陳鵬軍

(華僑大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)院，福建 泉州，362021)

一、前 言

隨著人口老齡化程度的加劇，養(yǎng)老保障越來越成為各國政府及人民大眾普遍關(guān)注的問題。2011年4月底我國公布了第六次全國人口普查結(jié)果，我國人口老齡化程度已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)歷史性高度，60歲以上老年人口比例超過13%，并且呈高齡化發(fā)展趨勢。在一個(gè)未富先老的國家里，養(yǎng)老保障體系無疑將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，因此多年來無論是學(xué)術(shù)領(lǐng)域，還是實(shí)務(wù)部門，無不冥思苦想力求設(shè)計(jì)一個(gè)符合國情的能夠應(yīng)對人口老齡化的養(yǎng)老保障系統(tǒng)。

目前我國養(yǎng)老保障體系包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)年金和商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)三個(gè)層次，又稱為三大支柱，其中基本養(yǎng)老保險(xiǎn)包括企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、城鎮(zhèn)居民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)和農(nóng)村居民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)三個(gè)基本制度。從投保方式來看，養(yǎng)老保險(xiǎn)又可以分為團(tuán)體養(yǎng)老保險(xiǎn)和個(gè)人養(yǎng)老保險(xiǎn)。就目前而言，不論是基本養(yǎng)老、企業(yè)年金還是商業(yè)養(yǎng)老，團(tuán)體投保仍是主要方式，個(gè)人自主性養(yǎng)老除了部分采取儲(chǔ)蓄養(yǎng)老和商業(yè)保險(xiǎn)外，鮮有對其他方式的嘗試。

二、基本概念解析

個(gè)人自主性養(yǎng)老是個(gè)人通過處置自有資產(chǎn)(包括現(xiàn)金、存款、動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等)為日后退休養(yǎng)老做準(zhǔn)備，具體方式包括通過銀行進(jìn)行的儲(chǔ)蓄養(yǎng)老、購買商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房反向抵押貸款，等等。儲(chǔ)蓄性養(yǎng)老是我國居民個(gè)人最傳統(tǒng)的自主性養(yǎng)老方式，隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)能力較好的人開始考慮商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)，而住房反向抵押貸款是國外近二三十年才迅速發(fā)展起來的創(chuàng)新產(chǎn)品。目前，住房反向抵押貸款在發(fā)達(dá)國家已經(jīng)是較為成熟的一種個(gè)人自主性養(yǎng)老保障方式，是社會(huì)養(yǎng)老保障制度的重要補(bǔ)充，然而由于傳統(tǒng)觀念、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等因素制約，我國在這一領(lǐng)域一直處于空白。

住房反向抵押貸款是一種金融創(chuàng)新，作為一種金融產(chǎn)品，補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)只是其功能或效用之一。從融資的角度看，住房抵押貸款是一種融資方式，它是指“老年人以擁有產(chǎn)權(quán)的住房做抵押，向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借款消費(fèi)，同時(shí)老人仍然保留房屋居住權(quán)的一種融資工具”[1]；從保險(xiǎn)的角度看，住房反向抵押貸款是一種創(chuàng)新性補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，它是“居民將住宅不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為流動(dòng)資產(chǎn)以增強(qiáng)養(yǎng)老保障物質(zhì)基礎(chǔ)的一種新的養(yǎng)老模式”[2]。

三、我國發(fā)展住房反向抵押貸款的必要性

從國際經(jīng)驗(yàn)看，住房反向抵押貸款的產(chǎn)生對推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，緩解財(cái)政壓力，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，塑造良好社會(huì)風(fēng)氣等都起著積極作用。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)雖處于高速發(fā)展階段，但仍存在許多不穩(wěn)定因素，加上社會(huì)意識形態(tài)也正處于轉(zhuǎn)型之中，因此發(fā)展住房反向抵押貸款正好可以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)趨于良性發(fā)展。

