2011年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)最嚴(yán)格的調(diào)控措施莫過于“限購”。
　　截至2月24日，全國35個(gè)大中城市中，已經(jīng)有20個(gè)城市先后出臺(tái)住房限購措施，北京等還加大了限購力度。但仍有14個(gè)城市尚未出臺(tái)限購令，據(jù)稱住建部部長姜偉新在全國保障性安居工程工作會(huì)議上對(duì)這些城市逐一進(jìn)行點(diǎn)名批評(píng)，實(shí)為罕見。
　　
　　限購的理由
　　對(duì)于“限購令”這一政策，筆者的態(tài)度是，“可以理解，但不能支持”。
　　可以理解的地方是，這幾年各大城市房價(jià)上漲確實(shí)過猛，給社會(huì)和諧穩(wěn)定帶來很大壓力，對(duì)經(jīng)濟(jì)和金融的潛在威脅也很大。
　　政府也的確負(fù)有控制好房價(jià)、避免房價(jià)泡沫過大到破裂的重大責(zé)任，中央也是在幾輪調(diào)控、出盡稅收信貸各方面能用的政策工具仍然沒有明顯見效之后，迫不得已才動(dòng)用“限購”這個(gè)計(jì)劃控制手段。
　　也許除了全面鋪開房產(chǎn)稅，中央政府已經(jīng)動(dòng)用了政策工具箱中所有能動(dòng)用的武器，“限購”確實(shí)是最后一招了。
　　交易環(huán)節(jié)加稅、提高首付、調(diào)高利率、乃至“限貸”，都是意圖通過邊際上增加購房成本來打壓購房需求，屬于價(jià)格手段范疇。
　　但政府發(fā)現(xiàn)，在已經(jīng)陷入狂熱的市場(chǎng)需求面前，這些辦法都像火上澆油，全部能從賣家轉(zhuǎn)嫁給買家，反而激發(fā)了更大的房價(jià)上漲勢(shì)頭。
　　于是，政府想到了動(dòng)用數(shù)量控制手段。只要有房了，不管多有錢，哪怕一次性現(xiàn)金購買，也不給賣了，把那些投機(jī)投資購房者趕出市場(chǎng)，剩下的就是真正的自住性需求，那總需求應(yīng)該總算能凍結(jié)住了吧，房價(jià)不會(huì)再飛到天上了。如果單從調(diào)控房價(jià)的短期功利性角度出發(fā)，“限購”肯定是有效的、可以接受的。
　　
　　限購的代價(jià)
　　然而，有幾點(diǎn)我們必須進(jìn)行反思：
　　第一，為什么價(jià)格手段無效？我們號(hào)稱搞市場(chǎng)化改革已經(jīng)30多年，還到處要求人家承認(rèn)我們的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地位，可為什么政府往往一到關(guān)鍵時(shí)候，就要放棄價(jià)格手段、背離市場(chǎng)原則，重新操起計(jì)劃手段的祖宗法寶來？
　　到底是我們學(xué)藝不精，沒有學(xué)會(huì)調(diào)控市場(chǎng)的真本事，還是我們十多年來辛苦構(gòu)建的住宅市場(chǎng)就是一個(gè)“偽市場(chǎng)”，市場(chǎng)機(jī)制在此不靈？
　　我們的土地供應(yīng)機(jī)制、住房供應(yīng)機(jī)制、居民收入分配機(jī)制、國民財(cái)富分享機(jī)制，到底哪里出了問題，導(dǎo)致住房需求對(duì)價(jià)格手段不敏感？這些問題若想不清楚，就算短期把房價(jià)遏制住，長期來看住宅市場(chǎng)將依然亂象重重，麻煩不斷。
　　第二，“限購”到底限掉了什么？
　　價(jià)格，說到底是供需相互作用的結(jié)果的反映。房價(jià)高揚(yáng)，是因?yàn)閷?duì)住房有真實(shí)貨幣購買力支撐的大量超額需求，無論這需求是來自居住性需求還是投資投機(jī)性需求。
　　“限購”是限制了投資投機(jī)性需求作用到房價(jià)上，但投機(jī)性需求不是罪惡，是資產(chǎn)自我保護(hù)的需要。貨幣流動(dòng)性泛濫，通脹預(yù)期高漲，是住房投資投機(jī)需求的主要推動(dòng)力。有很多研究發(fā)現(xiàn)，中國大城市的房價(jià)歷年漲幅剛好與貨幣供應(yīng)量呈高度線性相關(guān)。不讓它在住房市場(chǎng)上表達(dá)出來，那這部分資金必然流向其他地方。
