《博鰲三日壇》潘石屹談樓市調(diào)控
　　 SOHO中國董事長潘石屹在論壇上表示，宏觀調(diào)控如果是從121號文件算起是2003年，到現(xiàn)在已經(jīng)八年時間了。過去八年時間的調(diào)控和今年的調(diào)控都有一點不一樣，原來要理解的話，還是以市場經(jīng)濟為主，可能有一些行政的干預、行政的調(diào)控，可是在2011年出臺了限購、限價政策，以及大量的保障性住房的建設(shè)，使2010年成為一道分水嶺：2010年之前房地產(chǎn)是以市場經(jīng)濟為主，2010年之后是以行政的力量為主，主導的力量發(fā)生了變化。所以對2011年來說，房價到底下調(diào)多少？是下調(diào)20%？15%？還是5%？誰說了算？因為這時候是以行政的力量為主，就是政府說了算，而且政府的政策框架就可以說了算。限購、限價，價格都限制住了，這不是市場反映出來的。所以不是由市場說了算，也不是購房者說了算，也不是開發(fā)商說了算，更不是任志強這些人說了算，而是政府說了算。
　　趙曉：中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控的的確確有潘總說的這樣的背景，這次的調(diào)控很明顯是政治化的，樓市調(diào)控，十年九控。這一次因為后面緊接著是十八大，所以本屆政府要有一個體面的告別，新一屆政府要有一個體面的上任，而樓市調(diào)控似乎成了一個試金石，換句話說這里面牽涉到民意，所以有一個很不一樣的政治化的背景。再一個是潘總講的的確有行政化的色彩，我還不敢說完全是由政府來主導，因為政府的保障房在整個住房的供應比重中畢竟還沒有那么大，和新加坡比相差還是很大的。但的確應用了大量的行政調(diào)控的措施，從一開始的限制貸款，到后來的限制購買，到今天的限制價格，你的售價要經(jīng)過政府來批準。
　　 在這種情況下，我們看到行政有萬鈞的力量，一定要讓這個市場調(diào)到某種在政治上最能夠接受，讓老百姓最能夠滿意的水準。似乎也具備了這樣的態(tài)勢，特別是最近傳來的很多消息，包括房屋銷售的下滑，包括某些地方房價在調(diào)價的信息。但另一方面，我也想特別指出來，今年的中國經(jīng)濟還是有兩個特點，第一是依然會保持高速增長，第二是今年的物價會很高，經(jīng)濟高增長，物價高增長。資產(chǎn)的價格會比物價上漲得更高，會比GDP上漲得更高。今年我們很多的猜測是反其道，在“雙高”的背景下，房價反而出現(xiàn)暴跌，因為許多預測說今年的房價下降20%，任總講的15%也差不多接近這個方向。這是一個很奇怪的現(xiàn)象，在“雙高”的經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)出現(xiàn)了暴跌。去年我們知道全國70個大中城市漲了30%多，今年下滑15%或者20%，實際上你的幅度是高達30%多，這是一個非常大的行政沖擊導致的振蕩，而市場本身不應該是這樣。
　　
　　中國的城市化促進了房地產(chǎn)的發(fā)展
　　趙曉：我不代表開發(fā)商，我只代表我自己，但是房地產(chǎn)能不能作為支柱產(chǎn)業(yè)不是任何官員說了算，也不是紅頭文件說了算，是由市場說了算。從我們的分析來看，去年是“十二五”規(guī)劃制定的一年，所以大家都在探討未來經(jīng)濟中長期的動力，我們發(fā)現(xiàn)中長期的動力還是城市化。
　　我們過去外資增長，如果沒有全球化就沒有外需增長，如果沒有啟動內(nèi)需就一定要啟動城市化，而這個城市化會帶來4.5億的城市人口的增長，它所引起未來中國住房的需求是非常巨大的。這個產(chǎn)業(yè)很自然，一定是中國的支柱產(chǎn)業(yè)，是不是作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，是不是像過去那么依賴它，是不是像有人說的產(chǎn)業(yè)綁架了中國經(jīng)濟？這些都可以引起討論。但這樣的一個態(tài)勢，房地產(chǎn)在整個中國經(jīng)濟中的貢獻，未來房地產(chǎn)市場的巨大需求，我想這個狀況是不會改變的。
