呂甜

就在不久前結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，政府發(fā)出了2012年堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖的聲音，這讓不少人對(duì)未來的樓市益發(fā)悲觀，提出了樓市“寒冬論”。不過，卻也有人看到了希望的曙光。他們認(rèn)為，目前已悄然放寬的金融政策，也許將是未來樓市的轉(zhuǎn)機(jī)。那么，未來的樓市是究竟向左走還是向右走?

在這個(gè)極具承上啟下意義的2012年1月里，本刊特別策劃《2012——福州樓市向左走還是向右走?》，從政策、房?jī)r(jià)、房企等多角度為您展望2012年福州樓市。

2010年12月中旬，全國普遍進(jìn)入寒冬，全球經(jīng)濟(jì)也低迷如這氣候：華爾街金融危機(jī)陰霾不散、歐債危機(jī)持續(xù)惡化，即便被視作全球經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)極的中國，也因樓市調(diào)控和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整而陷入困境。

2012年12月12日至14日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開，氣氛嚴(yán)峻的市場(chǎng)—時(shí)熱鬧許多。有觀察認(rèn)為，往年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議一般安排在12月初，此次卻推遲至12月中旬，正印證了當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜性。樓市調(diào)控的方向，正是這復(fù)雜性的最突出表現(xiàn)之一。

“松綁”猜測(cè)

中國人民銀行2011年11月30日晚間宣布，從12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行三年來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。據(jù)估算，此舉將使銀行解凍近4000億資金。在存款準(zhǔn)備金率下調(diào)以后，北京等地的房貸市場(chǎng)也出現(xiàn)了輕微的變化，部分銀行的貸款利率由原先的普遍上浮10％回歸至基準(zhǔn)利率，甚至是9折優(yōu)惠。

雖然，此次存款準(zhǔn)備金下調(diào)的背景是11月CPI下降及借貸市場(chǎng)對(duì)資金的渴望，并非針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)。“但是別忘了，地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，它的資金流動(dòng)密切相關(guān)。”中國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，此次下調(diào)存準(zhǔn)所釋放的流動(dòng)性，并不一定流到政府希望它去的地方，即實(shí)體經(jīng)濟(jì)；反而有可能流向房地產(chǎn)，所以這次貨幣政策的微調(diào)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)有重要意義。

與此同時(shí)，不少地方紛紛出臺(tái)相應(yīng)政策以緩解房地產(chǎn)過度下行的風(fēng)險(xiǎn)。

北京出臺(tái)該市享受優(yōu)惠政策的普通商品住房新標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)重新訂立后受優(yōu)惠面擴(kuò)大；杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)提出開發(fā)區(qū)財(cái)政安排企業(yè)員工安居補(bǔ)助專項(xiàng)資金1億元，用于建立租房補(bǔ)助和購房補(bǔ)助機(jī)制；重慶重提購房退稅，強(qiáng)調(diào)對(duì)首次置業(yè)補(bǔ)貼。而今年早些時(shí)候，廣東佛山和四川成都曾出臺(tái)過放寬限購的措施，盡管這種曲線救市的政策最終在社會(huì)輿論中央政府的壓力下取消。卻表明在財(cái)政收入減少的壓力下，地方正以此試深中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心。

市場(chǎng)論與調(diào)控論之爭(zhēng)

諸多細(xì)微變化，讓房地產(chǎn)調(diào)控放松的猜測(cè)甚囂塵上。

業(yè)內(nèi)人士林祥認(rèn)為，房?jī)r(jià)下降，打擊的不只是開發(fā)商，這將影響到與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，所以房?jī)r(jià)并不存在太大的下降空間，政府也不愿意把房地產(chǎn)壓垮。有人預(yù)測(cè)，明年雖然中央政府不可能一刀切取消限購令，但會(huì)允許地方政府根據(jù)自身?xiàng)l件對(duì)限購令進(jìn)行微調(diào)。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷導(dǎo)致地低迷，地方政府財(cái)政吃緊，中央或?qū)?zhí)行限購長(zhǎng)期化政策，地方政府卻有可能會(huì)實(shí)行定量寬松措施，這將意味著地方政府調(diào)控有可能放松。還有看法認(rèn)為，由于全球經(jīng)濟(jì)的不景氣，特別是歐債危機(jī)的持續(xù)發(fā)酵，中國需要保持—定的經(jīng)濟(jì)增速避免社會(huì)動(dòng)蕩，房地產(chǎn)調(diào)控的放松不可避免。

猜測(cè)或許各有緣由，但房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控中“越調(diào)越漲”的印象。給這些猜測(cè)增加了可信度。

自2005年以來，我國先后出臺(tái)一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控：國八條(2005年)、國六條(2006年)、國十一條與新國十條(2010年)、新國從條(2011年)……這些調(diào)控政策時(shí)嚴(yán)厲時(shí)寬松，甚至還出現(xiàn)過實(shí)質(zhì)意義上的搖擺性變動(dòng)，在這樣的調(diào)控環(huán)境下，房?jī)r(jià)頂著調(diào)控逆勢(shì)上漲，以至于出現(xiàn)了“房?jī)r(jià)調(diào)控不下來”的社會(huì)心理。

