位于福建省中部的三明市沙縣，以遍布全國的特色小吃而聞名。
　　距離城區(qū)約4公里的沙縣鳳崗街道西郊村，超過三分之一的村民經(jīng)年奔赴各地做小吃生意。
　　剛進入4月，西郊村村民黃青財開始搬入裝修后的新家。他的新居建在集體土地上，但是和商品房一樣辦了抵押貸款。2010年9月，黃青財將新房抵押給農(nóng)業(yè)銀行沙縣支行（下稱農(nóng)行沙縣支行），并獲得10萬元貸款，期限為10年，每月還款1100元。
　　與黃青財類似，西郊村有102戶村民辦理了農(nóng)房抵押貸款，貸款總金額達到1391萬元，戶均貸款13.6萬元。
　　現(xiàn)行《擔保法》明確禁止集體土地所有權(quán)和使用權(quán)抵押，《物權(quán)法》也將宅基地等集體土地使用權(quán)列為“不得抵押的財產(chǎn)”。由于農(nóng)房和宅基地在空間上難以分割，有關(guān)集體土地抵押的禁止性規(guī)定，使得農(nóng)房抵押貸款裹足不前，其財產(chǎn)屬性大打折扣。
　　但在央行和銀監(jiān)會所倡導的農(nóng)村金融創(chuàng)新背景下，多個地方已通過本地金融機構(gòu)進行了種種嘗試。2011年3月底，浙江、重慶等地開始在試點地區(qū)發(fā)放多筆農(nóng)房抵押貸款。
　　此前，福建、陜西、江西、江蘇等省份也已經(jīng)局部試水農(nóng)房抵押貸款，其中，2010年，福建省就成為農(nóng)業(yè)銀行探索“新農(nóng)村建設(shè)個人住房貸款”試點。目前，該省三明市沙縣和泉州市所轄南安市的農(nóng)房抵押貸款也已經(jīng)進入放款階段。
　　
　　農(nóng)房貸款準按揭
　　沙縣一些村民可以用農(nóng)房抵押獲得貸款，主要緣于其所在村莊的拆遷安置工程。
　　以西郊村為例，自2004年起，西郊村村民的老宅和部分耕地被分批征用，所征土地用于三明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建設(shè)。
　　西郊村轄五個自然村，七個村民小組，共計368戶。征地前，全村因丘陵地貌分散而居。
　　按照拆遷安置方案，西郊村部分土地被征用后，全村將集中居住，居住點還位于該村，其土地性質(zhì)仍為集體所有，由一片150畝的林地開辟而成。居住點村集體統(tǒng)一開發(fā)，分四期建設(shè)，目前已建成三期。
　　2008年底，包括黃青財新宅在內(nèi)的第一期40套安置房建成并交付。戶型是當?shù)厝朔Q為“三層半”的別墅式住宅，面積總計為346平方米。按每平方米600元計算，黃青財應(yīng)付的總房款為20.76萬元。但當時黃青財因做沙縣小吃和木材生意需要周轉(zhuǎn)資金，暫時沒有裝修入住。
　　2010年7月中旬，農(nóng)行沙縣支行推出了“綠色家園”農(nóng)村個人住房貸款業(yè)務(wù)。據(jù)農(nóng)行沙縣支行行長余克銓介紹，該業(yè)務(wù)并不針對所有農(nóng)房，其貸款范圍主要為因拆遷而統(tǒng)一安置的城中村和近郊村，并只限于自住房屋。西郊村、大洲村、西門村等先后成為農(nóng)房貸款試點。
　　一個月后，黃青財向農(nóng)行沙縣支行提出了抵押貸款申請，該項貸款最高額度為購房款的50％，最終，黃申請貸款10萬元并獲批。再過一個月，黃青財領(lǐng)到了貸款發(fā)放通知書。此后，他將一部分貸款用于生意的資金周轉(zhuǎn)，余款則用來裝修新房，作為兒子的婚房，“每月貸款還款壓力不大，先不急著還清?！秉S青財說。
　　與黃青財不同，村里有部分農(nóng)戶為了購買安置房，向親友東拼西湊才交清了房款。他們的貸款批下來后，主要用于償債。