(一)發(fā)展住房反向抵押貸款有助于緩解養(yǎng)老支付壓力

人口老齡化必然導(dǎo)致社會(huì)需要供養(yǎng)的老年人口數(shù)量上升，根據(jù)第五次和第六次全國人口普查公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2000年我國65歲以上老年人口數(shù)量為8 811萬人，15～64歲人口數(shù)量為88 793萬人，而2010年這兩個(gè)數(shù)據(jù)分別增至11 883萬人和99 843萬人，2000—2010的10年間我國65歲以上老年人口數(shù)量的年均增長率高達(dá)25.99%，而同期18～64歲人口數(shù)量的年均增長率僅為1.18%[注]以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，第五次和第六次全國人口普查公報(bào)(1號)。。由于我國社會(huì)養(yǎng)老保障基金采用現(xiàn)收現(xiàn)付為主的積累方式，因此隨著人口老齡化程度的進(jìn)一步發(fā)展，這種代際轉(zhuǎn)移支付機(jī)制必然給國家、社會(huì)以及家庭帶來巨大的壓力。

住房反向抵押貸款作為一種新型養(yǎng)老產(chǎn)品，是以個(gè)人的能力自主解決未來的養(yǎng)老問題，其效用與個(gè)人購買商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)一樣均可作為養(yǎng)老保障之補(bǔ)充，因此在緩解國家財(cái)政、社會(huì)以及家庭養(yǎng)老壓力的同時(shí)，也可提高未來的養(yǎng)老保障水平。

(二)發(fā)展住房反向抵押貸款有助于擴(kuò)大消費(fèi)

根據(jù)凱恩斯貨幣需求理論，人們的貨幣需求行為取決于三種動(dòng)機(jī)，即交易動(dòng)機(jī)、預(yù)防動(dòng)機(jī)和投機(jī)動(dòng)機(jī)。長期以來，由于我國社會(huì)保障制度不健全，資本市場也不完善，人們的貨幣預(yù)防性需求傾向較大，以至于我國居民儲(chǔ)蓄率長期居高不下，儲(chǔ)蓄也成為我國居民最主要的投資(理財(cái))方式。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2000年我國城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額為6.43萬億，到2010年該數(shù)據(jù)上漲至30.33萬億，年均增長16.78%[注]以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)2000年和2010年。。高儲(chǔ)蓄傾向源于對未來的擔(dān)憂。人們不敢擴(kuò)大消費(fèi)，也不敢輕易投資，目的是為未來在養(yǎng)老、醫(yī)療、子女教育等方面能夠擁有一份保障。

住房反向抵押貸款可以在未來給借款人帶來一筆長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，此舉很大程度上降低了未來在養(yǎng)老、醫(yī)療等方面的不確定性，從而鼓勵(lì)人們在當(dāng)前減少儲(chǔ)蓄，擴(kuò)大消費(fèi)和投資，進(jìn)而拉動(dòng)內(nèi)需，推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。另一方面，發(fā)展住房反向抵押貸款也可減輕年輕一代對老人的養(yǎng)老支付壓力，減輕其負(fù)擔(dān)，從而提高年輕一代的消費(fèi)能力，進(jìn)而推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展[3]。

(三)發(fā)展住房反向抵押貸款有助于形成新型代際關(guān)系

我國自古以來都崇尚勤儉節(jié)約，開源節(jié)流，將過度消費(fèi)、提前消費(fèi)等與鋪張浪費(fèi)、恣意揮霍等聯(lián)系在一起加以反對。在家庭關(guān)系里，年老的一代也以給子女留下更多財(cái)富為己任，而年輕一代也理所當(dāng)然地接受，進(jìn)而形成了相互之間的密切依賴關(guān)系。而在住房反向抵押貸款制度下，年老一代通過將房產(chǎn)(家庭中最重要的財(cái)富之一)轉(zhuǎn)化為自己未來養(yǎng)老的資金流，一方面減輕了年輕一代的贍養(yǎng)壓力，另一方面也削弱了代與代之間的這種基于未來遺產(chǎn)分配的依賴關(guān)系，從而代際親情將更為純真，有助于形成適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的新型代際關(guān)系和家庭紐帶關(guān)系。

(四)發(fā)展住房反向抵押貸款有助于盤活個(gè)人存量資產(chǎn)

