第一只在香港發(fā)行并掛牌上市的人民幣計(jì)價(jià)證券，將在4月11日起供投資者認(rèn)購(gòu)。該計(jì)價(jià)證券委由華人首富李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（0001.HK)分拆北京旗艦項(xiàng)目東方廣場(chǎng)，以房地產(chǎn)信托（REIT)方式上市。
　　經(jīng)過大半年籌備后，該項(xiàng)目在4月1日獲得香港證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，公司及承銷團(tuán)立即在4月4日開始路演，向投資者寄發(fā)研究報(bào)告，介紹這個(gè)命名為“匯賢房產(chǎn)信托”的項(xiàng)目（下稱匯賢REIT）。該項(xiàng)目由中信國(guó)際、中銀國(guó)際及匯豐銀行擔(dān)任承銷商。
　　匯賢REIT計(jì)劃通過在香港交易所掛牌，增發(fā)及老股東套現(xiàn)合共籌集超過100億元人民幣。為方便投資人兌換人民幣用作認(rèn)購(gòu)，接受認(rèn)購(gòu)的時(shí)限由一般的三天半，延長(zhǎng)到六天半，從4月11日開始到19日中午截止，4月29日在香港交易所掛牌交易。
　　這也是首次有企業(yè)在境外市場(chǎng)，通過債權(quán)以外的方式籌集人民幣資金，而REIT 日后也會(huì)以人民幣計(jì)價(jià)及交易。
　　籌備多日的在港人民幣IPO，最終以REIT這種過渡性產(chǎn)品成行。
　　
　　匯賢REIT
　　匯賢REIT去年核心贏利9.33億元人民幣，中銀國(guó)際發(fā)表的研究報(bào)告，預(yù)期至今年將增加近15％至10.7億元人民幣。打包到這家信托中的資產(chǎn)，包括整個(gè)東方廣場(chǎng)的商場(chǎng)、辦公室大樓、君悅酒店及服務(wù)式住宅。其中以商場(chǎng)占收入比例最高，達(dá)到40％，辦公室大樓及酒店分別占30％和25％。
　　中銀國(guó)際認(rèn)為，匯賢REIT資產(chǎn)的合理估值介乎275億至300億元人民幣，相當(dāng)于獨(dú)立第三方估值折讓僅僅3.8％至11.8％。以東方廣場(chǎng)總樓面面積80萬平方米計(jì)算，每平方米估值介于3.5萬至3.8萬元人民幣，低于同區(qū)每平方米5萬至22萬的平均水平。
　　投資人最關(guān)心REIT的周息率，中銀國(guó)際研究報(bào)告預(yù)測(cè)，2011年匯賢REIT周息率是3.73％－4.06％，這一結(jié)果明顯低于香港已上市REIT平均5.7厘的預(yù)期周息率，至2012年預(yù)期周息率也只有4.17％－4.55％，低于已上市REIT平均5.9％的預(yù)期周息率。同時(shí)，研究報(bào)告透露匯賢REIT 今年會(huì)將100％贏利分派，至2012年降到90％。
　　投行敢于給出這個(gè)周息率預(yù)測(cè)范圍，顯然是由于匯賢REIT作為人民幣計(jì)價(jià)產(chǎn)品，讓投資人考慮回報(bào)率時(shí)，同時(shí)將REIT周息率與人民幣潛在升值幅一并計(jì)算。
　　有管理長(zhǎng)線基金的基金經(jīng)理明言，REIT本身約4％的周息率并不具有吸引力，但如果同時(shí)考慮到人民幣按年升值3％－4％的預(yù)期，總共有7％至8％的回報(bào)率，對(duì)長(zhǎng)線基金而言就是一個(gè)可以考慮的選擇，尤其在目前的低息環(huán)境下，7％－8％的大型投資機(jī)會(huì)不算多。不過他同時(shí)提醒，基金要投資人民幣產(chǎn)品還要同時(shí)考慮資金流動(dòng)性等問題，不光看回報(bào)率。
　　接近承銷團(tuán)的人士直言，有別于香港其他IPO，相信匯賢REIT的買家對(duì)沖基金不多，甚至傳統(tǒng)長(zhǎng)線股權(quán)基金也不是主角，而是由散戶、保險(xiǎn)資金及收益基金（INCOME FUND）為主要目標(biāo)投資人。