　　余克銓表示，由于西郊村建房時還沒有這一新的貸款業(yè)務(wù)，所以農(nóng)戶全款購房后再用房屋進行抵押貸款。但在大洲、西門兩個試點村，農(nóng)戶購買新房，只需交50％的首付款即可，另外50％，農(nóng)戶可以申請按揭貸款。
　　
　　“銀村共建”模式
　　實際上，沙縣“試水”農(nóng)房抵押貸款較早，卻到2010年年中才有實質(zhì)進展。
　　2008年，沙縣夏茂鎮(zhèn)出于開發(fā)部分村莊的需要，向縣政府提出農(nóng)房抵押試點要求。
　　同年底，沙縣政府經(jīng)過調(diào)研，決定在該鎮(zhèn)的四個行政村試行農(nóng)村住房抵押貸款。按照縣政府文件，試點村村民可將自己的房屋抵押給金融機構(gòu)，從而獲得一次性貸款。
　　隨后，沙縣政府出臺農(nóng)房抵押貸款風險補償金制度作為配套，根據(jù)這項制度，一旦出現(xiàn)貸款風險，承辦銀行和縣財政各承擔貸款本息的50％。
　　但風險收益率不明晰的情況下，各金融機構(gòu)頗為謹慎。
　　試點啟動后，當?shù)剞r(nóng)信社、農(nóng)行等金融機構(gòu)不肯接手開展農(nóng)房抵押業(yè)務(wù)。據(jù)沙縣多位金融界人士介紹，當?shù)亟鹑跈C構(gòu)認為，“有政府的風險補償固然好，但也意味著這項業(yè)務(wù)不是完全市場化的?！?br/>　　此后，隨著三明高新科技園區(qū)金沙園、京福高速和高速鐵路等項目先后開工建設(shè)，多個村莊面臨拆舊建新，農(nóng)戶的大規(guī)模拆遷安置使得農(nóng)房貸款出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。
　　事實上，農(nóng)村宅基地和建于其上的農(nóng)房權(quán)屬雖受各種限制，但其市場價值已然存在。
　　據(jù)了解，沙縣城中村中等面積的兩層或三層小樓的交易價格早已超過200萬元。西郊村新居住點因靠近城區(qū)和各種配套設(shè)施完善，頗受市場青睞，買賣購房指標者不在少數(shù)，最高者已開出50萬元的價碼。多位村民表示：“這僅是一個購房指標，還不包括購房款。”
　　當時，僅沙縣城區(qū)及周邊就有12個村涉及重建，村民新區(qū)規(guī)劃面積近60萬平方米，總投資近10億元，當?shù)亟鹑跈C構(gòu)從中看到了商機。
　　2009年底，農(nóng)行沙縣支行開始與相關(guān)村莊接觸，這些村莊因缺乏配套資金，先后向銀行表示了合作意愿。此后的幾個月，農(nóng)行福建省、三明市兩級分行多次赴沙縣調(diào)研。
　　在評估收益和風險后，2010年2月，農(nóng)行沙縣支行正式提出試點申請并提交方案。
　　由于各村安置房項目的土地性質(zhì)均為集體所有，無論是項目開發(fā)貸款，還是農(nóng)戶貸款都面臨制度障礙。具體而言，現(xiàn)有法律不允許宅基地用于抵押，另一方面，農(nóng)房作為抵押物尚沒有明確的登記機構(gòu)和流程。因此，農(nóng)行自身的操作細則尚不足完成農(nóng)房抵押，相應(yīng)的土地和農(nóng)房登記辦法仍需地方政府出臺配套政策。
　　經(jīng)過與農(nóng)行沙縣支行的反復(fù)協(xié)商，沙縣縣政府決定將涉及拆遷安置的城中村和近郊村納入農(nóng)行抵押貸款試點。
　　沙縣國土局、房管所亦承諾，對擬進行抵押貸款的集體土地和房屋進行登記。
　　農(nóng)行沙縣支行人士告訴《財經(jīng)》記者，當?shù)氐倪@些配套政策，有助于降低銀行的政策性風險。
　　經(jīng)過數(shù)月研究論證，2010年5月，農(nóng)行福建分行制定了《新農(nóng)村建設(shè)個人住房貸款管理辦法》，確定三明市沙縣、泉州市所轄的南安市為試點。根據(jù)上述《管理辦法》，農(nóng)房抵押試點以村為單位，且對象為房屋估價高、變現(xiàn)能力強的城中村、近郊村。