在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，通常用流動(dòng)性來衡量資產(chǎn)的變現(xiàn)能力大小，房地產(chǎn)是較難變現(xiàn)的資產(chǎn)之一，故也屬于流動(dòng)性較差的資產(chǎn)。因此，在個(gè)人的財(cái)富組成里，房地產(chǎn)作為一類存量資產(chǎn)雖然可以保證其所有者的財(cái)富價(jià)值，但由于其流動(dòng)性差，變現(xiàn)難，因而不能列入其所有者的現(xiàn)時(shí)可用財(cái)富價(jià)值，這也就解釋了為什么當(dāng)前有許多老人擁有較高價(jià)值的房產(chǎn)，卻仍然生活窘迫。因此，發(fā)展住房反向抵押貸款，老人通過將自有房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)，換取固定的養(yǎng)老資金，實(shí)質(zhì)上就是將流動(dòng)性較差的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性極高的現(xiàn)金或存款，從而也就盤活了房地產(chǎn)這一類存量資產(chǎn)。

(五)發(fā)展住房反向抵押貸款有助于拓寬金融機(jī)構(gòu)的利潤來源

從國際經(jīng)驗(yàn)看，住房反向抵押貸款的經(jīng)營主體主要是商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司和社保中心(政府相關(guān)部門)三類。相對于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，住房反向抵押貸款雖然風(fēng)險(xiǎn)較大，但如果經(jīng)營科學(xué)，運(yùn)作規(guī)范，風(fēng)險(xiǎn)控制得當(dāng)，仍然可以帶來較高的利潤率，從而給經(jīng)營者創(chuàng)造新的利潤增長點(diǎn)。

四、我國發(fā)展住房反向抵押貸款的障礙

住房反向抵押貸款作為一種新型金融工具，也并非一誕生就得到社會(huì)的廣泛認(rèn)可。比如美國，住房反向抵押貸款在20世紀(jì)60年代就已經(jīng)產(chǎn)生，但起初人們對其認(rèn)可度并不高，金融機(jī)構(gòu)參與的積極性也不高，直到90年代以后才逐步繁榮起來。近年來，我國也曾提出試點(diǎn)住房反向抵押貸款，但至今仍只停留在理論研究層面。由于國情的不同，我國發(fā)展住房反向抵押貸款將面臨比西方國家更大的障礙。

(一)傳統(tǒng)觀念制約

社會(huì)觀念能否容下住房反向抵押貸款這一新生事物決定著該制度能否產(chǎn)生并順利發(fā)展。我國有著悠久的歷史文化，幾千年來人們始終秉持勤儉節(jié)約的優(yōu)良傳統(tǒng)，反對任何形式的鋪張浪費(fèi)。而住房反向抵押貸款的本質(zhì)是鼓勵(lì)老人將房產(chǎn)抵押給銀行換取生活費(fèi)用補(bǔ)貼，用以提高退休養(yǎng)老待遇，更深層次是鼓勵(lì)老人將財(cái)產(chǎn)用于消費(fèi)，逐步割斷代與代之間建立在利益之上的依賴性，激勵(lì)子女獨(dú)立自主、自力更生，而這一點(diǎn)恰好與我國存在了幾千年的傳統(tǒng)觀念背道而馳。因此，在我國社會(huì)尤其是觀念形態(tài)尚未完全轉(zhuǎn)型的情況下，發(fā)展住房反向抵押貸款勢必面臨意識形態(tài)和傳統(tǒng)觀念的抵觸。

(二)房地產(chǎn)市場自身缺陷

影響住房反向抵押貸款定價(jià)最直接的因素是標(biāo)的房產(chǎn)未來的價(jià)值。由于住房反向抵押貸款的期限少則幾年，多則幾十年，因此對標(biāo)的房產(chǎn)未來價(jià)值的衡量或評估就成為了一項(xiàng)十分艱難的工程。一方面，近年來由于剛性需求的釋放加上炒作因素，我國房地產(chǎn)市場一直處于過熱狀態(tài)，雖然調(diào)控力度不斷增大，但房價(jià)始終在高位徘徊，且已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過消費(fèi)者購買能力，因此潛藏著極大的泡沫風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，與美國土地私有制下購買者對房產(chǎn)享有永久產(chǎn)權(quán)不同的是，我國土地屬國家所有，購買者僅有70年的使用權(quán)，到期后土地連同地上建筑將被收歸國有，如此一來，房產(chǎn)的未來價(jià)值(包括土地使用權(quán)價(jià)值和地上建筑價(jià)值)將隨著時(shí)間的推移而逐步貶值。

