在銀行開發(fā)貸款和信托投資的大門相繼關緊之后，開發(fā)商找到了一扇新的窗戶——通過設立地產基金直接募集社會資金。
　　“深圳觀瀾項目一期已于今年1月8日募集完畢，武漢四新項目也已經募集成功。”一位接近金地集團（600383.SH）管理層的人士告訴《財經》記者。
　　早在2008年，金地集團即已經開始嘗試房地產基金，當年金地集團與瑞銀合作推出了“瑞銀金地中國房地產基金”，只是該基金為美元基金，而此次深圳與武漢的兩個項目均為人民幣基金。
　　地產基金的運作好處不言而喻。“政府很難通過直接干預的方式影響房地產基金的規(guī)模。”一位地產PE的投資經理表示，除非直接下令禁止地產企業(yè)設立基金。華遠地產（600743.SH）前任董事長任志強亦在一次專訪中對《財經》記者表示，這種募資方式，政府“管不到”。
　　基金融資的模式屬于股權融資，與債權融資相比，其最大的好處是能夠補充資本金，有利于企業(yè)撬動更多的銀行信貸。
　　在資本市場融資之門被牢牢封閉，信托融資受到限制，銀行貸款也漸漸趨緊的情況下，地產基金有機會在地產市場扮演更為重要的角色。
　　近日，標準普爾發(fā)出的風險預警讓內地開發(fā)商不得不重新考慮其近乎瘋狂的海外融資計劃，不斷攀升的負債水平可能給企業(yè)帶來巨大的流動性風險。
　　籌建基金成為地產開發(fā)商不多的選擇之一。接近四大行總行的人士對《財經》記者透露，作為國內房地產企業(yè)龍頭，萬科（000002.SZ）也已經啟動了自己的地產基金項目，整體模式與金地相似，當前該項目正在工行、中國銀行、招商銀行審批，過投決會之后將由這些銀行的私人理財部門推薦出售。
　　“萬科只是剛開始做，各方面應該都沒有金地成熟。”一位知悉情況的基金投資經理評價說，“但是現在看來，這種做法是一個趨勢?！?br/>　　但對于國內剛剛興起的地產基金而言，問題在于迄今為止，由企業(yè)主導的地產基金始終難以擴大規(guī)?！涝鹗苤朴谕鈪R管制，新興的人民幣基金又缺乏成熟模式。
　　《財經》記者獲悉，金地集團武漢項目原計劃募集4億元，最終只募集了2億元，而原計劃募集6億元的深圳項目，僅僅募集了3億元之后便匆匆收場。
　　此外，投資人仍存顧慮。由開發(fā)商牽頭吸引投資者入股，轉而投資開發(fā)商自己的項目，如何能保持項目的獨立性，防范可能出現的道德風險，又是否會有各種暗藏的利益輸送等問題呢？
　　在基金設計時，國內地產基金將門檻驟降至百萬級，可以接納更多的公眾投資者，一方面令廣大民眾都能享受到地產行業(yè)高利潤；而另一方面，也分散和弱化了投資人的監(jiān)管能力和話語權。
　　以冷遇開場，與質疑伴生，新興的國內地產基金將何去何從？
　　
　　失意的成交
　　對于此次推出的兩個人民幣基金項目，金地集團顯然做了充分的籌備?！八麄兊慕鹑诤头深檰柗浅I(yè)?！币晃粎⑴c過該項目的投資者對《財經》記者透露，“從交易結構的設計細節(jié)完全可以看出來。”
　　武漢四新項目位于漢陽區(qū)江城大道與三環(huán)線交會處，計劃總建筑面積58.5萬平方米。在金地集團為投資者準備的路演材料中，列舉了十多位來自金融界和法律界擁有多年基金操作經驗的人員，他們均為穩(wěn)盛投資公司（下稱穩(wěn)盛投資）的管理層。
　　穩(wěn)盛投資是由金地集團全資擁有并在香港設立的投資管理公司，是金地集團房地產金融的業(yè)務平臺，曾與瑞銀合作募集美元房地產基金。
　　作為GP（基金管理人）的天津穩(wěn)盛是穩(wěn)盛投資在天津設立的全資子公司，武漢四新項目由該公司與金地武漢公司合作進行。此前，金地武漢公司曾與ING（荷蘭國際集團）合作開發(fā)過國際花園項目。
　　天津穩(wěn)盛和參加信托計劃的投資人（LP）或直接作為LP的投資人一起組建有限合伙企業(yè)天津穩(wěn)盈。然后由天津穩(wěn)盈和金地武漢公司共同組成武漢金地偉盛項目公司，具體負責四新項目開發(fā)建設，金地武漢持股51％。
