孫維晨

猶如天氣預(yù)報(bào)里各地天氣的陰晴不定，A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)的中報(bào)業(yè)績預(yù)告也出現(xiàn)了迥然分化。截至8月初，在剔除同名B股后，上市房企已有52家披露了業(yè)績預(yù)告。其中有5家公司出現(xiàn)首虧，9家預(yù)減，10家繼虧，2家預(yù)減。

其中，嘉凱城（000918.SZ)出現(xiàn)了較大幅度的業(yè)績虧損。中關(guān)村（000931.SZ）則出現(xiàn)了5408%的業(yè)績?cè)龇?。盡管這種分化并不完全由企業(yè)經(jīng)營狀況導(dǎo)致，但毋庸置疑的是，房地產(chǎn)企業(yè)將在下半年面臨更加嚴(yán)峻的“以價(jià)換量”壓力。

預(yù)虧不等于慘淡

中關(guān)村本次業(yè)績預(yù)告顯示，其利潤增幅達(dá)到了5408%，排在首位。第二名重慶實(shí)業(yè)（000736.SZ）則預(yù)計(jì)利潤增長了1178.15%。第三名陽光股份（000608.SZ）則出現(xiàn)了1039%的利潤預(yù)增。

在預(yù)告凈利潤增幅中，最后一名是嘉凱城（000918.SZ)，預(yù)計(jì)虧損4901%；其次是沙河股份（000014.SZ），預(yù)虧383.8882%；萬方地產(chǎn)（000638.SZ）則預(yù)虧205.5816%。

輿論認(rèn)為，這些上市企業(yè)的業(yè)績預(yù)告出奇糟糕，是“銷售不暢，無地開發(fā)”導(dǎo)致的，是宏觀調(diào)控的絕對(duì)效果。

實(shí)際上，根據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》查詢，位于利潤增幅前三位、后三位的上市房企，其凈利潤的增減，實(shí)際上大部分和宏觀調(diào)控并無直接關(guān)系。

中關(guān)村的業(yè)績預(yù)告顯示，該公司及控股子公司總體經(jīng)營業(yè)績較之上年同期無大幅變動(dòng)。本期盈利大幅上升的原因，主要是該公司的控股子公司以4700萬元的對(duì)價(jià)，轉(zhuǎn)讓其持有的北京中宏基建筑工程有限責(zé)任公司83.33%股權(quán)所致。而此消息已經(jīng)在2011年多次會(huì)議中公開。

重慶實(shí)業(yè)亦是如此。其業(yè)績預(yù)告顯示，增長點(diǎn)主要源自其全資子公司開發(fā)的項(xiàng)目二季度交房面積比預(yù)計(jì)數(shù)增加，實(shí)現(xiàn)凈利潤比預(yù)計(jì)數(shù)增加約1405萬元；以及參股公司對(duì)2011年度凈利潤進(jìn)行分紅，公司按照持股數(shù)確認(rèn)投資收益約326萬元。

陽光股份的主要利潤增幅則源自收購了一個(gè)項(xiàng)目所帶來的盈利預(yù)期。陽光股份預(yù)計(jì)2012年1—6月凈利潤將比去年同期增加659%～1039%。主要原因?yàn)椋汗就ㄟ^收購天津德然商貿(mào)有限公司55%股權(quán)實(shí)現(xiàn)對(duì)天津楊柳青項(xiàng)目的控股。

至于預(yù)期虧損的上市房企，其虧損原因也不都是和經(jīng)營狀況低迷有關(guān)。

嘉凱城在業(yè)績預(yù)告中承認(rèn)，房地產(chǎn)行業(yè)的整體環(huán)境對(duì)公司的項(xiàng)目銷售進(jìn)度和價(jià)格產(chǎn)生了一定的影響。同時(shí)，由于公司半年度實(shí)際可結(jié)算的項(xiàng)目少，導(dǎo)致可確認(rèn)的銷售收入較少、歸屬于上市公司股東的凈利潤為負(fù)數(shù)。嘉凱城預(yù)計(jì)2012年大部分項(xiàng)目在四季度結(jié)算。

前不久，嘉凱城再度公告三季度業(yè)績預(yù)告顯示，根據(jù)三季度項(xiàng)目結(jié)算的安排，預(yù)計(jì)三季度可以實(shí)現(xiàn)盈利約1.7億元。同時(shí)公司上半年實(shí)際結(jié)算的項(xiàng)目少，半年度歸屬于上市公司股東的凈利潤出現(xiàn)較大虧損，預(yù)計(jì)一至三季度比半年度減少虧損50%以上。

沙河股份則承認(rèn)確實(shí)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不好從而導(dǎo)致業(yè)績虧損。公司業(yè)績預(yù)告稱報(bào)告期內(nèi)因收入減少、毛利潤下降，從而產(chǎn)生虧損。

而萬方地產(chǎn)虧損的原因亦是由于結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間問題。公司稱，2012年半年度業(yè)績變動(dòng)的主要原因是：公司從事的商品房開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)自2011年末基本結(jié)算結(jié)束，而正在實(shí)施的土地一級(jí)整理項(xiàng)目尚未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入條件，導(dǎo)致公司中期未產(chǎn)生銷售收入。

要求匿名的券商分析師告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“這種兩極分化的情況主要是由于這些企業(yè)收購項(xiàng)目或未到結(jié)轉(zhuǎn)期等特殊原因。盡管這些中小上市房企由于實(shí)力問題轉(zhuǎn)結(jié)項(xiàng)目分布不均勻，但是不能就此判斷他們的慘淡程度?！?/p>