(三)風(fēng)險(xiǎn)防范問題

住房反向抵押貸款涉及金融、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)等多個(gè)行業(yè)，由于當(dāng)前我國金融市場、保險(xiǎn)市場都不完善，房地產(chǎn)市場也由于價(jià)格泡沫而潛在較大風(fēng)險(xiǎn)和不穩(wěn)定性，因此住房反向抵押貸款在實(shí)施過程中將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。首先，由于目前我國房地產(chǎn)市場交易火熱，價(jià)格高位徘徊且遠(yuǎn)超人們收入及消費(fèi)能力，潛在泡沫不言自明，銀行等金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)價(jià)格未來走勢也很難準(zhǔn)確把握，一旦房地產(chǎn)市場受挫，則經(jīng)營住房反向抵押貸款的機(jī)構(gòu)將損失慘重；其次，住房反向抵押貸款期限較長，銀行等金融機(jī)構(gòu)要待借款人去世以后才能衡定收益，期間不確定因素較多，風(fēng)險(xiǎn)較大[4]；再次，借款者的預(yù)期壽命和實(shí)際壽命的差異也會(huì)影響住房反向抵押貸款經(jīng)營的穩(wěn)定性，在其他條件不變的條件下，老人實(shí)際壽命越長，對于經(jīng)營住房反向抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)而言，其支付的生命年金期數(shù)就越多，于是這一系列養(yǎng)老金的內(nèi)在價(jià)值就有可能超過到期房產(chǎn)回收價(jià)值而使金融機(jī)構(gòu)面臨虧損；此外，市場利率變化、信息不對稱、房產(chǎn)本身折舊等問題也影響著住房反向抵押貸款經(jīng)營的穩(wěn)定性。

(四)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)滯后

住房反向抵押貸款是一個(gè)復(fù)雜的金融產(chǎn)品，在運(yùn)作過程中需要多部門相互配合，并且由于其跨越了多個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，因此在運(yùn)作過程中中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必不可少，這些中介機(jī)構(gòu)本身的發(fā)展水平和資信度也將直接影響著住房反向抵押貸款運(yùn)作的效率。以房地產(chǎn)評估為例，由于我國房地產(chǎn)市場建立時(shí)間較短，制度建設(shè)滯后，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)良莠不齊，評估程序不規(guī)范，惡性競爭等現(xiàn)象普遍存在，嚴(yán)重影響了住房反向抵押貸款的實(shí)施與正常運(yùn)作。

(五)法律法規(guī)不健全

住房反向抵押貸款涉及多個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，其復(fù)雜性客觀上要求一個(gè)健全而完善的法律環(huán)境來保證其順利運(yùn)行。從國際經(jīng)驗(yàn)看，世界上任何一個(gè)成熟的住房反向抵押貸款制度無不建立在透明而公正的法制環(huán)境下，但由于我國目前不論在金融、保險(xiǎn)、社會(huì)保障，還是房地產(chǎn)等領(lǐng)域都缺乏完善的法律法規(guī)制度，嚴(yán)重制約了住房反向抵押貸款的開展。

五、我國發(fā)展住房反向抵押貸款政策建議

住房反向抵押貸款在發(fā)達(dá)國家發(fā)展已經(jīng)有幾十年時(shí)間了，在我國卻一直停留在理論研究層面，始終未能付諸實(shí)施或試點(diǎn)。就我國國情而言，雖然目前開展住房反向抵押貸款勢必面臨許多障礙，尤其是觀念上的沖突，但只要合理規(guī)劃引導(dǎo)，這一利國利民的制度也必將獲得長足發(fā)展。