　　具體而言，銀行先通過與試點村建立“銀村共建”關(guān)系，逐步評估該村以及村民信用，并簽訂《合作協(xié)議》，以村為單位整體授信。當涉及村民拆遷安置時，銀行便基于《合作協(xié)議》，發(fā)放農(nóng)民住房貸款。
　　2010年7月，農(nóng)行沙縣支行和西郊村簽訂《合作協(xié)議》，授信206戶農(nóng)房貸款額度2000萬元。
　　2010年8月，該行和大洲村簽訂《合作協(xié)議》，授信180戶農(nóng)房貸款額度1500萬元。
　　此外，農(nóng)行還可向村一級開發(fā)實體發(fā)放項目貸款。2010年11月，農(nóng)行沙縣支行給予西門村1400萬元的建設(shè)項目授信額度，用于建設(shè)拆遷安置房。
　　農(nóng)行福建省分行行長陳獻明此前曾對媒體披露，將在全省選擇300個－500個村開展“銀村共建”。他表示，信用度高、有經(jīng)濟實力的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)的農(nóng)村住宅小區(qū)，將會獲得重點支持。
　　
　　抵押貸款難點
　　農(nóng)村住房抵押貸款試點的推行，雖能拓寬了農(nóng)民融資渠道，但仍面臨土地、房屋登記等難題。
　　對金融機構(gòu)而言，宅基地的使用權(quán)在農(nóng)民手里，房屋權(quán)屬也很明晰。但目前還有許多農(nóng)民并沒有領(lǐng)到《集體土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》。一旦兩證不齊，銀行便無法辦理有效的抵押登記。
　　
　　沙縣的實踐中也遭遇類似問題，試點的西郊村、大洲村的集中居住點還沒有完工，農(nóng)戶尚未領(lǐng)取兩證。農(nóng)行沙縣支行行長余克銓向《財經(jīng)》記者介紹，經(jīng)過和縣國土房管部門溝通，先用農(nóng)戶購房時的收據(jù)作為憑證做了預(yù)登記，“待兩證齊全后再轉(zhuǎn)為正式的登記”，以此為權(quán)宜之計。
　　此外，現(xiàn)有農(nóng)房抵押的流程也不明確，各地尚沒有統(tǒng)一的“農(nóng)房抵押登記辦法”，現(xiàn)有農(nóng)房抵押試點地區(qū)，多由金融機構(gòu)與當?shù)卣畢f(xié)商，并制定相關(guān)政策。
　　而農(nóng)房抵押中，農(nóng)房的變現(xiàn)是金融機構(gòu)最為關(guān)心的問題。在借款人不能按期償還貸款時，如果金融機構(gòu)無法有效處置被抵押農(nóng)房，就面臨呆壞賬風險。農(nóng)行沙縣支行與試點村簽訂的《合作協(xié)議》中，對可能存在的風險進行了規(guī)避：不良貸款出現(xiàn)后，銀行將委托村委會收回抵押的農(nóng)房，并轉(zhuǎn)售給村里其他村民，售房款用于歸還銀行貸款。此外還有第二重保險：村里發(fā)放給貸款農(nóng)戶及親屬和其擔保人的各項分紅，將優(yōu)先用于償還逾期貸款。
　　農(nóng)行沙縣支行人士表示，這些處置辦法都要以村民代表大會決議的形式通過。
　　另外，試點村村民大多經(jīng)商或打工，很難開具貸款所需的收入證明。經(jīng)協(xié)商，最終由村委會協(xié)助銀行了解農(nóng)戶財產(chǎn)狀況，并開具收入證明。
　　“都是一個村子的，大伙彼此的情況都比較熟悉。”西郊村黨支部書記王仁貴說。
　　而農(nóng)房作為抵押物的價值如何評估，也是問題。全國現(xiàn)有農(nóng)房抵押試點中，普遍缺少配套的評估辦法。
　　因此，金融機構(gòu)為規(guī)避風險，通常會低估農(nóng)房價值，在部分試點地區(qū)，農(nóng)民抵押房屋后只能獲得2萬－3萬元貸款。