不可逆轉(zhuǎn)的下滑

但是，面對(duì)中央在房地產(chǎn)調(diào)控上再三的表態(tài)，上市房企們要面對(duì)的或?qū)⑹遣豢赡孓D(zhuǎn)的下滑趨勢(shì)。

8月5日，萬科發(fā)布中報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)全國商品住宅銷售面積結(jié)束了去年的同比上升態(tài)勢(shì)，1—3 月同比下降15.5%，1—6 月同比下降11.2%。主要城市成交波動(dòng)較大。1—2 月，北京、上海、深圳、廣州、天津等14 個(gè)城市成交量跌至2007 年以來最低點(diǎn)，商品住宅成交面積同比下降55.1%。

同時(shí)，在1到6月份全國商品住宅銷售金額625.4 億元，同比下降4.7%。上半年萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算均價(jià)為 11456元/平方米，較2011 年同期下降17.4%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為26.5%，較2011年同期降低5.6 個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)算凈利率14.2%，較2011 年同期下降2.2 個(gè)百分點(diǎn)。

上述匿名的分析人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，預(yù)計(jì)萬科未來結(jié)算均價(jià)仍然有下滑的空間，毛利仍然有可能小幅下滑。

即便是萬科這樣的領(lǐng)頭企業(yè)也必須接受多項(xiàng)數(shù)據(jù)的下滑，更不要說其他的中小型房企了。這位分析人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“由于大部分房企的項(xiàng)目都要在四季度進(jìn)入利潤，所以預(yù)計(jì)大部分上市房企的中報(bào)數(shù)據(jù)都不會(huì)令人滿意?！?/p>

不過，他預(yù)計(jì)即便是今年的年報(bào)結(jié)果或許也不容樂觀，或許毛利率都將出現(xiàn)普遍下降?！拔阌怪靡桑@是國家宏觀調(diào)控的結(jié)果。”這并非是一家之言。多家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)也不約而同發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)上市企業(yè)在今年的銷售等情況或不好看。

這位分析人士表示，與此同時(shí)，上市公司中的少數(shù)股東權(quán)利將得到明顯提升?！斑@一點(diǎn)很容易理解，以前原本擁有項(xiàng)目的小企業(yè)可以通過銀行貸款等獲得開發(fā)資金。而現(xiàn)在信貸政策嚴(yán)厲且民間融資成本高，因此他們會(huì)轉(zhuǎn)而選擇大企業(yè)合作。但是作為少數(shù)股東的他們必然會(huì)抬高身價(jià)。這就會(huì)體現(xiàn)在少數(shù)股東權(quán)益里面。”曾在中海地產(chǎn)擔(dān)任財(cái)務(wù)經(jīng)理的人士告訴記者，“在調(diào)控的背景下，行情越是不好，小股東們會(huì)愈加提高自己的價(jià)碼?！?/p>

那些在境外上市、業(yè)務(wù)集中境內(nèi)的房企也面臨這些情況。境外媒體稱，富力地產(chǎn)（02777.HK）、SOHO 中國（00410.HK）、方興地產(chǎn)（00817.HK）、世茂房地產(chǎn)（00813.HK）、恒大地產(chǎn)（03333.HK）及瑞安房地產(chǎn)（00272.HK）等中報(bào)數(shù)據(jù)可能并不理想，其利潤或許受損。

陽光100集團(tuán)副總裁范小沖表示：“很多上市企業(yè)在調(diào)控前購買了很多高價(jià)地塊，同時(shí)加大力度開發(fā)。由于目前受到調(diào)控影響，無法在資本市場(chǎng)上融資。所以目前面臨賣不掉或者毛利率降低的尷尬?！?/p>

當(dāng)務(wù)之急是把房子賣出去

上市房企應(yīng)該如何擺脫困境？雖然大多數(shù)上市房企諸如存貨、庫存等數(shù)據(jù)目前并無披露，但是銷售遲緩的現(xiàn)狀已無可爭(zhēng)論。

研究機(jī)構(gòu)克爾瑞研究中心的一份報(bào)告建議，房企應(yīng)堅(jiān)持以價(jià)換量的策略，把加快銷售及去庫存作為重點(diǎn)。由于三、四季度是房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的銷售旺季，企業(yè)的銷售業(yè)績將達(dá)到今年的高峰?？紤]到內(nèi)地的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，存貨去化的部分不會(huì)馬上從“存貨”中消除，而是要等到2012年四季度項(xiàng)目結(jié)算時(shí)才會(huì)體現(xiàn)出來。

中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)匿名的高層人士告訴記者：“目前上市房企當(dāng)務(wù)之急是把房子賣出去。只有加速銷售才能解決后面還貸款、還信托、再生產(chǎn)等環(huán)節(jié)的問題。但是現(xiàn)在很多企業(yè)都還在硬撐。”

綠城集團(tuán)新聞發(fā)言人俞翔在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)認(rèn)為：“無論是從綠城本身來講，還是這個(gè)行業(yè)的現(xiàn)狀，我認(rèn)為現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該把工作重心放在銷售方面。這是關(guān)鍵問題。”

范小沖認(rèn)為，目前上市房企理應(yīng)重視去庫存化的重要性。“應(yīng)該借助目前樓市的觸底回暖加速銷售。而這種加速并不是簡單的降價(jià)，而是應(yīng)該更好地找準(zhǔn)定位，確定戰(zhàn)略。因?yàn)榍捌诘母叩貎r(jià)而采用單一的降價(jià)策略只會(huì)影響品質(zhì)。一家公司得以上市就說明市場(chǎng)上應(yīng)該有其一席之地，只不過要他們更好地找準(zhǔn)自己的定位?！?/p>