(一)住房反向抵押貸款的開展離不開政府的支持

由于條件所限，我國目前的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度只能提供基本保障，老年人在退休后想要提高或者至少保持原有生活水平就得另辟蹊徑，而住房反向抵押貸款將住房和養(yǎng)老結(jié)合在一起，以老人擁有的住房換取補(bǔ)充養(yǎng)老金，正好解決了上述問題?？梢?，發(fā)展住房反向抵押貸款可以產(chǎn)生較大且明顯的社會(huì)效益，因此政府理應(yīng)予以大力支持。首先，政府應(yīng)加強(qiáng)住房反向抵押貸款的宣傳，通過輿論力量來改變?nèi)藗兊膫鹘y(tǒng)觀念，普及現(xiàn)代理財(cái)教育，倡導(dǎo)獨(dú)立自主、自力更生的生活方式；其次，政府應(yīng)在財(cái)政或稅收等方面給予政策支持，比如對通過住房反向抵押貸款領(lǐng)取的養(yǎng)老年金免予征稅，對開展住房反向抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)在該業(yè)務(wù)上的收益也免予征稅，甚至對其損失可給予一定的補(bǔ)貼或予以擔(dān)保，等等。

(二)完善住房反向抵押貸款中介服務(wù)制度建設(shè)

住房反向抵押貸款的運(yùn)作除了涉及商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、社保中心等經(jīng)營主體外，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、住房反向抵押貸款咨詢機(jī)構(gòu)、公證機(jī)構(gòu)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的作用也不容忽視。與國際相比，我國上述中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展相對落后，欺詐、違規(guī)等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，因此規(guī)范與完善這些中介機(jī)構(gòu)，構(gòu)建良好的社會(huì)誠信體系，對于開展住房反向抵押貸款是一項(xiàng)不可或缺的工作。

(三)完善住房反向抵押貸款相關(guān)立法

任何一項(xiàng)制度的順利開展都離不開相應(yīng)的法律法規(guī)，住房反向抵押貸款也不例外。我國目前有關(guān)住房反向抵押貸款的法規(guī)相對比較零散，如若將這一制度付諸實(shí)施，那么在開展工作的過程中就只能根據(jù)所涉及領(lǐng)域內(nèi)的相關(guān)法律進(jìn)行規(guī)范，因此出臺(tái)一部專門的住房反向抵押貸款法律或法規(guī)對于住房反向抵押貸款的開展及其順利實(shí)施至關(guān)重要。

(四)建立住房反向抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制

住房反向抵押貸款是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)性很高的金融產(chǎn)品。根據(jù)運(yùn)作模式的不同，住房反向抵押貸款有多種到期還款方式，而其中最普遍的還是直接用抵押的房產(chǎn)來償還貸款，即待借款人死亡后，銀行(保險(xiǎn)公司或社保中心)拍賣或出售抵押房產(chǎn)來回收貸款。因此對于貸款方而言，最大的風(fēng)險(xiǎn)來自于抵押房產(chǎn)未來價(jià)值的波動(dòng)，而對這一價(jià)值的準(zhǔn)確預(yù)測在住房反向抵押貸款的實(shí)施過程中也是最困難的。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，解決這個(gè)問題最好的方法還是政府介入，建立風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。比如美國的“基于聯(lián)邦政府保險(xiǎn)的住房反向抵押貸款”(Federally-insured reverse mortgages)，該貸款由美國聯(lián)邦住房管理局提供保險(xiǎn)，保證貸款機(jī)構(gòu)的貸款最后回收額大于住房價(jià)值，并負(fù)責(zé)房價(jià)波動(dòng)引起的貸款損失[5]。

此外，我國已經(jīng)有著幾十年的政策性金融機(jī)構(gòu)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，比如出口信用保險(xiǎn)公司、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、進(jìn)出口銀行等，對于住房反向抵押貸款也可考慮政策性模式，由政府做最后風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者，從而增加該業(yè)務(wù)的資信水平，降低風(fēng)險(xiǎn)程度，增強(qiáng)借貸各方參與的積極性。

總之，任何一款新型金融產(chǎn)品的推廣都需要一定過程，將來住房反向抵押貸款在開展和實(shí)施過程中也必將遇到許多問題和障礙。隨著人口老齡化的進(jìn)一步加劇，日益突出的養(yǎng)老保障問題必將推動(dòng)這一制度的最終實(shí)施。

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