1 投資雛形階段

這個(gè)階段造價(jià)動(dòng)態(tài)管理的目的是根據(jù)業(yè)主的開(kāi)發(fā)意圖，粗略估算各個(gè)開(kāi)發(fā)方案的工程造價(jià)，協(xié)助業(yè)主作出決策和投資資金準(zhǔn)備。這個(gè)階段依據(jù)的資料不多，主要有：

1)工地的位置、占地面積、陳述；

2)項(xiàng)目詳情，如總建筑面積、建筑樓棟數(shù)、建筑高度、用途；

3)項(xiàng)目質(zhì)量等級(jí)，如甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)公寓；

4)已完工相似項(xiàng)目的資料。

這個(gè)階段對(duì)積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、指標(biāo)的準(zhǔn)確性要求比較高，可采用每平方米和每功能的成本價(jià)進(jìn)行估算，并根據(jù)業(yè)主的反饋意見(jiàn)修改方案對(duì)估算價(jià)進(jìn)行調(diào)整，控制造價(jià)于造價(jià)計(jì)劃之內(nèi)。粗略估算方法：

總建筑成本=總建筑面積×單方單價(jià)；或總建筑成本=∑（功能建筑面積×功能單價(jià)）。

在本階段，為了更好地估算工程造價(jià)，造價(jià)咨詢單位平時(shí)必須多做到對(duì)已完工相似項(xiàng)目資料的分析和對(duì)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、指標(biāo)的積累。

2 設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體安排實(shí)施意圖的過(guò)程，是工程建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)是否合理對(duì)控制工程造價(jià)具有重要影響。運(yùn)用全過(guò)程工程造價(jià)理論及結(jié)合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法分析，初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)對(duì)工程投資影響分別為75%～95%、35%～75%、25%～35%。由此可見(jiàn)：設(shè)計(jì)階段是影響工程投資的最主要階段，是建設(shè)項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭。

正因?yàn)槿绱?，很多有能力的房地產(chǎn)公司都成立自己的審圖中心，能更好的與設(shè)計(jì)部門(mén)溝通，以貫徹業(yè)主自己的開(kāi)發(fā)意圖和開(kāi)發(fā)功能。初步設(shè)計(jì)階段主要側(cè)重技術(shù)功能要求，其重要特征是：以提高價(jià)值目標(biāo)和業(yè)主要求為重點(diǎn)，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創(chuàng)造精神為支柱，以系統(tǒng)觀點(diǎn)為指針，技術(shù)分析與經(jīng)濟(jì)分析相結(jié)合。施工圖設(shè)計(jì)階段主要側(cè)重于造價(jià)控制，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)的總概算嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)。

設(shè)計(jì)階段造價(jià)動(dòng)態(tài)管理的目的是根據(jù)業(yè)主的開(kāi)發(fā)意圖，利用價(jià)值工程進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，協(xié)助業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化決策，并及時(shí)調(diào)整設(shè)計(jì)概算，控制在設(shè)計(jì)限額指標(biāo)之內(nèi)，最終形成工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書(shū)。設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制并不一定意味要降低工程成本。如有一個(gè)靠近江邊的住宅小區(qū)，業(yè)主對(duì)景觀園林設(shè)計(jì)審核后還認(rèn)為檔次不夠，又調(diào)整景觀設(shè)計(jì)增加了約十萬(wàn)元的投資，使小區(qū)提高了一個(gè)檔次，后來(lái)準(zhǔn)備買(mǎi)樓的人看了都贊不絕口，賣(mài)樓價(jià)調(diào)升后還銷(xiāo)售火爆，比原來(lái)的方案多獲利潤(rùn)近百萬(wàn)元。這可用價(jià)值工程的原理進(jìn)行解釋：

“成本小幅度增加，引起功能的大幅度增加”，而功能的大幅度增加，正是利潤(rùn)增加的主要原因。

設(shè)計(jì)階段的造價(jià)概算編制的主要依據(jù)：

1)建筑平面圖、立面圖和剖面圖；

2)結(jié)構(gòu)布置平面圖；

3)地基資料；

4)裝修準(zhǔn)則；

5)機(jī)電設(shè)備數(shù)據(jù)。

設(shè)計(jì)階段的造價(jià)概算編制方法：

總建筑成本=∑（概算數(shù)量×概算單價(jià)）

其中概算單價(jià)的確定參考最近類似項(xiàng)目的單價(jià)、最近完成的造價(jià)估算、供應(yīng)商和分包商的報(bào)價(jià)。

隨著設(shè)計(jì)的變更、深入和完善，根據(jù)更新的資料對(duì)概算數(shù)量和單價(jià)進(jìn)行調(diào)整，最后匯總為詳細(xì)預(yù)算造價(jià)，作為工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書(shū)。

