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論我國城市綜合體的發(fā)展

2011-12-29 00:00:00毛文顏
考試周刊 2011年58期


  摘 要: 在城市中心土地資源日益稀缺、開發(fā)成本昂貴的背景下,住宅地產(chǎn)退燒,商業(yè)地產(chǎn)升溫,城市綜合體已成為高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。其規(guī)模大、商住皆有,可以滿足開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn),也能滿足地方政府提升消費(fèi)、提升品牌形象、建造新城拉升GDP的目標(biāo),可謂一舉三得。
  關(guān)鍵詞: 城市綜合體 模式 特征 發(fā)展
  
  按照城市化發(fā)展規(guī)律統(tǒng)計(jì)顯示,當(dāng)城市人均GDP達(dá)到4000美元/年時(shí),具備發(fā)展城市綜合體的初步條件;當(dāng)人均GDP達(dá)到10000美元/年,將進(jìn)入城市綜合體快速發(fā)展階段。但我國的城市綜合體卻在一二三四線城市遍地開花,甚至一個(gè)城市上百座。以成都為例,2007年第一座真正意義上的城市綜合體財(cái)富中心浮出水面,但四年之后,卻有近百座大小綜合體拔地而起,總體量達(dá)到千萬平方米。另據(jù)中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心預(yù)計(jì),珠海、中山、???、銀川、西寧五個(gè)三線城市商業(yè)建筑面積2011年增幅將高達(dá)83.9%——商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)取代住宅地產(chǎn),成為最熱門的投資品種。
  1.城市綜合體的概念
  “城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系,從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。其簡稱為HOPSCA,即Hotel酒店、Office寫字樓、Parking停車場、Shopping mall購物、Convention會(huì)議、Apartment住宅,是一個(gè)城市最具價(jià)值的核心。
  目前國內(nèi)比較知名的“城市綜合體”是“萬達(dá)模式”,世界上最著名的“城市綜合體”是曼哈頓城市綜合體(克萊斯勒大廈、洛克菲勒中心)。
  2.我國城市綜合體的模式
  目前,在城市綜合體建設(shè)中被視為先行者的萬達(dá)、中糧、華潤,其開發(fā)模式和運(yùn)營模式已有不同。據(jù)趙炎(同策咨詢與研究發(fā)展中心分析師)介紹,華潤萬象城主要是合作鏈開發(fā)模式,即華潤置地與新鴻基地產(chǎn)的合作開發(fā);萬達(dá)模式主要是城市副中心造城開發(fā);中糧目前主要還是城市中心為主。而對于運(yùn)營模式,中糧是主題式購物中心,每個(gè)區(qū)域都有自己的定位和特色;萬達(dá)是訂單式,快速復(fù)制;萬象城則走差異化路線,以高端商業(yè)購物廣場、寫字樓和高端住宅的整合模式為主。
  3.我國城市綜合體的典型特征
  3.1超大空間尺度。
  城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配,與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的,因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張,建筑的室內(nèi)空間也相對較大,一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào),另一方面則與功能的多樣相匹配,成為多功能的聚集焦點(diǎn)。
  3.2通道樹型交通體系。
  通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃,將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來,同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系,組成一套完善的“通道樹型”(Access Tree)體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念,形成了豐富多變的街道空間。
  3.3現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)。
  應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。
  3.4高科技集成設(shè)施。
  城市綜合體既有大眾化的一面,又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動(dòng)扶梯、露明電梯為主;通訊由電話、電報(bào)、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成;安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。
  3.5地標(biāo)式的城市建筑。
  城市綜合體一個(gè)顯著特點(diǎn)就是均在所在城市矗立了地標(biāo)式建筑。如超高層酒店:濟(jì)南萬達(dá)廣場180米高超白金五星級酒店;又如高層地標(biāo)式雙塔:無錫萬達(dá)廣場白金五星級酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。