　　潘石屹：是，趙曉說的是中國的城市化促進了房地產(chǎn)的發(fā)展，未來可能還有十到十五年的發(fā)展空間。我們的確看到中國的經(jīng)濟在發(fā)展的過程中和別的國家不一樣，有一個城市化的力量又能持續(xù)下去的動力。有些國家就沒有這個原動力了，沒有原動力就很慘，上午烏克蘭的總統(tǒng)就說了，他說烏克蘭在金融危機往下跌的時候，GDP是-15%，而我們覺得不“保八”就出問題了，它的GDP是-15%，對就業(yè)等各方面的影響一定非常巨大。我們看到中國過去的10年時間和未來的10年時間，我們得天獨厚的一點就是有一個發(fā)展的原動力，這個原動力很強勁，就是不斷的城市化。城市化的過程中不只是房地產(chǎn)受益，是整個中國經(jīng)濟在受益，房地產(chǎn)可能占的比重更大一些，更直接一點，實際上對整個經(jīng)濟的影響是非常大的。
　　我想這是前10年和后10年的主要發(fā)展動力?？墒俏覀兛丛谖磥淼?年會發(fā)生什么事情，在過去的10年時間里，中國的房地產(chǎn)市場基本上都是以商品房為主，能夠占80%甚至90%的比例，廉租的比例很小很小，經(jīng)濟適用房的比例也不大?？墒菑?011年開始變了，整個的格局要變，它要把商品房占的比重大幅度地拉下來，可能這個目標是一半一半，一半是保障性住房，一半是商品房，可是從目前采取的措施來看，遠遠不止一半。例如今年開工的保障性住房有1 000套，一共有3 600萬套，這個數(shù)字是非常巨大的。
　　所以我們必須要看到，如果從這3年來看要完成巨大的轉(zhuǎn)型，那么在這個轉(zhuǎn)型過程中，政府怕房地產(chǎn)市場過大的波動，實際上是采用了休克療法，我把價格凍結(jié)了，中央政府要求凍結(jié)價格，每一個城市根據(jù)這個情況去把價格凍結(jié)了，凍結(jié)的措施就是限價。所以限價什么時候完成呢？我覺得是在轉(zhuǎn)型完成之后，也就是把絕大多數(shù)以商品房為主，轉(zhuǎn)化成商品房和保障性住房各占一半的格局建完之后，才能把目前的限價政策取消掉。所以我預計要需要兩到三年的時間。
　　今年1 000萬套保障性住房將極大沖擊商品房市場。潘石屹說，一定是一個沖擊，會面臨一個非常大的沖擊。房產(chǎn)稅，在控制房價當中起到多大作用？控制規(guī)模會達到多大？
　　趙曉：房產(chǎn)稅抑制高房價肯定是有作用，但是你的作用能夠有多么明顯，取決于這個方案有什么作用。比如韓國當年也是打壓房地產(chǎn)的價格，用了很多措施都沒有起到立竿見影的效果，后來房產(chǎn)稅出來就起到了立竿見影的效果。我們的房產(chǎn)稅和他們有一些不同，我們還是把它當做調(diào)控型的稅收，但其實房產(chǎn)稅是一個制度型的稅收，我們作為一個調(diào)控型的稅收是在某些城市先試點，定的稅率也相當?shù)?，然后也是針對某些房子，有些不收，有些收，這就搞得比較復雜，是試探性地邁出了一步。從目前的情況來看，我覺得作用有限，原因很簡單，如果考慮過去的房價的增長速度，假如今年出現(xiàn)房價下滑了，這是另外一回事啊，但是我們給定還是按照未來的房地產(chǎn)價格的走勢。那么它所征收的稅對它所帶來的負擔其實是很小的，所以起不到太明顯的作用。
　　潘石屹：房產(chǎn)稅的試點把大家搞得有點亂，因為重慶和上海的方法是完全不一樣的，所以它是兩套東西，重慶是對豪宅來征，上海是對新房來征，所以不是特別一樣。我們先要看房產(chǎn)稅的出臺到底要起什么作用，第一個作用是調(diào)控房價，這可能是一方面的目的。第二個作用，是不是有一些調(diào)控收入的分配在 這里面有一定作用？所以我預計房產(chǎn)稅會出臺，無論是要調(diào)控房價也好，還是調(diào)控收入分配也好，以房產(chǎn)稅作為一個手段都會出臺。可是按照現(xiàn)在的試點情況來看，如果要實施上海的試點做法，其實這個數(shù)據(jù)是非常低的，我們算了一下，因為這個比較復雜，算完之后大概是千分之二到千分之四之間，也就是0.2%～0.4%之間，所以這個量并不大，影響很有限。