詳細(xì)預(yù)算造價(jià)的編制方法：

總建筑成本=∑（概算修正數(shù)量×概算修正單價(jià)）

修正后的詳細(xì)預(yù)算造價(jià)，包含各分部分項(xiàng)工程的造價(jià)指標(biāo)。詳細(xì)預(yù)算造價(jià)經(jīng)業(yè)主審核批準(zhǔn)后，作為指導(dǎo)工程造價(jià)管理的文件。工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書(shū)實(shí)際就是將按項(xiàng)目的分項(xiàng)分部工程分解，列出各分部分項(xiàng)工程的造價(jià)控制指標(biāo)，以指導(dǎo)后期工程的運(yùn)作，作為后期各分部分項(xiàng)工程的造價(jià)控制的依據(jù)。這一點(diǎn)非常重要，實(shí)際上是把造價(jià)的控制指標(biāo)分解到各個(gè)分項(xiàng)分部工程當(dāng)中，使造價(jià)的動(dòng)態(tài)控制更加具有可操作性。后期工程造價(jià)的每一個(gè)動(dòng)態(tài)節(jié)點(diǎn)，都必須與工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書(shū)的限額指標(biāo)進(jìn)行比較，將動(dòng)態(tài)造價(jià)控制在限額指標(biāo)之內(nèi)。工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書(shū)也作為業(yè)主的資金準(zhǔn)備和支付的依據(jù)。造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書(shū)指標(biāo)的修改也須經(jīng)業(yè)主同意。

如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的室外電纜項(xiàng)目中，由于本次供電所的供電點(diǎn)比較遠(yuǎn)（約200米，比以往經(jīng)驗(yàn)增30米多），按用電負(fù)荷計(jì)算的指標(biāo)明顯超標(biāo)。我方發(fā)現(xiàn)后及時(shí)通知業(yè)主，說(shuō)明造價(jià)增加的原因并修正指標(biāo)，讓業(yè)主作好增加資金的準(zhǔn)備。

在本階段，為了更好地確定工程造價(jià)，造價(jià)咨詢單位要做到以下幾點(diǎn)：

①利用價(jià)值工程進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，協(xié)助業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化決策；

②及時(shí)調(diào)整設(shè)計(jì)概算，控制在設(shè)計(jì)限額指標(biāo)之內(nèi)；

③最后形成具有指導(dǎo)意義的工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書(shū)。

3 招標(biāo)階段

招標(biāo)是業(yè)主引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、合理控制工程成本的一種手段。招標(biāo)分為工程招標(biāo)和設(shè)備材料招標(biāo)。通過(guò)招標(biāo)，可以充分發(fā)揮承包方的管理優(yōu)勢(shì)和積極性，為業(yè)主找到合適的承包商。通過(guò)招標(biāo)一般可以為業(yè)主節(jié)約工程成本5%～10%。

招標(biāo)階段所需的資料有：整套施工圖設(shè)計(jì)圖紙、工程規(guī)范、工程量清單。

造價(jià)咨詢單位在本階段承擔(dān)重要的任務(wù)。造價(jià)咨詢單位根據(jù)整套施工圖設(shè)計(jì)圖紙、工程規(guī)范，對(duì)工程量清單進(jìn)行編制。工程量清單編制的質(zhì)量不但直接影響招標(biāo)的質(zhì)量，而且影響工程造價(jià)的確定，因?yàn)楣こ塘壳鍐螌⒆鳛楹贤母郊?、作為結(jié)算的重要依據(jù)，它的偏差會(huì)引起承包方的索賠。工程量清單編制后，造價(jià)咨詢單位根據(jù)施工工藝、當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)人材機(jī)的市場(chǎng)價(jià)編制標(biāo)底。標(biāo)底同樣會(huì)直接影響招標(biāo)的結(jié)果和工程中標(biāo)價(jià)的確定。

