房地產(chǎn)調(diào)整事關(guān)上海經(jīng)濟大局，對于面臨轉(zhuǎn)型壓力與經(jīng)濟下滑的雙重困境的上海而言，不妨換個思路破解房地產(chǎn)難題：通過人大立法取代行政調(diào)控來完善上海房地產(chǎn)市場。

建議一：對“雙增雙減”條例做修正

2003年11月，為有效控制上海地面沉降，市人大審議通過《上海市城市規(guī)劃條例修正案》，將“雙增雙減”即增加公共綠地、公共活動空間，減少建筑容量、高層建筑列入城市法規(guī)。條例規(guī)定，上海執(zhí)行住宅樓容積率控制在2.5以內(nèi)，商辦樓容積率控制在4.0以內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

從近10年實踐來看，該規(guī)定值得商榷。上海土地資源嚴(yán)重稀缺，“雙增雙減”政策對容積率的控制難以滿足城市發(fā)展需求，助推了上海房價上漲，尤其是2003-2012這9年間，上海的房價平均翻了5-7倍，不僅居民難以承受，企業(yè)的商務(wù)成本也大大提高。

同屬特大型城市、擁有600多萬人口的香港，其住宅容積率控制為7，公共建筑寫字樓的容積率控制為14。建議上海借鑒香港模式，提高建筑容積率，“緊湊型的高效都市”比歐美的“花園城市”模式更適合上海城市的特點。

建議二：暫停上海房產(chǎn)稅試點

試行“房產(chǎn)稅”的法律依據(jù)是1986年頒布實施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。該條例出臺的背景是全國房產(chǎn)大部分都是公有的，而且無法針對非營業(yè)性房產(chǎn)征稅。那時土地是政府審批不計成本的，賬面上只有建筑物的建筑成本，所以無法估算其真實的市場價值。

上海是全國最早進行土地批租的城市。1988年7月8日，在上海土地使用權(quán)有償出讓新聞發(fā)布會上，時任市政府副秘書長夏克強宣布日本國孫氏企業(yè)有限公司以2800萬美元獲得虹橋開發(fā)區(qū)第26號地塊50年的土地使用權(quán)，從而成為新中國誕生以來第一個在上海獲得土地使用權(quán)的外國公司。此時才出現(xiàn)了真正意義上建筑物的市場價值。

筆者認(rèn)為，1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》只計地上建筑物的價值，土地是國有的，不計價。而目前進行試點的“房產(chǎn)稅”所計的價值是土地價值+建筑物價值，稱為“物業(yè)稅”更為合適。因而，將1986年制定的條例作為試點“房產(chǎn)稅”的法律依據(jù)未免牽強，有偷換概念之嫌。

《立法法》規(guī)定涉及到個人財產(chǎn)問題，就必須通過法律來解決；即使尚未制定法律，也需由人大和常委會授權(quán)國務(wù)院制定行政法規(guī)。房產(chǎn)稅征收缺乏充分的法律依據(jù)，應(yīng)盡快暫停，如要試點也應(yīng)先獲得全國人大授權(quán)。

建議三：以征收購豪宅“奢侈品稅”取代限購令

2010年12月10日，市人大組織的部分代表座談會上，筆者曾提出：上海應(yīng)對購豪宅的人征“奢侈品消費稅”，以房價高低作為是否征收該稅種的標(biāo)準(zhǔn)。

征收“奢侈品稅”在客觀上可以抑制房價過快上漲。假設(shè)將房價毎平方米3萬元作為稅收起征點，那么買房人購買每平方米3萬元以上的新房時就會有顧慮；而開發(fā)商考慮到銷售，也有積極性將新盤售價降至每平方米3萬元以下。

如今為抑制房價而推出的限購令，卻向市場傳遞了這樣一個信息——因為東西稀缺才限購，所以價格是不會跌的。此外，若不增加供應(yīng)量，會形成筑壩效應(yīng)——樓市會成為一個堰塞湖。因而限購令也不是最好的調(diào)控方式。

2011年5月4日，我國臺灣地區(qū)公布“特種貨物及勞務(wù)稅（奢侈稅）條例”，該稅收的征收范圍包括房屋、高價的汽車、精品家具、飛機游艇等各方面，但其主要目的就是壓制瘋漲的房價。

建議四：上海要控制共有產(chǎn)權(quán)保障房建設(shè)規(guī)模

2009年，上海恢復(fù)了經(jīng)濟適用房的建設(shè)，并計劃在未來五年建造2000萬平方米的經(jīng)濟適用房。目前部分建設(shè)基地建設(shè)任務(wù)已經(jīng)完成，但認(rèn)購情況并不樂觀。近一年多來，雖然政府一再放寬購房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，但共有產(chǎn)權(quán)保障房（即經(jīng)濟適用房）積壓依然嚴(yán)重。這造成了土地與資金的閑置。建議在目前已建的經(jīng)濟適用房消化之前，暫緩新的經(jīng)適房開工建設(shè)。