　　在限購令之后，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的特別多，小企業(yè)是不是會死亡呢？
　　潘石屹：這個轉(zhuǎn)型是正常的，我們看到中央已經(jīng)劃了一個藍圖，就是在“十二五”期間，其實“十二五”是五年的期限，可是房地產(chǎn)調(diào)整是要在三年完成的，就是要把一半的市場從商品房的市場拿走。所以這時候一些大的企業(yè)來調(diào)整自己的發(fā)展方向，在我了解的情況看，可能有這樣幾個出路。最立竿見影的出路是到二線城市去，甚至三線城市、四線城市去，我覺得這些可能是一些大的開發(fā)商的選擇。因為在一線城市，尤其是限購的35個城市，他們的發(fā)展空間比較小了。
　　
　　
　　一線城市商業(yè)地產(chǎn)的機會大于二線城市
　　潘石屹：我們和他們考慮的不一樣，我們是以商業(yè)地產(chǎn)為主，我們看到一線城市商業(yè)地產(chǎn)的機會比二線城市多，而且在一線城市里面，在交通樞紐上面，繁華地段的機會獲利比較多，這是我們一直不變的看法，是我們判斷一個項目的標準，所以這可能是一部分。第二部分，我看到一些開發(fā)商因為保障性住房把一半拿走了，他們的空間受到很大的擠壓，所以往商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)或者別的地產(chǎn)上面轉(zhuǎn)移，我覺得這些想法和做法都是很理性的。你今天意識到去調(diào)整也需要三年的時間。
　　市場的競爭是必然的，不可能一個行業(yè)沒有競爭。在競爭的過程中，你才能把你的產(chǎn)品做好，才能夠不斷地創(chuàng)新。就像房地產(chǎn)在過去的五年時間，尤其是從2006開始，2006、2007、2009、2010年這幾個年份銷售太好了，成交量巨額地放大，銷售價格上漲的幅度也非常大，房地產(chǎn)企業(yè)就不注重創(chuàng)新了?，F(xiàn)在哪個行業(yè)不創(chuàng)新，馬上就把你淘汰掉了?？墒窃诟偁幈容^薄弱的時候，對這個行業(yè)的發(fā)展反而是不利的。
　　
　　住房供需壓力緩解倒逼開發(fā)商重新尋找出路
　　趙曉：第一，對于真正的行業(yè)領(lǐng)袖，他們并不喜歡樓市暴漲暴跌，這個局面對于行業(yè)領(lǐng)袖、比較注重社會責任感的企業(yè)來說并不希望有這樣的現(xiàn)象，我看到萬科他們也并不喜歡這樣的情況。像我們現(xiàn)在的情況反而在一定程度上是正常的，人家烏克蘭的GDP是-15%，我們每年還至少是9%多，去年是10%多，今年在怎么差也會在9%多一點。本身這是企業(yè)的問題，不是社會的問題，今天市場的狀況可能有一點點過多打壓，其實它也有正常所在。轉(zhuǎn)型肯定是必然的，潘總剛才講到以后政府的保障房會占業(yè)內(nèi)比較大的比重，從新加坡來看，政府的保障房可以占到整個市場供應量的90%以上，我們以前是只有百分之幾，很少的，可以忽略不及，以后我們會達到一半一半，但仍然達不到新加坡的強度。但是對市場影響比較大，比如未來的3 600萬套出去，怎么也可以容納1億人。過去整個10年，大概市場提供的房子是1億套，一年一千萬，而現(xiàn)在政府的開發(fā)房也是一千萬，對市場的沖擊量很大的，逼著大家去調(diào)整。
　　騰訊財經(jīng)：像中小房產(chǎn)企業(yè)會不會存在被淘汰掉的現(xiàn)象？
　　趙曉：潘總講過兩年內(nèi)50%的開發(fā)商會倒掉，但是它是指項目公司，對很多開發(fā)商來說，比如我在博鰲有一個項目，我就成立一個項目公司，這個項目開發(fā)完了，按理說這個公司就沒有了。這種情況不是說沒有可能，因為未來幾年的影響會一年比一年大，這是毫無疑問的。開始的時候保障房上來了，在整個供不應求的格局里面還看不到太大的影響，但是一年一年加上來，壓力就會增大。整個房子供應也是這樣的，我們有5億人口，過去你提供了1億套房子，怎么也解決3億人的住房問題。再加上存量化，所以60%～80%都可以解決。其實住房的供需壓力會大大緩和，這也逼著很多開發(fā)商重新尋找出路。