招標(biāo)工作完成后，業(yè)主和承包商簽訂合同，合同價(jià)即為工程的現(xiàn)階段造價(jià)：

總建筑成本=∑合同價(jià)==∑（清單工程量×合同單價(jià)）

招標(biāo)階段造價(jià)管理的目的是根據(jù)造價(jià)咨詢單位編制的標(biāo)底或中標(biāo)價(jià)，與工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書(shū)的指標(biāo)進(jìn)行比較，對(duì)超標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行仔細(xì)的分析，找出超標(biāo)的原因（工藝復(fù)雜、物價(jià)上漲、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境或其他不可控因素等），通過(guò)計(jì)價(jià)計(jì)算超標(biāo)量的多少，及早對(duì)業(yè)主發(fā)出警報(bào)，使業(yè)主及早作出決策。

如在去年年底某項(xiàng)目的電纜招標(biāo)采購(gòu)中，由于銅價(jià)一路飆升，超出了造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書(shū)的指標(biāo)，我方及時(shí)通知業(yè)主作好增加資金的準(zhǔn)備，以免由于資金缺乏造成材料的供應(yīng)不足，影響后期工程的正常施工。

在本階段，為了更好地確定工程造價(jià)，作為造價(jià)咨詢單位必須做到以下幾點(diǎn)：

1）進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，編制標(biāo)底；2）協(xié)助業(yè)主進(jìn)行招標(biāo)確定施工單位；3）協(xié)助業(yè)主和施工單位簽訂合同；4）及時(shí)匯總工程造價(jià)，并不斷與項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書(shū)比較確定是否超標(biāo)。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)反饋調(diào)整。

4 施工階段

施工階段是項(xiàng)目從施工圖設(shè)想到實(shí)際實(shí)施的階段，也是業(yè)主資金大量投入的階段，本階段造價(jià)的動(dòng)態(tài)控制更為重要。本階段造價(jià)動(dòng)態(tài)控制的目的是合理處理設(shè)計(jì)變更、索賠或現(xiàn)場(chǎng)簽證引起的造價(jià)變化，及時(shí)準(zhǔn)確為業(yè)主提供每月的進(jìn)度支付款和預(yù)付款的計(jì)價(jià)依據(jù)。

施工階段的造價(jià)動(dòng)態(tài)編制的主要依據(jù)：1)合同；2）整套施工圖設(shè)計(jì)圖紙；3）設(shè)計(jì)變更、索賠或現(xiàn)場(chǎng)簽證；4)工程進(jìn)度計(jì)劃；5）已完工程量；6）當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)厝瞬臋C(jī)的市場(chǎng)價(jià)；7）工程施工驗(yàn)收規(guī)范；8）工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書(shū)。

施工階段的造價(jià)動(dòng)態(tài)編制的方法（按月或累計(jì)）：

當(dāng)月建筑成本 =∑（當(dāng)月已完工程量×合同單價(jià)）+當(dāng)月簽證；

已完累計(jì)建筑成本=∑（以前每月建筑成本）或已完累計(jì)建筑成本=∑（已完累計(jì)工程量×合同單價(jià)）+已累計(jì)簽證。

在本階段，為了更好地確定工程造價(jià)，作為造價(jià)咨詢單位必須做到以下幾點(diǎn)：

1)熟悉合同條款，嚴(yán)格按合同辦事；2)公平公正地處理設(shè)計(jì)變更、索賠或現(xiàn)場(chǎng)簽證；3)準(zhǔn)確核對(duì)每月和累計(jì)工程量；4)及時(shí)了解人材機(jī)的市場(chǎng)價(jià)變化并對(duì)工程進(jìn)行計(jì)價(jià)；5)為業(yè)主提供每月的進(jìn)度支付款和預(yù)付款的計(jì)價(jià)依據(jù)。6)及時(shí)對(duì)隱蔽工程和已完工的分項(xiàng)工程進(jìn)行結(jié)算；7)配合業(yè)主的分部驗(yàn)收，及時(shí)對(duì)已完工的分部工程進(jìn)行結(jié)算；8)及時(shí)匯總分部分項(xiàng)工程造價(jià)，并不斷與項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書(shū)比較確定是否超標(biāo)。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)反饋調(diào)整。

為了更好做好本階段的動(dòng)態(tài)造價(jià)管理，對(duì)已完工的工程進(jìn)行分階段分項(xiàng)分部進(jìn)行結(jié)算更為有效和重要。如按打樁、地下室、裙樓、塔樓，甚至于按每一層分段完工后馬上進(jìn)行結(jié)算。