　　2010年通脹高企，爆炒各種生活物資價(jià)格現(xiàn)象頻發(fā)，不能不說與樓市調(diào)控有密切關(guān)系。如果不從源頭上關(guān)掉貨幣增發(fā)，簡(jiǎn)單把住房市場(chǎng)上的洪水猛獸趕到別的地方，高通脹背景下投資需求高漲又缺乏出路的社會(huì)矛盾沒有得到根本解決，反而會(huì)呈現(xiàn)復(fù)雜化、蔓延化趨勢(shì)。
　　第三，用限購的辦法抑制房價(jià)的代價(jià)是什么？
　　價(jià)格是供需平衡的產(chǎn)物，又是引導(dǎo)供需的最重要信號(hào)。用直接扼殺投資需求的辦法固然短期內(nèi)能達(dá)到降低房價(jià)的作用，但如果堅(jiān)持下去，會(huì)對(duì)供給產(chǎn)生惡劣影響。
　　如果真的有自住需求才能買房，那么住房市場(chǎng)會(huì)很僵化，可以說，很快就會(huì)“死掉”。因?yàn)殚_發(fā)商會(huì)很快計(jì)算出現(xiàn)在最多還有多少人沒有房，其中又有多少人會(huì)計(jì)劃和有能力在近期購房，蓋完這些數(shù)量的房子之后，這個(gè)市場(chǎng)就完了。進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)的資本會(huì)大大萎縮，過不了多久，中國城鎮(zhèn)住宅就會(huì)面臨嚴(yán)重的供應(yīng)短缺。
　　住宅的投資品屬性是天生的、無法回避的，適當(dāng)?shù)耐顿Y投機(jī)是投資品市場(chǎng)必要的潤滑劑。筆者認(rèn)為，不是所有的人都適合買房，對(duì)于很多流動(dòng)職業(yè)者和低收入者而言，租房是更好的住房解決方案。
　　其實(shí)，買房是高風(fēng)險(xiǎn)投資，只是在這個(gè)特殊時(shí)期表現(xiàn)出房價(jià)只漲不跌的現(xiàn)象，掩藏了其中的兇險(xiǎn)。實(shí)際上，很多人是承受不起把大量家庭資產(chǎn)都集中在住房上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的。
　　這次國際金融危機(jī)就反映出來，美、英等高住房自有率國家在房價(jià)下挫后，整個(gè)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)金融體系受到很大沖擊，至今一蹶不振。而德、法等北歐國家住房自有率較低，居民的資產(chǎn)配置比較分散，而不是過度集中在住房上，情況就好很多。
　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫之后，應(yīng)該允許高收入者和固定職業(yè)者多買房，但不能空置，應(yīng)對(duì)空置實(shí)施“空置稅”。就閑置住房利用方面，中國法律對(duì)住房閑置既沒有規(guī)定強(qiáng)制利用，也沒有征稅、罰款等經(jīng)濟(jì)措施，造成當(dāng)前住房空置率居高不下。
　　而在許多歐美國家，把住房閑置視做嚴(yán)重浪費(fèi)土地資源的行為加以制裁。如歐洲很多國家，尤其荷蘭和法國，允許無房者直接入住閑置一年以上的私人住房。
　　法國一些城市規(guī)定，房屋閑置的第一年，業(yè)主須繳納房款10％的罰金，第二年為12.5％，第三年為15％，以此類推；丹麥對(duì)閑置六周以上房屋的所有者施以罰款；瑞典、德國以及美國的克利夫蘭、巴爾的摩等城市立法允許將閑置住房直接推倒。
　　借鑒這些國際經(jīng)驗(yàn)，中國應(yīng)該嚴(yán)查空置性囤房，無理由空置六個(gè)月以上的住房要繳納高額罰金，甚至沒收。
　　也就是說，與其打擊投機(jī)炒作的囤房者，不如開征空置稅，這要比開征房產(chǎn)稅更精確、更直接，可避免錯(cuò)傷無辜的自住型購房者，長期內(nèi)也比“限購”更有效。
　　可以多買房，但除了自住之外的多余住房必須全部出租，尤其鼓勵(lì)租給低收入者和流動(dòng)職業(yè)者。高收入者承擔(dān)了投資風(fēng)險(xiǎn)而獲得投資收益，低收入者規(guī)避了投資風(fēng)險(xiǎn)也滿足了住房需求，住房存量還在增加，這是比按“需”購房更好的資源配置狀態(tài)。