　　在沙縣試點村，農(nóng)戶領(lǐng)到的購房款收據(jù)，一般為其房屋價值評估的依據(jù)。雖然大多數(shù)村民認可這樣的評估標準，但也有人表示，購房款只能反映房屋造價，沒有體現(xiàn)土地自身價值和地段價值，“要把這兩項算上，貸款額度還能提高一大塊”。
　　
　　農(nóng)房抵押前途
　　農(nóng)房抵押已邁出實質(zhì)步伐，但就福建省的試點情況看來，金融機構(gòu)選擇的貸款對象仍是相對“優(yōu)質(zhì)”的農(nóng)房。這些農(nóng)房與國有土地上的房屋特征已十分接近，且資產(chǎn)價值明顯，只是限于法律障礙，無法自由上市交易。
　　反觀地處集鎮(zhèn)或聚居區(qū)以外的農(nóng)房，因變現(xiàn)能力較弱，尚未被列為可抵押的對象。
　　此種現(xiàn)象背后，首要是現(xiàn)行制度的掣肘。宅基地作為集體建設(shè)用地，所有權(quán)歸集體，農(nóng)民只享有使用權(quán)，因此，農(nóng)民雖握有宅基地使用權(quán)和房屋兩項財產(chǎn)，卻無法實現(xiàn)其財產(chǎn)性權(quán)利。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，農(nóng)民宅基地的流轉(zhuǎn)也遵循“地隨房走”原則，且只能在本村流轉(zhuǎn)，造成農(nóng)民住房長期不可交易。
　　有觀點認為，宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)皆為“用益物權(quán)”，但是現(xiàn)行法律卻規(guī)定兩者都不能抵押，事實上限制了農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)利。另外，農(nóng)房是宅基地上的附屬物，抵押房屋若不一同轉(zhuǎn)移宅基地，那就從根本上否認了房屋這一不動產(chǎn)的抵押特性，最終導致抵押無法進行。
　　與此相對，國有土地的使用權(quán)人和房屋所有者，則可以實現(xiàn)抵押、轉(zhuǎn)賣等財產(chǎn)性權(quán)利。
　　央行發(fā)布的2010年中國農(nóng)村金融報告指出，有關(guān)抵押擔保的相關(guān)法律法規(guī)亟待完善，“農(nóng)村地區(qū)的抵押擔保物缺乏的問題越來越突出，此領(lǐng)域的法律法規(guī)不完善，對信貸業(yè)務(wù)的進一步擴展形成了障礙”。
　　此前的農(nóng)房抵押試驗因客戶分散、融資規(guī)模小，多被銀行視為“雞肋”。面對法律法規(guī)的限制，金融機構(gòu)非常審慎，如地方?jīng)]有相應(yīng)試點辦法配套，大多數(shù)不會貿(mào)然跟進。制度障礙是類似農(nóng)村金融嘗試止步于試點，但無法在更大范圍推廣的主要原因。
　　參與現(xiàn)有農(nóng)房抵押試點的農(nóng)信社、農(nóng)商行和農(nóng)業(yè)銀行等多帶有支農(nóng)色彩，商業(yè)性金融機構(gòu)極少介入此項業(yè)務(wù)，除收益較低，農(nóng)房抵押的法律、政策限制是商業(yè)性金融機構(gòu)的最大顧慮。福建多位金融人士還認為，目前涉農(nóng)貸款業(yè)務(wù)中保險機構(gòu)缺位，這也增加了銀行的風險。
　　上述困局也成為當下農(nóng)村金融服務(wù)的可獲得性差，服務(wù)品種單一的重要原因。
　　中國社科院學部委員張曉山認為，中國已形成了商業(yè)性金融、政策性金融和合作性金融共存的格局，但配套制度并不完善?！懊耖g信貸、互助性金融組織還沒能起到積極補充作用?！彼J為，農(nóng)民貸款融資難的局面若要根本改觀，需要《土地管理法》《擔保法》等法律作出相應(yīng)修改。