　　金地集團武漢項目路演材料中透露，部分投資者采取信托合作的方式參與投資，一方面可以合理避稅，如果LP是一家公司或信托的話，信托計劃本身不需要繳稅，信托計劃分配到個人投資者，也不需交稅，但如果LP是自然人，則個人需要多交20％的個人所得稅。
　　另一方面，則是由于有限合伙企業(yè)最高人數只能有50人，因此對個人出資能力要求很高，引入信托就能讓小額的個人投資者參與進來。
　　路演材料透露，該項目公司利潤測算稅后利潤為9.1億元，最終能實現股東回報倍數為186.43％，年收益為17.29％，內部收益率為15.18％，本金回收期為4.03年。
　　這也就意味著，如果投資者最初投入100元，一年半之后就開始逐步收回投資，四年后可以收回全部投資，在第五年結束時可以獲得86元的凈收益。
　　但是，面對誘人的投資收益，投資者卻并不捧場。知情人士透露，“到現在為止，4億元的資金募了2億元，應該已經關閉，就這么多了?！?br/>　　該人士透露，通過工商銀行和中國銀行，金地集團獲得募集1億多元，諾亞財富也協(xié)助其募集1億元左右。諾亞財富是一家獨立理財機構，2010年11月在美國紐交所上市。
　　“那個方案我不會買，預期收益率17％，鎖資金五年，流動性很差?！币晃换鹜顿Y經理對《財經》記者表示，預期收益率和實際收益率是兩回事，最讓其擔心的是最后還是項目公司說多少收益率就是多少收益率，投資人根本沒什么話語權。
　　金地集團的第二只人民幣基金，深圳觀瀾項目的開局與武漢項目頗為類似。該項目總占地面積約15.7萬平方米，同樣采取同股同權的投資結構。觀瀾項目公司出資14億元，其中，金地集團投資8億元，信托募集投資6億元。認購起點為100萬元，期限三年，收益測算為21％－23％。
　　但是，據接近金地集團的人士透露，該基金前期募集也不太順利，募集時間比預期要長，而募集剛剛過半，便即告收場，不過目前已經開始募集第二期。
　　該人士坦言：“人民幣基金相對來講是一個新的東西，市場接受有一個過程?！彼硎?，投房地產也沒有超額利潤，正常情況下就每年十幾或者二十幾的收益率，三年至五年之后才能退出，時間比較長。而且這個回報還有不確定性，不像一些風投和PE，短時間內就有10倍的利潤。
　　
　　疑慮仍存
　　作為項目基金管理人的穩(wěn)盛資本，實際上是金地集團的下屬企業(yè)，而所投資的武漢四新項目和深圳觀瀾項目均為金地集團自己開發(fā)的項目。
　　“怎么防止其間的內部人控制風險？”一位參加過金地在深圳路演的人士告訴記者，這也成為路演現場所有投資者關注的焦點。
　　市場上常見的有兩種類型的地產基金，一種為專業(yè)地產基金公司，本質為基金公司，所投為地產項目；另一種即為地產商主導的基金。
　　地產商主導的地產基金，其優(yōu)勢是擁有項目資源，更了解房地產行業(yè)，但是，在投資機會分配、股權作價、關聯(lián)交易等方面的問題，一直存有較大的爭議。地產商主導的基金，更像是為下屬項目所做的變相融資。
　　面對爭議，在武漢四新項目的推介材料中，金地集團解釋道，籌建地產項目基金，是公司房地產金融戰(zhàn)略的貫徹和落實，而不是一個單純的融資行為。
　　并且，基金操作和項目運作是兩個不同的團隊，金地集團內部建立了嚴格的內控制度和防火墻，并會賦予LP充分的參與權、控制權和知情權。
　　但是，這一澄清無法消除投資者的疑慮?！胺康禺a是一個很容易走錢的行業(yè)?！?一位業(yè)內人士表示，投資人會擔心項目公司把錢挪走，把這個項目成本做大，因此預期收益率無法令投資者踏實。
　　
　　“現場很多人都提問收益率能不能一部分固定，一部分浮動?！?上述參加路演的人士表示。按照現在的設計，金地集團提供的收益率全部浮動，時間為五年，投資者的利益沒有任何保障。
　　該人士透露，目前房地產公司向PE融資的普遍行情是，兩年期帶擔保措施的投資，固定利率可以達到9.5％—10％，擔保措施包括抵押地皮、房產和讓渡股權等。
　　“內部人控制風險問題，有一些人是有這個方面的顧慮?！?接近金地管理層的人士坦言，愿意購買其產品的，都是對金地集團比較