　　一直關(guān)注香港發(fā)展離岸人民幣市場(chǎng)業(yè)務(wù)的摩根大通亞洲投資銀行業(yè)務(wù)副主席、中國(guó)區(qū)CEO方方表示，首發(fā)人民幣IPO是離岸人民幣市場(chǎng)發(fā)展很重要的一步，是個(gè)里程碑，“因?yàn)檫@是香港資本市場(chǎng)第一次跟股權(quán)有關(guān)的產(chǎn)品用人民幣定價(jià)。”
　　“第一，這代表了有發(fā)行人愿意做這個(gè)試驗(yàn)（發(fā)行人民幣計(jì)價(jià)股權(quán)）；第二，反映市場(chǎng)有足夠的信心，做得到這個(gè)規(guī)模的人民幣IPO；第三，交易所的（人民幣）交易體系基本形成?！狈椒秸f。
　　
　　過渡產(chǎn)品
　　匯賢REIT的發(fā)行，也是港交所自去年表示積極推動(dòng)人民幣產(chǎn)品以來，終于有第一起證券相關(guān)項(xiàng)目出臺(tái)。
　　雖然REIT與實(shí)質(zhì)意義上的證券，即人民幣股票有所不同，但據(jù)接近交易的人士介紹，作為從債券過渡到股票、債券過渡到股權(quán)投資產(chǎn)品，REIT有其獨(dú)特的定位。
　　REIT以基金單位為交易單位，雖不是股權(quán)，但由于在交易所公開買賣，與一般的證券買賣相近。
　　港交所要發(fā)行人民幣計(jì)價(jià)證券，其中一大限制是人民幣的流動(dòng)性。對(duì)機(jī)構(gòu)投資人而言，目前在香港要兌換大筆人民幣仍存在很多困難，這個(gè)限制可能影響首發(fā)時(shí)的定價(jià)，更讓人擔(dān)心的是上市后，一旦人民幣供應(yīng)量不足，會(huì)降低投資人對(duì)人民幣計(jì)價(jià)證券的承接力。
　　不過，REIT的性質(zhì)更類似定息產(chǎn)品， 地產(chǎn)商將旗下租金收入穩(wěn)定的物業(yè)，打包成REIT分拆上市，讓資金回籠，同時(shí)定期將租金收入分派給投資人。與此同時(shí)，隨著租金及物業(yè)升值，投資者也可享受到REIT本身價(jià)格上升帶來的回報(bào)。
　　這種投資產(chǎn)品在海外市場(chǎng)如歐美、日本等由來已久，香港首只REIT領(lǐng)匯在2005年上市，是香港政府旗下房屋委員會(huì)分拆出來的180個(gè)物業(yè)，總面積超過100萬平方米。
　　方方認(rèn)為，“可以說是作為人民幣計(jì)價(jià)股權(quán)的過渡性產(chǎn)品，除了交投量相對(duì)比較少外，它為投資人提供一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的回報(bào)預(yù)期，不僅僅依賴于價(jià)格上升（才帶來資本增值回報(bào)），還減少了流動(dòng)性限制對(duì)價(jià)格的影響?！?br/>　　換言之，人民幣REIT在香港開拓人民幣投資品的過程當(dāng)中，既為投資人提供更多選擇，讓他們有更多誘因持有人民幣，同時(shí)不受人民幣存款利率過低的影響。
　　香港財(cái)經(jīng)事務(wù)及庫(kù)務(wù)局局長(zhǎng)陳家強(qiáng)也曾公開表示，人民幣產(chǎn)品于本港推出的先決條件為供需支持，而以產(chǎn)品成熟期而言，定息產(chǎn)品如房產(chǎn)信托基金較為穩(wěn)定，不受二級(jí)市場(chǎng)成交量影響，而人民幣計(jì)價(jià)股票則需成交量支持，需待二級(jí)市場(chǎng)成熟方可推出。
　　方方認(rèn)為，在港發(fā)行人民幣股票基本上沒有技術(shù)困難，只需看香港人民幣存量，尤其是在機(jī)構(gòu)投資人手里的人民幣有多少。目前機(jī)構(gòu)投資人因?yàn)闆]有需求，所以也沒有持人民幣的意愿。
　　有傳香港交易所自設(shè)了100億元的資金池，以協(xié)助上市的人民幣產(chǎn)品交易。業(yè)界認(rèn)為此舉僅是“潤(rùn)滑劑”作用，對(duì)于完全沒有人民幣的機(jī)構(gòu)，也不會(huì)參與交易，因此并不構(gòu)成實(shí)質(zhì)幫助。
　　
　　離岸市場(chǎng)努力
　　自人民幣向國(guó)際化邁進(jìn)以來，香港一直積極爭(zhēng)取，希望成為人民幣的離岸市場(chǎng)。為此目標(biāo)，香港政府一方面不斷爭(zhēng)取政策，擴(kuò)大在港人民幣存量，同時(shí)努力推出人民幣投資產(chǎn)品，進(jìn)而增加人民幣的持有意愿。