　　潘石屹：房地產(chǎn)的生存空間和發(fā)展空間都受到擠壓，基本上是擠壓了一半，是不是這些中小型的開發(fā)商就會擠出去？其實市場的情況不是這樣的，不是說中小型的開發(fā)商會擠出去，有一些大開發(fā)商，甚至很大的開發(fā)商，甚至上市公司，它的負債率很高，可能是150%、160%的負債率，這種情況下，如果是擠壓的過程，首先受到影響的是它。另外一些很小的信貸公司，它也有自己獨特的商業(yè)模式，也沒有過分地依賴銀行，另外它的產(chǎn)品和政府做的保障性住房，無論是從地理位置和價位上都不停競爭，可能照樣活得很好，所以死的是身體弱的，不是說小孩先走了、大人留著。
　　
　　通貨膨脹高企 開發(fā)商要做好最壞打算
　　潘石屹：我們要注意到一個政策，也就是今年年初出臺的35個城市限購的政策。我看到媒體上面大量地說是需要5年的稅收證明，5年的社保證明，要購買第二套房子要如何如何。但是大家忽略了一個問題，在原來購買房子當中有相當一部分人，有時候一個項目超過50%是投資，如果限購令出臺的話，把所有的投資都成為零了，沒有了，也就是在中國去投資住宅的品種已經(jīng)沒有了，從今年年初開始，不是說它退，你退不退都沒有了，真正要買第二套房子，審查多嚴格啊，所以就沒有可能性了。
　　趙曉：潘總講的觀點我同意，一方面是政府有很多限制政策，所以你買了也賣不了，過去投機客是隨便買，但現(xiàn)在你拿不出證明是買不了的。第二是取消了銀行的貸款，信貸還是有一些政策的訴求，最近通過窗口指導，實際上政府并沒有說你絕對不要給購房者貸款。但現(xiàn)在在執(zhí)行的過程中，它在前線停止貸款，開發(fā)商這個房子都賣出去了，實際上人家也符合條件，即便是這樣也不給你貸款。我想這樣帶來的影響非常巨大，第一個方面是它有杠桿，比如說10%的房地產(chǎn)增幅，但是資金收益率是30%以上。它也有賺錢的效益，所有買房的人都賺錢了，這就吸引更多的人來追漲殺跌。
　　另外，你發(fā)現(xiàn)房子暴漲的可能性基本上沒有了，你現(xiàn)在沒有資金的杠桿、現(xiàn)金的杠桿，房價也沒有過去多，資金收益率的下降會使得很多投機者不考慮政府限制政策的措施，考慮它的收益率，甚至有一些可能性是有些人把他的房子賣掉，最近已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的行為。比如他想買更大的房子，他要把他小的房子先賣了，否則就不符合幾套房的政策。比如股市也有機會，我的房子守在那里還會賺一點錢，但太少了，我不如把房子賣了進入到股市，所以股市會有一個反彈。
　　潘石屹：今天上午剛剛公布了GDP的增長，公布了通貨膨脹，公布了房價，從這三個指標來看，不容樂觀。通貨膨脹比預期高，是5.4%，原來的預期是不得超過5%，所以在通貨膨脹高，房價第一季度上漲比較快的情況下，有點樂觀了，尤其是開發(fā)商要做好最壞的打算，還是要把最差的情況考慮到里面去。如果總指望著這個嚴厲的政策很快過去，有可能半年都過不去。
　　趙曉：我比較認同，在什么情況下政策會改型更正，或者是小剛說的過去，就是中國經(jīng)濟出問題，中國經(jīng)濟不行了，那么政府有一些政策就要改變，這時候要以保經(jīng)濟為主。現(xiàn)在來看，我們認為今年的經(jīng)濟不會有任何的問題，大概會在9.5%左右，如果今年的經(jīng)濟都沒有問題，從過去每一個五年規(guī)劃來看，差不多第一年增長是最低的，接下來一年比一年好。未來五年也不會有太大的問題，如果未來五年都不會有太大的問題，那么政府就不是那么依賴房地產(chǎn)市場，那么這時候的調(diào)控反而有可能會持續(xù)地積極下去，特別是有一些模式的轉(zhuǎn)換，比如說從香港模式轉(zhuǎn)向新加坡模式，香港模式就是交給市場，新加坡模式就是政府有越來越多的保障房的供應，政府成為市場的主導力量，有這樣一個模式的轉(zhuǎn)換。包括房產(chǎn)稅的全面化，這些都是帶有制度性建構(gòu)的，長期化的，你可以認為它是調(diào)控性的，因為在當前調(diào)控中也發(fā)揮作用。但也可以認為是制度性的，這些制度性的方向在中國經(jīng)濟增長的背景下，我想它會持續(xù)。
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