義的啟示。
　　從韓國(guó)的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)中可以看出，政府調(diào)控房?jī)r(jià)和增加供給的政策意圖往往是好的，但因?yàn)椴块T(mén)管制過(guò)于復(fù)雜，過(guò)多的干預(yù)往往會(huì)對(duì)私有部門(mén)的運(yùn)行產(chǎn)生約束，妨礙了住房供給的增加。通過(guò)對(duì)耕地非農(nóng)化的嚴(yán)格控制、限制新公寓的價(jià)格以及住房分配的嚴(yán)格控制，使得供給無(wú)法真實(shí)反映市場(chǎng)的需求。政府累積的干預(yù)長(zhǎng)期扭曲了住房市場(chǎng)。
　　另外，住房政策常被置于政治競(jìng)技場(chǎng)，根據(jù)政治需要而制定各種臨時(shí)性調(diào)控政策，會(huì)導(dǎo)致缺乏長(zhǎng)期的政策導(dǎo)向，往往是以短期方案替代根本性的改革措施。當(dāng)每一輪的房?jī)r(jià)上漲來(lái)襲時(shí)，政府都會(huì)不斷增加新的制度和措施。但這些措施都不能從根本上改善住房市場(chǎng)的狀況。當(dāng)前中國(guó)也面臨著政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)不當(dāng)，住房調(diào)控政策頻出，卻缺乏持久性和連續(xù)性的問(wèn)題，從而使調(diào)控效果較差。■
　　
　?。◤埥瓭?，中國(guó)社科院金融研究所）