融匯地產(chǎn)陳先生認(rèn)為，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的爭(zhēng)論，一直存有兩種觀點(diǎn)。一種是“市場(chǎng)論”，主張把房地產(chǎn)完全交給市場(chǎng)，讓市場(chǎng)來自由調(diào)節(jié)房地產(chǎn)階格，反對(duì)政府過多地干預(yù)和調(diào)控；另—種是“調(diào)控論”，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)不能自由放縱，應(yīng)該以市場(chǎng)為基點(diǎn)、民生為導(dǎo)向，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行政策性調(diào)控。

2008年之前，“市場(chǎng)論”一直占據(jù)著主導(dǎo)地位，一些看似有理其實(shí)“空調(diào)”的政策甚至遭到了市場(chǎng)人士的恥笑；但自2008年房?jī)r(jià)連續(xù)暴漲后，“調(diào)控房?jī)r(jià)”的聲音不斷在民間抬頭，并最終成為高層決策者的共識(shí)。認(rèn)真分析持有這兩種不同論調(diào)的人群可以明顯發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)人士多持“市場(chǎng)論”，而普通民眾對(duì)“調(diào)控論”的支持意愿更高。

“合理回歸”，一錘定音

如果說中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之前，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的方向還有幻想的話——類似于2008年華爾街金融危機(jī)引發(fā)的“政策松動(dòng)”，那么中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開之后，這個(gè)幻想徹底破滅。

會(huì)議提出涉及房地產(chǎn)業(yè)的政策方針涉及三個(gè)方面：一是進(jìn)—步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)；二是抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營、管理工作；三是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。

一方面，去年和今年大規(guī)模建設(shè)的保障房，明年將逐步投入使用，保障房建設(shè)的成果將很快體現(xiàn)，對(duì)現(xiàn)有商品房—家獨(dú)大的住宅市場(chǎng)格局也許造成巨大沖擊；另一方面，進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，將為短期行政干預(yù)措施的退出做準(zhǔn)備——這可能意味著地方財(cái)政將從土地財(cái)政轉(zhuǎn)向房產(chǎn)財(cái)政，這也是為建立房?jī)r(jià)的調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制一錘定音。

而從房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)上看，去年4月“國十條”提出的“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”，到今年1月出臺(tái)的新“國八條”強(qiáng)調(diào)“鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果”，再到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出的“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。這一系列措辭的變化可以清晰看出決策層的思路變化，“房?jī)r(jià)不漲即是跌”的觀點(diǎn)被拋棄，住宅的居住用途和民生屬性被充分發(fā)掘。

中央經(jīng)濟(jì)工作經(jīng)濟(jì)會(huì)議的定調(diào)、高層領(lǐng)導(dǎo)人針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的密集表態(tài)，前所未有地統(tǒng)—了調(diào)控地產(chǎn)的預(yù)期，在宏觀政策的基調(diào)上讓房地產(chǎn)“死心”，沒有市場(chǎng)人士再說“空調(diào)”，也沒有投資者再懷疑調(diào)控的誠意。

從“調(diào)結(jié)構(gòu)”的高度理解房地產(chǎn)調(diào)控

從某種意義上說，房地產(chǎn)調(diào)控將成為中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的先期標(biāo)志。

擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)是中央宏觀經(jīng)濟(jì)政策一貫的重點(diǎn)。房地產(chǎn)調(diào)控由“遏制房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”向“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)服務(wù)”轉(zhuǎn)變，正是由“被動(dòng)”向“主動(dòng)”轉(zhuǎn)變。

過去，房?jī)r(jià)過高、上漲過快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈變化威脅了我國的經(jīng)濟(jì)安全和社會(huì)和諧穩(wěn)定。政府不得不出臺(tái)政策進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控是“被動(dòng)”行為。如今，中央改府認(rèn)為，加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，使房?jī)r(jià)與居民的支付能力相適應(yīng)，有利于擴(kuò)大內(nèi)需。順應(yīng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，明確促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，主動(dòng)進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，是在為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的大局服務(wù)。

在這樣的背景下，有評(píng)論指出，目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷狀態(tài)，并不完全是限購令造成的，而是由房地產(chǎn)市場(chǎng)先前的非理性增長(zhǎng)所致，開發(fā)商、地方政府應(yīng)當(dāng)與中央達(dá)成共識(shí)：—個(gè)溫和的市場(chǎng)對(duì)所有人都有好處。近期高層頻繁針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)可以理解為在這關(guān)鍵時(shí)刻釋放的明確信號(hào)。

展望未來，房地產(chǎn)業(yè)或?qū)⑤^長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)繼續(xù)面臨嚴(yán)厲的調(diào)控政策環(huán)境，但經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍將是住房需求較高的重要支撐力量。熬過這個(gè)難熬的地產(chǎn)之冬，把房地產(chǎn)市場(chǎng)給平穩(wěn)下來，這不僅是一種經(jīng)濟(jì)，更是一種政治——想明白了這一層，才是一個(gè)合格的有遠(yuǎn)見的地產(chǎn)商以及地產(chǎn)投資者。