分階段結(jié)算一是可以及時(shí)了解現(xiàn)場(chǎng)施工情況和施工工藝、減少雙方扯皮；二是可以減輕以后竣工結(jié)算的壓力。若能很好做到分階段結(jié)算，工程施工竣工后，結(jié)算造價(jià)也就可以匯總出來(lái)。目前多數(shù)開(kāi)發(fā)商鑒于資金借貸的壓力，更加迫切了解每階段的實(shí)際工程造價(jià)。越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商要求造價(jià)咨詢單位提前介入結(jié)算。為了在施工階段做好分階段結(jié)算，造價(jià)咨詢單位必須提前投入相應(yīng)的人力。施工階段的分階段結(jié)算，也更能體現(xiàn)造價(jià)動(dòng)態(tài)管理的作用。

5 竣工驗(yàn)收結(jié)算階段

竣工結(jié)算存在的問(wèn)題：施工單位編制工程結(jié)算書(shū)普遍存在冒算多算、高套定額單價(jià)、高套取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等提高工程造價(jià)的現(xiàn)象，通過(guò)核算對(duì)比資料顯示，對(duì)施工單位的結(jié)算審查核減率一般在15%～25%?？⒐そY(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一關(guān)，若不能?chē)?yán)格把關(guān)將會(huì)造成不可挽回的損失。它不僅是維護(hù)業(yè)主經(jīng)濟(jì)權(quán)益的重要環(huán)節(jié),也是核算一個(gè)工程成本和利潤(rùn)的重要依據(jù)，因此，一定以認(rèn)真、合理、嚴(yán)謹(jǐn)、公平公正的態(tài)度做好結(jié)算工作。

竣工驗(yàn)收階段的造價(jià)動(dòng)態(tài)編制的主要依據(jù)：

1)合同；

2)竣工圖；

3)工程驗(yàn)收證明；

4)設(shè)計(jì)變更、索賠或現(xiàn)場(chǎng)簽證；

5)工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書(shū)。

竣工驗(yàn)收階段的造價(jià)動(dòng)態(tài)編制的方法：

總建筑成本 =∑（總工程量×合同單價(jià)）+總簽證

若能在施工階段做到分階段結(jié)算，則竣工結(jié)算階段就方便很多了。將各分階段結(jié)算的造價(jià)匯總，加上最后的索賠和簽證的造價(jià)，就得出本項(xiàng)目的總結(jié)算造價(jià)。

在本階段，為了更好地確定工程造價(jià)，作為造價(jià)咨詢單位必須做到以下幾點(diǎn)：（1）嚴(yán)格按合同條款結(jié)算；（2）檢查結(jié)算資料是否完整和有效；（3）認(rèn)真、合理、嚴(yán)謹(jǐn)、公平公正的態(tài)度做好結(jié)算工作；（4）總結(jié)全過(guò)程的造價(jià)控制是否在工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書(shū)的范圍內(nèi)，并根據(jù)實(shí)際情況（5）對(duì)比工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書(shū)的指標(biāo)做出詳細(xì)合理的分析；（6）對(duì)比實(shí)際成本與計(jì)劃成本，找出差距，分析原因，為以后成本管理積累資料。

結(jié)算造價(jià)是檢驗(yàn)造價(jià)控制效果的標(biāo)準(zhǔn)，也是業(yè)主和施工單位對(duì)造價(jià)咨詢單位工作的肯定，結(jié)算數(shù)據(jù)也作為下一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目參考的重要數(shù)據(jù)。通過(guò)結(jié)算數(shù)據(jù)的指標(biāo)對(duì)造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書(shū)的指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)和調(diào)整，調(diào)整后的造價(jià)指標(biāo)作為下一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書(shū)參考的重要依據(jù)。

結(jié)語(yǔ)：

建設(shè)工程造價(jià)管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目投資決策到設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收的全過(guò)程，涉及到投資主管部門(mén)、業(yè)主、設(shè)計(jì)單位、施工單位及計(jì)劃、審計(jì)和設(shè)備材料供應(yīng)等部門(mén)的全方面管理。造價(jià)動(dòng)態(tài)管理的過(guò)程就是以工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書(shū)作為準(zhǔn)繩，在項(xiàng)目運(yùn)行全過(guò)程中采用事前計(jì)劃、事中控制、事后分析的方法，不斷與各相關(guān)部門(mén)的信息進(jìn)行處理和反饋，做到全方面的造價(jià)管理。工程造價(jià)管理的目的，一方面在于控制工程項(xiàng)目投資不超過(guò)批準(zhǔn)的造價(jià)限額，另一方面在于合理使用人力、物力、財(cái)力，為業(yè)主取得最大的投資效益。