　　香港要發(fā)展為人民幣離岸中心，成為人民幣國(guó)際化的試驗(yàn)場(chǎng)，其中一個(gè)先決條件，是如何讓香港的足夠數(shù)量的人民幣，吸引機(jī)構(gòu)、其他國(guó)家持有人民幣，除了通過數(shù)量有限的貿(mào)易結(jié)算，還必須讓這些資金有一個(gè)投資市場(chǎng)，讓通過貿(mào)易結(jié)算等方式流出的人民幣有一個(gè)合適的回報(bào)。根據(jù)香港金管局的數(shù)據(jù)，在今年2月底，香港人民幣存款增10％，達(dá)到4077億元；2月跨境貿(mào)易結(jié)算的人民幣匯款總額為人民幣874億元。
　　港交所行政總裁李小加曾經(jīng)在去年下半年，撰長(zhǎng)文講述人民幣投資產(chǎn)品，在人民幣國(guó)際化過程中舉足輕重的地位。他以“魚”和“水”為喻，“魚”即是投資產(chǎn)品，“水”就是人民幣，水中的“養(yǎng)分”就相當(dāng)于投資回報(bào)， 譬如債券的利息，或股票的分紅或收益。
　　他認(rèn)為，“魚”沒有“水”不會(huì)生，“水”不流“魚”不會(huì)活，“水”中無足夠“養(yǎng)分”，“魚”長(zhǎng)不大。
　　審視香港市場(chǎng)現(xiàn)有的人民幣投資產(chǎn)品，對(duì)于手持大量人民幣的機(jī)構(gòu)和個(gè)人，高利潤(rùn)的投資機(jī)會(huì)并不多。近日，更由于人民銀行自4月1日開始，調(diào)低給予香港人民幣銀行業(yè)務(wù)清算行──中銀香港的利率，進(jìn)一步推低了香港人民幣存款的利率。
　　目前香港人民幣的投資渠道，幾乎就只有人民幣債券一途，就算是投到人民幣基金，基金也只能投資境外的人民幣債券，回報(bào)率一般只有3％左右。一名中資基金的駐港高管表示，目前大家仍在等待小QFII的推出，讓資金投到國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)，才能發(fā)回報(bào)率比較好的人民幣基金。
　　按照李小加的說法，目前香港作為人民幣離岸市場(chǎng)，仍處于“形成階段”，要進(jìn)入“成長(zhǎng)階段”，最終形成大量進(jìn)出口企業(yè)以人民幣結(jié)算，脫離人為放水的階段，改為大量人民幣長(zhǎng)期自然在境外流通，這時(shí)離岸市場(chǎng)就進(jìn)入“成熟階段”。
　　顯而易見，所謂足夠規(guī)模、享有更高收益，并且交投更活躍的產(chǎn)品，人民幣計(jì)價(jià)股票和期貨是理想的項(xiàng)目。而離岸市場(chǎng)的下一步，就是建立更有效、流量更大的回流機(jī)制，讓境外人民幣可到中國(guó)境內(nèi)做投資，進(jìn)一步提升回報(bào)率，間接增加人民幣作為結(jié)算貨幣的吸引力。
　　
　　資料
　　香港發(fā)展離岸市場(chǎng)進(jìn)程
　　1. 2009年6月，人民銀行與香港金管局簽訂內(nèi)地與香港跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算試點(diǎn)的補(bǔ)充合作備忘錄，香港與上海、廣州、東莞、深圳及珠海開展人民幣貿(mào)易結(jié)算。
　　2. 2010年7月，人民銀行與人民幣業(yè)務(wù)清算行中銀香港(02388)簽署新修訂的《香港銀行人民幣業(yè)務(wù)的清算協(xié)議》，香港銀行為金融機(jī)構(gòu)開設(shè)人民幣賬戶與提供各類服務(wù)不再存有限制，而個(gè)人與企業(yè)之間也可透過銀行自由進(jìn)行人民幣支付與轉(zhuǎn)賬。
　　3. 2010年7月，合和公路在港發(fā)行13.8億元人民幣債券，成為首家在港發(fā)行人民幣債券的非金融機(jī)構(gòu)企業(yè)。
　　4. 2010年8月，海通香港在港推出首只人民幣計(jì)價(jià)的公募基金——海通環(huán)球人民幣收益基金，規(guī)模約為50億元人民幣，主要投資于人民幣債券。
　　5. 2011年4月，長(zhǎng)實(shí)分拆北京東方廣場(chǎng)項(xiàng)目、匯賢房地產(chǎn)信托(REIT)在港上市，籌集逾百億元人民幣，成為香港首宗人民幣IPO。
　　本刊記者根據(jù)公開資料整理