  4.我國城市綜合體的發(fā)展
  4.1城市綜合體項(xiàng)目要成功,關(guān)鍵是要做好“四態(tài)”。
  顧云昌(中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長,住建部住房政策專家委員會(huì)副主任)認(rèn)為一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目要成功,關(guān)鍵是要做好“四態(tài)”。
  第一是形態(tài)。不少城市綜合體都是當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性建筑,既然是一個(gè)城市的地標(biāo)、名片,外在的形態(tài)就一定要做好。
  第二是業(yè)態(tài)。大城市綜合體中既有住宅、酒店式公寓、寫字樓,又有商場、酒店、主題公園等,是多業(yè)態(tài)、全功能、大規(guī)模的建筑,但整個(gè)城市綜合體如何規(guī)劃設(shè)計(jì)、不同業(yè)態(tài)之間的比例如何科學(xué)合理?這些要由當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展進(jìn)程、家庭收入情況、居民的購買力和消費(fèi)結(jié)構(gòu)來決定。像有些中小城市開發(fā)的城市綜合體,就不一定需要那么多的商務(wù)樓,因?yàn)榧幢闵w了也租不出去,當(dāng)?shù)貨]有這么大的需求。
  第三是動(dòng)態(tài)。人流的組織、交通的組織\\空間的組合等,不同業(yè)態(tài)之間要做到互相不干擾,使綜合體真正發(fā)揮緊湊型的\\綜合性的功能。比如說車庫,白天是寫字樓白領(lǐng)用,晚上上班和逛商店的人走了,當(dāng)?shù)氐木用窬涂梢杂茫梢怨?jié)約很多的空間,很多人在當(dāng)?shù)厣睢⒐ぷ?,減輕交通的壓力,對資源和能源是有好處的。
  第四是生態(tài)。這一點(diǎn)容易被開發(fā)商忽視,生態(tài)首先指的是自然環(huán)境,要有一定的綠化面積,不能全部都是混凝土建筑;其次是人文生態(tài),讓城市綜合體的居民,商場和酒店里的客人,寫字樓里工作的白領(lǐng)們等關(guān)系和諧。
  4.2城市綜合體項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn),與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)生態(tài)密切相關(guān)。
  目前許多上馬的城市綜合體缺乏足夠的客流支撐。根據(jù)中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心發(fā)布的報(bào)告,到2011年底,東莞將擁有購物中心69家,建筑面積350萬平方米。沈陽將擁有購物中心71個(gè),建筑面積超過700萬平方米。石家莊將擁有購物中心22家,建筑面積接近230萬平方米。貴陽將擁有購物中心43家,建筑面積接近200萬平方米。按照國家技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部頒布的《城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定,每個(gè)可容納5萬人的居住區(qū),應(yīng)配備的綜合食品店、綜合百貨店、餐飲店、書店、藥店等商業(yè)服務(wù)設(shè)施面積為7000平方米。這意味著,東莞將擁有的購物中心可滿足2500萬人的購物需要,石家莊將擁有的購物中心可以滿足1600多萬人的購物需要,貴陽將擁有的購物中心可以滿足1400多萬人的購物需要,而沈陽將擁有的購物中心更可以滿足四五千萬人的購物需要。
  無論城市化進(jìn)程怎么迅速,如此眾多的購物中心數(shù)量都顯得過于離譜。沒有足夠的客流與商業(yè)鏈條支撐,城市綜合體熱潮怎么起來的就會(huì)怎么消失。
  4.3城市綜合體項(xiàng)目的長期發(fā)展,必須與城市的歷史一致。
  城市綜合體既是對城市未來的規(guī)劃、人口與自然資源的重新配置,又是對城市商業(yè)與審美的重新打造。目前的城市綜合體繼續(xù)發(fā)展下去,千城一面勢不可擋,所有的城市有著同樣的品牌,同樣的趣味,同樣的星巴克,同樣的新天地,同樣的設(shè)計(jì)師事務(wù)所——當(dāng)所有的城市消滅自身歷史向同一種模式看齊時(shí),再美好的審美趣味也將變得惡俗。
  5.結(jié)語
  城市綜合體在受到打壓的住宅地產(chǎn)與受追捧的商業(yè)地產(chǎn)之間,走出了一條中間道路。與住宅地產(chǎn)不同的是,商業(yè)地產(chǎn)的泡沫不會(huì)那么大,受到市場的壓力會(huì)立竿見影。根據(jù)中國的國情,在未來的發(fā)展當(dāng)中,城市綜合體應(yīng)該成為主要的發(fā)展方向。
  
  參考文獻(xiàn):
 ?。?]鳳凰網(wǎng)房產(chǎn).顧云昌專訪:城市綜合體未來城市的發(fā)展方向.
 ?。?]南都地產(chǎn)評論.城市綜合體將讓城市千城一面.
  [3]中國投資.城市綜合體:商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo).
 ?。?]21世紀(jì)中國城市綜合體高峰論壇2010年會(huì).

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