　　只要房源供應(yīng)充足，房價(jià)自然會(huì)回落，投資住房的收益率回落到社會(huì)平均收益率。
　　政府要做的是，保障租房者權(quán)益，鼓勵(lì)租房。中國房價(jià)高攀，除了保障房缺失，最重要原因就是租房市場(chǎng)太滯后，人們不愿意去租房，所有剛性住房需求壓力只能通過買房來解決，需求自然已對(duì)價(jià)格變動(dòng)不敏感。
　　第四，“限購”與城市發(fā)展的關(guān)系如何？如果除了自住之外沒有人有多余的住房，那租房就沒有來源。如果一個(gè)城市很難有空間來接納新移民和流動(dòng)勞動(dòng)者，那么這個(gè)城市就很難發(fā)展。城市住房市場(chǎng)需要有一些彈性空間，根本上還是需要讓市場(chǎng)來自行調(diào)節(jié)，這些是政府計(jì)劃代替不了的。
　　尤其中國正處于快速城市化進(jìn)程中，未來10年－15年每年會(huì)新增1400萬城市人口，至少需要年凈增4.2億平方米城鎮(zhèn)住宅面積。城鎮(zhèn)新移民的住房需求是多樣化的，不能靠政府計(jì)劃管理，而應(yīng)該主要依靠市場(chǎng)。
　　全國總工會(huì)日前一篇報(bào)告預(yù)測(cè)，為保證城鎮(zhèn)化，每年至少需要安置400萬新生代農(nóng)民工進(jìn)城落戶，解決其城鎮(zhèn)住房需求是最大挑戰(zhàn)，而他們可能大部分是要長期租房來解決，為此對(duì)租房房源提出很大要求。
　　
　　限購難持續(xù)
　　關(guān)于“限購”，是否合理還是個(gè)可以商榷的技術(shù)問題，然而其出臺(tái)的程序上是否合法、是否有程序正義，引發(fā)了更多的爭(zhēng)議。
　　具體來說，就是對(duì)涉及多方利益的公共政策應(yīng)該提前舉行聽證，對(duì)原則、細(xì)節(jié)進(jìn)行論證。
　　不要怕走漏消息，不要太在乎短期效果?？客蝗灰u擊帶來的政策效果，雖然一時(shí)可能很顯著，但保鮮性都很差，難以長期有效。通過公共民主決策，雖然時(shí)間周期可能比較長，但政策效果會(huì)持久很多。
　　另外，此次“限購令”最讓人非議的地方是與戶籍掛鉤。
　　公共政策的本質(zhì)要平衡利益相關(guān)各方的利益訴求，要體現(xiàn)參與性，不能由某群體單方面決定。否則，平時(shí)城市建設(shè)時(shí)候要外地人貢獻(xiàn)，一旦有利益沖突就本地人說了算，外地人連政策參與討論權(quán)都沒有。
　　比如，這次北京最新版本的“限購令”中，要求持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房，且連續(xù)五年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房（含新建商品住房和二手住房）。但是，有不少人反映，實(shí)際居住北京已經(jīng)很長時(shí)間，但公司總部在外地，納稅全在外地；或者情況相反，長期被派駐外地，納稅在外地，但家庭在北京。
　　還有很多自由職業(yè)者、流動(dòng)職業(yè)者，沒有辦法獲得社保和納稅證明，但又確有自住住房需求。這些人就沒有受到應(yīng)該有的公平待遇。
　　公共政策要有威信，就要做到公平性。如果一定要“限購”，應(yīng)該戶籍非戶籍（常?。┗疽灰曂剩辉撚羞^度歧視性待遇。不能讓戶籍居民成為特殊制度保護(hù)下的“貴族”。
　　總體來說，住房民生的保障不應(yīng)與城市化進(jìn)程、城市發(fā)展相矛盾。城市住房市場(chǎng)需要有彈性空間，計(jì)劃無法替代市場(chǎng)，只有健全市場(chǎng)自身的反應(yīng)機(jī)制才能取得房價(jià)的長期穩(wěn)定。
　　城市的靈魂是開放性，基于戶籍的限制政策會(huì)影響城市的活力。
　　對(duì)住房“限購”，短期或有存在的價(jià)值，但長期來看副作用很大，一定是不可持續(xù)的。
　　作者為復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院住房政策研究中心執(zhí)行主任